Case-Shiller-Index

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Case-Shiller-Index 1987–2012

Der S&P/Case-Shiller Home Price Index, von Standard & Poor’s berechnet, spiegelt die Preisentwicklung am US-amerikanischen Immobilienmarkt wider.

Konzept[Bearbeiten]

Der von Standard & Poor’s vertriebene Case-Shiller Home Price Index ist der führende Immobilienindex in den USA. Er wird für verschiedene Teilmärkte monatlich veröffentlicht. Hierbei werden 20 Einzelindizes, die jeweils die Hauspreisentwicklung einer amerikanischen Metropolregion abbilden, zu 2 Gruppen aggregiert: Ein Index für die wichtigsten 10 Regionen und ein Index von allen 20 Regionen. Des Weiteren gibt es noch einen bundesweiten Wohnimmobilienindex, der vierteljährlich erhoben wird und 9 verschiedene US Census Divisions enthält. Insgesamt besteht die Index-Familie somit aus 23 Indizes.

Das Konzept entwickelten die Ökonomen Karl E. Case, Robert J. Shiller und Allan Weiss in den 1980er Jahren. Seit 2002 berechnet Standard & Poor’s den Index. Optionen und Futures, die auf dem Case-Shiller-Index basieren, werden an der Chicago Mercantile Exchange gehandelt. Weil sich der Index auf Immobilien in Ballungsgebieten mit entsprechenden hohen Preisen konzentriert, ist er volatiler als landesweite Indizes. So bildet beispielsweise der FHFA House Price Index (früher OFHEO House Price Index), veröffentlicht von der Federal Housing Finance Agency (FHFA), die ländlichen Gebiete besser ab.

Ein Nachteil aller Hauspreisindizes ist, dass sie zwar detailliert sind aber aufgrund der Datenmenge erst 2 Monate nach Abschluss des Untersuchungszeitraumes veröffentlicht werden. Hauspreisindizes haben eine leicht negative Korrelation mit Aktien und Anleihen, sowie eine leicht positive Korrelation mit Rohstoffen und Real-Estate-Investment-Trusts (REITs). Die Korrelation mit REITs ist gering. Die Finanzmärkte reagieren sensibel auf unerwartete Veränderungen des Index, er wird als Indikator für die Entwicklung am US-amerikanischen Immobilienmarkt empfunden. Case-Shiller-Index, FHFA House Price Index oder NAHB/Wells Fargo Housing Market Index gehören zur Gruppe der Indikatoren, deren Entwicklung die Aktienindizes erkennbar beeinflussen.[1]

Zusammensetzung[Bearbeiten]

Überblick[Bearbeiten]

  • 10-City Composite Index: Der Index umfasst die Häuserpreise der Metropolregionen von Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco und Washington D.C.
  • 20-City Composite Index: Der Index umfasst neben den Preisen der 10 Metropolregionen des 10-City Composite Index zusätzlich die Preise der Regionen von Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle und Tampa.
  • U.S. National Home Price Index:
    • Weitflächig abgedeckt werden in diesem Index 8 US-Bundesstaaten und der Hauptstadtdistrikt: Connecticut, District of Columbia, Hawaii, Maryland, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, Rhode Island und Vermont.
    • Teilweise enthalten sind Daten aus 29 Bundesstaaten: Arizona, Arkansas, Colorado, Delaware, Florida, Georgia, Illinois, Iowa, Kalifornien, Kansas, Kentucky, Louisiana, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, New Mexico, New York, North Carolina, Ohio, Oklahoma, Oregon, Pennsylvania, Tennessee, Texas, Utah, Virginia und Washington.
    • Nicht enthalten sind Daten aus 13 Bundesstaaten: Alabama, Alaska, Idaho, Indiana, Maine, Mississippi, Montana, North Dakota, South Carolina, South Dakota, West Virginia, Wisconsin und Wyoming.

