Baugenehmigung

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Historische Baugenehmigung einer Garage von 1932

Eine Baugenehmigung bzw. Baubewilligung ist ein zentrales Element des Baurechts. Im Baugenehmigungsverfahren wird vor Baubeginn die Einhaltung bestimmter, jedoch nicht aller öffentlich-rechtlicher Vorschriften überprüft. Sie ist daher nur eine eingeschränkte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Um die Einhaltung weiterer Vorschriften des öffentlichen Rechts muss sich der Bauherr eigenverantwortlich kümmern. Details sind in den Ländern unterschiedlich geregelt.

Der Abbruch und die Beseitigung baulicher Anlagen ist in vielen Landesbauordnungen nicht genehmigungspflichtig, sondern nur anzeigepflichtig (vgl. etwa Art. 57 Abs. 5 BayBO) oder zumindest für kleinere Vorhaben gänzlich verfahrensfrei (z. B. in Sachsen-Anhalt).

Die Baugenehmigung ist ein begünstigender Verwaltungsakt mit drittbelastender Wirkung: sie begünstigt den beschiedenen Bauherrn, belastet aber dessen Nachbarn. Der Baugenehmigung kommt, soweit die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage nicht genehmigungsfrei ist oder im Wege eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens genehmigungsfrei wird, durch die Aufhebung des vorbeugenden Bauverbots durch Gestattung eine rechtsgestaltende Wirkung zu.

Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung[Bearbeiten]

Eine Baugenehmigung ist seit 1871 Pflicht. Bei schweren Verstößen könnte also ein Abriss des Gebäudes drohen.

In der Bundesrepublik Deutschland kommt einem Bauherrn nach Art.14 Abs.1 GG das Recht zu, im Rahmen der Inhaltsbestimmungen des Eigentums durch allgemeine Gesetze sein Grundstück zu bebauen, zu verändern und zu nutzen (Baufreiheit). Der Gesetzgeber hat jedoch grundsätzlich (Ausnahme: genehmigungsfreie und genehmigungsfreigestellte Vorhaben) für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung solange ein Verbot erteilt, bis obrigkeitlich ausdrücklich die Bebauung, Veränderung oder Nutzungsänderung gestattet worden ist (Verbot mit Erlaubnisvorbehalt). Soweit ein bauliches Vorhaben genehmigungspflichtig ist, hat der Bauherr einen gebundenen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, wenn keine im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften und keine titulierten oder unstreitigen Rechte Dritter[1] dem Vorhaben entgegenstehen. Hat der Bauherr gegen bestimmte bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Vorschriften (z. B. mit Zustimmung der Gemeinde nach §§31 Abs.1, 31 Abs.2 BauGB) verstoßen und kann die Baubehörde im Einzelfall von der Beachtung dieser Vorschriften absehen, ist für den Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung auch zu prüfen, inwieweit sich das Entschließungsermessen der Baubehörde (bzw. der Gemeinde) auf Null reduziert hat.

Bedeutung der Baugenehmigung[Bearbeiten]

Bekommt ein Bürger eine Baugenehmigung, ist er entgegen der etwas irreführenden Bezeichnung nicht schon ohne weiteres befugt sein bauliches Vorhaben umzusetzen. Die Baugenehmigung stellt, soweit öffentlich-rechtliche Vorschriften im Genehmigungsverfahren geprüft werden, nur fest, dass das bauliche Vorhaben mit den geprüften Vorschriften im Einklang stehe. Obwohl im Übrigen das Bauamt die Rechtmäßigkeit des baulichen Vorhabens nicht prüft, hat der Bauherr natürlich in Gemäßheit mit den Bauvorschriften zu handeln. Das Gleiche gilt bei Bauvorhaben, die nicht genehmigungspflichtig oder von der Genehmigung freigestellt sind. Unbeschadet bleiben bauordnungsrechtliche bzw. baupolizeiliche Eingriffsbefugnisse der Baubehörde, wie Baueinstellungsverfügung, Nutzungsuntersagung oder Abrissverfügung.

