Facility Management

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Facility Management [fəˈsɪlɪtɪ ˌmænidʒmənt] (gebräuchliche Abkürzung: FM) bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen (engl. facilities). In England, Australien und Kanada ist der Begriff Facility Management üblich, in den USA ursprünglich Facilities Management. In Deutschland ist dieser Fachbegriff in der DIN EN 15221-1 auch zur Verwendung im Deutschen genormt.

Inhaltsverzeichnis

[Bearbeiten] Überblick

Das Facility Management umfasst die professionelle Abwicklung von Sekundärprozessen. Dazu gehören technische, infrastrukturelle und kaufmännische Aufgaben, die nicht in das Kerngeschäft einer Organisation fallen, sondern dieses unterstützen (siehe auch Gebäudemanagement im Corporate Real Estate Management). Beispiele dafür sind die Wartung von Reinraumbelüftungen in der Halbleiterherstellung, die Bühnenbeleuchtung in Konzerthäusern, aber auch das Beschaffungsmanagement für sämtliche Energiearten und Reinigungsmaschinen, die in einem Gebäude benötigt werden.

Durch die zunehmende Auslagerung verschiedener Aufgaben eines Unternehmens wächst der Markt für Dienstleistungen in diesem Bereich. Das Gebäudemanagement ist ein Teil des Facility-Managements und umfasst neben der Hausverwaltung auch die bauliche Betreuung von Gebäuden.

Als grundsätzlich neue Idee spielt der strategische Ansatz im Facility-Management eine entscheidende Rolle. Gebäude, Liegenschaften und betriebliche Abläufe werden im FM ganzheitlich betrachtet. Ziel der koordinierten Abwicklung von Prozessen ist dabei, die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern und den Wert von Gebäuden und Anlagen langfristig zu erhalten.

Seit kurzem hat sich Facility-Management als eigene Wissenschaft etabliert, wird als Studiengang an verschiedenen Hochschulen angeboten und entwickelt sich zu einer eigenständigen Management-Disziplin. [1] Verschiedene Unternehmen und öffentliche Einrichtungen haben Facility-Management gleichberechtigt neben anderen Management-Methoden etabliert. [2]

[Bearbeiten] Einführung

[Bearbeiten] Begriffliche Herleitung

Der englische Begriff „Facility“ bezeichnet zusammenfassend alle Grundstücke, Gebäude, Anlagen, Maschinen, Versorgungseinrichtungen und -installationen, die für die Produktion, Erstellung von Leistungen und Sicherstellung aller Prozesse innerhalb von Immobilien oder ganzen Liegenschaften erforderlich sind. Das Management dieser „Facilities“ umfasst den ganzheitlichen Ansatz für die Planung, den Bau, den Betrieb, die Kontrolle, die Prozesssicherstellung, deren ständige Optimierung, die erfolgsorientierte Verwaltung und Vermarktung.

Betriebswirtschaftlich gesehen handelt es sich um Anlagevermögen und die zur Leistungserstellung benötigten Sachmittel, jedoch auch um Dienste und Prozesse innerhalb des Unternehmens. [3]

[Bearbeiten] Definition

Der immer größer werdende Kostendruck auf die Unternehmen veranlasst sie, stetig ihre Verbesserungs- und Kostensenkungspotenziale zu ermitteln und diese auch nachhaltig umzusetzen. Deshalb wird es notwendig auch das Facility Management eines Unternehmens strategisch neu zu betrachten, da die Liegenschaftskosten nach den Personalkosten den größten Kostenblock innerhalb eines Unternehmens darstellen.

Facility Management ist ein ganzheitlicher, strategischer und lebenszyklusbezogener Managementansatz um Gebäude, ihre Systeme, Prozesse und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen und marktgerechten Bedürfnisse anzupassen.

