Einkaufszentrum

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Dieser Artikel erläutert als Einheit geplante Gebäudekomplexe mit mehreren Einzelhandelsbetrieben. Für Gewerbegebiete, die durch Handelsnutzungen geprägt sind, siehe Einkaufspark.
Galeries Lafayette, Paris, 1893

Ein Einkaufszentrum, modern auch Shoppingmall (kurz Mall), Shoppingcenter beziehungsweise Shopping Centre, ist eine räumliche und organisatorische Konzentration von Einzelhandelsgeschäften und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Branchen und gegebenenfalls anderen Angeboten wie Fitnesszentren oder Kinos.

Veranstaltungen in Einkaufszentren werden oft von den Händlern getragen.

Begriffliche Abgrenzung[Bearbeiten]

In Anlehnung an die US-amerikanische Definition des shopping centers ist ein Einkaufszentrum im engeren Sinne eine „als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Agglomeration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben“.
Hiervon zu unterscheiden sind die „gewachsenen“ Agglomerationen, auch als Einkaufspark, Handelspark bezeichnet, ohne einheitliche Konzeption und ohne eigenes Center-Management, im Sinne eines Gewerbegebiets des Handels.
Gegenüber dem Kaufhaus bzw. Warenhaus grenzen sich Einkaufszentren dadurch ab, dass die Betreiber dort nicht auf eigene Rechnung Handel treiben, sondern nur als Vermieter und Center-Management auftreten. Beim Warenhaus verbindet dagegen sein Betreiber in der Regel das Warengeschäft auf eigene Rechnung mit der Verwaltung des Immobilienbesitzes.

Oft wird der englische Ausdruck shopping mall mit shopping center gleichgesetzt. Eine Mall bezeichnet eigentlich nur die Hauptlaufwege mit angrenzender Verkaufsfläche (zur Wortherkunft siehe Pall Mall). Einkaufszentren über 100.000 m² werden auch Megamall genannt.

Laut B. Hahn ist die Mall ein überdachtes und klimatisiertes Einkaufszentrum.[1] Es gehört in den USA zu den Auslaufmodellen, da dort von den Konsumenten offene Bauweisen bevorzugt werden, die preisgünstiger errichtet werden können. Die erste Mall wurde 1956 bei Minneapolis errichtet.

Es gibt viele Begriffsdefinitionen, die österreichische Fachvereinigung für Einkaufszentren[2] definiert das klassische Einkaufszentrum/Shoppingmall als einheitlich geplantes und geführtes, von einer größeren Zahl selbständiger Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe besetztes Objekt. Dabei wurden folgende Mindestgröße und Mindestbetriebszahlen festgelegt:

  • 4.000 m² vermietbare Fläche sowie mindestens 20 Betriebe oder
  • 4.000 m² vermietbare Fläche sowie mindestens zehn Betriebe, sofern zumindest zwei Magnetbetriebe aus unterschiedlichen Branchen vorhanden sind.

Damit soll vermieden werden, dass Verbrauchermärkte mit einer kleinen Shop-Leiste, deren Funktion fast ausschließlich die Deckung von Kurzfristbedarf ist, das Bild verzerren. Die in die Dokumentation aufgenommenen Zentren an der Flächen-Untergrenze hingegen erfüllen qualitativ die Funktion eines Einkaufszentrums, also des „Shoppings“ von Auswahlgütern (z. B. Bekleidung, Schuhe, Hausrat, Elektro- und Elektronikwaren etc.). Oftmals sind bei internationalen Definitionen die Untergrenze der vermietbaren Fläche bei 10.000 m² angesetzt.

Das Bundesverwaltungsgericht nimmt ein Einkaufszentrum im Sinne der Baunutzungsverordnung an, wenn „eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als ‚gewachsen‘ darstellt“.[3]

Geschichte[Bearbeiten]

Die Einkaufspassage als eigenständiger Bautyp im 19. Jh.: Galleria Vittorio Emanuele II, gebaut ab 1865 in Mailand

Ein antiker Vorläufer der Einkaufszentren bzw. Markthallen waren die Trajansmärkte im Alten Rom (errichtet 143). Im 19. Jahrhundert entwickelten sich die Passagen zu einem eigenständigen innerstädtischen Bautyp. Einfache Einkaufszentren wurden in den USA bereits seit den 1930er Jahren entwickelt und errichtet. Sie sollten dort ein innerstädtisches, europäisches Ambiente simulieren, da in den USA – anders als in Europa – sich große Geschäfte nicht zentral im Ortsmittelpunkt, sondern verstreut entlang der Ausfallstraßen (Strips) befanden. Erst 1956 entstand mit dem Southdale Center bei Minneapolis das weltweit erste, in einem einzigen Gebäude integrierte, Einkaufszentrum. Geplant wurde es von dem in die USA emigrierten österreichischen Architekten Victor Gruen, der als Vorreiter heutiger moderner und komplexer Einkaufszentren gilt. Das in den USA bis dahin neue Konzept, zahlreiche Händler verschiedenster Produkte an einem Ort, in einem Einkaufszentrum, zu finden, verbreitete sich aufgrund großer Beliebtheit sehr rasch. Mit heute rund 43.000 Einkaufszentren, die einen Anteil von 55 % am gesamten Einzelhandelsumsatz besitzen, sind die USA das Land mit den meisten und größten Einkaufszentren der Welt.

Trotz geringerer Suburbanisierungseffekte in Europa hat sich jedoch im Rahmen der Tendenz zur autogerechten Stadt auch hier diese Form des Einzelhandels durchgesetzt. Diese bietet dem Verbraucher neben integrierten PKW-Stellplätzen den Vorteil einer hohen Bandbreite von oft aufeinander abgestimmten Läden (Branchenmix) und ein wetterunabhängiges Einkaufen. Das erste Einkaufszentrum Deutschlands war das 1964 eröffnete Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt am Main, als erstes vollklimatisiertes, zweigeschossiges Einkaufszentrum Europas folgte 1967 das Donau-Einkaufszentrum in Regensburg. In Wien wurde das erste Ausstellungs- und Einkaufszentrum (AEZ) 1957 im Zentrum der Stadt errichtet, wo mehrere Geschäfte auf der Überdachung des Bahnhofes Wien-Landstraße, dem heutigen Wien-Mitte, gebaut wurden. Ab den achtziger Jahren gelangten, oft in Anknüpfung an die Tradition der Passagen des 19. Jahrhunderts, erste Einkaufszentren in die Innenstädte. Zudem wurde eine mehrdimensionale Nutzung ermöglicht, d. h. es wurden Wohnungen oder Arztpraxen integriert.

Typisierung und Lage[Bearbeiten]

SCS – Shopping City Süd Wien, eines der größten Einkaufszentren Europas (ca. 173.000 m², 1976)

In der Fachliteratur werden verschiedene Typisierungsmerkmale von Einkaufszentren angegeben (vgl. Falk 1998):

Haupteinzugsgebiet / Größe und Versorgungsgrad der Bevölkerung[Bearbeiten]

  • Nachbarschaftszentrum: kleinräumiges Einzugsgebiet mit ca. 10.000–15.000 Einwohnern, Güter und Dienstleistungen des täglichen bzw. kurzfristigen Bedarfs, Verkaufsfläche 2.500–5.000 m²
  • Gemeinde- bzw. Stadtteilzentrum: Einzugsgebiet mit 40.000–150.000 Einwohnern, Güter und Dienstleistungen des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, Verkaufsfläche 8.000–12.000 m²
  • Regionales Center: Einzugsgebiet über eine gesamte Stadt inkl. Umland, Güter und Dienstleistungen des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs, Verkaufsfläche 30.000–70.000 m²
  • Super-Regionales Center: Verkaufsfläche über 75.000 m², überregionales Einzugsgebiet

Lage zum Stadt- bzw. Siedlungskern[Bearbeiten]

Als ein integriertes Center wird ein Einkaufszentrum bezeichnet, welches in gewachsene Siedlungsstrukturen eingebunden ist. Es liegt im dicht bebauten Stadtgebiet bzw. in einer Geschäftsstraße. Ein nicht-integriertes Center wurde hingegen auf der sprichwörtlichen „grünen Wiese“ an der Peripherie oder im Stadt-Umland am hochrangigen Straßennetz errichtet.

Bauliche Gestaltung des Centers bzw. der Handelsagglomeration[Bearbeiten]

Geschlossenes Center, überdachte Mall[Bearbeiten]

In geschlossenen Centern befinden sich die Geschäftslokale in einem Gebäude. Sie werden durch eine gemeinsame Fläche, die Mall, erschlossen. Das Center ist nach innen gerichtet, die Geschäfte haben ihre Auslagen zur Mall gerichtet. Die ersten dieser Einkaufszentren waren nach außen deutlich abgeschlossen, zumeist gab es keinen Tageslichteinfall. Seit den 1990er Jahren werden geschlossene Malls mit Glasüberdachungen vermehrt nach außen „geöffnet“.