Metropolregionen im Vergleich[Bearbeiten]

Die Tabelle zeigt die Höchst- und Tiefststände in den Metropolregionen während der Immobilienkrise.[2]

Metropolregion Höchststand Datum Tiefststand Datum Veränderung in %
Boston, MA 182,45  Sep. 2005 145,83  Mär. 2009 -20,07
Chicago, IL 168,60  Sep. 2006 102,76  Mär. 2012 -39,05
Denver, CO 140,28  Aug. 2006 120,21  Feb. 2009 -14,31
Las Vegas, NV 234,78  Aug. 2006 89,87  Mär. 2012 -61,72
Los Angeles, CA 273,94  Sep. 2006 159,18  Mai  2009 -41,89
Miami, FL 280,87  Dez. 2006 136,99  Apr. 2011 -51,23
New York, NY 215,83  Juni 2006 157,43  Mär. 2012 -27,06
San Diego, CA 250,34  Nov. 2005 144,43  Apr. 2009 -42,31
San Francisco, CA 218,37  Mai  2006 117,71  Mär. 2009 -46,10
Washington, DC 251,07  Mai  2006 165,94  Mär. 2009 -33,91
10-City Composite Index 226,29  Juni 2006 146,46  Mär. 2012 -35,28
Atlanta, GA 136,47  Juli 2007 82,54  Mär. 2012 -39,52
Charlotte, NC 135,88  Aug. 2007 108,22  Feb. 2012 -20,36
Cleveland, OH 123,49  Juni 2006 94,22  Feb. 2012 -23,70
Dallas, TX 125,70  Aug. 2006 112,26  Feb. 2009 -10,69
Detroit, MI 127,05  Dez. 2005 64,47  Apr. 2011 -49,26
Minneapolis, MN 171,12  Sep. 2006 105,82  Mär. 2011 -38,16
Phoenix, AZ 227,42  Juni 2006 100,22  Sep. 2011 -55,93
Portland, OR 186,51  Juli 2007 129,01  Mär. 2012 -30,83
Seattle, WA 192,30  Juli 2007 128,99  Feb. 2012 -32,92
Tampa, FL 238,09  Juli 2006 123,91  Feb. 2012 -47,96
20-City Composite Index 206,52  Juli 2006 134,07  Feb. 2012 -35,08

Geschichte[Bearbeiten]

Historischer Überblick[Bearbeiten]

Der U.S. National Home Price Index wurde 1987 erstmals veröffentlicht. Die Rückrechnung erfolgte bis 1953 (quartalsweise) und bis 1890 (jährlich). Von 1890 (3,66 Punkte) bis 1925 (6,50 Punkte) stiegen die Hauspreise in den USA um 77,6 Prozent. Hierbei ist zu beachten, dass sich alle Daten auf die nominalen Preise in US-Dollar des jeweiligen Erhebungszeitraumes beziehen, also nicht inflationsbereinigt sind.

Vier Jahre vor Beginn der Weltwirtschaftskrise begannen die Preise zu fallen. Sie erreichten 1933 mit 4,52 Punkten einen Tiefststand. Der Rückgang seit 1925 beträgt 30,5 Prozent. In den folgenden Jahrzehnten stieg der Wert der Wohnimmobilien in den USA beständig. Im Juni 2006 erzielte der U.S. National Home Price Index mit 189,93 Punkten ein Allzeithoch. Somit stiegen die Hauspreise im gesamten Zeitraum um 4102 Prozent. Der Index für 20 Metropolregionen (Composite-20) markierte im Juli 2006 mit 206,52 Punkten einen historischen Höchststand.

Eine lange Preissteigerungsphase im Immobilienmarkt hatte sich in den USA zu einer Immobilienblase entwickelt. Mit den fallenden Immobilienpreisen wurde die Finanzkrise ab 2007 akut. Gleichzeitig konnten immer mehr Kreditnehmer ihre Kreditraten nicht mehr bedienen, teils wegen steigender Zinsen, teils wegen fehlender Einkommen. Zunächst waren von diesen Problemen im Immobilienbereich in erster Linie Subprime-Kredite betroffen, die überwiegend an Kreditnehmer mit geringer Bonität vergeben worden waren. Die Spekulationsblase platzte. Die Banken blieben auf ihren Krediten sitzen.