Es optimiert so den Betrieb, die Wirtschaftlichkeit, die Nutzung, die Vermarktung und die Werterhaltung der gesamten Liegenschaften und Einrichtungen einschl. aller hierfür notwendigen Prozesse und erreicht dadurch eine ganzheitliche und umfassende Immobilien-, Einrichtungs- und Infrastruktur -erstellung, -bereitstellung und -bewirtschaftung mit der Zielsetzung einer langfristigen Ertragssteigerung, Qualitätssicherung und Werterhaltung für Besitzer, Nutzer und Kunden.

Um dieses sicherstellen zu können, muss hierfür durch das Top-Management sowohl das gesamte Facility Management (FM) als auch Teilbereiche des Corporate Real Estate Management (CREM) berücksichtigt werden. Diese Methodik wird dann als Real Estate Facility Management (REFM) oder realFM bezeichnet.

Facility Management ist das Management von Sekundärprozessen[4]. In der Betriebswirtschaft wird in Primär- (Kernprozesse) und Sekundärprozesse (alle nicht zum Kerngeschäft gehörende Prozesse) unterschieden. Sekundärprozesse stellen dabei die Bedürfnisse von Kernprozessinhabern dar, die gedeckt werden müssen, um die Kernprozesse optimal ausführen zu können. Ohne Deckung dieser Bedürfnisse sind keine oder nur eingeschränkt Kernprozesse möglich. Eingeschränkt heißt dabei unter erhöhtem Aufwand und das bedeutet erhöhte Kosten. Facility Management ist das Management dieser Bedürfnisse, deckt und optimiert diese durch Serviceleistungen und trägt somit zur Kosteneinsparung bei.

  • „Facility Management (FM) ist eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility-Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz, Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse und Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt.“ [6]
  • „Facility Management umfasst auf der strategischen Managementebene eine kompetente Outputorientierung für betriebsunterstützende Aktivitäten außerhalb des Kerngeschäfts.“ [8]
  • „Facility Management ist die strategische Management-Disziplin, die die Analyse, Dokumentation und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude und seine Anlagen und Einrichtungen ganzheitlich und über den gesamten Lebenszyklus unter besonderer Berücksichtigung der Nutzerinteressen und der Unterstützung des Kerngeschäfts umfasst.“ [9]
  • „Facility Management ist schlicht die intelligente Integration von Leitungsbeiträgen zur Befriedigung von Kundenbedürfnissen rund um die Immobilie.“ [10]
  • „Facility Management ist die ganzheitliche Betrachtung aller Abläufe um und an einem Gebäude mit allen gebäudespezifischen Dienstleistungen, zur Optimierung aller Kosten.“ [11]

[Bearbeiten] Strategie im Facility Management

Die Ausrichtung des strategischen Facility Managements leitet sich direkt aus der jeweiligen Unternehmensstrategie ab.

Die Strategie bestimmt, in welchen Geschäftsfeldern ein Unternehmen tätig sein soll, wie der Wettbewerb in diesen Geschäftsfeldern zu bestreiten ist und was die langfristige Erfolgsbasis oder Kernkompetenz des Unternehmens darstellt.

Während in fast allen Unternehmensbereichen schon seit vielen Jahren Maßnahmen zur Strategieumsetzung getroffen werden, erfolgt dieses im Facility Management nur unzureichend.

Dies zeigt, dass das Facility Management erst in geringem Maße als strategische Ressource von den meisten Unternehmen erkannt wird, obwohl dadurch ein zunehmend erfolgskritischer Wettbewerbsfaktor latent vorhanden ist. Auch wird im Instrument der Wertkettenanalyse von Porter die Bedeutung der Liegenschaftsaktivitäten zur Erzielung von Wettbewerbsvorteilen nur unzureichend berücksichtigt.

Diese Vernachlässigung einer wertorientierten Betrachtung des Immobilienvermögens gerade in non-property-companies basiert auf der Unterschätzung seiner Relevanz auf den Gesamtunternehmenserfolg durch das Top-Management.