Des Weiteren setzt die Baugenehmigung keinen Schlusspunkt unter die erforderlichen Genehmigungen. Soweit weitere Genehmigungsverfahren (z. B. wasserrechtliche oder immissionsschutzrechtliche Genehmigungen) noch erforderlich sind, sind diese unabhängig vom Baugenehmigungsverfahren einzuholen. Fehlen offensichtlich die Voraussetzungen für sonstige Genehmigungen, kann das Interesse des Vorhabenträgers, in der Sache durch eine Baugenehmigung beschieden zu werden, entfallen.

Tatsächlich gebaut werden darf erst, wenn auch die Baufreigabe vorliegt. Diese muss in Form des so genannten roten Punkts auf der Baustelle von der Strasse aus sichtbar ausgehängt sein.

Voraussetzungen der Genehmigung[Bearbeiten]

Der schriftliche Bescheid wird vom Bauamt bzw. der Bauaufsichtsbehörde (veraltet Baupolizei) erst ausgefertigt und dem Bauherrn übermittelt, wenn

  • der Bauantrag vollständig ist (Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Energiebilanz usw.),
  • der schriftliche Antrag den zu prüfenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften des Landes und den bauplanungsrechtlichen Vorschriften (Bundesrecht) entspricht (Bauordnung, Raumordnung, Verordnungen, …, siehe auch Wichtigste Regelungen zum Bau von Gebäuden),
  • im Normalfall lässt sich der Bauherr durch Unterschrift der Nachbarn auf der Bauvorlage das Einverständnis bestätigen. Liegt die u. U. notwendige Einverständniserklärung eines Nachbarn nicht vor, so erhält dieser ein Exemplar der Baugenehmigung zugestellt und kann, wenn er seine Rechte durch das Bauvorhaben beeinträchtigt sieht, Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen. Wichtig dabei ist, dass gemäß § 212a BauGB der Widerspruch (und auch die Anfechtungsklage) des Nachbarn keine aufschiebende Wirkung entfaltet. Der Bauherr kann also mit den Bauarbeiten beginnen, sobald er die Baugenehmigung erhalten hat. Will der Nachbar den Beginn der Bauarbeiten verhindern, etwa weil er der Auffassung ist, die Baugenehmigung sei rechtswidrig, so muss er vor dem zuständigen Verwaltungsgericht einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung stellen. Das Verfahren richtet sich nach § 80, 80a VwGO und nicht wie früher teilweise angenommen nach § 123 VwGO. Somit finden nicht die Vorschriften der Zivilprozessordnung Anwendung, die den Nachbarn bei einem ungerechtfertigten Antrag gegen die Baugenehmigung zum Schadensersatz verpflichten können.

Die Baubehörde kann zur Klärung von Fragen des Bauvorhabens eine Bauverhandlung durchführen.

Die durch Verordnung festgelegte Gebühr ist nach Zustellung der Baugenehmigung zu entrichten. Vorschüsse sind möglich.

Genehmigungspflicht von Vorhaben[Bearbeiten]

Eine Baugenehmigung ist auch für bestimmte Bauänderungen oder Abbruch erforderlich, wenn diese ein Vorhaben im Sinne des § 2 LBauO sind. Die Genehmigung ist an der Baustelle sichtbar anzubringen. Erst dann darf mit Erdaushub und Bauarbeiten begonnen werden. Der Baubeginn und das Bauunternehmen ist der Behörde zu melden.
Vor dem Bauantrag kann man eine Bauanfrage bzw. Bauvoranfrage stellen, um z. B. die Zulässigkeit bestimmter Nutzungen zu erfahren. Wird ein Bauvorbescheid erlassen, ist die Baubehörde an diesen gebunden.

Eine Baugenehmigung wird nach einer bestimmten Zeit ungültig, wenn mit dem Bau nicht begonnen wird. Verlängerungen sind teilweise möglich. Eine Abweichung von genehmigten Plänen bedarf der erneuten Zustimmung der Behörde. Näheres regeln die entsprechenden Landesbauordnungen.