Ladenzeile, Fachmarktzentrum[Bearbeiten]

Bei der Ladenzeile sind mehrere Geschäfte in einer gemeinsamen baulichen Einheit vorhanden. Die Erschließung und die Orientierung der Auslagen erfolgt Richtung Parkplatz bzw. Richtung Straße. Besonders verbreitet ist diese Form heute in den Vereinigten Staaten, wo aus einem Guss gefertigte Ladenzeilen als Strip Malls bezeichnet werden.[4] Für Fachmarktzentren, siehe Fachmarktzentrum.

Fachmarktzone[Bearbeiten]

Bei Fachmarktzonen handelt es sich um eine Ansammlung von mehreren Fachmärkten auf dicht nebeneinander liegenden Grundstücken. Die Gebäude bilden baulich keine Einheit. Die Grundstücke / Parkplätze der Fachmärkte sind häufig voneinander getrennt. Funktional bilden sie jedoch eine Handelsagglomeration aus.

Magnetmieter/Mietermix[Bearbeiten]

„Klassisches“ Einkaufszentrum[Bearbeiten]

Das „klassische“ Einkaufszentrum verfolgt das Betriebskonzept von einigen wenigen Magnetbetrieben und zahlreichen anderen Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben, die von der Attraktivität der Magnetbetriebe indirekt profitieren. Die Magnetbetriebe in Form von Verbraucher- oder Hypermärkten, Warenhäusern und großen Fachmärkten dienen als Frequenzbringer. Sie ziehen die Kunden in das Center. Die anderen Betriebe profitieren von den Kundenfrequenzen. Die Magnetbetriebe werden im Center so angeordnet, dass die Kunden auf dem Weg zu oder zwischen ihnen an den „Frequenznutzern“ vorbeikommen.

Factory Outlet Center[Bearbeiten]

Bei Factory Outlet Centern mieten die Hersteller von Markenartikeln Ladenflächen an, um die eigenen Produkte preisreduziert direkt an die Konsumenten zu verkaufen. Factory Outlet ist daher kein Handel, sondern ein Direktverkauf von Herstellern an Kunden. Die angebotenen Waren sind deutlich billiger als im Einzelhandel. Meist handelt es sich um Waren aus Produktionsüberschüssen, Waren der „letzten Saison“, Auslaufmodelle oder (leicht) fehlerhafte Ware. Die Markennamen dienen als Kundenmagnet, die Bekleidungsbranche ist in der Regel dominierend vertreten.

Power-Center[Bearbeiten]

Power-Center ist ein Betriebstypus, der zurzeit noch auf die USA beschränkt ist. In diesem Typus nehmen die Magnetmieter den überwiegenden Anteil (60–90 Prozent) ein. In der Regel sind es discountorientierte Fachmärkte, die auf großer Fläche ein breites Sortiment zu geringen Preisen anbieten. Auf Grund ihrer Marktposition werden diese Betriebe auch als „category killers“ bezeichnet. In den USA sind derartige Center mit einem peripheren Standort am hochrangigen Straßennetz bereits zu bedrohlichen Konkurrenten für regionale Shoppingcenter geworden.

Themen–Center[Bearbeiten]

Themen-Center umfassen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, die entweder einer speziellen Warengruppe (z. B. Designermöbel) angehören oder die Güter und Dienstleistungen mit Bezug zu einem spezifischen Thema anbieten. Die Magnetwirkung geht von der Spezialisierung auf ein Thema aus.

Urban Entertainment Center[Bearbeiten]

In Urban Entertainment Centern tritt der Einzelhandel in den Hintergrund. Diese Center sind auf Unterhaltung, Freizeit und Erlebnis in Kombination mit Handelsangeboten, die hier als Frequenznutzer auftreten, ausgerichtet. Der Begriff „Urban“ ist insofern irreführend, als diese Center sowohl in Innenstadtlagen als auch an peripheren Standorten zu finden sind. „Urban“ bezieht sich eher auf den konzeptionellen Entwurf einer urbanen Atmosphäre. Typische Komponenten eines UEC sind Multiplexkino, Musical – Theater, Diskothek oder Theater in Kombination mit Fast Food und Erlebnis- und Themengastronomie und thematisiertem Handel. Zusätzliche Angebote können Bowling, Fitness, Spielhalle, Casino oder auch Galerien und Museen sein. Das Urban Entertainment Center kann als Einzelstandort bestehen, ist aber meist an ein Shoppingcenter angegliedert oder in ein Center baulich integriert, wobei dann im Center eine „Entertainment Zone“ vorhanden ist.

Klassischerweise werden Einkaufszentren von einem Betreiber, oder auch einem Konsortium, am Rand von Ballungsräumen oder überhaupt auf der grünen Wiese errichtet. Seit den Achtzigerjahren werden zunehmend Einkaufszentren in den Innenstädten geplant und errichtet. Diese Entwicklung hat sich spätestens seit den späten Neunzigerjahren rapide beschleunigt. Seit einigen Jahren ist durch eine immer größer werdende Dichte von räumlich nahe beieinander gelegenen Einkaufszentren bei gleichzeitigem Kaufkraftverlust der Konsumenten ein Verdrängungswettbewerb zu beobachten. Die möglichen Folgen für den Einzelhandel sind noch nicht abzusehen.

In den neuen Bundesländern Deutschlands gab es vor der Wiedervereinigung faktisch keine Einkaufszentren. Diese entstanden nach 1990 in großer Anzahl auf der grünen Wiese, was zu einem erheblichen Kaufkraftabfluss aus den Innenstädten führte. Hintergrund für diesen Bauboom vor den Toren der Städte war zum einen eine rasche Verfügbarkeit von Bauland (Grundstücke in den Innenstädten waren oft durch langwierige Restitutionsverfahren und andere Eigentumsschwierigkeiten blockiert) und die schnelle Schaffung eines entsprechenden Baurechts: Oberhalb einer Verkaufsfläche von ca. 700 m² ist eine schnelle Schaffung von Baurecht nur bei Ausweisung von Kerngebieten (MK) oder Sondergebieten (SO) im Bebauungsplan möglich. Während in den alten Bundesländern ein abgestimmtes System von Regional- und Flächennutzungsplänen festlegt, wo neue Einzelhandelsagglomerationen ausgewiesen werden dürfen, mussten diese in den neuen Bundesländern erst aufgestellt werden. Bis dahin haben viele Kommunen entsprechende Ausweisungen unabgestimmt vorgenommen, auch wenn dieses für die Raumordnung kontraproduktiv war. Seit ca. 2000 jedoch geht der Trend zurück in die Innenstädte, deren Einzelhandel wieder erstarkt.

Zusammensetzung[Bearbeiten]

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Wesentlich für die Akzeptanz beim Kunden ist die Abstimmung der Geschäfte aufeinander, auch Branchenmix genannt. Dabei werden in Centern üblicher Größe (rund 30.000–40.000 m²) meist zwei sogenannte Magnete oder auch Ankermieter eingesetzt, die alleine schon zahlreiche Kunden anziehen, so dass das Center gut besucht ist. Diese Magnete werden gezielt meist an den gegenüberliegenden Enden oder in der Mitte des Einkaufszentrums platziert, um so die Kundschaft in das Einkaufszentrum „hineinzusaugen“. Es hat sich inzwischen etabliert, dass diese Magnete großflächige Lebensmittelgeschäfte, Modegeschäfte und Fachmärkte für Unterhaltungselektronik sind. Dazwischen gruppieren sich kleinere Geschäfte, die anteilig deutlich höhere Mieten auf den Quadratmeter zahlen als die Ankermieter selbst. Dabei werden alle vom Konsumenten abgefragten Branchen abgedeckt. Dieser Branchenmix ist über Jahrzehnte so weit optimiert und standardisiert worden, dass er sich in verschiedenen Centern kaum voneinander unterscheidet und das Angebot der Center oftmals austauschbar ist. Der Mix wird meist lediglich im Preisniveau an die Kaufkraft der Zielkundschaft angepasst. Wichtig ist auch die Lage der Geschäfte und gastronomischen Einrichtungen zueinander im Center, die vom Centermanagement gezielt gesteuert wird.