Die nachfolgenden Zahlen verdeutlichen jedoch den Stellenwert der Immobilien für den Unternehmenserfolg, welcher sich aus der enormen Kapitalbindung ergibt:

  • Das Anlagevermögen von Industrieunternehmen besteht zu 30 bis 40 % aus Eigentum an Grund und Boden sowie Immobilien.
  • In der Bilanzsumme entfallen ca. 10% auf immobilienbezogene Kosten.
  • Nach den Personalkosten nehmen die Immobilienkosten den zweiten Platz der bilanzierten Ausgaben ein.
  • Bei Industrieunternehmen betragen die Immobilienkosten ca. 5% des Umsatzes, bei Dienstleistungsunternehmen sogar 7 bis 9 %.

Das Top-Management, welches Immobilien als Teil der Unternehmensstrategie begreift und behandelt, kann durch einen aktiven und ergebnisorientierten Umgang mit ihnen einen positiven Beitrag zum Unternehmensergebnis erwirtschaften und so die Wettbewerbsfähigkeit steigern. Die Unternehmen erreichen dadurch einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil.

Deshalb ist die Bedeutung des Real Estate Facility Managements auch und gerade für Non-property-Unternehmen so wichtig. Trotzdem verfügen die meisten Unternehmen noch nicht einmal über ein Informationssystem, das aktuelle, grundstücks- und gebäudebezogene Daten bereithält.[12]

[Bearbeiten] Operatives Management

Es kennzeichnet Maßnahmen aus allen Bewirtschaftungskernaufgaben einer Liegenschaft und beinhaltet Hauptteile des klassischen Gebäudemanagements , sieht das Gebäude jedoch aus ganzheitlicher Sicht über deren gesamte Lebensdauer und Nutzungsbestimmung in Abstimmung mit der strategischen Unternehmensausrichtung.

Hierfür werden verschiedene Bereiche, Aufgaben und Programme unterschieden.

  • Das Kaufmännische Management stellt die Wirtschaftlichkeit des Gebäudebetriebes sicher und umfasst alle kaufmännischen Leistungen unter Beachtung der Immobilienökonomie.
  • Das Technische Management umfasst Leistungen, die zum Betreiben und Bewirtschaften der baulichen und technischen Anlagen eines Gebäudes und deren Prozesse erforderlich sind.
  • Das Infrastrukturelle Management erbringt und überwacht gebäudebezogene Dienstleistungen.
  • Querschnittsaufgaben stellen ihre Aktivitäten allen Kernbereichen zur Verfügung wie z.B. das Flächenmanagement welches so die Verwaltung und Nutzung von Flächen organisiert und eine ständige Flächenoptimierung bei Belegschafts-, Nutzungsänderungen, Neu- bzw. Umbaumaßnahmen durchführt.[13]

[Bearbeiten] Erläuterung

Man erkennt sehr schnell, dass die Priorität der Betrachtung je nach Autor variiert. So steht beispielsweise bei der Definition der German Facility Management Association (GEFMA) der Mensch als solches im Mittelpunkt der Betrachtungen, wohingegen Nävy den Schwerpunkt bei den Sachressourcen des Unternehmens sieht.

Diese teilweise unterschiedlichen Definitionsansätze sind für den einen oder anderen Kritiker des Facility Managements und die Frage nach der Daseinsberechtigung von FM mitverantwortlich – denn diese Uneinheitlichkeit ist für Kritiker ein scheinbares Indiz dafür, dass eine klare Abgrenzung zu anderen Management-Disziplinen fehlt und somit als ein eigenständiges Fachgebiet in Frage gestellt werden muss.

Betrachtet man jedoch die Gesamtheit der Definitionsansätze und bildet eine Art „kleinsten gemeinsamen Nenner“, erkennt man, dass es einige zentrale Komponenten gibt, die in mehr oder weniger starker oder zumindest sinngemäß gleicher Ausprägung von allen Autoren genannt werden:

  • „strategisch“ (Facility Management als ein langfristiges und zielgerichtetes Konzept)
  • „innerhalb eines Unternehmens“ (statt lediglich starr auf nur ein einzelnes Gebäude/Immobilie bezogen)
  • „Managementaufgabe“ (gleichwertig mit anderen Management-Disziplinen)
  • „Nicht-Kernprozesse“ (Fokus der Betrachtungen liegt auf den nicht-wertschöpfenden Prozessen innerhalb eines Unternehmens)
  • „Kernprozesse“ (Fokus der Betrachtungen liegt auf den wertschöpfenden Prozessen, z.B. Vermietungsmanagement eines Wohnungsunternehmens)

