Immobilienmakler
aus Wikipedia, der freien Enzyklopädie
Der Immobilienmakler ist häufig ein selbstständiger Gewerbetreibender, der neben der Anmeldung seines Gewerbes in jedem Fall einer behördlichen Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung zur Ausübung seiner Tätigkeit bedarf. Diese Erlaubnis umfasst
- die Vermittlung des Abschluss (Vermittlungsmakler) oder
- den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss (Nachweismakler)
von Verträgen über
- Grundstücke / Immobilien,
- grundstücksgleiche Rechte,
- vermietete Wohnräume und gewerbliche Räume.
Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Courtage (Maklerprovision). Zur Vermittlung einer Immobilie wird ein Maklervertrag mit dem Anbieter und/oder dem Nachfrager geschlossen. Dieser / Diese fungieren als Auftraggeber des Immobilienmaklers. Wesentlicher Inhalt ist das so genannte Provisionsversprechen (Courtage) des oder der Auftraggeber, wenn die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden.
Inhaltsverzeichnis |
[Bearbeiten] Situation in Deutschland
In den letzten Jahrzehnten sind in Deutschland erste größere Maklerunternehmen entstanden, die überregional tätig werden. Einige von ihnen greifen auf Franchising zurück. Darüber hinaus bieten viele Kreditinstitute, allen voran die Sparkassen die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers an.
Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. ist der größe Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, in dem Immobilienmakler organisiert sind.
Die Bezeichnung Immobilienmakler ist weder geschützt noch bedarf es zur Ausübung einen Nachweis über die fachliche Eignung oder berufliche Ausbildung. Unter dem Aspekt der Gewerbefreiheit kann jeder ein Maklergewerbe anmelden und betreiben. Zur Gewerbeanmeldung ist eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung nötig, welche z. B. bei Vorstrafen wegen Kapitaldelikten oder einer "nicht geordneten finanziellen Situation" des Antragstellers verweigert werden kann.
In der Praxis werden in Deutschland drei Arten der Vertretung durch den Immobilienmakler unterschieden:
- Allgemeinauftrag (der Auftraggeber kann weitere Makler einschalten, sowie selbst tätig werden),
- Alleinauftrag (der Auftraggeber darf keine weiteren Makler einschalten, allerdings ist dem Auftraggeber der Eigenverkauf/-kauf weiterhin gestattet) und
- qualifizierten Alleinauftrag.
Der qualifizierte Alleinauftrag bedeutet für den Makler größtmögliche Sicherheit, da der Auftraggeber nicht selbst tätig werden darf und alle Interessenten für das Objekt, an den Makler verweisen muss. Da dies den Verkäufer sehr einschränkt, verlangt die Rechtsprechung, dass die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung zu ihrer Wirksamkeit des individuellen Aushandelns bedarf. Alleinaufträge müssen zum Schutz des Auftraggebers befristet sein.
Die Maklercourtage wird bei Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrags fällig, so dass jede Vorleistung eines Maklers auf dessen eigenes Risiko erfolgt.
[Bearbeiten] Maklerprovision
Die Höhe der Maklerprovision kann im Rahmen bestimmter gesetzlicher Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden, richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen und beträgt üblicherweise
- bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland regelmäßig zwischen 3–6 % des Kaufpreises,
- bei privaten Immobilienvermietungen bis zu zwei Netto-Monatskaltmieten (gemäß Wohnraumvermittlungsgesetz begrenzt)und
- bei gewerblichen Immobilientransaktionen entsprechend den individuellen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber,
jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.
Abhängig von den regionalen Usancen für private Immobilienmaklergeschäft, wird die Provision
- zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (häufig zu gleichen Teilen),
- ausschließlich vom Verkäufer getragen oder
- ausschließlich vom Käufer getragen.
Die Provision des Verkäufers wird in der Branche als Innen-Provision, die des Käufers als Außen-Provision bezeichnet. Eine vollständige Innen-Provision hat die Vorteile, dass
- die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision für den Käufer angeboten werden kann (also faktisch im Kaufpreis berücksichtigt ist) und
- der Käufer insofern im Rahmen der Immobilienfinanzierung geringere schwer fremdfinanzierbare Erwerbsnebenkosten hat.
In seltenen Fällen wird zwischen Verkäufer und Makler eine Mehrerlösvereinbarung getroffen. Hierbei wird neben einer Provision zusätzlich bei Überschreitung eines bestimmten Kaufpreises der Mehrerlös zwischen Makler und Verkäufer nach einem bestimmten vorher vereinbartem Muster aufgeteilt.