Die Bedeutung der Magnete für den Erfolg eines Einkaufszentrums ist so grundlegend, dass in der Regel die Unterschrift der entsprechenden Handelskette unter dem Mietvertrag die Voraussetzung dafür ist, dass der Investor überhaupt einen Bauantrag stellt. Gelingt es nicht, einen entsprechenden Mieter zu finden, droht dem Projekt meist das Aus. Aber auch seit Jahren etablierten Centern droht bei Wegfall eines Ankermieters (z. B. durch Konkurs der Handelskette, Fusion mit einer anderen Handelskette, die in der Nähe ein anderes Haus betreibt oder sonstige unternehmerische Entscheidungen) der oftmals schleichende Niedergang, der es dann wiederum erschwert, für die freigewordenen Flächen (insbesondere des Ankers) neue Mieter zu finden.

Einkaufszentrum Breuningerland in Ludwigsburg in unmittelbarer Nähe der A 81

Die einzelnen Geschäfte sind eingemietet, wobei die Miete oft aus einer Umsatzbeteiligung in Verbindung mit einer Mindestmiete besteht. Die Geschäfte können eine gemeinsame Infrastruktur benutzen. Auch die Werbung wird oft gemeinsam, z. B. in Form einer Werbegemeinschaft durchgeführt. Dafür müssen sich die Geschäfte an die Regeln der Betreiber, z. B. bezüglich der Öffnungszeiten oder gemeinsamen Rabattaktionen, halten.

Ein großer Vorteil aus Sicht der Kunden sind meist die einfache Erreichbarkeit und die großzügig dimensionierten Parkflächen. Es wird von Seiten der Betreiber deswegen auch besonders darauf geachtet, dass die Center über übersichtliche und einfach zu benutzende Tiefgaragen verfügen. Es gibt Untersuchungen, die belegen, dass der größte Teil der Kunden viele Einkaufszentren nicht von der Straße, sondern über die Tiefgarage betreten. Der Typus des Einkaufszentrums ist in den letzten Jahrzehnten so weit optimiert worden, dass spezialisierte Entwickler den Grundriss und die Gestaltung des Gebäudes weitgehend vorgeben, während externe Architekten – falls überhaupt – nur noch für die Gestaltung der Fassaden und die von den Kommunen geforderte städtebauliche Einbindung herangezogen werden.

Laut einer Studie der HafenCity Universität Hamburg erhöht sich die Rentabilität des Einkaufszentrums mit der Anzahl der Läden. Werde bei identischer Mietfläche die Zahl der Geschäfte von 40 auf 80 verdoppelt, verdreifache sich der Trading-Profit von 7,7 % auf 23 % für Centerentwickler.[5]

Größe[Bearbeiten]

Größtes Einkaufszentrum Ostasiens (Super Brand Mall, Shanghai, China)
Einkaufszentrum in Dalian (China)
Ein Einkaufszentrum in Jakarta (Indonesien)
Cevahir Mall in Istanbul (Türkei)
Das „Mühltor-Center“ ist ein kleineres Einkaufszentrum in Ilmenau

Die Größe der Einkaufszentren richtet sich nach den Einzugsgebieten der Käufer und kann von einigen Geschäften bis zu hunderten reichen. Bei größeren Zentren ist oft noch ein Unterhaltungsangebot integriert, wie Kinos oder Gastronomiebetriebe. Als Regelwert gilt als Einkaufszentrum eine Anlage mit vermieteten Verkaufsflächen ab 10.000 m². Für die Größenentscheidung wichtig ist, im jeweiligen Marktumfeld eine kritische Masse zu überschreiten, um als Anlaufpunkt attraktiv zu werden. Die örtliche Größe sollte eine Vorrangstellung im Markt garantieren, um den Konsumentenstrom in genügender Dichte ins Center zu lenken. Die örtlich hierfür erforderliche Größe kann je nach Umfeld variieren.

Ein attraktiver Branchenmix soll den Eintritt in das Center für eine ausreichende Zahl von Kunden verlockend machen. Optische Anreize und Aktionsprogramme für das ganze Center sollen ein besonderes Einkaufserlebnis vermitteln. Siehe auch detaillierter unter Urban Entertainment Center.

Probleme[Bearbeiten]

Kritik kommt von der gewachsenen Geschäftswelt in den Innenstädten bzw. von den Nachbarstädten, da die Einkaufszentren Kaufkraft, Beschäftigung und Gewerbesteuereinnahmen aus umliegenden Städten abziehen. Beispielsweise versuchten mehrere Städte (u. a. Essen) mit juristischen Mitteln eine von der Stadt Oberhausen erteilte Baugenehmigung für eine Erweiterung des in Oberhausen befindlichen Einkaufszentrums CentrO zu verhindern. Die Klage wurde letztinstanzlich vom Bundesverwaltungsgericht abgewiesen.

Der Grundkonflikt zwischen Einkaufszentren und gewachsenen Innenstädten besteht in der großmaßstäblichen Planbarkeit aller Vorgänge, Strukturen, Atmosphären innerhalb der Einkaufszentren, wohingegen die Innenstädte als freies Konglomerat unverbundener Immobilienbesitzer und Einzelhändler ungeplant dem Strukturwandel unterworfen sind. Innerhalb der Center kann durch Mietanreiz, psychologisch geschickte Lage bestimmter Flächen, Angebote und Marken alles komplett gesteuert werden. Dagegen gibt es für den öffentlichen Bereich der Fußgängerzonen keine Regelungsmechanismen außer das gegenseitige Marktverhalten ohne Koordination und Integration. Damit sind die Innenstädte, die schon keinen Schutz gegen Wetter und unerwünschte Personen bieten können, der perfekt organisierten Konkurrenz der Konsumwelten in den privatisierten Zentren ausgeliefert. Dieser Prozess selbst ist zugleich zweischneidig, da gerade neue Einkaufszentren in den Innenstädten Ersatz für alternde Kaufhäuser darstellen und neue Kunden in die Innenstädte locken. Zahlreiche Kommunen sehen gerade in neuen Einkaufszentren gelegentlich die Rettung für ihre strukturschwachen Stadtzentren.

Wenn sie gute Umsätze hervorbringen, können diese in benachbarten Lagen aber sinken. Häufig führt dies dort zu einem drastischen Verfall der Mieten.[6] Mit dem Vordringen großer Handelsflächen von der grünen Wiese in die historischen Zentren der Mittelstädte sind auch Fragen der Denkmalpflege berührt. Mitunter sorgt die Freiräumung der für eine Center-Ansiedlung benötigten Flächen für Abrisse einzelner Denkmale, fast immer werfen Center Probleme für den Erhalt historischer Orts- und Stadtstrukturen auf.[7] In einigen Fällen werden Teile von Denkmalen erhalten und einem Center vorgeblendet, so etwa bei der 2010 eröffneten Europa-Galerie in Saarbrücken die Hülle der ehemaligen königlichen Bergwerksdirektion.

Neben der Bequemlichkeit der unter einem Dach angebotenen diversen Geschäfte zieht auch das bessere Parkplatzangebot viele Käufer in die Einkaufszentren. Bei manch größerem Einkaufszentrum ist die Einfahrt zur Tiefgarage der eigentliche „Haupteingang“ des Centers, da bis zu 70 % der Kundschaft mit dem eigenen PKW kommen und so die unmittelbare Umgebung des Einkaufszentrums nicht einmal mehr betreten. Letztendlich kann dies zur Verödung bisheriger Stadtzentren führen, wenn Stadt und Einzelhandel nicht gemeinsame Wege finden, um die Attraktivität der Innenstädte zu erhöhen (z. B. durch Verkehrs- und Parkraumkonzepte, attraktive Gestaltung von Straßen und Fußgängerzonen, gemeinsame Werbung etc.). Neuere Konzepte gegen die Desintegration der Innenstädte sind sogenannte Business-Improvement-Districts, wie sie zuerst in Amerika aufkamen zur Rettung überkommener „Main-Street-Strukturen“ gegenüber den Großcentern. Hier werden auf gesetzlich unterfütterter Grundlage rechtliche und wirtschaftliche Gemeinschaften mit verbindlichen Regularien gebildet, die eine teilweise Planbarkeit von Maßnahmen im öffentlichen Raum bis hin zum Mietmanagement bzw. Leerstandsvermeidung ermöglichen. Die umliegenden Kommunen leiden zudem oftmals unter der Verkehrslast und dem Flächenverbrauch durch Stellplätze, wenn ein Center ohne Rücksicht auf die Kapazität vorhandener Verkehrswege errichtet wurde. Die Einnahmen bleiben meist nur in einer der Gemeinden. Der Wettbewerbsdruck ist auch in den Centern sehr hoch, so dass in den Einkaufszentren nicht selten Geschäfte in die Insolvenz gehen. Ähnlich wie in den Innenstädten begünstigt dieser Wettbewerbsdruck die Filialisierung des Einzelhandels.

