Mieterhöhung

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Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen. Gemäß § 557 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen. Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangt werden. Der Vermieter benötigt für sein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Erhält der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung, muss er auf Zustimmung klagen. Bei einem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Er muss die erhöhte Miete dann nicht zahlen.

Dabei wird zum einen nach der Art der Miete, also ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, eine Staffelmiete oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete, und zum anderen nach dem Gegenstand der Miete, also im Weiteren um einen Wohnraum oder eine Gewerbeimmobilie handelt, unterschieden.

Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien prinzipiell aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Schutzvorschriften für Wohnraum sind weitaus strenger.

Ortsübliche Vergleichsmiete[Bearbeiten]

Geregelt wird die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in den §§ 558 bis 558eVorlage:§/Wartung/buzer BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Nebenkosten (§ 560 BGB) bleiben davon aber unberührt.

Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insbesondere Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB)[1] und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. § 557 Abs. 3 BGB regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß den §§ 558 bis 560Vorlage:§/Wartung/buzer BGB verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung nicht möglich (Ausnahme: § 557b Abs. 2 BGB).

Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vor Ort vereinbart wurde. Bei der Beurteilung der Wohnungsausstattung kommt es nach Auffassung des Landgerichts Berlin auf den Zeitpunkt des Bezuges an, den der Vermieter zu beweisen hat.[2]

Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf drei Vergleichswohnungen berufen. Er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel oder dem Mietspiegel einer vergleichbaren Kommune begründen[3]. Durch die Mietrechtsreform vom 1. September 2001 sind zwei weitere Begründungsmittel, nämlich der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank, hinzugekommen.

Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558d Abs. 3 BGB).

Ein Mietspiegel braucht dem Mieterhöhungsverlangen laut BGH nicht beigefügt zu werden (BGH 11. März 2009, VIII ZR 74/08). Lässt der Vermieter in Bezug auf die Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten anfertigen, so kann er diese Kosten nicht den Mietern auferlegen.[4]

Eine Mieterhöhung darf zudem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Das heißt aber nicht, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer zulässig ist.

Kappungsgrenze[Bearbeiten]

Eine zweite Begrenzung stellt die sogenannte Kappungsgrenze dar. Nach dieser dürfen gemäß § 558 Abs.3 BGB die Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren 20 % der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete nicht überschreiten.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 besteht für die Bundesländer die Möglichkeit, in besonders festzulegenden Gebieten, in welchen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kritisch ist, die Mieterhöhung auf 15 % zu begrenzen (Änderung des § 558Vorlage:§/Wartung/buzer Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB). Hiervon haben im Jahr 2014 Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein Gebrauch gemacht.

Bei Mieterhöhungen aufgrund einer vereinbarten Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) sind die Einschränkungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der Kappungsgrenze nicht anzuwenden.

Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht ihm eine Überlegungsfrist zu: Der Monat, in dem ihm das Erhöhungsverlangen zugeht und die beiden folgenden Monate (§ 558b BGB). Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Dann muss das Gericht entscheiden, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden musste. Dabei ist das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Wird die erhöhte Miete durch den Mieter ohne Vorbehalt bezahlt, kann dies als eine stillschweigende Zustimmung aufgefasst werden.[5] Ist das Erhöhungsverlangen schon formell unwirksam, etwa weil der Vermieter die einjährige Wartefrist oder die 15-monatige Festschreibungsfrist nicht beachtet hat, ist die Klage unzulässig.[6]

Fristen[Bearbeiten]

  • Wartefrist: 12 Monate nach Wirksamkeit der letzten Erhöhung kann neues Verlangen gestellt werden[7].
  • Festschreibungsfrist: Neue Festsetzung mit Abstand von 15 Monaten zur letzten Festsetzung.
  • Überlegungsfrist: Mieter muss erst bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen.
  • Klagefrist: Bis zum Ablauf des 5. Monats nach dem Stellen des Verlangens bei zeitgleich fehlender Reaktion des Mieters.
  • Wirksamwerdung: Im 3. Monat nach Erlangen des Mieterhöhungsverlangens.

Modernisierung[Bearbeiten]

Zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung siehe Modernisierungsumlage

Öffentlich geförderter Wohnraum[Bearbeiten]

Völlig andere Vorschriften gelten bei einer Mieterhöhung für öffentlich geförderte Wohnungen (siehe dazu insbesondere § 10 Wohnungsbindungs-Gesetz – WoBindG). Hier gilt das Prinzip der Kostenmiete (Berechnung der Quadratmeter-Miete auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung).

