Facilitymanagement

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Facilitymanagement [fəˈsɪlɪtɪ ˌmænidʒmənt] (gebräuchliche Abkürzung: FM), alternative Schreibweise Facility-Management, auch Liegenschaftsverwaltung oder Anlagenmanagement genannt, bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen (engl. facilities). In England, Australien und Kanada ist der Begriff englisch facility management üblich, in den USA ursprünglich englisch facilities management. In Deutschland ist dieser Fachbegriff in der DIN EN 15221-1 auch zur Verwendung im Deutschen genormt.

Überblick[Bearbeiten]

Das Facilitymanagement (FM) definiert in DIN EN15221-1[1] umfasst die professionelle Abwicklung von Sekundärprozessen. Dazu gehören technische, infrastrukturelle und kaufmännische Aufgaben, die nicht in das Kerngeschäft einer Organisation fallen, sondern dieses unterstützen (siehe auch Gebäudemanagement im Corporate-Real-Estate-Management). Beispiele dafür sind die Wartung von Reinraumbelüftungen in der Halbleiterherstellung, die Bühnenbeleuchtung in Konzerthäusern, aber auch das Beschaffungsmanagement für sämtliche Energiearten und Reinigungsmaschinen, die in einem Gebäude benötigt werden.

Durch die zunehmende Auslagerung verschiedener Aufgaben eines Unternehmens, wächst der Markt für Dienstleistungen in diesem Bereich. Das Gebäudemanagement ist ein Teil des Facilitymanagements und umfasst neben der Hausverwaltung auch die bauliche Betreuung von Gebäuden.

Als grundsätzlich neue Idee spielt der strategische und taktische Ansatz im Facilitymanagement eine entscheidende Rolle. Gebäude, Liegenschaften und betriebliche Abläufe werden im FM ganzheitlich betrachtet. Ziel der koordinierten Abwicklung von Prozessen ist dabei, die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern sowie den Wert von Gebäuden und Anlagen langfristig zu erhalten.

Seit kurzem hat sich Facilitymanagement als eigene Wissenschaft etabliert, wird als Studiengang an 22 Hochschulen angeboten und entwickelt sich zu einer eigenständigen Management-Disziplin.[2] Verschiedene Organisationen haben Facilitymanagement gleichberechtigt neben anderen Management-Methoden etabliert.[3]

Technologien[Bearbeiten]

Als computer-aided facility management (CAFM), wird die Unterstützung des administrativen Facilitymanagements durch die Informationstechnik bezeichnet.

Die Arbeitsplätze des Facilitymanagement selber werden unter anderem unterstützt durch:

Weiterhin gehören technische Ablagen für Safety, Sicherheit im Sinne der übergreifenden Betriebssicherheitsverordnung dazu, die u. a. unter dem Dach der Gebäudeleittechnik als Hilfs- und Steuerungssysteme vom Facilitymanagement innerhalb des Gebäudemanagement genutzt werden.

Ziel der Gebäudeautomation ist es, Funktionsabläufe gewerkeübergreifend und selbständig durchzuführen, deren Bedienung zu vereinfachen oder zu überwachen. Sensoren, Aktoren, Bedienelemente, Verbraucher und andere technische Einheiten im Gebäude werden miteinander vernetzt.

Abläufe können in Szenarien zusammengefasst werden. Kennzeichnendes Merkmal ist die dezentrale Anordnung der Steuerungseinheiten (DDC) sowie die durchgängige Vernetzung mittels eines Bussystems (in der Regel EIB/KNX bzw. bei Beleuchtung DALI).

Zum Facility Management gehören auch

  • technische Vorrichtungen, die der Sicherheit dienen, siehe Sicherheit
  • Technik für elektrische und elektronische Sicherheitssysteme, siehe Sicherheitssystem
  • haustechnische Vorrichtungen, die der Gebäudesicherheit dienen, siehe Haustechnik
  • in der Informationstechnologie die Methoden der Informationssicherheit

Begriffliche Herleitung[Bearbeiten]

Der englische Begriff „Facility“ bezeichnet zusammenfassend alle Grundstücke, Gebäude, Anlagen, Maschinen, Versorgungseinrichtungen und -installationen, die für die Produktion, Erstellung von Leistungen und Sicherstellung aller Prozesse innerhalb von Immobilien oder ganzen Liegenschaften erforderlich sind. Das Management dieser „Facilities“ umfasst den ganzheitlichen Ansatz für die Planung, den Bau, den Betrieb, die Kontrolle, die Prozesssicherstellung, deren ständige Optimierung, die erfolgsorientierte Verwaltung und Vermarktung.

Betriebswirtschaftlich gesehen handelt es sich um Anlagevermögen und die zur Leistungserstellung benötigten Sachmittel, jedoch auch um Dienste und Prozesse innerhalb des Unternehmens.[4]

Definitionen[Bearbeiten]

Der immer größer werdende Kostendruck auf die Unternehmen veranlasst sie, stetig ihre Verbesserungs- und Kostensenkungspotenziale zu ermitteln und diese auch umzusetzen. Deshalb wird es notwendig auch das Facilitymanagement eines Unternehmens strategisch neu zu betrachten, da die Liegenschaftskosten nach den Personalkosten den größten Kostenblock innerhalb eines Unternehmens darstellen.