Um den geschilderten negativen Entwicklungen entgegenzuwirken, gibt es Bestrebungen, Einkaufszentren auf der grünen Wiese durch entsprechend aufeinander abgestimmte Planungen (Raumordnung, Regionalpläne, Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) zu verhindern oder zumindest in Größe und/oder Sortiment zu beschränken. Hierzu haben die Gesetzgeber oft spezielle Regelungen (großflächiger Einzelhandel) erlassen (in Deutschland beispielsweise § 11 BauNVO; Einzelhandelserlass NRW oder in Österreich die Bebauungspläne der einzelnen Bundesländer). Auch die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte hat sich in den letzten 20 Jahren intensiv mit der Problematik auseinandergesetzt.

Es gibt auch Einkaufszentren im Niemandsland zwischen zwei Ländern, die umsatzsteuerfrei oder taxfree verkaufen können. Eines der größten Einkaufszentren dieser Art ist die Excalibur-City bei Kleinhaugsdorf zwischen Österreich und Tschechien.

Sonderformen[Bearbeiten]

Als Megamall (engl. für Mega-Einkaufszentrum) bezeichnet man ein sehr großes Einkaufszentrum. Meist haben Megamalls mehr als 100.000 m² Verkaufsfläche bzw. mehr als 150 Geschäfte.

Eine weitere Sonderform von Einkaufszentren sind die zuerst im Vereinigten Königreich aufgetretenen Factory-Outlet-Center. In diesen Zentren haben vor allem die Hersteller der Modebranche Geschäfte, die verbilligt Lagerware der letzten Saison verkaufen.

Als Weiterentwicklung des klassischen Einkaufszentrums gelten die Urban Entertainment Center, welche Einzelhandel mit Entertainment zu verknüpfen versuchen, um dem Kunden neue Anreize zum Aufsuchen eines Centers zu geben.

Eine unechte Form von Einkaufszentren sind die mittlerweile häufig vorkommenden Shopping-Portale, in denen man virtuell viele Waren unter einem Dach erwerben kann.

Praktisch als Vorläufer der Einkaufszentren sind feste Markthallen mit festen, ladenähnlichen Marktständen anzusehen, wie sie in manchen Großstädten noch anzutreffen sind und vielerorts mittlerweile geschlossen und in Veranstaltungshallen umgewandelt wurden. Allerdings findet das Markthallen-Konzept bei Neugründungen von zumeist kleineren Einkaufszentren in letzter Zeit häufiger Verwendung. Viele osteuropäische Warenhäuser liegen in ihrem Erscheinungsbild irgendwo zwischen Markthalle und Einkaufszentrum. Das bekannte Warenhaus GUM in Moskau ist genau genommen eines der ältesten Einkaufszentren und entspricht mit seiner überdachten, mehrgeschossigen Passage recht genau dem typischen Bild eines modernen Einkaufszentrums.

Verkehr[Bearbeiten]

Mittlerweile haben sich viele europäische Einkaufszentren in neue Ortszentren für den suburbanen Raum (auch Speckgürtel genannt) der Städte gewandelt. Bedingt durch die Eigenheiten dieser Randbereiche (Flächenverbrauch, vorwiegend Motorisierter Individualverkehr (MIV)) heizen diese neuen Zentren den Verkehrsfluss in den Vorstädten an. Tangentialverkehre um die Stadt gewinnen so gegenüber Verkehrsflüssen ins Zentrum an Bedeutung. Dieser Trend setzte bereits um 1970 ein – wurde jedoch erst jetzt durch das stetige Aneinanderreihen von Einkaufszentren und Fachmarktzentren in diesen Gebieten spürbar. Die Folge davon ist die Notwendigkeit zu essentiellen Umbauten in den Verkehrssystemen der Städte.

Lange führte dabei der öffentliche Nahverkehr (ÖPNV) ein Dornröschendasein, während die Individualverkehrsströme sich signifikant verlagerten. Diese Situation wird noch durch die MIV-Orientierung der Einkaufszentren verstärkt. Stadtgemeinden beginnen nun in Zusammenarbeit mit ihrem Umland entsprechende Anpassungen durchzuführen, da der Prozess bereits eine solche Eigendynamik erreicht hat, dass mit einer Wiederaufwertung der alten Stadtkerne als Einkaufszentrum schon keine Trendumkehr mehr erreicht werden kann.

Um notwendige Verkehrsverlagerungen zu erzielen und die Dimension der Verkehrsflüsse zu reduzieren, versucht man den Modal-Split zugunsten des ÖPNV zu verschieben. Von der Einhebung von Verkehrserregerabgaben erwarten sich manche Planer und Politiker zusätzlich eine erneute Attraktivierung der Innenstädte. Von den Einkaufszentrenbetreibern werden solche Maßnahmen als dem Gleichheitsgrundsatz widersprechend angesehen. Ein Beispiel für so ein Einkaufszentrum ist die 2007 eröffnete Sihl City in Zürich, die sowohl über eine eigene Bushaltestelle im Untergeschoss als auch eine S-Bahnhaltestelle verfügt und nur ein kleines Parkhaus besitzt.

In den vergangenen Jahren scheiterten solche Ansinnen oftmals am Widerstand der Kaufleute in den Stadtzentren, die wohl zu Recht befürchteten, dass durch die bessere ÖPNV-Anbindung die Einkaufszentren noch attraktiver werden könnten. Um der Abwertung der Stadtkerne entgegenzuwirken, versuchte man, die Innenstädte für den MIV attraktiver zu gestalten (Tiefgaragen) und reduzierte so (Verkehrsstaus) auch die Attraktivität des ÖPNV und damit deren wichtigste Verkehrsanbindung. Es begann ein Teufelskreis, der bis heute nicht abgeschlossen ist.

Daten[Bearbeiten]

Europa[Bearbeiten]

Deutschland[Bearbeiten]

Eine besondere Entwicklung weist in Deutschland der Osten auf. Hier befindet sich ein erheblich größerer Teil der Einzelhandelsfläche im Umland der Städte und Gemeinden. Die hier entwickelten Projekte gehören zu den neuesten und größten in Deutschland, da sie nach der politischen Wende direkt auf der „Grünen Wiese“ besonders großzügig errichtet wurden. Zu dieser Zeit standen den Anlagen keine vergleichbaren Innenstadtlagen gegenüber. Im dichter besiedelten Mitteldeutschland findet sich im Großraum Dresden, im Verbundraum Halle/Leipzig und in den Regionen Chemnitz und Erfurt eine sehr hohe Dichte von Einkaufszentren. Einzig in Dresden scheint man jetzt zu versuchen, mit einigen großen Zentren (z. B. Altmarktgalerie, Centrumgalerie) im Innenstadtbereich den Trend von der „grünen Wiese“ aufzuhalten. Allerdings besitzt Dresden bereits jetzt eine überproportional hohe Verkaufsfläche des Groß- und Einzelhandels im Vergleich zu den anderen deutschen Großstädten.

Im Shopping-Center-Report des EHI und des German Council of Shopping Centers stellt sich im Sommer 2006 die Situation als solche dar, dass die Betreiber von Einkaufszentren Deutschlands Innenstädte als bevorzugte Standorte wiederentdeckt haben. Nachdem jahrelang die grüne Wiese forciert wurde, werden nun deutlich mehr Center in den Innenstädten eröffnet. Für den Zeitraum 1964 bis 2000 betrug der Anteil der Standortlage Innenstadt 45,7 Prozent; bei den Neueröffnungen der Jahre 2004/2005 beträgt dieser Wert inzwischen 65,0 Prozent, während der Anteil innerstädtischer Lagen noch vor zehn Jahren bei 24,4 Prozent lag. Dieser Trend gilt gleichermaßen für Großstädte, Mittelstädte und Speckgürtellagen. Gerade Letztere erkennen mehr und mehr, dass City-Center häufig ein geeignetes Mittel sind, abfließende Kaufkraft zu binden. Darüber hinaus können moderne Center Impulse auch in etablierte Einzelhandelsszenen bringen.

Gleichzeitig nimmt die durchschnittliche Größe der Neueröffnungen von Einkaufszentren ab. Im Durchschnitt beträgt die vermietbare Fläche heute 23.368 m² pro Objekt, sie ist seit dem Jahre 2000 um 4,3 Prozent gesunken.

Die Zahl der Einkaufszentren (wobei nach gängiger EHI-Definition eine Größe ab 10.000 m² berücksichtigt wird) in Deutschland stieg zwischen 1990 und 2006 von 93 auf 372, die Gesamtfläche stieg von 2,8 Mio. m² auf 11,7 Mio. m². Allein in den letzten beiden Jahren sind 20 Center mit einer Gesamtfläche von 590.460 m² eröffnet worden. Der Boom der Einkaufszentren wird anhalten. Bis zum Jahr 2009 werden nach heutigem Planungsstand mindestens 61 neue Center entstehen.