Neuerdings steht auch das Geschäftsmodell einer Maklerpauschale ("Makler-Flatrate") im Raum. Bei diesem Geschäftsmodell wird anstelle der üblichen Maklerprovision ein Fixum für die zu vermittelnde Immobilie gezahlt. Für diesen Betrag erhält der Kunde Leistungen, die zum Verkauf der Immobilie führen sollen wie z.B. die Marktwerteinschätzung der Immobilie, Anzeigenschaltung und das Führen der Verkaufsverhandlungen bis hin zum Abschluss. Nach erfolgreichem Abschluss werden keine weiteren Kosten fällig, allerdings muss der Betrag auch gezahlt werden, wenn das Objekt nicht vermittelt wird. Der Maklerverband IVD kritisiert das neue Modell, da für den Betrag nur minimale Leistungen erbracht werden.
[Bearbeiten] Besonderheiten bei Wohnimmobilien
Derjenige darf keine Provision für die Vermittlung von Wohnraum vom Mieter verlangen, der zum Zeitpunkt des Vertrages Eigentümer, Verwalter oder Mieter der Mietsache ist oder mit diesem wirtschaftlich verbunden ist. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Höhe der Provision auf das zweifache der monatlichen Nettokaltmiete zuzüglich der Mehrwertsteuer begrenzt.
[Bearbeiten] Maklerprovision im notariellen Kaufvertrag
Makler sichern ihre Rechte auf Courtage gerne über Notare im Kaufvertrag ab. Manchmal sogar mit dem Passus, dass der Käufer sich bei Nichtzahlung der Courtage der sofortigen Zwangsvollstreckung seines Vermögens unterwirft. Obwohl der Notar natürlich unparteisch ist, legt er einen Erstentwurf vor. Käufer von Immobilien sollten beachten, dass die Erwähnung des Maklers und dessen Provision im notariellen Kaufvertrag nur dann eine Erhöhung der notariellen Beurkundungsgebühr nach sich zieht, wenn der Verkäufer sich zur Zahlung der Provision dem Makler gegenüber verpflichtet hatte, diese Verpflichtung dann aber vom Käufer übernommen wird. Wenn nur der Käufer eine Maklergebühr leisten muss, erhöht sich damit NICHT auch der grunderwerbssteuerpflichtige Gebäudewert, wenn der Käufer den Makler beauftragt hatte. Hierzu genügt der einfache Satz in der Maklerklausel des Kaufvetrages: "Der Käufer hat den Makler beauftragt.". Fehlt dieser Satz, dann ist die Maklerprovision ggf. grunderwerbsteuererhöhend wie folgt: Beispiel: Immobilie = 200.000 Euro, Makler = 10.000 Euro, grunderwerbsteuerpflichtig (z.Z. 3,5%) daher 210.000 Euro.
[Bearbeiten] Situation in Österreich
Auch in Österreich ist die Courtage im Regelfall erst nach erfolgreichen Abschluss eines Verkaufs-, Miet- oder Pachtvertrages fällig. Ausnahmen gibt es beim Alleinvermittlungsauftrag.
Die Vermittlungsprovision für den Verkauf von Immobilien beträgt regelmäßig:
- Wert bis EUR 36.336 je 4 %
- von EUR 36.336 bis EUR 48.448 = je EUR 1.453
- Wert ab EUR 48.448 je 3 %
Bei Vermittlung von Haupt- und Untermietverträgen über Geschäftsräume oder Wohnungen, sind folgende Vermittlungsprovisionen üblich:
- Vermittlung von unbefristeten Vermietungsverträgen (Höchstbetrag): 3 Bruttomonatsmieten
- Vermittlung von befristeten Vermietungsverträgen (Höchstbeträge):
- Vermieter: 3 Bruttomonatsmieten (allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22)
- Mieter:
- Frist weniger als 2 Jahre: 1 Bruttomonatsmiete
- Frist zwischen 2 und 3 Jahre: 2 Bruttomonatsmieten
- Frist über 3 Jahr: 3 Bruttomonatsmieten
Darüber hinaus gibt es Ergänzungsprovisionen bei Verlängerung von befristeten Mietverhältnissen. Immobilienvermittlungsprovisionen sind umsatzsteuerpflichtig.