Facilitymanagement ist ein ganzheitlicher, strategischer und lebenszyklusbezogener Managementansatz, um Gebäude, ihre Systeme, Prozesse und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen und marktgerechten Bedürfnisse anzupassen.

Es optimiert so den Betrieb, die Wirtschaftlichkeit, die Nutzung, die Vermarktung und die Werterhaltung der gesamten Liegenschaften und Einrichtungen einschl. aller hierfür notwendigen Prozesse und erreicht dadurch eine ganzheitliche und umfassende Immobilien-, Einrichtungs- und Infrastruktur -erstellung, -bereitstellung und -bewirtschaftung mit dem Ziel den Ertrag langfristig zu steigern, die Qualität zu sichern und Wert zu erhalten.

Um dieses sicherstellen zu können, muss hierfür durch das Top-Management sowohl das gesamte Facilitymanagement (FM) als auch Teilbereiche des Corporate-Real-Estate-Management (CREM) berücksichtigt werden. Diese Methodik wird dann als Real-Estate-Facility-Management (REFM) oder RealFM bezeichnet.

  • Facilitymanagement ist das Management von Sekundärprozessen.[5] In der Betriebswirtschaft wird in Primär- (Kernprozesse) und Sekundärprozesse (alle nicht zum Kerngeschäft gehörende Prozesse) unterschieden. Sekundärprozesse stellen dabei die Bedarfe von Kernprozessinhabern dar, die gedeckt werden müssen, um die Kernprozesse optimal ausführen zu können. Ohne Deckung dieser Bedarfe sind keine oder nur eingeschränkt Kernprozesse möglich. Eingeschränkt heißt dabei unter erhöhtem Aufwand für den Kernprozessinhaber und das bedeutet erhöhte Kosten, da dieser Kernprozessinhaber teurer ist als ein Servicegeber. Facility Management ist das Management dieser Bedarfe, deckt und optimiert diese durch Serviceleistungen und trägt somit zur Kosteneinsparung bei.
  • „Facility Management (FM) ist eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility-Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz, Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse und Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt.“ [7]
  • „Facility Management umfasst auf der strategischen Managementebene eine kompetente Outputorientierung für betriebsunterstützende Aktivitäten außerhalb des Kerngeschäfts.“ [9]
  • „Facility Management ist die strategische Management-Disziplin, die die Analyse, Dokumentation und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude und seine Anlagen und Einrichtungen ganzheitlich und über den gesamten Lebenszyklus unter besonderer Berücksichtigung der Nutzerinteressen und der Unterstützung des Kerngeschäfts umfasst.“ [10]
  • „Facility Management ist schlicht die intelligente Integration von Leitungsbeiträgen zur Befriedigung von Kundenbedürfnissen rund um die Immobilie.“ [11]
  • „Facility Management ist die ganzheitliche Betrachtung aller Abläufe um und an einem Gebäude mit allen gebäudespezifischen Dienstleistungen, zur Optimierung aller Kosten.“ [12]
  • „FM ist die ganzheitliche, integrierte und umfassende Bedarfsermittlung, Planung, Erstellung, Inbetriebnahme, Bewirtschaftung und Verwertung von Grundstücken, Immobilien, Einrichtungen, Anlagen und damit zusammenhängenden Prozessen sowie Infrastrukturen mit der Zielsetzung einer Ertragssteigerung und Werterhaltung für den Investor und einer Kostenoptimierung für den Nutzer, der Kundenstatus hat.“[13]

Wirtschaftliche Bedeutung[Bearbeiten]

Das Facility Management in Deutschland umfasst knapp 206 Milliarden Euro Bewirtschaftungsvolumen sowie 130 Milliarden Euro Bruttowertschöpfung, einen Anteil von 5,42 Prozent am Bruttoinlandsprodukt und über 4,5 Millionen Erwerbstätige.[14] Einer Studie von Roland Berger Strategy Consultants zufolge wächst für das Facilitymanagement der Markt für Energie- und Ressourceneffizienz im Gebäudemanagement bis 2020 um jährlich 6,5 %.[15]

2013 bestimmten die folgenden Anbieter maßgeblich den deutschen Markt für Facility Services:[16]