In den letzten Jahren besteht die Tendenz zur Vereinfachung des Baugenehmigungsverfahrens. Dies zielt auf eine Einschränkung der Anzahl von genehmigungspflichtigen Bauvorhaben, aber auch die Verschlankung des Baugenehmigungsverfahrens durch die Einschränkung des Prüfumfanges (je nach Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens). In einigen Bundesländern wurden Genehmigungsfreistellungsverfahren (auch Kenntnisgabeverfahren genannt) eingeführt. Die Verantwortung der nicht zu prüfenden Bereiche liegt in diesen Fällen alleine bei Bauherrn und Planfertiger. Weiterhin gibt es die Variante, dass ein Vorhaben anzeigepflichtig ist, in welchem Fall die Behörde in einem bestimmten Zeitraum reagieren muss – ansonsten gilt das Vorhaben als genehmigt.

Rechtsschutz des Bürgers gegen Nichterteilung[Bearbeiten]

Sollte die Baugenehmigungsbehörde eine Baugenehmigung, der Auffassung des Bauherren nach, zu Unrecht nicht erteilen, so kann der Betroffene vor dem Verwaltungsgericht auf die Erteilung der Baugenehmigung klagen. Zuvor muss er jedoch bei der Behörde gegen den Ablehnungsbescheid binnen eines Monats Widerspruch einlegen (in Bayern und NRW muss sofort Klage erhoben werden, da dort das Widerspruchsverfahren u. a. für das Baugenehmigungsverfahren abgeschafft wurde, Art. 15 Abs. 2 AGVwGO). Ergeht nach einiger Zeit der Widerspruchsbescheid, so kann der Betroffene innerhalb eines Monats, Verpflichtungsklage vor dem Verwaltungsgericht erheben. Hat er Erfolg, so verurteilt das Verwaltungsgericht die Baugenehmigungsbehörde zur Erteilung der Baugenehmigung.

Der Nachbar eines Baugenehmigungsempfängers kann unter engen Voraussetzungen die erteilte Baugenehmigung anfechten. Dazu reicht es aber nicht aus, dass die Baugenehmigung öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt. Vielmehr ist es erforderlich, dass die Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt, die gerade darauf abzielen, den jeweiligen Nachbarn individuell zu schützen. Anerkannte drittschützende Vorschriften sind z. B. die landesbaurechtlichen Vorschriften über die Grenz- bzw. Gebäudeabstände, das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot sowie in überplanten Bereichen die Wahrung der Gebietsart (ebenso im unbeplanten Innenbereich, dessen Eigenart der näheren Umgebung einem Baugebiet der Baunutzungsverordnung entspricht, § 34 Abs. 2 BauGB). Kann sich der Nachbar auf eine solche drittschützende Norm berufen, so muss er zunächst Widerspruch bei der Baugenehmigungsbehörde einlegen (in Bayern muss er sogleich Klage zum Verwaltungsgericht erheben, Art. 15 Abs. 2 AGVwGO). Hat der Widerspruch keinen Erfolg, so kann der Nachbar vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die erteilte Baugenehmigung erheben (Drittanfechtungsklage). Droht die Bauausführung bevor noch über den Rechtsbehelf des Nachbarn entschieden ist (Widerspruch und Anfechtungsklage eines Dritten gegen die bauaufsichtliche Zulassung eines Vorhabens haben keine aufschiebende Wirkung, § 212a BauGB), so kann der Nachbar die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs bzw. seiner Klage beim Verwaltungsgericht beantragen (§ 80a Abs. 3 in Verbindung mit § 80 Abs. 5 VwGO).

Bauabnahme[Bearbeiten]

Nach Fertigstellung des Bauwerks (bei großen Bauvorhaben auch zwischendurch) sehen die (Landes-)Bauordnungen eine Bauabnahme bzw. Bauzustandsbesichtigung vor, deren Umfang der Bauaufsichtsbehörde überlassen ist. Teilweise kann sie durch Architekt und Schornsteinfeger erfolgen. Bei der Abnahme werden eventuelle Baumängel protokolliert, nach deren Beseitigung die Benutzungs- bzw. Wohnbewilligung ausgesprochen wird.