Der Begriff des Facility Managements ist auch nicht gleichzusetzen mit dem Begriff des reinen Gebäudemanagement (DIN 32736). Gleichwohl beinhaltet FM diesen Bereich – man spricht dabei auch von der „operativen Komponente“ des Facility Managements:

Das operative Management beinhaltet die operative Umsetzung aller Aktivitäten, die auch bisher bei der Gebäudebewirtschaftung erforderlich waren. Das strategische Management beschäftigt sich dagegen mit den Managementaufgaben. [14]

Auch die Frage nach dem „wer“ ist zu beantworten – soll das Facility-Management per Outsourcing an externe Anbieter abgegeben werden oder will man eine eigens dafür zuständige interne Instanz einrichten? Beide Varianten haben (wie bei allen Fragen zum Thema Outsourcing – ja oder nein?) sicherlich Ihre Vor- und Nachteile und sind somit den individuellen Überlegungen und Vorlieben des jeweiligen Unternehmens überlassen.

[Bearbeiten] Grundlagen

[Bearbeiten] Normen und Standards

  • DIN prEN 15221 (2007): Facility Management
  • DIN 32 736: Gebäudemanagement
  • GEFMA Richtlinie 100-1 FM - Grundlagen
  • GEFMA Richtlinie 100-2 FM - Leistungsspektrum.

[Bearbeiten] Fachbestandteile

Von der GEFMA sind in den Richtlinien 600ff Berufsbilder im Facility Management veröffentlicht worden.

Die fachlichen Bestandteile weisen folgende Struktur auf:

  • Grundlagen
    • Naturwissenschaften/Technik/Informatik
    • Wirtschaftswissenschaften/Management
  • Kernfächer
    • technisches Management
    • kaufmännisches Management
    • infrastrukturelles Management
    • Flächenmanagement (gem. DIN 32736)

[Bearbeiten] Kompetenzbereiche

Aus Sicht der IFMA beschäftigt sich Facility Management mit folgenden Kompetenzbereichen:

  1. Betrieb & Instandhaltung
  2. Immobilien & Liegenschaften
  3. Mitarbeiter- & Umweltfaktoren
  4. Planung & Projektmanagement
  5. Facility Function
  6. Finanzierung
  7. Qualitätsbewertung & Innovation
  8. Kommunikation
  9. Technik

[Bearbeiten] Technologie der Gebäudeautomation

[Bearbeiten] Administratives vs. Technisches Management

Als Computer Aided Facility Management (CAFM), wird die Unterstützung des administrativen Facility Managements durch die Informationstechnik bezeichnet.

Als Gebäudeautomation (GA) bezeichnet man die Gesamtheit von Überwachungs-, Steuer-, Regel- und Optimierungseinrichtungen in Gebäuden im Rahmen des technischen Facility Managements. Ziel ist es Funktionsabläufe gewerkeübergreifend selbständig (automatisch), nach vorgegebenen Einstellwerten (Parametern) durchzuführen oder deren Bedienung bzw. Überwachung zu vereinfachen. Alle Sensoren, Aktoren, Bedienelemente, Verbraucher und andere technische Einheiten im Gebäude werden miteinander vernetzt. Abläufe können in Szenarien zusammengefasst werden. Kennzeichnendes Merkmal ist die dezentrale Anordnung der Steuerungseinheiten (DDC) sowie die durchgängige Vernetzung mittels eines Bussystems (in der Regel EIB/KNX bzw. bei Beleuchtung DALI).