Rang Unternehmen Umsatz in Deutschland in Mio. Euro Mitarbeiter in Deutschland
1 Bilfinger Facility Services 1.187,0 11.840
2 Strabag Property and Facility Services 871,0 9.300
3 Wisag Facility Service 1) 819,0 30.256
4 Dussmann Service Deutschland 2) *) 785,0 23.350
5 Spie GmbH 3) *) 650,0 4.300
6 Compass Group Deutschland 645,0 16.000
7 Sodexo Beteiligungs B.V. 4) 490,0 9.296
8 Cofely Deutschland Gruppe 5) 463,0 1.905
9 Piepenbrock Facility Management 6) 435,4 25.337
10 Gegenbauer 429,8 15.020
  • *) Umsatz- und/oder Mitarbeiterzahlen teilweise geschätzt
  • 1) Umsatzzuwachs u.a. bedingt durch Vollkonsolidierung der Schubert Holding AG & Co. KG im Jahr 2013. Auslandsumsatz seit 2013 durch Schwestergesellschaft erbracht
  • 2) Exklusive Kursana und Kulturkaufhaus. Gesamtumsatz Dussmann Gruppe 2013: 1.843 Mio. €
  • 3) Vormals Hochtief Solutions AG
  • 4) Inlandsumsatz inkl. Servicegesellschaften und Organschaften: 670,0 Mio. €
  • 5) Inklusive Umsätze der Cofely Deutschland GmbH und Cofely Refrigeration GmbH
  • 6) Umsätze mit Industrieservices werden in der separaten Industrieservice-Liste 2014 ausgewiesen.

Die Aufnahme in dieses Ranking unterliegt genau definierten Kriterien. Mindestens 66 Prozent des Umsatzes resultieren aus externen Aufträgen, mindestens 66 Prozent des Facility-Service-Umsatzes bestehen aus infrastrukturellem und technischem Gebäudemanagement. Die Angaben wurden bereinigt um Umsätze mit Servicegesellschaften und Organschaften.

Nach DIN EN 15221 wird das gesamte Facility Management verstanden als strukturiertes Leistungsverhältnis zwischen Kerngeschäft (Organisation) und den Unterstützungsprozessen (Provider). Es geht nun nicht mehr um Bewirtschaftungs-kosten von Gebäuden und Anlagen, sondern um die Art und Weise der Bereitstellung von Sekundärleistungen für das eigentliche Kerngeschäft. Die im Facility-Management-Markt (FM) agierenden Dienstleister sind sowohl immobilienbezogen (Gebäudemanagement) als auch nicht-immobilienbezogen (z. B. Catering, Fuhrpark) aktiv. Diese Tätigkeiten werden in der Gesamtheit per definitionem als Facility Services (FS) beschrieben – im Unterschied zu Facility Management.

Die Lünendonk GmbH, Kaufbeuren, betrachtet seit 2004 kontinuierlich den Markt für Facility Services in Deutschland. Dabei erhebt das Marktforschungsunternehmen nicht den Anspruch, den Gesamtmarkt abzubilden. Es konzentriert sich vielmehr darauf, die führenden Anbieter in einem bestimmten Marktsegment zu betrachten. Daneben werden einige mittelgroße und kleine Facility-Service-Anbieter zu Vergleichszwecken in die Analysen einbezogen. Diese Unternehmen repräsentieren zusammen die Grundstruktur des Marktes und so hohe Umsatzanteile am Markt, dass Folgerungen für die Gesamtsituation und -entwicklung möglich sind. Die Analyse des Jahres 2013 umfasst 73 Unternehmen inklusive der Top 25. Letztere sind gemäß ihres Inlandsumsatzes gelistet.

Wie in jedem Jahr erhob Lünendonk auch 2013 im Rahmen einer schriftlichen Befragung Zahlen, Daten und Fakten von in Deutschland tätigen Facility-Service-Unternehmen. Hierbei fokussiert Lünendonk sich auf die überwiegend infrastrukturellen und technischen Services. Dies liegt in der Heterogenität des FM-Marktes begründet. Durch diese Spezifizierung können Daten zu Umsatz, Mitarbeitern und Strukturen besser miteinander verglichen sowie darauf basierend auch Trends abgeleitet werden.

Lünendonk taxiert das „sichtbare“ Marktvolumen des Facility-Service-Marktes in Deutschland 2012 auf 57,8 Milliarden Euro (2011: 57,6 Mrd. Euro). Somit ergibt sich ein prozentuales Wachstum des Marktes für infrastrukturelles und technisches Gebäudemanagement von 0,3 Prozent. Werden die sichtbaren Umsätze captiv (also unternehmensintern) tätiger FS-Unternehmen nicht mit in die Hochrechnung von Lünendonk einbezogen, so ergibt sich ein Marktvolumen von 53,9 Milliarden Euro (2011: 53,7 Mrd. Euro). Die darin inkludierten Unternehmen generieren dabei 85,9 Prozent (46,3 Mrd. Euro) ihrer Umsätze am externen Markt und entsprechend 7,6 Milliarden Euro intern.

Die von Lünendonk analysierten Anbieter denken, dass der Markt im aktuellen Geschäftsjahr 2013 um 3,2 Prozent zulegen könnte. Mittel- und langfristig soll sich das durchschnittliche Marktwachstum sogar um 3,6 Prozent (2013-2018 p.a.) respektive 3,9 Prozent (2018-2020 p.a.) vergrößern.