Feststellungswirkung[Bearbeiten]

Grundsätzlich lässt die Erteilung der Baugenehmigung baupolizeiliche Eingriffsbefugnisse unberührt. Der Baugenehmigung kommt mit Eintritt der materiellen Bestandskraft Feststellungswirkung in Bezug auf eine Abrissverfügung zu. Wenn die Baugenehmigungsbehörde festgestellt hat, dass die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den von der Baugenehmigungsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimme und infolgedessen eine Baugenehmigung erlassen hat (formelle Legalität), kommt eine Abrissverfügung der Baupolizeibehörde mit der Behauptung, die bauliche Anlage verstoße gegen die durch die Baugenehmigungsbehörde zu prüfenden Vorschriften (materielle Illegalität), nicht in Betracht (Legalisierungswirkung).

Die Bauaufsichtsbehörde ist nicht befugt, eine eigenständige Erforschung von Tatsachen und Prüfung der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Vorschriften vorzunehmen; die festgestellte Übereinstimmung der baulichen Anlage mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften gilt auch für den Tatbestand baupolizeilicher Verfügungen als vorliegend. Ist zur Verteidigung der Rechtsordnung oder Rechter Dritter eine Abrissverfügung erforderlich, hat die Baugenehmigungsbehörde im Wege der Rücknahme der Baugenehmigung die Bindungswirkung aufzuheben.

Hinsichtlich der Nutzungseinstellungsverfügungen und Baueinstellungsverfügungen entfaltet die Baugenehmigung ebenfalls Feststellungswirkung.

Situation bis 2007[Bearbeiten]

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes vom November 2007 gab es in Deutschland von Januar bis September 2007 einen Rückgang von erteilten Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 31,4 Prozent auf 136.000 Baugenehmigungen. Hauptgrund hierbei ist der Wegfall der staatlichen Eigenheimzulage, die sich erst in diesem Jahr auswirke.

Elektronische Verfahren[Bearbeiten]

Es gibt derzeit in der Bundesrepublik verschiedenste Aktivitäten der Länder und Kommunen, die Baugenehmigungsverfahren auf elektronische Verfahren umzustellen. Dabei sollen alle erforderlichen Verfahrensschritte in Zukunft vom Antrag bis zum Bescheid vollelektronisch abgewickelt und archiviert werden.

Im Bundesland und Stadtstaat Berlin gibt dazu das Projekt "Elektronisches Bau- und Genehmigungsverfahren (eBG)"[2]. Im Rahmen dieses Projektes erhalten alle Berliner Bauaufsichtsbehörden eine webbasierte Fachanwendung, die durch Schnittstellen mit anderen Anwendungen (z. B. Geo-Daten oder Formulardienste) via Internet verknüpft wird. Das Projekt ist ein Leitprojekt der Landesregierung für mehr Service und zu mehr eGovernment-Angeboten der Behörden im Internet. Seit September 2010 werden durch alle Berliner Bauaufsichtsbehörden elektronische Bauvorlagen (Bauzeichnungen und -beschreibungen) zusätzlich zur Papierfassung entgegengenommen, um die behördeninternen Beteiligungsverfahren elektronisch abzuwickeln[3].

In Hamburg wird es ab dem 1. Juli 2014 möglich sein, Bauanträge in den Bezirken Hamburg-Mitte und Hamburg-Harburg elektronisch einzureichen. Hierfür wurde ein elektronischer Getaway im Hamburg-Portal eingerichtet. Die gesetzliche Grundlage ist in §3 der Bauvorlagenverordnung geregelt. Ein unterschriebenes Exemplar des Bauantrages ist weiterhin im Papierform einzureichen.

Weblinks[Bearbeiten]

 Wiktionary: Baugenehmigung – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. besteht infolge liquider Rechte Dritter für den Bauherrn ohnehin keine Möglichkeit zu bauen, fehlt ihm das Sachbescheidungsinteresse BVerwG NJW 1973, 1518
  2. Elektronisches Bau- und Genehmigungsverfahren (eBG)
  3. Pressemeldung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin vom 28. Oktober 2010
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