[Bearbeiten] Organisationen, Verbände, Vereine

  • International Facility Management Association (IFMA). Besonderes Augenmerk wird auf das Thema qualifizierte Ausbildung gelegt (Kompetenzentwicklung).
  • GEFMA (German Facility Management Association): Ein Schwerpunkt der Aktivitäten liegt bei der Erstellung von Richtlinien. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Zertifizierung von qualifizierten Bildungsträgern für Facility Management.
  • RealFM (Associacion for Real Estate and Facility Managers): Europäisch ausgerichteter Berufsverband für Real Estate und Facility Manager. Im Mittelpunkt der Aktivitäten stehen die Verknüpfung der Aufgaben von Real Estate und Facility Management sowie die Gestaltung der Schnittstellen zwischen allen an diesen Prozessen Beteiligten.
  • VBI (Verband Beratender Ingenieure, Berlin): Erarbeitung der AHO Nr. 16 "Facility Management Consulting", in der aktuellen 3. Auflage (Bundesanzeiger- Verlag).

[Bearbeiten] Literatur

  • Erich Staudt/Prof. Dr. Bernd Kriegesmann/Markus Thomzik: Facility Management - Der Kampf um Marktanteile beginnt, F.A.Z.-Verlag 1999, ISBN 3933180139
  • Markus Thomzik: Rationalisierungspotentiale von Systemleistungen dargestellt am Beispiel von Facility Management-Konzeptes, Bochum 2002, ISBN 3928854208
  • Hans-Peter Braun: Facility Management. Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung. 5. Auflage. Heidelberg 2007, ISBN 978-3-540-34701-9
  • Hans-Dieter Lochmann, Rainer Köllgen (Hrsg.): Facility Management. Strategisches Immobilienmanagement in der Praxis. Gabler, Wiesbaden 1998, ISBN 3-409-18860-6
  • Jens Nävy, Wolfgang Löwen: Facility Management. Grundlagen, Computerunterstützung, Systemeinführung, Anwendungsbeispiele. 3. Auflage. Springer, Heidelberg 2000, ISBN 3-540-44167-0
  • Erhard Rossig: Facility Management. Foliensatz WS2003/2004, FH Bochum 2003
  • Hermann Schneider: Facility Management / planen - einführen - nutzen, 2. Auflage. Schäffer-Poeschel, Stuttgart 2004, ISBN 3-7910-2314-4
  • Martin Soboll: Beschaffungsmarketing für Facility-Management-Dienstleistungen, Göttingen 2004, ISBN 3-925327-75-4
  • Sebastian Hölzlein: Marktstudie - Qualitätssicherung im Facility Management , QM Research 2006/2007, Alpha FM - Bamberg 2006

[Bearbeiten] Siehe auch

[Bearbeiten] Weblinks

[Bearbeiten] Einzelnachweise

  1. ↑ Literatur: Lochmann, Facility Management. Strategisches Immobilienmanagement in der Praxis.
  2. ↑ Literatur: Nävy, Facility Management. Grundlagen, Computerunterstützung, Systemeinführung, Anwendungsbeispiele
  3. ↑ Vgl. M. Mohrmann, Facility Management mithilfe der Balanced Scorecard neu denken, Seite 2, ISBN 978-3833471124
  4. ↑ Vgl. Robert Wahlen, FMPRO Robert Wahlen, 1996
  5. ↑ IFMA, International Facility Management Association
  6. ↑ GEFMA-Richtlinien : Richtlinie GEFMA 100-1 Facility Management; Grundlagen. (Entwurf 2004-07)
  7. ↑ Literatur: Nävy (s. o.)
  8. ↑ Literatur: Rossig, Facility Management
  9. ↑ Literatur: May
  10. ↑ Beratungsunternehmen Prof. Staudt Innovation - Consulting GmbH
  11. ↑ DMN Facility Management GbR
  12. ↑ Vgl. Facility Management mithilfe der Balanced Scorecard neu denken, Martin Mohrmann, Books on Demand GmbH - August 2007
  13. ↑ Vgl. Facility Management mithilfe der Balanced Scorecard neu denken, Martin Mohrmann, Books on Demand GmbH - August 2007
  14. ↑ Literatur: Braun, Facility Management. Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung
Von „http://de.wikipedia.org/wiki/Facility_Management“
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