Nach einer Studie des Instituts für Gewerbezentren, Starnberg, gab es in Deutschland im Januar 2011 bereits 644 Einkaufszentren ab einer Geschäftsfläche von 8.000 m². Die durchschnittliche Größe der Center lag in Deutschland bei 24.913 m². Nach einem Center-Boom in den neuen Bundesländern in den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung, zeigt sich seit Mitte der 90er Jahre eine Marktberuhigung. In den alten Bundesländern zeigt sich diesem gegenüber in den letzten Jahren eine deutliche Belebung des Marktes. Differenziert nach Bundesländern hält Nordrhein-Westfalen mit 110 Centern und einer Geschäftsfläche von rund 2,75 Mio. m² den Spitzenplatz. Das Bundesland Bayern steht mit rund 1,82 Mio. m² und 80 Centern an zweiter Stelle. An dritter Stelle folgt Sachsen mit 1,53 Mio. m².

425 der 644 deutschen Shoppingcenter zählen zu den sogenannten Regionalen Centern (ab einer Geschäftsfläche von 15.000 m²). Bis zum Ende des Jahres 2012 wird sich die Zahl, nach den Prognosen des Instituts für Gewerbezentren, auf 455 Center erhöhen. In den letzten Jahren hat sich die Vielfalt der Center-Typen in Deutschland erhöht. Hinzugekommen sind beispielsweise Factory-Outlet-Center, Themencenter und Center in Bahnhöfen und Flughäfen (Airport-Retailing).

Eine Mehrheit (76,7 %) der Mieter in Einkaufszentren geht davon aus, dass die Bedeutung von Centern für den Erfolg ihres Unternehmens steigen oder zumindest gleich bleiben wird. Ob es bereits zu viele Shoppingcenter in Deutschland gibt, beantworten 37,7 % mit Ja. ecostra, CB Richard Ellis (CBRE) und die Immobilien Zeitung haben für den Shoppingcenter Performance Report 2011 die Mieter in 200 deutschen Einkaufszentren mit mehr als 10.000 m² Geschäftsfläche um ihre Meinung gebeten. Gefragt wurde, wie zufriedenstellend die Umsatzleistung eines Ladens im Vergleich zu anderen Shoppingcentern ist, in denen der Mieter ebenfalls einen Laden unterhält.[8] Als bestes Center wurde der Citti-Park in Kiel bewertet.[9] Auf dem letzten Platz landete das 2008 eröffnete Einkaufscenter Mira in München.[10]