Die Immobilienkrise veranlasste die US-Regierung 2008 die Kontrolle über die beiden größten Hypothekenbanken der USA, Fannie Mae und Freddie Mac, zu übernehmen. Es kam zu Kursstürzen an den globalen Aktienmärkten. Weil durch den Weiterverkauf fauler Kredite (Verbriefung) diese in aller Welt verstreut waren, weitete sich die Krise durch die enge Verzahnung der Einzelwirtschaften und Finanzströme global aus. Im März 2009 markierte der U.S. National Home Price Index mit 129,17 Punkten einen Tiefpunkt. Der 20-City Composite Index erzielte im April 2009 mit 139,26 Punkten einen Tiefststand.

Im März 2012 fiel der nationale Case-Schiller-Index auf 124,01 Punkte und damit auf den tiefsten Stand seit Juni 2002. Seit dem Allzeithoch im Juni 2006 beträgt der Rückgang der nationalen Hauspreise somit nominal 34,7 Prozent. Es ist der größte Preissturz auf dem US-Immobilienmarkt seit 1890. Der Index für 20 Metropolregionen sank im Februar 2012 auf 134,07 Punkte und damit auf das Niveau von Oktober 2002. Der Verlust seit dem Allzeithoch von Juli 2006 liegt bei 35,1 Prozent. Zahlreiche potenzielle Hauskäufer in den USA waren überschuldet. Weil der Wert ihrer Immobilien gefallen war, konnten diese ihre Hypotheken nicht mehr bedienen. Zwangsvollstreckungen und Notverkäufe stiegen landesweit auf Rekordniveau. Die hohe Arbeitslosenquote und die strikten Vergabekriterien für Hypotheken belasteten den Markt.[3]

Jährliche Entwicklung[Bearbeiten]

20-City Composite Index[Bearbeiten]

Prozentuale Entwicklung des Composite-10 und Composite-20 (1988–2008)
Absolute Entwicklung des Composite-10 und Composite-20 (1988–2008)
Absolute Entwicklung der 20 Einzelindizes (2000–2008)

Die Tabelle zeigt die Entwicklung der nicht saisonbereinigten Daten des 20-City Composite Index seit 2000.[2]

Jahr Höchststand Tiefststand Schlussstand
2000 111,58 100,00 111,58
2001 120,53 112,39 120,43
2002 135,15 120,64 135,15
2003 150,49 135,64 150,49
2004 174,83 151,69 174,83
2005 201,97 176,44 201,97
2006 206,52 202,44 203,33
2007 202,31 184,97 184,97
2008 180,68 150,54 150,54
2009 146,63 139,26 145,89
2010 148,88 142,39 142,39
2011 142,97 136,60 136,60
2012¹ 146,17 134,07

¹ 30. Oktober 2012

U.S. National Home Price Index[Bearbeiten]

Nachfolgend die Entwicklung der nicht saisonbereinigten Daten des bis 1890 zurückgerechneten U.S. National Home Price Index.[4][5][6]

