Maß der baulichen Nutzung

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Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Bundesrepublik Deutschland Bestandteil des öffentlichen Baurechts, speziell des Bauplanungsrechts, und stellt ein wichtiges städtebauliches Steuerungsinstrument des BauGBs (Baugesetzbuch) dar. Es dient dazu, eine geordnete städtebauliche Nutzung zu gewährleisten. Dabei erfolgt meist eine Beschränkung der Bebauungsdichte. Es ist neben der Art der baulichen Nutzung das wichtigste Kriterium zur Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die gesetzlichen Definitionen und Richtwerte finden sich ab §§ 16 ff in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (abgekürzt GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumassenzahl (BMZ), sowie durch die Anzahl der Vollgeschosse oder die Höhe (z. B. Erdgeschossfußbodenhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe) der baulichen Anlage bestimmt. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ergibt sich entweder durch die Festsetzungen eines Bebauungsplans (B-Plan) oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach der Eigenart der näheren Umgebung (Einfügungsgebot).

In der Regel werden im Bebauungsplan Höchstmaße für die bauliche Nutzung festgesetzt. Das heißt, dass diese vom konkreten Bauvorhaben unterschritten, aber nicht überschritten werden dürfen. In bestimmten Fällen können auch Mindestmaße oder zwingende Maße (für Vollgeschosse oder Gebäudehöhen) festgesetzt werden. Die gebräuchlichsten Maße sind die GFZ, die GRZ und die Anzahl der Vollgeschosse. Ferner besteht die Möglichkeit, im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Ausnahmen oder Befreiungen von den festgesetzten Maßen zu beantragen.

Grundflächenzahl (GRZ)[Bearbeiten]

Die Grundflächenzahl (BauNVO, § 19) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf; sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben, beispielsweise:

  • GRZ 0,3: 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden

Beispielrechnung: Grundfläche des Hauses (140 m²) : Fläche des Grundstückes (500 m²) = 0,28 (somit GRZ von 0,3 unterschritten)

Bei der Ermittlung der GRZ werden die Grundflächen aller baulichen Anlagen voll angerechnet. Für Nebenanlagen, wie Zugänge und Zufahrten, Schuppen, befestigte Flächen, Stellplätze und Garagen kann die zulässige Grundfläche im Regelfall um bis zu 50 % überschritten werden (maximal aber nur bis GRZ 0,8). Die anrechenbare Grundfläche einer befestigten Fläche ist unabhängig von der Art der Flächenbefestigung.

Geschossflächenzahl (GFZ)[Bearbeiten]

Die Geschossflächenzahl (BauNVO, § 20), abgekürzt GFZ, gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Die GFZ ist eine Zahl und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

Beispielrechnung: Alle Geschossflächen zusammen (400 m²) : Fläche des Grundstücks (500 m²) = 0,8

Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Summe der Geschossflächen 250 m² betragen (500 m² x 0,5 = 250 m²). Bei einer GFZ von 1,2 dürfte eine maximale Geschossfläche von 600 m² errichtet werden (500 m² x 1,2 = 600 m²).

GFZ-Praxis im Städtebau[Bearbeiten]

Geschossflächenzahlen für Großsiedlungen[1]
Ort Baubeginn GFZ Nettowohndichte
Karlsruhe-Waldstadt 1957 0,55 141 E/ha
Mannheim-Vogelstang 1964 0,67 222 E/ha
Frankfurt-Nordweststadt 1963 0,85 330 E/ha
München-Neuperlach 1967 0,96 320 E/ha
Hamburg-Steilshoop 1970 1,12 404 E/ha
Berlin-Gropiusstadt 1962 1,28 340 E/ha
Heidelberg-Emmertsgrund 1969 1,35 424 E/ha

Die GFZ veränderte den Städtebau des 20. Jahrhunderts erheblich. Nach den Mietskasernenvierteln der Gründerjahre mit ihrer innerstädtischen Blockbebauung (z. B. Meyers Hof) wurden sehr hohe Geschossflächenzahlen von knapp 4,0 erreicht.[2] Die Charta von Athen versuchte durch die Herabsetzung der GFZ diese Bauweise Mitte der zwanziger Jahre nach dem Prinzip „Licht, Luft und Sonne” zu ändern. Mit der Aufstellung der Baunutzungsverordnung nach dem Krieg sank dieser Wert als Folge der Zeilenbauweise bis auf etwa 0,5 ab und pendelte sich später bei etwa 1,0 ein. Die Nettowohndichte bezieht sich jeweils auf den Ortsbereich, der im Rahmen des Großprojekts neu errichtet wurde.

Baumassenzahl (BMZ)[Bearbeiten]

Die Baumassenzahl (BauNVO, § 21), abgekürzt BMZ, gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Fläche eines Baugrundstücks zulässig oder vorhanden sind. Unter Baumasse versteht man alles vom Fußboden des untersten Vollgeschosses (in der Regel der Keller) bis zur Decke des obersten Vollgeschosses. Diese Maßvorgabe findet praktisch nur in Gewerbe- und Industriegebieten für große Lager- und Fertigungshallen Anwendung.

Die Verwendung des Begriffes „Masse” für Volumen ist in der deutschen Bauindustrie üblich, widerspricht aber den SI-Einheiten.

Siehe auch[Bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. Quelle: Dietmar Reinborn, Städtebau im 19. und 20. Jahrhundert, 1996, S. 240
  2. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin: 06.09 Städtebauliche Dichte (Ausgabe 2012) (MS Word; 152 kB)
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