Liste großer Einkaufszentren in Deutschland[Bearbeiten]
Einkaufszentrum Stadt Land Verkaufsfläche (V) / Mietfläche in m² Eröffnung
CentrO Oberhausen Nordrhein-Westfalen 119.000 1996 (12. September)
Paunsdorf Center Leipzig Sachsen 114.854 1994
Dodenhof Ottersberg Niedersachsen 110.000 1925 (Erweiterungen bis auf 110.000 m² bis ins Jahr 2010)
Chemnitz Center Chemnitz Sachsen 107.492 1992
Elbepark Dresden Dresden Sachsen 102.000 1995 (Erweiterung um 18.500 m² auf 102.000 m² März 2010)
Main-Taunus-Zentrum Sulzbach (Taunus) Hessen 091.000 (V)[11] 1963 (Erweitert um 12.000 m² 2011)
NordWestZentrum Frankfurt am Main Hessen 090.000 1968
Gropius Passagen Berlin Berlin 085.000 1997
Donau-Einkaufszentrum Regensburg Bayern 082.000 1967
Florapark (Einkaufszentrum) Magdeburg Sachsen-Anhalt 079.000 1993
RheinRuhrZentrum Mülheim an der Ruhr Nordrhein-Westfalen 079.000 1973
Bördepark Magdeburg Sachsen-Anhalt 077.000[12] 1994
Nova Eventis Günthersdorf Sachsen-Anhalt 076.000 (V)[11] 2006
Boulevard Berlin Berlin Berlin 076.000 2012
LP12 Mall of Berlin Berlin Berlin 076.000 (V) 2014 (25. September; Erweiterung von 76.000 auf 135.000 m² erfolgt bis 2015)
Limbecker Platz Essen Nordrhein-Westfalen 070.000 (V)[11] 13. März 2008/Herbst 2009 (abschnittsweise)
Ruhr-Park Bochum Nordrhein-Westfalen 069.700 1964
A10-Center Wildau Brandenburg 066.000 (V)[11] 1996 (Umbau 2011)
Pasing Arcaden München Bayern 063.000 2011 (Erweiterung 2013)
Porta Markt Porta Westfalica Nordrhein-Westfalen 062.000 1965
Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim Hessen 060.000 (V)[11] 1972
Ihme-Zentrum Hannover Niedersachsen 060.000 1975
Kaufpark Eiche Ahrensfelde Brandenburg 059.200[13] 1994
Alstertal-Einkaufszentrum (AEZ) Hamburg Hamburg 059.000 (V)[11] 1970
Forum Duisburg Duisburg Nordrhein-Westfalen 057.000 2008 (18. September)
LOOP5 Weiterstadt Hessen 056.500 2009 (9. Oktober)
Alexa Berlin Berlin 056.200 2007
Olympia-Einkaufszentrum München Bayern 056.000 (V)[11] 1972
Havelpark Dallgow Dallgow-Döberitz Brandenburg 054.000[14] 1995
Weserpark Bremen Bremen 053.500 (V)[11] 1990
Centrum-Galerie Dresden Sachsen 052.000 2009 (September)
Hürth Park Hürth Nordrhein-Westfalen 050.500 (V)[11] 1977
pep München Bayern 050.000 1981 (5. Februar)
MyZeil Frankfurt am Main Hessen 050.000 2009
Altmarkt-Galerie Dresden Sachsen 048.000[15] 2002 (Erweiterung um 18.000 m² auf 48.000 m² 2010)
Lausitz Park Cottbus Brandenburg 047.000 1993
Förde Park Flensburg Schleswig-Holstein 047.000 1996
Riem Arcaden München Bayern 046.500 2004
Shopping-Center Hamburger Meile Hamburg Hamburg 046.200 (V)[11] 1970
Ring-Center Berlin Berlin 045.200 (V)[11] 1995/1997/2007
Höfe am Brühl Leipzig Sachsen 045.000 (V)[16] 2012
Waterfront Bremen Bremen Bremen 044.000 2008
Isenburg-Zentrum Neu-Isenburg Hessen 044.000 (V)[11] 1972/2002/2011
Elbe-Einkaufszentrum Hamburg Hamburg 043.000 (V)[11] 1966/1993/2010
City-Galerie Aschaffenburg Bayern 043.000 (V)[17] 1974
HUMA Einkaufspark Sankt Augustin Sankt Augustin Nordrhein-Westfalen 042.000[18] 1977
Milaneo Stuttgart Baden-Württemberg 043.000 (V) 2014, September
Riesapark Riesa Sachsen 042.000
Spandau Arcaden Berlin Berlin 042.000[19] 2001
Franken-Center Nürnberg Bayern 040.000 (V)[11] 1969/1979/1993
City-Carre Magdeburg Magdeburg Sachsen-Anhalt 040.000 1997
Potsdamer Platz Arkaden Berlin Berlin 040.000 (V)[11] 1998
Billstedt Center Hamburg Hamburg Hamburg 040.000 (V)[11] 1997
Rhein Center Köln Nordrhein-Westfalen 040.000 2008[20]
Ostseepark Rostock Lambrechtshagen Mecklenburg-Vorpommern 038.600 (V)[11] 1994
Halle Center Peißen Sachsen-Anhalt 038.250 (V)[11] 1993
Hessen-Center Frankfurt am Main Hessen 038.000 (V)[11] 1971/1981/1998
Skyline Plaza Frankfurt am Main Hessen 038.000 (V)[11] 2013 (29. August)
Blautal-Center Ulm Baden-Württemberg 037.500 1997 (Oktober)
Rheinpark-Center Neuss Nordrhein-Westfalen 037.300 (V)[11] 1977/2010
Das Schloss Berlin Berlin 036.000 2006
Breuningerland Ludwigsburg Ludwigsburg Baden-Württemberg 036.000 1973
Plauen Park Plauen Sachsen 035.500 1994
Allee-Center Magdeburg Sachsen-Anhalt 035.000 1998 (Erweiterung 2006)
Stern-Center Potsdam Potsdam Brandenburg 035.000 (V)[11] 1996
Kaufhaus Breuninger Stuttgart Baden-Württemberg 035.000 1881
Saarpark-Center Neunkirchen (Saar) Saarland 034.000 1989
Wilmersdorfer Arcaden Berlin Berlin 033.200[21] 2007
Thier-Galerie Dortmund Nordrhein-Westfalen 033.000 (V)[11] 2011
Quarree Hamburg Hamburg 033.000 (exkl. Karstadt ca. 17.000 m²) 1988
Ettlinger Tor Karlsruhe Karlsruhe Baden-Württemberg 033.000 (V)[11] 2005
Breuningerland Sindelfingen Sindelfingen Baden-Württemberg 032.600 (V)[22] 1980
Eastgate Berlin Berlin 032.000 (V)[11][23] 2005
Forum Steglitz Berlin Berlin 032.000 1970
Südring Center Rangsdorf Brandenburg 032.000 (V)[11] 1994
Sachsen Allee Chemnitz Chemnitz Sachsen 032.000 (V)[11] 1997
City Center Eisenhüttenstadt Eisenhüttenstadt Brandenburg 032.000 1993
T.E.C. Erfurt Erfurt Thüringen 032.000 1996
Löhr-Center Koblenz Rheinland-Pfalz 032.000 (V)[11] 1984
Rhein-Galerie Ludwigshafen Rheinland-Pfalz 030.000 2010
Allee-Center Remscheid Remscheid Nordrhein-Westfalen 030.000 1986/1996/2009
Rathaus Galerie Essen Essen Nordrhein-Westfalen 030.000 1979
Roland-Center Bremen Bremen 030.000 (V)[11] 1972/1981/1987/1999
Europa Passage Hamburg Hamburg 030.000 (V)[11] 2006
Sieben Seen Center Schwerin Mecklenburg-Vorpommern 030.000 (V)[11] 1995
Ernst-August-Galerie Hannover Niedersachsen 030.000 (V)[11] 2008 (Herbst)
Schloss-Arkaden Braunschweig Niedersachsen 030.000 (V)[11] 2007
Bethanien Center Neubrandenburg Mecklenburg-Vorpommern 029.900 (V)[11] 1994
Stern-Center Lüdenscheid Nordrhein-Westfalen 029.700 (V)[11] ca. 1990 (Umbau 2007/8)
Elisen Park Greifswald Mecklenburg-Vorpommern 029.600 (V)[11] 1993
Werre-Park Bad Oeynhausen Nordrhein-Westfalen 029.500 (V)[11] 1998
Löwen Center Leipzig Sachsen 029.100 (V)[11] 1993
Leine-Center Laatzen Niedersachsen 029.000 (V)[11] 1973 (Umbau 1996)
Bero Oberhausen Oberhausen Nordrhein-Westfalen 029.000 1971 (Erweiterung ab 2014 auf 46.000)
Hofgarten Solingen Solingen Nordrhein-Westfalen 029.000[24] 2013
NordseePassage Wilhelmshaven Niedersachsen 028.000[25] 1997
FORUM City Mülheim Mülheim an der Ruhr Nordrhein-Westfalen 027.500[26] 1974 (Umbau 1994)
Arneken-Galerie Hildesheim Niedersachsen 027.500 2012
Leo-Center Leonberg Baden-Württemberg 027.000[27] 1973
Königsbau Passagen Stuttgart Baden-Württemberg 026.800[28] 2006
Saarbasar Saarbrücken Saarland 026.600 (V)[11] 1979/2003
Shopping Arkaden Bocholt Nordrhein-Westfalen 026.000 2000
Lilien-Carré Wiesbaden Hessen 026.000 2007 (22. März)
O.D.C. Dresden Reick Dresden Sachsen 025.500 2001
Beetzsee Center Brandenburg Brandenburg 025.100 (V)[11] 1993
famila XXL Oldenburg Niedersachsen 025.000 2007
Kaufpark Dresden Nickern Dresden Sachsen 025.000 1996
Remspark Waiblingen Waiblingen Baden-Württemberg 025.000 (V)[22]
Europa-Galerie Saarbrücken Saarbrücken Saarland 025.000 2010
City-Galerie Augsburg Bayern 025.000 (V)[11] 2001
Allee-Center Leipzig Sachsen 025.000 (V)[29] 1996
Mercaden Böblingen Böblingen Baden-Württemberg 024.400 (V)[22] 2014 (2. Oktober)
Forum Wetzlar Wetzlar Hessen 024.000 (V)[11] 2005
Gerber Stuttgart Baden-Württemberg 024.000 (V) 2014, September
City-Galerie Siegen Nordrhein-Westfalen 023.500 (V)[11] 1998
DollartCenter Emden Niedersachsen 023.000 2000
Forum Allgäu Kempten Bayern 023.000 (V)[11] 2003
Schwabengalerie Stuttgart Baden-Württemberg 023.000 (V)[22]
Hochland-Center Dresden Weißig Dresden Sachsen 022.500 1999
Stadtgalerie Schweinfurt Schweinfurt Bayern 022.500 2009
Lago Konstanz Baden-Württemberg 022.500 2004
Erlangen Arcaden Erlangen Bayern 022.000 2007
Thüringen Park Erfurt Thüringen 022.000 1995
Cannstatter Carré Stuttgart Baden-Württemberg 022.000 (V)[22]
Neckarcenter Esslingen am Neckar Baden-Württemberg 021.500 (V)[22]
Allee-Center Hamm Nordrhein-Westfalen 021.000 1992
Düsseldorf Arcaden Düsseldorf Nordrhein-Westfalen 020.335 2008
Forum Mittelrhein Koblenz Rheinland-Pfalz 020.000 2012
Königsgalerie Duisburg Duisburg Nordrhein-Westfalen 020.000 2011
Schwabencenter Augsburg Bayern 020.000 1971
Luisenforum Wiesbaden Hessen 020.000 2008 (2. September)
Sterncenter Sindelfingen Baden-Württemberg 020.000 (V) [22]
Spree Galerie Cottbus Brandenburg 020.000 (V) [30]
Blechen Carré Cottbus Brandenburg 019.600 2008 (26.September)[31]
Stadt-Galerie Hameln Niedersachsen 019.000 (V)[11] 2008 (März)
Galerie Neustädter Tor Gießen Hessen 018.000 2005
Schloss-Straßen-Center Berlin Berlin 016.200 2007
CityCarree Salzgitter Salzgitter Niedersachsen 016.000 (V)[32] 2008 (12. Juni)
Seerhein-Center Konstanz Baden-Württemberg 014.500 1983
Spitzkrug Multi Center Frankfurt (Oder) Brandenburg 014.000 (V)[33] 1993 (29. September)[34]
Norder Tor Norden (Ostfriesland) Niedersachsen 012.500 2012 (29. März)

Schweiz[Bearbeiten]

Pos Name Ort Umsatz in CHF Verkaufsfläche (in m²) Geschäfte Parkplätze
1 Einkaufszentrum Glatt Wallisellen 620 Mio. (2013) 43.400 116 4.750
2 Airport Center Flughafen Zürich 506 Mio. (2008) 155 17.100
3 Centre Balexert Flughafen Genf 470 Mio. (2008) 50.000 100+ 2.200
4 Shopville Railway City Zürich Hauptbahnhof 424 Mio. (2008) 16.700 165
5 Shoppi Tivoli Spreitenbach AG 417 Mio. (2008) 78.000 150+ 4.200
6 Sihlcity Zürich 355 Mio. (2013) 42.466 90+ 850
7 Seedamm-Center Pfäffikon SZ 279 Mio. (2008) 20.100 50 1.500
8 Emmen Center Emmenbrücke 277 Mio. (2008) 30.000 86 2.400
9 Shoppyland Schönbühl Schönbühl 320 Mio. (2012) 48.800 82 1.900
10 Einkaufszentrum Letzipark Zürich 251 Mio. (2008) 26.200 60+ 1.500

Österreich[Bearbeiten]

Das erste Einkaufszentrum in Österreich wurde unter Mithilfe der Ekazent, die für diesen Zweck gegründet wurde, in Wien-Hietzing im Jahr 1961 errichtet.[35]

Die meisten Einkaufszentren sind in Wien angesiedelt, jene mit der größten Verkaufsfläche wurden allerdings in Niederösterreich errichtet. Allein die Shopping City Süd in Vösendorf, südlich von Wien, zählt zu den größten Europas. An zweiter Stelle rangiert die Shopping City Seiersberg nahe Graz. Die Größe der Einkaufszentren schwankt je nach Standort zwischen 11.000 und 19.500 m².[36]

Flächenentwicklung der Shoppingmalls und Retailparks von 2000-2009; (Quelle Standort+Markt[37])

In Österreich sind gemäß ACSC [2] derzeit 132 Einkaufszentren (Shoppingmalls) und 86 Fachmarktzentren (Retailparks) präsent. Die insgesamt 218 Einkaufszentren aus dem Jahr 2012 (Stand 31. Dezember 2012) weisen eine vermietbare Fläche von über 3,7 Mio m² auf, was einer Verkaufsfläche von über 2,9 Mio m² österreichweit entspricht. Dies entspricht einer Steigerung zum Vorjahr von etwas mehr als 4 %. Damit standen im Jahr 2012 je Einwohner in etwa 0,44 m² an vermietbarer Fläche in Shoppingcenter zur Verfügung. Nimmt man die für die Angebotssituation aussagekräftigere Verkaufsfläche als Basis, so liegt der Wert bei 0,35 m² je Einwohner. Beide Werte sind im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Bezieht man, um einen internationalen Vergleich zu schaffen, ausschließlich jene Einkaufszentren mit ein, die größer als 10.000 m² (vermietbare Fläche) sind, so entfallen 0,35 m² vermietbarer Fläche bzw. 0,28 m² Verkaufsfläche auf jeden Österreicher.