Jahr Punkte
1890 3,66
1891 3,30
1892 3,36
1893 3,50
1894 4,08
1895 3,70
1896 3,21
1897 3,31
1898 3,53
1899 3,37
1900 3,85
1901 3,23
1902 3,81
1903 3,87
1904 4,05
1905 3,55
Jahr Punkte
1906 4,21
1907 4,65
1908 4,19
1909 4,10
1910 4,43
1911 4,33
1912 4,49
1913 4,49
1914 4,66
1915 4,28
1916 4,68
1917 4,78
1918 5,08
1919 5,59
1920 6,13
1921 5,99
Jahr Punkte
1922 6,07
1923 6,16
1924 6,17
1925 6,50
1926 6,23
1927 6,00
1928 6,09
1929 5,97
1930 5,71
1931 5,24
1932 4,70
1933 4,52
1934 4,65
1935 5,10
1936 5,27
1937 5,40
Jahr Punkte
1938 5,35
1939 5,28
1940 5,46
1941 5,00
1942 5,17
1943 5,76
1944 6,71
1945 7,50
1946 9,31
1947 11,29
1948 11,53
1949 11,54
1950 11,96
1951 12,68
1952 13,24
Jahr Quartal I Quartal II Quartal III Quartal IV
1953 14,66 14,71 14,76 14,77
1954 14,77 14,77 14,87 14,89
1955 14,87 14,77 14,93 14,93
1956 14,81 14,76 15,05 15,04
1957 15,18 15,34 15,34 15,46
1958 15,51 15,63 15,55 15,52
1959 15,50 15,54 15,51 15,60
1960 15,61 15,58 15,61 15,70
1961 15,67 15,64 15,71 15,78
1962 15,83 15,88 15,92 15,88
1963 15,93 16,03 16,06 16,15
1964 16,26 16,20 16,30 16,41
1965 16,52 16,44 16,47 16,64
1966 16,73 16,77 16,79 16,86
1967 16,87 16,94 17,06 17,23
1968 17,33 17,35 17,52 17,85
1969 18,21 18,43 18,79 19,17
1970 19,59 19,93 20,32 20,74
1971 20,88 21,10 21,40 21,65
1972 21,84 21,97 22,36 22,37
1973 22,35 22,41 22,61 23,02
1974 23,56 24,00 24,47 25,17
1975 26,33 26,96 26,84 27,29
1976 27,67 28,65 28,93 29,37
1977 30,33 31,72 32,43 33,54
1978 34,61 36,03 37,06 38,17
1979 39,97 41,18 42,07 42,93
1980 43,63 44,30 45,67 45,78
1981 46,07 47,17 47,81 47,96
1982 48,47 48,70 48,40 48,75
1983 49,64 50,24 50,55 50,74
1984 51,49 52,33 52,84 53,34
1985 54,09 54,94 55,88 56,55
1986 57,65 58,85 59,82 60,76
1987 62,03 64,09 65,32 66,18
1988 66,67 69,27 70,50 71,22
1989 72,43 74,40 75,22 75,37
1990 75,58 76,42 75,84 74,59
1991 73,43 74,75 75,16 74,65
1992 74,30 75,48 75,40 74,74
1993 74,46 75,48 76,06 75,91
1994 76,46 78,06 78,23 77,89
1995 77,74 79,28 79,87 79,51
1996 79,61 81,11 81,72 81,18
1997 81,82 83,55 84,37 84,80
1998 85,71 88,30 90,10 90,81
1999 92,08 94,75 97,03 98,29
2000 100,00 103,77 106,33 107,90
2001 109,27 112,69 115,50 116,23
2002 118,00 122,24 126,13 128,58
2003 130,48 134,20 138,41 142,29
2004 146,26 152,92 158,53 163,06
2005 169,19 176,70 183,08 186,97
2006 188,66 189,93 188,11 186,44
2007 184,83 183,17 180,01 170,75
2008 159,36 155,93 150,48 139,41
2009 129,17 133,19 137,51 135,99
2010 132,08 138,28 135,61 130,89
2011 125,62 130,78 130,90 125,99
2012 124,01 132,81 135,67

Weblinks[Bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. Standard & Poor’s: Methodology
  2. a b Standard & Poor’s: Home Price Index Levels
  3. Manager Magazin: US-Hauspreise fallen auf neues Tief, vom 28. Februar 2012
  4. Robert J. Shiller: Irrational Exuberance. Princeton University Press, Princeton 2005, ISBN 0-691-12335-7
  5. Yale University: U.S. National Index Levels ab 1890 (MS Excel; 156 kB)
  6. Standard & Poor’s: U.S. National Index Levels ab 1987