Baulast

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Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Daneben enthält in einigen Bundesländern das Liegenschaftskataster nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in ALKIS. Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet.

Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden.

Eine Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Verpflichtung besteht. Die Aufgabe der Baulast erfolgt dann durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da es einen Grund zur Eintragung einer Baulast gab.

Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.

Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten. Daher kann der aus der Baulast Belastete unter Umständen zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, etwa einen Ausgleichsanspruch aus § 906 II S.2 BGB oder aus Bereicherungsrecht.

Baulasten bilden unter Umständen wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung. Wenn der tatsächliche Objektbestand und dessen Nutzung jedoch mit der baurechtlichen Zulässigkeit übereinstimmen, dann stellt die Baulast regelmäßig keine Wertbeeinträchtigung dar.

Nicht zu den Baulasten im hier beschriebenen Sinne gehören die Straßenbaulast, also die Verpflichtung eines Hoheitsträgers zu Bau und Unterhaltung von Straßen, sowie die Kirchenbaulast.

Rechtslage in den einzelnen Ländern in Deutschland[Bearbeiten]

Die Regelungen zu Baulasten finden sich in den Bauordnungsgesetzen der Länder.

Baden-Württemberg[Bearbeiten]

Die Regelungen befinden sich in § 71 und - bezüglich des Baulastenverzeichnisses - in § 72 LBO.

Bayern[Bearbeiten]

Es gibt keine Baulasten und kein Baulastenverzeichnis. Die entsprechenden Verpflichtungen werden dort als Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Berlin[Bearbeiten]

In Berlin finden sich die Regelungen zur Baulast in § 82 BauO Bln.

Brandenburg[Bearbeiten]

Baulasten und Baulastenverzeichnis gab es nur von ihrer Einführung durch die letzte Bauordnung der DDR im Jahr 1990 an bis zum Jahr 1994. Seitdem werden die entsprechenden Verpflichtungen gemäß § 65 der Brandenburgischen Bauordnung[1] als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten derjenigen Gebietskörperschaft, die Träger der unteren Bauaufsichtsbehörde ist, in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Hamburg[Bearbeiten]

Übernommen werden können nur solche Pflichten, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (§ 79 Abs. 1 HBauO). Außer dem Grundstückseigentümer kann - mit dessen Zustimmung - auch der Erbbauberechtigte eine Baulast übernehmen (§ 79 Abs. 1 HBauO).

Hessen[Bearbeiten]

In Hessen finden sich die Regelungen zur Baulast in § 75 HBO.

Mecklenburg-Vorpommern[Bearbeiten]

Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt, § 83 IV LBauO M - V. Übernommen werden können öffentlich- rechtliche Verpflichtungen, andere baurechtliche Verpflichtungen, Auflagen, Bedingungen und Befristungen.

Niedersachsen[Bearbeiten]

Es existieren grundsätzlich zwei Arten der Baulast, wobei bei Grenzbebauung über 9 m je nach Eintrag ins Liegenschaftsregister beim Bauamt, eine davon in Kraft tritt.

  1. Auf der im Abstand von 3 m um die Grenzbebauung vorhandenen Fläche darf nicht gebaut werden.
  2. Auf der im Abstand von 3 m um die Grenzbebauung vorhandenen Fläche muss (sofern gebaut wird) im identischen Stil gebaut werden.

Nordrhein-Westfalen[Bearbeiten]

  • § 83 BauO NRW beinhaltet die Vorschriften zur Baulast. Der Grundstückseigentümer kann öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, betreffend seines Grundstücks übernehmen, die im Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.

Rheinland-Pfalz[Bearbeiten]

Die Baulast ist in § 86 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) geregelt.[2]

Sachsen[Bearbeiten]

Die Baulasten werden im § 83 der SächsBO geregelt.[3]

Sachsen-Anhalt[Bearbeiten]

Die Regelungen zur Baulast und dem Baulastenverzeichnis ergeben sich aus § 82 BauO LSA. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen, § 82 Abs. 5 BauO LSA.

Schleswig-Holstein[Bearbeiten]

Rechtsgrundlagen sind:

  • § 80 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO)[4],
  • § 1 Landesverordnung zur Übertragung von Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde auf amtsfreie Gemeinden und Ämter (8. VO-LBO)
  • Tarifstelle 5 der Landesverordnung über Verwaltungsgebühren in Angelegenheiten der Bauaufsicht (Baugebührenverordnung - BauGebVO)

Thüringen[Bearbeiten]

Die Baulast ist in § 82 (Baulasten und Baulastenverzeichnis) der ThürBO geregelt.

Beispiele für Baulasten[Bearbeiten]

  • Vereinigungsbaulast: Die Verpflichtung, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, z.B. um auf diese Weise die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen (z. B. Baden-Württemberg: § 4 Abs. 2 LBO; Hamburg: § 7 HBauO).
  • Abstandflächenbaulast: Die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene Abstandflächen in Anspruch zu nehmen, um auf diese Weise den Nachweis der Abstandflächen eines fremden Gebäudes zu ermöglichen (z. B. Baden-Württemberg: § 7 LBO; Hamburg: § 6 HBauO).
  • Anbaubaulast: Es wird die Verpflichtung übernommen, im Falle einer Bebauung an das grenzständige Gebäude des Nachbargrundstückes anzubauen.
  • Erschließungsbaulast: Die Verpflichtung, die Nutzung einer näher bezeichneten Fläche als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden (z. B. Hamburg: § 4 HBauO). Diese Art von Baulasten werden jedoch meistens grundbuchrechtlich über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte geregelt.
  • Standsicherheits-Baulast: Sie hat den Zweck, die Nutzung von der Standsicherheit dienenden Gebäudeteilen, die auf mehreren Grundstücken errichtet wurden, zu sichern (z. B. Hamburg: § 15 HBauO).
  • Bestimmte Rückbauverpflichtungen bei Nutzungsaufgabe im Außenbereich (§ 35 Abs. 5 BauGB) können als Baulast gesichert werden.
  • Anbindungs-Baulast: Bei Wohngebäuden sind auf dem Grundstück Stellplätze herzustellen. Die Errichtung auf einem anderen Grundstück als dem Baugrundstück ist durch Baulast zu sichern (BauO NRW, § 51). Bei notwendigen Kinderspielflächen wird analog verfahren.

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. § 65 Brandenburgische Bauordnung
  2. § 86 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)
  3. Sächsische Bauordnung (SächsBO) vom 18. März 1999 (PDF; 157 kB)
  4. Landesbauordnung Schleswig-Holstein (§ 80)
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