Dieses Marktvolumen bezieht sich nur auf technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement, welches die sichtbar am Markt erbrachten captiven (also innerhalb des Unternehmens generierten) Umsätze von Facility-Service-Unternehmen wie DB Services, RWE Service oder Fraport berücksichtigt. Es gibt aber auch Unternehmen und Unternehmenseinheiten, die ausschließlich für das eigene Unternehmen arbeiten und deren Umsätze nicht sichtbar sind (z. B. Bosch). Die Leistungen dieser captiven Unternehmen liegen nicht vor und können dementsprechend nicht dargestellt werden. Würden die kaufmännischen sowie die häufig nicht sichtbaren captiven FM-Services inkludiert, stiege das Marktvolumen sogar in den dreistelligen Milliardenbereich (Euro).

Nachdem sich die FM-Branche sehr schnell von der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise 2008/2009 erholt hatte und die Anbieter vor allem im Geschäftsjahr 2010 relativ hohe Umsatzsteigerungen erzielten, hat sich die Stimmungslage innerhalb der Branche zuletzt leicht abgekühlt. So erwarten die Anbieter für das laufende Geschäftsjahr ein Wachstum im Inland von 5,4 Prozent, während der Markt in Deutschland „lediglich“ um 3,2 Prozent zulegen soll. Sowohl für die Inlandsumsätze als auch für das Marktvolumen werden fast identische Zuwachsraten bis in den Zeitraum 2018 bis 2020 veranschlagt (+0,8 respektive +0,7% p.a.).

Insgesamt erzielten die Studienteilnehmer im Geschäftsjahr 2012 einen Gesamtumsatz von 15,6 Milliarden Euro (2011: 15,0 Mrd. Euro). Zum zweiten Mal in Folge hat sich also die Wachstumsrate der FS-Anbieter im Vorjahresvergleich jeweils verringert. Erzielten die Studienteilnehmer im Jahr 2011 noch eine Gesamtumsatzsteigerung von 5,6 Prozent, so fiel diese 2012 mit „nur“ 4,8 Prozent nochmals geringer aus. Darüber hinaus wurden auch die im letzten Jahr selbstgesteckten Wachstumsziele von 6,4 Prozent deutlich verfehlt.

Die analysierten Unternehmen haben im abgelaufenen Jahr insgesamt 910.919 Mitarbeiter beschäftigt (2011: 870.839). Gemessen am Gesamtumsatzwachstum von 4,8 Prozent korreliert die durchschnittliche Steigerung der Mitarbeiterzahlen (4,1%) mit der Veränderung der Gesamtumsätze. In Summe meldeten die Anbieter 342.048 Mitarbeiter in Deutschland. Im Durchschnitt werden 4.751 Mitarbeiter pro Unter-nehmen beschäftigt, was bedeutet, dass im Vergleich zum Vorjahreswert 90 Mitarbeiter pro Dienstleister neu eingestellt wurden (2011: 4.661). Der Mittelwert wird allerdings von einigen wenigen großen Facility-Service-Unternehmen und -Konzernen nach oben gezogen.

In der letztjährigen Untersuchung wurde erstmals seit Jahren ein Rückgang des Umsatzanteils mit infrastrukturellem Gebäudemanagement festgestellt. Mit damals 57,2 Prozent lag der Wert leicht unter dem des Vorjahres (2010: 57,6%). Diese Entwicklung bestätigt sich nun in der aktuellen Analyse erneut: Das infrastrukturelle Gebäudemanagement verliert 3,2 Prozentpunkte und macht nun 54,0 Prozent der erbrachten Leistungen der FS-Anbieter aus. Fast in identischem Maße (2,9 Prozentpunkte) hat das technische Gebäudemanagement an Bedeutung dazugewonnen (33,6%). Dieser Trend wird unter anderem anhand der „Gebäudereinigung“ offenkundig. Zwar ist sie nach wie vor noch die Haupteinnahmequelle der FS-Anbieter, allerdings verringert sich der Anteil im Leistungsspektrum spürbar auf 29,4 Prozent (2011: 31,2%). Auch andere klassische Services im infrastrukturellen Umfeld wie „Sicherheits-/Wachdienste“, „Catering/Restaurant/Kantinenbetrieb“ oder „Empfangs-/Büro-Services“ verlieren zwischen 0,7 und 1,7 Prozentpunkte im Vergleich zum jeweiligen Vorjahreswert. Als Antwort darauf haben die FS-Anbieter ihre Kompetenzen in anderen Segmenten gestärkt, um auf veränderte Anforderungen reagieren zu können. Eine Vielzahl der Top-10-Unternehmen tritt bereits eher im technischen Umfeld auf.