Entwicklung der Marktanteile von Shoppingcentern in Österreich 1987-2009 (Quelle Standort+Markt[37])

Der Umsatz 2012 lag bei 11,7 Milliarden Euro, was gegenüber dem Vorjahr einem flächenbreinigten Anstieg von rund 2 % entspricht.

Der Marktanteil der österreichischen Shopping Center im Einzelhandel ist in den vergangenen 25 Jahren stetig gewachsen beträgt nun 23,2 %. In einem zeitlichen Vergleich seit 1987 ergibt sich Folgendes (siehe zweite Grafik rechts):

Die Einkaufszentren Österreichs wurden 2012 von gut 550 Mio Menschen besucht, betrachtet man diese Kennzahl aus dem Jahr 2000 (damals etwa 300 Mio Besucher), so verzeichnen die Zentren in den letzten 12 Jahren einen Besucherzuwachs von rund 84 %. Die Zahl der Besucher ist ein wichtiger Indikator der Akzeptanz von Einkaufs- und Fachmarktzentren.

In allen österreichischen Shopping Centern zusammen gab es zum Jahreswechsel knapp 7.100 Geschäfte, also im Durchschnitt ca. 37 Geschäfte je Zentrum. In allen Zentren waren im Jahr 2012 rund 72.000 Personen beschäftigt, was einem Zuwachs von gut 4 % entspricht.

Die Zahl der Stellplätze liegt derzeit bei über 172.000. Zieht man davon die (systembedingt untypischen) Stellplätze für das Vienna Airport Shopping ab, so ergeben sich etwa 148.000 Stellplätze (1. Januar 2011: 143.000).

Die Flächenproduktivität der Zentren (= Bruttoumsatz je m² vermietbarer Fläche) lag 2012 bei 3.300 Euro (Vergleichswert 2008: 3.200 Euro). Sieht man diesen Wert differenziert nach den beiden Haupt-Zentrumstypen, so liefern Shopping Malls einen durchschnittlichen Umsatz je m² vermietbarer Fläche von 3.500 Euro und Retail-Parks von 2.450 Euro.

Im langjährigen Durchschnitt (1988 bis 2012) lag das jährliche Wachstum der Shoppingmalls und Retailparks in Österreich bei ca. 110.000 m² GLA. Anzumerken ist, dass davon im 20 Jahres-Durchschnitt jährlich knapp 69.000 m² auf Shoppingmalls entfielen, fast 41.000 m² auf Retailparks. Das stärkste Wachstum verzeichneten die Jahre 1990 und 2001, wo 163.000 m² bzw. 203.000 m² GLA hinzukamen. Die von anderen Marktbeobachtern sehr häufig kommunizierten Flächenwachstumsraten von „600.000 Quadratmetern in den nächsten Jahren“ sind daher in jedem Fall kritisch zu hinterfragen. Den Verlauf der jährlichen Entwicklung der Shoppingmalls und Retailparks ist der dritten Grafik rechts zu entnehmen.

Neu eröffnete EKZ und FMZ Flächen nach Jahren beginnend mit 1988 (Quelle Standort+Markt[37])

In Hinblick auf die Anzahl der Eröffnungen von Shoppingmalls (SM) und Retailparks (RP) zeigt sich im 20 Jahres-Vergleich, dass die Zahl der Eröffnungen klassischer Einkaufszentren deutlich rückläufig ist, während die Zahl der Fachmarktzentren-Eröffnungen insbesondere seit 1995 an Dynamik zulegte, wie aus der vierten Graphik rechts zu erkennen ist.

Sehr interessant ist die Betrachtung, an welchen Standorten Shopping Center im Laufe der letzten beinahe 25 Jahre errichtet wurden. Grob lässt sich hier eine Einteilung in drei Kategorien definieren: Standorte integriert in einem Hauptgeschäftsbereich, Bezirkszentrum in Wien (Kategorie 1); sonstige, auch (teil-)integrierte Zentren (Kategorie 2); Standorte ohne umfangreichere Wohnnutzung im fußläufigen Standortumfeld (Kategorie 3). Waren die beiden Jahre 2010 und 2011 von Eröffnungen in der City dominiert, so zeigte das abgelaufene Jahr wieder eine leichte Tendenz in Richtung Zentren an Stadt¬randlagen. Eine klare Tendenz zum vieldiskutierten „Revival der City ist“ aus dieser Aufstellung (noch) nicht abzusehen.

Shoppingmall und Retailpark Eröffnung nach Jahren beginnend mit 1988 (Quelle Standort+Markt[37])

Die Größenklassen der Shoppingmalls in Österreich sind höchst unterschiedlich, gemessen an der Zahl dominieren eindeutig Zentren mit weniger als 20.000 m² GLA, sie machen etwa 70 % der gesamten Anzahl der Shoppingmalls aus. Die Zahl der Shoppingmalls mit mehr als 80.000 m² GLA ist gering (4 Zentren), sie bestreiten aber immerhin 17 % der gesamten vermietbaren Flächen aller österreichischer Shoppingmalls.

Die häufigsten Mieter in den österreichischen Shopping Malls sind Roma (62 Shops), Tchibo (54 Shops) und dm (53 Shops), jene in Retail Parks dm (48 Shops), kik (41 Shops) und Libro (40 Shops).

Einkaufszentrum Stadt vermietbare Fläche (in m²)
1 Shopping City Süd Vösendorf 173.500 (mit IKEA)
2 Donauzentrum und Donauplex Wien 119.000
3 Shopping City Seiersberg Graz 85.000
4 PlusCity Pasching bei Linz 82.500
5 Center West Graz 78.000
6 G3 Shopping Resort Gerasdorf 70.000
7 Haid Center Haid 68.000 (ohne IKEA; mit: ca. 100.000)
8 Gewerbepark Stadlau Wien 66.000
9 DEZ Einkaufszentrum Innsbruck 65.000
10 Arena Fohnsdorf 54.600

Übriges Europa[Bearbeiten]

Das Forum Istanbul (Istanbul) ist mit 495.000 m² Verkaufsfläche möglicherweise das größte Einkaufszentrum Europas. Vergleichbar groß sind der Centro Comercial Colombo in Lissabon mit 450.000 m² Verkaufsfläche und die Cevahir Shopping Mall in Istanbul. Die meisten Megamalls in Europa befinden sich in der Türkei, Griechenland und Italien (Athens Heart, Kanyon, Profilo, Metrocity, Capitol, Maxi City, Olivium, Golden Hall, Akmerkez, The Mall Athens, Tepe Nautilus, Mediterannean Cosmos, Galleria u.a.), In Großbritannien liegen das Bluewater und das MetroCenter Newcastle. Ein neuer Boom von sogenannten Megamalls kann in Osteuropa beobachtet werden, so z. B. in Ungarn das Arena Plaza, in Polen (Arkadia, Manufaktura), Russland (Mega), Griechenland (Mediteranean Cosmos) oder in der Ukraine (Olympic Plaza).