Bedeutung bei der Wertermittlung[Bearbeiten]

Die Möglichkeiten einer Mietanpassung bestimmen unabhängig vom angewendeten Wertermittlungsverfahren den Wert einer Immobilie. Entsprechen sie dem verkehrsüblichen Wert, sind sie im Liegenschaftszinssatz erfasst. Weichen sie davon ab, so sind die Auswirkungen abhängig von der zeitlichen Befristung einer Abweichung im Rahmen eines Ertragswertverfahrens auszuweisen oder als Abschlag bei der Herleitung des Liegenschaftszinssatzes zu berücksichtigen.

Mietpreisbremse[Bearbeiten]

Am 5. März 2015 beschloss der Deutsche Bundestag mit den Stimmen der Großen Koalition (CDU, CSU und SPD) unter anderem eine, umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichnete, Dämpfung des Mietanstiegs.[8][9] Die Oppositionsparteien enthielten sich. Künftig soll es nach dem Gesetz bei der Wiedervermietung von Wohnungen eine Preisobergrenze geben. Die Miete darf dabei nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete kann über qualifizierte Mietspiegel ermittelt werden, welche in der Regel im Internet zur Verfügung stehen. Ein Neumieter erhält darüber hinaus einen Auskunftsanspruch über die Höhe der Miete des Vorgängers. Zu einer Senkung der Miete ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für das ganze Bundesgebiet, sondern nur in „angespannten Wohnungsmärkten“. Solche werden von den Landesregierungen der Bundesländer ausgewiesen. Außerdem gilt sie nicht bei Neubauten, welche nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet werden. Auch „umfassend modernisierte Wohnungen“ sind ausgenommen. Als umfassend renoviert gelten solche Wohnungen, bei denen die Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.

Neben der Mietpreisbremse wurde auch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung geändert, welches die Provision für den Makler regelt. Es greift nun das sogenannte Bestellerprinzip, wobei der Makler von demjenigen bezahlt werden muss, der ihn beauftragt hat. Beim Verkauf von Wohnungen gilt dieses Prinzip nicht.

Das Gesetz tritt nach seinem Art. 4Vorlage:Art./Wartung/buzer überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft. Ab 28. April 2015 sind die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen (§ 556dVorlage:§/Wartung/buzer Abs. 2 BGB). So ist zum Beispiel Berlin nach § 1 der Mietenbegrenzungsverordnung mit Wirkung vom 1. Juni 2015 eine Gemeinde mit einem angespannten Wohnungsmarkt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.[10]

Siehe auch[Bearbeiten]

Literatur[Bearbeiten]

  • Franz-Georg Rips (Hrsg.): Mieterhöhung. Ortsübliche Vergleichsmiete, Zustimmungsverfahren. Mietspiegel, Kappungsgrenze, Jahressperrfrist, Staffelmiete. Mehr Miete? Gründe, Fristen, Beispiele. DMB – Deutscher Mieterbund, Berlin 2007, ISBN 978-3-933091-67-3.
  • Franz-Georg Rips (Hrsg.): Modernisierung durch den Vermieter. Ankündigung, Duldung, Mieterhöhung, Fristen. Wohnwertverbesserung & Energieeinsparung. Mietermodernisierung. DMB – Deutscher Mieterbund, Berlin 2008, ISBN 978-3-933091-68-0.

Weblinks[Bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. Dietrich, NJW 2012, S. 567 ff mit Hinweisen zu den einzelnen Voraussetzungen.
  2. Mieterhöhung und Einordnung der Wohnung unter Berücksichtigung mieterseitiger Einbauten – LG Berlin, Urteil vom 27. März 2008 – Az. 62 S 346/07.
  3. BGH Urteil vom 16. Juni 2010, Az. VIII ZR 99/09, Volltext.
  4. Gutachten zur Mieterhöhung nicht auf Mieter umlegbar – Bericht vom 16. April 2010 auf kostenlose-urteile.de
  5. Stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung – AG München, Urteil vom 14. August 2013 - 452 C 11426/13, rechtsindex.de
  6. openJur 2012, 56154 BGH, Urteil vom 12. Mai 2004, Az. VIII ZR 234/03
  7. Wartefristen bei der Mieterhöhung
  8. Große Koalition: Bundestag beschließt Mietpreisbremse. In: SPIEGEL ONLINE. Abgerufen am 8. März 2015.
  9. Deutscher Bundestag: Basisinformationen über den Vorgang. In: Dokumentations- und Informationssystem für Parlamentarische Vorgänge (DIP). Abgerufen am 8. März 2015.
  10. Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) vom 28. April 2015 (GVBl. S. 101; PDF; 976 KB).
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