Erstmals landet „Haus-/Produktionstechnik Immobilien“ Platz zwei – mit 16,2 Prozent (+1,5 Prozentpunkte). Hinter den bereits angesprochenen „Sicherheits-/Wachdiensten“ (10,8%) rangiert die „Produktionstechnik/Instandhaltung Produktion“ mit 7,7 Prozent auf Rang vier im Leistungsspektrum. Sie legte ähnlich stark zu wie die Nachfrage von Services im „Energiemanagement/Contracting“ (4,8%). Auch Anteile in weiteren Dienstleistungen mit technischem Schwerpunkt wie dem „(Klein-)Anlagenbau“ und der „Industriellen Reinigung“ wurden gesteigert.

Bei den betreuten Marktsektoren beläuft sich im Jahr 2012 der Anteil der „Industrie“ auf 26,6 Prozent aller Kundenaufträge, wobei die „Automobilindustrie“ (4,2%) sowie der „Maschinenbau“ (3,7%) hierin die größten Anteile darstellen. Die Bedeutung der „Industrie“ als Kundenbranche soll sich künftig weiter erhöhen. Im Vergleich zum Vorjahr wurde die „Immobilienwirtschaft“ ergänzt, die mit 11,1 Prozent auf Anhieb den Sprung auf Rang zwei schaffte. Der Sektor „Behörden, Öffentlicher Dienst“ wird dadurch um einen Platz nach hinten verdrängt (10,9%). Es folgen „Banken“ (10,4%), „Handel“ (9,0%) und „Versicherungen“ (6,6%). Neben der wachsenden Bedeutung der Industrie wird insbesondere den Banken und Versicherungen künftig mehr Relevanz zugerechnet.

Insgesamt 40 der 73 befragten FS-Anbieter bewerteten die Aussage, dass Integrierte Services für sie der Weg in die Zukunft seien, auf einer Skala von -2 = „trifft gar nicht zu“ bis +2 = „trifft voll zu“ mit „+1“ respektive „+2“. Durchschnittlich ergab sich ein Zustimmungswert von +1,32. Hierin zeigt sich, dass Multi-Dienstleister mit einem breiten Portfolio weiterhin bestrebt sind, ihre Dominanz am Markt weiter auszubauen.

Da der deutsche FM-Markt bereits erste Sättigungserscheinungen aufweist, suchen insbesondere die großen FS-Dienstleister wieder verstärkt den Weg ins Ausland, weil die Wachstumspotenziale dort größer sind. Allerdings bietet auch der heimische Markt noch Wachstumsmöglichkeiten. Speziell die Themen „Energiemanagement/Contracting“ und „Nachhaltigkeit“ gewinnen zunehmend an Relevanz.

Wie stark die Marktkonsolidierung jüngst an Dynamik zugelegt hat, dokumentieren nicht nur aufmerksamkeitsstarke Übernahmen oder Verkäufe, sondern lässt sich auch zahlenmäßig greifbar machen. Zu erwähnen sind hier – neben einigen kleineren M&A-Projekten – die Akquisition der Schubert Unternehmensgruppe durch die Wisag zum 1. Januar 2012 oder Ende Juni 2013 die Veräußerung von Hochtief Service Solutions an den französischen Konzern für Ingenieurleistungen SPIE S.A. Der Anteil anorganischer Umsatzgewinne ist im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 19,1 Prozent angestiegen (2011: 18,4%).

Strategie im Facilitymanagement[Bearbeiten]

Die Ausrichtung des strategischen Facilitymanagements leitet sich direkt aus der jeweiligen Unternehmensstrategie ab.

Die Strategie bestimmt, in welchen Geschäftsfeldern ein Unternehmen tätig sein soll, wie der Wettbewerb in diesen Geschäftsfeldern zu bestreiten ist und was die langfristige Erfolgsbasis oder Kernkompetenz des Unternehmens darstellt.

Während in fast allen Unternehmensbereichen schon seit vielen Jahren Maßnahmen zur Strategieumsetzung getroffen werden, erfolgt dieses im Facilitymanagement nur unzureichend.

Dies zeigt, dass das Facilitymanagement erst in geringem Maße als strategische Ressource von den meisten Unternehmen erkannt wird, obwohl dadurch ein zunehmend erfolgskritischer Wettbewerbsfaktor latent vorhanden ist. Auch wird im Instrument der Wertkettenanalyse von Porter die Bedeutung der Liegenschaftsaktivitäten zur Erzielung von Wettbewerbsvorteilen nur unzureichend berücksichtigt.

Diese Vernachlässigung einer wertorientierten Betrachtung des Immobilienvermögens gerade in non-property-companies basiert auf der Unterschätzung seiner Relevanz auf den Gesamtunternehmenserfolg durch das Top-Management.

Die nachfolgenden Zahlen verdeutlichen jedoch den Stellenwert der Immobilien für den Unternehmenserfolg, welcher sich aus der enormen Kapitalbindung ergibt:

  • Das Anlagevermögen von Industrieunternehmen besteht zu 30 bis 40 % aus Eigentum an Grund und Boden sowie Immobilien.
  • Die immobilienbezogenen Kosten, bezogen auf die Bilanzsumme als Kennziffer, machen ca. 10 % aus.
  • Nach den Personalkosten nehmen die Immobilienkosten den zweiten Platz der Ausgaben in der GuV ein.
  • Bei Industrieunternehmen betragen die Immobilienkosten ca. 5 % des Umsatzes, bei Dienstleistungsunternehmen sogar 7 bis 9 %.