Weltweit[Bearbeiten]

Einkaufszentrum Stadt Staat Verkaufsfläche / Gesamtfläche (in m²) Eröffnung Besonderheit
Arkadia (Warschau) Warschau Polen 103.000 / 287.000 2004 Größtes Einkaufszentrum in Polen
Akropolis Vilnius Litauen 108.000 2002 Größtes Einkaufszentrum in Litauen und im Baltikum
Ala Moana Center Honolulu USA 245.000 1986 Mega-Open-Air-Einkaufszentrum auf Hawaii
Aricanduva Mall São Paulo Brasilien 342.000 1991 größtes Einkaufszentrum Brasiliens
Beijing Mall Peking Volksrepublik China 440.000 2005 viertgrößtes Einkaufszentrum der Welt; zweitgrößtes Einkaufszentrum Pekings
Berjaya Times Square Kuala Lumpur Malaysia 700.000 zweitgrößtes Einkaufszentrum Asiens
Bluewater Kent UK 312.000 Größtes Einkaufszentrum in UK und Westeuropa
Central World Bangkok Thailand 550.000 / 1.024.000 2006 (nach Umbau) Größtes Einkaufszentrum in Thailand
Centro Comercial Colombo Lissabon Portugal 450.000 2000 größtes Einkaufszentrum Europas
Cevahir Shopping Mall Istanbul Türkei 412.000 2005 zweitgrößtes Einkaufszentrum Europas
Dubai Mall Dubai Vereinigte Arabische Emirate 350.000[38] / 1.120.000 2008 Nähe Burj Khalifa, große Freizeit- und Unterhaltungseinrichtungen (Eröffnung: 4. November 2008)[39]
Galleria Vittorio Emanuele II Mailand Italien 1867 sehr zentrale integrierte Innenstadtlage, anspruchsvolle Architektur
Solotoi Wawilon Rostokino Moskau Russland 170.000 2009 größtes Einkaufszentrum Russlands, größtes innerstädtisches Einkaufszentrum Europas
Golden Resources Shopping Mall Peking Volksrepublik China 680.000 zweitgrößtes Einkaufszentrum Chinas
Grandview Mall Guangzhou Volksrepublik China 420.000 2005
King of Prussia Mall Philadelphia USA 250.000 zweitgrößtes Einkaufszentrum der USA
Mall of America Bloomington USA 390.000 Größtes Einkaufszentrum der USA
Mall of Arabia Dubai Vereinigte Arabische Emirate 1.000.000 / 2.000.000 ab 2013 wird größtes Einkaufszentrum der Welt, phasenweise Eröffnung
Mall of the Emirates Dubai Vereinigte Arabische Emirate 225.000 2005 bis 2008 größtes Einkaufszentrum Dubais
Mediterranean Cosmos Thessaloniki Griechenland 250.000 2005 Größtes Einkaufszentrum im Balkan
MetroCentre Gateshead UK zweitgrößtes Einkaufszentrum in Großbritannien
Nordstan Göteborg Schweden 320.000 1972 größtes Einkaufszentrum Nordeuropas
Siam Paragon Bangkok Thailand 500.000 2005 Luxusmall in Thailand
Sihlcity Zürich-Wiedikon Schweiz 41.000 2007 Einkaufszentrum in der Stadt Zürich
Shopping City Süd Vösendorf/Wiener Neudorf Österreich 173.000 / 270.000 1976 Größtes Einkaufszentrum in Österreich
Glattzentrum Wallisellen Schweiz 43.000 1975 zweit-größtes Einkaufszentrum der Schweiz, umsatzmässig größtes Einkaufszentrum der Schweiz
Shoppi & Tivoli Spreitenbach Schweiz 78.000 1970 größtes Einkaufszentrum der Schweiz (Fläche)
South China Mall Dongguan Volksrepublik China 900.000 2005 größtes Einkaufszentrum Chinas
West Edmonton Mall Edmonton Kanada 500.000 lange Zeit größtes Einkaufszentrum der Welt in Kanada
West Gate Zagreb Kroatien 100.000 / 227.000 2009 größtes Einkaufszentrum in Kroatien

Nordamerika[Bearbeiten]

In Kanada und in den USA gibt es viele Megamalls. Manche Malls haben eine Verkaufsfläche von mehr als 300.000 m². Die bekanntesten Megamalls in Nordamerika sind die West Edmonton Mall in Edmonton, die King of Prussia Mall in Pennsylvania, die Mall of America in Bloomington bei Minneapolis und die Roosevelt Field Mall auf Long Island. In letzter Zeit kann in den USA beobachtet werden, dass viele geschlossene Center von einem starken Kundenrückgang zugunsten großer freistehender Einzelgeschäfte (wie z. B. Walmart, Target oder Best Buy) bedroht sind bzw. bereits ein Großteil der Geschäfte in den Centern geschlossen sind. Im Gegensatz zum internationalen Trend wurde in den USA seit 2006 nur ein einziges geschlossenes Einkaufszentrum eröffnet[40], jedoch wurden in den Jahren 2007 und 2008 400 der 2000 größten amerikanischen Einkaufszentren geschlossen.[41]

Asien[Bearbeiten]

Auch in Asien werden immer mehr Megamalls gebaut, so zum Beispiel in der Volksrepublik China (Nextage) oder auf den Philippinen (SM Megamall). In Japan erreichen einige Kaufhäuser bereits diese Größe. Als Beispiel für eine Megamall in Japan sei Sunshine 60 (oder auch Sunshine City) in Tokio/Ikebukuro genannt. Dort befindet sich auch ein Kaufhaus mit ca. 86.000 m². In Dubai (Vereinigte Arabische Emirate) wurden bereits große Malls aus dem Boden gestampft, darunter die Dubai Mall, die Mall of the Emirates, oder die Ibn Battuta Mall. Noch größer werden die im Bau befindlichen Megamalls Dubai Design Center und die Mall of Arabia. Mit der Mall of Arabia wird eine Verkaufsfläche jenseits der 1.000.000 m² gebaut.

Literatur[Bearbeiten]

  • Walter Brune et al.: Angriff auf die City. Kritische Texte zur Konzeption, Planung und Wirkung von integrierten und nicht integrierten Shopping-Centern in zentralen Lagen. Korrigierte Ausgabe. Droste, Düsseldorf 2006, ISBN 978-3-7700-1264-0.
  • Standort+Markt: S+M Dokumentation Shopping Center Österreich 2009/2010, Baden 2010
  • Falk,B./Bays,W. (Hrsg.): Shopping-Center-Handbuch. Development-Management-Marketing, Starnberg 2009, ISBN 978-3-00-027250-9.
  • Institut für Gewerbezentren, Falk, B. (Hrsg.): Shopping-Center-Report 2011. Starnberg 2011, ISBN 978-3-00-033115-2
  • ecostra: Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2011, Wiesbaden 2011.
  • Institut für Gewerbezentren, Falk, B. (Hrsg.): International Shopping-Center-Report 2012, Austria, Croatia, Hungary, Slovenia. Starnberg 2012.
  • Christian Seemann: Beurteilungskriterien und Empfehlungen zur Analyse und Planung von Shopping-Center. Igel Verlag, Hamburg 2008, ISBN 978-3-86815-038-4.

Weblinks[Bearbeiten]

 Commons: Einkaufszentren – Sammlung von Bildern, Videos und Audiodateien

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. B. Hahn: Shopping Center erobern die Welt. Ein Beitrag zur Globalisierung des Einzelhandels. In: Geographische Rundschau, 5/2011, S. 20–26.
  2. a b ACSC. Austrian Council of Shopping Centers/Österreichische Fachvereinigung für Einkaufszentren.
  3. BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 - 4 C 16. 87
  4. Vgl. en:Strip mall
  5. Studie: Doppelte Ladenzahl verdreifacht Entwicklergewinn. In: Immobilien Zeitung online, 15. Dezember 2011. Abgerufen am 20. Dezember 2011.
  6. archithese 5/2008: Shoppingcenter (PDF; 1,8 MB)
  7. Hintergründe zu Einkaufszentren in historischen Innenstädten auf DenkmalDebatten
  8. Deutschlands beste und schlechteste Einkaufszentren. In: Immobilien Zeitung online, 10. November 2011. Abgerufen am 20. Dezember 2011.
  9. Im Citti-Park bestimmen Einzelhändler den Kurs. In: Immobilien Zeitung online, 10. November 2011. Abgerufen am 20. Dezember 2011.
  10. Mira München: Fehlstart trotz Öko-Siegel und Vollvermietung. In: Immobilien Zeitung online, 10. November 2011. Abgerufen am 20. Dezember 2011.
  11. a b c d e f g h i j k l m n o p q r s t u v w x y z aa ab ac ad ae af ag ah ai aj ak al am an ao ap aq ar as at Die Shopping-Center der ECE (PDF; 7,5 MB)
  12. Angabe auf der Homepage des Bördeparks
  13. Informationen zum Kaufpark Eiche auf der Betreiber-Website
  14. Informationen zum Havelpark Dallgow auf der Betreiber-Website
  15. Informationen zur Altmarkt-Galerie auf der Betreiberseite
  16. https://de.wikipedia.org/wiki/H%C3%B6fe_am_Br%C3%BChl
  17. Informationen auf der Betreiber-Website (PDF; 1,7 MB)
  18. HUMA Sankt Augustin. Infos zum Center
  19. Informationen zu den Spandau Arcaden auf der Betreiber-Website
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  21. Informationen zu den Wilmersdorfer Arcaden auf der Betreiber-Website
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  25. Informationen zur NordseePassage in Wilhelmshaven
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  27. Informationen zum Leo-Center auf Betreiber-Website
  28. Informationen zu den Königsbau Passagen in Stuttgart
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