Das Top-Management, welches Immobilien als Teil der Unternehmensstrategie begreift und behandelt, kann durch einen aktiven und ergebnisorientierten Umgang mit ihnen einen positiven Beitrag zum Unternehmensergebnis erwirtschaften und so die Wettbewerbsfähigkeit steigern. Die Unternehmen erreichen dadurch einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil.

Deshalb ist die Bedeutung des Real-Estate-Facility-Managements auch und gerade für Non-property-Unternehmen so wichtig. Trotzdem verfügen die meisten Unternehmen noch nicht einmal über ein Informationssystem, das aktuelle, grundstücks- und gebäudebezogene Daten bereithält.[17]

So ist das Erreichen jeglicher Ziele für ein Unternehmen an Strategien gebunden, welche Chancen und Risiken in sich bergen. Um die Unternehmensziele zu erreichen, externe Erwartungen zu erfüllen, effizient arbeiten und dauerhaft am Markt bestehen zu können, müssen Organisationen ihre Risiken kennen und aktiv durch ein Risikomanagement gestalten.

Risikomanagement ermöglicht die risikobewusste Steuerung der Geschäftsprozesse und sorgt dafür, dass sich das Topmanagement über die erkannten Gefahren hinaus aktiv mit der Zukunft des Unternehmens beschäftigt. Dies betrifft immer strategische, finanzielle, technische, infrastrukturelle, juristische und wirtschaftliche Aspekte.

Klar ist, dass es keine absolute Sicherheit gibt. Hat man jedoch mögliche Gefahren erkannt, ist man in der Lage sie zu vermeiden, durch personelle, technische und organisatorische Maßnahmen zu verringern oder auf ein wirtschaftlich tragbares Restrisiko zu reduzieren.

Risikomanagement trägt so zur Effizienz von Organisationen, Prozessen und Systemen im gesamten Unternehmen bei. Deshalb ist es notwendig das Facilitymanagement eines Unternehmens durch Risikomanagement zu ergänzen.[18]

Operatives Management[Bearbeiten]

Es kennzeichnet Maßnahmen aus allen Bewirtschaftungskernaufgaben einer Liegenschaft und beinhaltet Hauptteile des klassischen Gebäudemanagements, sieht das Gebäude jedoch aus ganzheitlicher Sicht über dessen gesamte Lebensdauer und Nutzungsbestimmung in Abstimmung mit der strategischen Unternehmensausrichtung.

Dabei ist zu unterscheiden in die einzelnen Sichtweisen[5]: Die Eigentümersicht, die den Gebäudebetrieb zu garantieren hat und die Nutzersicht - alle Unternehmungen vom Singlehaushalt über Verwaltung, Produktion bis zum Altersheim. Die Eigentümersicht (ES) wird geprägt durch alle Leistungen des Immobilien- und Gebäudemanagements und die Nutzersicht (NS) durch die Organisation aller Bedarfe im Rahmen des Facilitymanagement rund um die Wertschöpfung, die in der jeweiligen Immobilie durchgeführt wird. Ist der Eigentümer = Nutzer integriert das Facilitymanagement das Immobilien- und Gebäudemanagement.

Hierfür werden verschiedene Bereiche, Aufgaben und Programme unterschieden.

  • Das Kaufmännische Management stellt die Wirtschaftlichkeit des Gebäudebetriebes (ES) und des Arbeitsplatzbetriebs (NS) sicher und umfasst alle kaufmännischen Leistungen unter Beachtung der Immobilienökonomie (ES) und betriebswirtschaftlichen Ökonomie einer Unternehmung (NS).
  • Das Technische Management umfasst Leistungen, die zum Betreiben und Bewirtschaften der baulichen, technischen Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes (ES) und der Bereitstellung des Arbeitsplatzes (NS) und deren Prozesse erforderlich sind.
  • Das Infrastrukturelle Management erbringt und überwacht die bedarfsgerechten gebäudebezogenen (ES) und die wertschöpfungsunterstützenden (NS) Dienstleistungen.
  • Querschnittsaufgaben stellen ihre Aktivitäten allen Kernbereichen zur Verfügung wie z. B. das Flächenmanagement welches so die Verwaltung und Nutzung von Flächen organisiert und eine ständige Flächenoptimierung bei Belegschafts-, Nutzungsänderungen, Neu- bzw. Umbaumaßnahmen durchführt.[19]

Einen wichtigen Aspekt stellt die Betreiberverantwortung dar. Sie besteht gegenüber den Beschäftigten, der Umwelt, Dritten und Behörden. Der Facilitymanager ist für die Organisation und Durchführung verantwortlich. Zur Betreiberverantwortung gehört die Ergreifung von Schutzmaßnahmen im Betrieb, der Umweltschutz, die Verkehrssicherungspflicht und die Pflicht Behörden Auskunft zu erteilen.

Grundlagen[Bearbeiten]

Normen und Standards[Bearbeiten]

  • EN 15221: Facility Management (sieben Teile)
  • DIN 32736: Gebäudemanagement - Begriffe und Leistungen
  • GEFMA Richtlinie 100-1 FM - Grundlagen
  • GEFMA Richtlinie 100-2 FM - Leistungsspektrum.
  • VDI 6009: Facility Management (zwei Teile)
  • CRB/IFMA Schweiz Richtlinie ProLeMo – Prozess-/Leistungsmodell im Facility Management (2009). ISBN 978-3-7281-3214-7
  • IFMA Schweiz: Lebenszykluskosten-Ermittlung von Immobilien, Broschüre und Anwendungstool mit 35 Excel-Tabellen. ISBN 978-3-7281-3364-9

Fachbestandteile[Bearbeiten]

Von der GEFMA sind in den Richtlinien 600ff Berufsbilder im Facilitymanagement veröffentlicht worden.

Die fachlichen Bestandteile weisen folgende Struktur auf:

Kompetenzbereiche[Bearbeiten]

Aus Sicht der IFMA beschäftigt sich Facilitymanagement mit folgenden Kompetenzbereichen:

  1. Betrieb & Instandhaltung
  2. Immobilien & Liegenschaften
  3. Mitarbeiter- & Umweltfaktoren
  4. Planung & Projektmanagement
  5. Facility Function
  6. Finanzierung
  7. Qualitätsbewertung & Innovation
  8. Kommunikation
  9. Technologie

Die IFMA Schweiz hat, basierend auf diesen Kompetenzbereichen, 2005 ebenfalls ein Berufsbild Facility-Manager veröffentlicht.

Aus- und Weiterbildung[Bearbeiten]

Facilitymanagement kann in Deutschland sowohl an Universitäten als auch an Fachhochschulen sowie im Fernstudium in speziellen Studiengängen studiert werden. Darüber hinaus gibt es andere Studienfächer, etwa Bauingenieurwesen oder Architektur, in denen Facilitymanagement als Vertiefungsrichtung angeboten wird.

Des Weiteren werden die Inhalte von Facility Management auch in diversen Fortbildungsmaßnahmen gelehrt. Hierzu gehört die Seminarreihe zum Fachwirt für Gebäudemanagement (HWK), welche durch regionale Handwerkskammern angeboten wird. Anzumerken ist, dass Gebäudemanagement nicht mit Facility Management gleichzusetzen ist, da das Facility Management eine Instrument oder besser gesagt eine Zielsetzung darstellt, während man unter Gebäudemanagement das operative Geschäft versteht. Es ist also gleichzusetzen mit Facility Services-Leistungen, wie man heute die Umsetzung von Facility Management bezeichnet.

Organisationen, Verbände, Vereine[Bearbeiten]

  • Corenet Global Inc. Internationaler Fachverband für Corporate-Real-Estate-Management [20]
  • EuroFM: European facility management association [21]
  • IFMA International Facility Management Association. Besonderes Augenmerk wird auf das Thema qualifizierte Ausbildung gelegt (Kompetenzentwicklung).
  • fmpro (schweizerischer verband für facility management und maintenance): fmpro setzt sich für die Bedürfnisse seinen Mitglieder in der ganzen Breite ein und fördert durch seine Aktivitäten den Stellenwert und das Verständnis für die FM-Branche in Wirtschaft und Öffentlichkeit.
  • GEFMA (German Facility Management Association): Ein Schwerpunkt der Aktivitäten liegt bei der Erstellung von Richtlinien. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Zertifizierung von qualifizierten Bildungsträgern für Facility Management.
  • RealFM (Associacion for Real Estate and Facility Managers): Europäisch ausgerichteter Berufsverband für Real-Estate- und Facility-Manager. Im Mittelpunkt der Aktivitäten stehen die Verknüpfung der Aufgaben von Immobilien- und Facility Management sowie die Gestaltung der Schnittstellen zwischen allen an diesen Prozessen Beteiligten.
  • VBI (Verband Beratender Ingenieure, Berlin): Erarbeitung der AHO Nr. 16 "Facility Management Consulting", in der aktuellen 3. Auflage (Bundesanzeiger- Verlag).
  • CoreNet Global: Globaler Fachverband der Corporate-Real-Estate-Manager
  • FM-ARENA: Schweizer Facility Management Verein

Literatur[Bearbeiten]

  • Volker Rausch: Facility Management in kulturhistorischen Gebäuden. VDM Verlag, Saarbrücken 2010, ISBN 978-3 6392 4125 9.
  • Hans-Dieter Lochmann, Rainer Köllgen (Hrsg.): Facility Management. Strategisches Immobilienmanagement in der Praxis. Gabler, Wiesbaden 1998, ISBN 3-409-18860-6.
  • Erich Staudt/Prof. Dr. Bernd Kriegesmann/Markus Thomzik: Facility Management - Der Kampf um Marktanteile beginnt, F.A.Z.-Verlag 1999, ISBN 3-933180-13-9.
  • Jens Nävy, Wolfgang Löwen: Facility Management. Grundlagen, Computerunterstützung, Systemeinführung, Anwendungsbeispiele. 3. Auflage. Springer, Heidelberg 2000, ISBN 3-540-44167-0.
  • Markus Thomzik: Rationalisierungspotentiale von Systemleistungen dargestellt am Beispiel von Facility Management-Konzeptes, Bochum 2002, ISBN 3-928854-20-8.
  • Hermann Schneider: Facility Management / planen - einführen - nutzen, 2. Auflage. Schäffer-Poeschel, Stuttgart 2004, ISBN 3-7910-2314-4.
  • Martin Soboll: Beschaffungsmarketing für Facility-Management-Dienstleistungen, Göttingen 2004, ISBN 3-925327-75-4.
  • Michael May: IT im Facility Management erfolgreich einsetzen - Das CAFM Handbuch, Springer Verlag 2004, ISBN 3-540-04759-X.
  • Michaela Hellerforth: Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2006, ISBN 3-540-32196-9.
  • Sebastian Hölzlein: Marktstudie - Qualitätssicherung im Facility Management , QM Research 2006/2007, Alpha FM - Bamberg 2006.
  • Hans-Peter Braun: Facility Management. Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung. 5. Auflage. Heidelberg 2007, ISBN 978-3-540-34701-9.
  • Volker Rausch: Facility Management in kulturhistorischen Immobilien. VDM-Verlag Saarbrücken 2010, ISBN 978-3-639-24125-9.
  • Thomzik, M./Striewe, F./Knickmeyer, A.: Die volkswirtschaftliche Bedeutung des Facility Management, hrsg. von IAI und GEFMA, Bochum 2010.
  • Volker Rausch: Corporate Primary Process Support: Ein Prozess zur Verbesserung der Kommunikation zwischen betrieblichen Prozessen in Produktionsunternehmen auf der Grundlage des Facility Managements. SVH Verlag - Saarbrücken, 2010, ISBN 978-3-8381-1634-1.
  • Dieter Pfister: Raum - Atmosphäre - Nachhaltigkeit. Emotionale und kulturelle Aspekte der sozialen Nachhaltigkeit des Bauens, des Immobilienmarketings und der Gebäudebewirtschaftung, Basel 2011, ISBN 978-3-906129-75-4.
  • Dieter Pfister: Atmospheric Design. Zur Bedeutung von Atmosphäre und Design für eine sozial nachhaltige Raumgestaltung, Basel 2013, ISBN 978-3-906129-84-6.

Weblinks[Bearbeiten]

 Wiktionary: Facilitymanagement – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen
 Commons: Property and facility management – Sammlung von Bildern, Videos und Audiodateien

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. http://www.eurofm.org/knowledge/en15221/
  2. Literatur: Lochmann, Facility Management. Strategisches Immobilienmanagement in der Praxis.
  3. Literatur: Nävy, Facility Management. Grundlagen, Computerunterstützung, Systemeinführung, Anwendungsbeispiele
  4. Vgl. M. Mohrmann, Facility Management mithilfe der Balanced Scorecard neu denken, Seite 2, ISBN 978-3-8334-7112-4
  5. a b Vgl. Robert Wahlen, FMPRO Robert Wahlen, 1996
  6. IFMA, International Facility Management Association
  7. GEFMA-Richtlinien : Richtlinie GEFMA 100-1 Facility Management; Grundlagen. (Entwurf 2004-07)
  8. Literatur: Nävy (s. o.)
  9. Literatur: Rossig, Facility Management
  10. Literatur: May
  11. Beratungsunternehmen Prof. Staudt Innovation - Consulting GmbH
  12. DMN Facility Management GbR
  13. Hellerforth, Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, S 6
  14. GEFMA: Presse-Information FM-Branchenreport 2014. Facility Management: 130 Mrd. Euro Bruttowertschöpfung – Branche erweist sich als stabiler Wirtschaftsfaktor (PDF; 1,1 MB)
  15. http://www.presseportal.de/pm/6625/2188289/facility-management-kann-sich-ueber-energieeffizienz-profilieren-european-facility-management
  16. Lünendonk-Liste 2014 "Führende Facility-Service-Unternehmen in Deutschland" (PDF; 267 kB)
  17. Vgl. Facility-Management mithilfe der Balanced Scorecard neu denken, Martin Mohrmann, Books on Demand GmbH - August 2007
  18. Vgl. Facilitymanagement mithilfe von Risikomanagement neu denken, Martin Mohrmann, Books on Demand GmbH - März 2009
  19. Vgl. Facilitymanagement mithilfe der Balanced Scorecard neu denken, Martin Mohrmann, Books on Demand GmbH - August 2007
  20. http://www.corenetglobal.org/
  21. http://www.eurofm.org