Mieterhöhung

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Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen. Gemäß § 557 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen. Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangt werden. Der Vermieter benötigt für sein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Erhält der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung, muss er auf Zustimmung klagen. Bei einem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Dabei wird nach der Art der Miete unterschieden: Ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, Staffelmiete, oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt – und im Weiteren nach dem Gegenstand der Miete; einen Wohnraum oder eine Gewerbeimmobilie.

Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien prinzipiell aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Schutzvorschriften für Wohnraum sind weitaus strenger.

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete[Bearbeiten]

Geregelt wird die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in den §§ 558 bis 558e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Nebenkosten (§ 560 BGB) bleiben davon aber unberührt.

Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insbesondere Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB)[1] und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. § 557 Abs. 3 BGB regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 BGB verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung nicht möglich (Ausnahme: § 557b Abs. 2 BGB).

Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart wurde. Bei der Beurteilung der Wohnungsausstattung kommt es nach Auffassung des Landgerichts Berlin auf den Zeitpunkt des Bezuges an, den der Vermieter zu beweisen hat.[2]

Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält:

  • Er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • oder auf 3 Vergleichswohnungen berufen,
  • er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel oder dem Mietspiegel einer vergleichbaren Kommune begründen;[3]
  • durch die Mietrechtsreform (1. September 2001) hinzugekommen sind zwei weitere Begründungsmittel: Der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank.

Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558d Abs. 3 BGB).

Ein Mietspiegel braucht dem Mieterhöhungsverlangen laut BGH nicht zwingend beigefügt werden (BGH 11. März 2009, VIII ZR 74/08). Lässt der Vermieter in Bezug auf die Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten anfertigen, so kann er diese Kosten nicht den Mietern auferlegen.[4]

Eine Mieterhöhung darf zudem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Das heißt aber nicht, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer zulässig ist. Eine zweite Begrenzung stellt die sogenannte Kappungsgrenze dar. Nach dieser dürfen gemäß § 558 Abs.3 BGB die Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren 20 % der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete nicht überschreiten. Seit der Mietrechtsreform 2013 besteht für die Bundesländer die Möglichkeit, in besonders festzulegenden Gebieten, in welchen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kritisch ist, die Mieterhöhung auf 15 % zu begrenzen (§ 558 Abs.3 Sätze 2 und 3 BGB). Hiervon haben Gebrauch gemacht (Stand August 2014): Bayern[5], Berlin[6], Hamburg[7], Nordrhein-Westfalen[8].

Bei Mieterhöhungen aufgrund Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) sind die Begrenzungen "Ortsübliche Vergleichsmiete" und "Kappungsgrenze" nicht anzuwenden!

Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht ihm eine Überlegungsfrist zu: Der Monat, in dem ihm das Erhöhungsverlangen zugeht und die beiden folgenden Monate (§ 558b BGB). Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Dann muss das Gericht entscheiden, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden musste. Dabei ist das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Wird die erhöhte Miete durch den Mieter ohne Vorbehalt bezahlt, kann dies als eine stillschweigende Zustimmung aufgefasst werden.[9] Ist das Erhöhungsverlangen schon formell unwirksam, etwa weil der Vermieter die einjährige Wartefrist oder die 15-monatige Festschreibungsfrist nicht beachtet hat, ist die Klage unzulässig.[10]

Fristen[Bearbeiten]

  • Wartefrist: 12 Monate nach Wirksamkeit der letzten Erhöhung kann neues Verlangen gestellt werden[11]
  • Festschreibungsfrist: Neue Festsetzung mit Abstand von 15 Monaten zu letzter Festsetzung (Überlegungsfrist beachten!)
  • Überlegungsfrist: Mieter muss erst bis zum Ablauf des 2. Monats nach Erlangen des Mieterhöhungsverlangens entscheiden
  • Wirksamwerdung: Im 3. Monat nach Erlangen des Mieterhöhungsverlangens
  • Klagefrist: Bis zum Ablauf des 5. Monats nach Stellen des Verlangens nach fehlender Reaktion des Mieters oder bei Ablehnung des Erhöhungsverlangens

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung[Bearbeiten]

Zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung siehe Modernisierungsumlage

Mieterhöhung für öffentlich geförderten Wohnraum[Bearbeiten]

Völlig andere Vorschriften gelten bei einer Mieterhöhung für öffentlich geförderte Wohnungen (siehe dazu insbesondere § 10 Wohnungsbindungs-Gesetz – WoBindG). Hier gilt das Prinzip der Kostenmiete (Berechnung der Quadratmeter-Miete auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung).

Bedeutung bei der Wertermittlung[Bearbeiten]

Die Möglichkeiten einer Mietanpassung bestimmen unabhängig vom angewendeten Wertermittlungsverfahren den Wert einer Immobilie. Entsprechen sie dem verkehrsüblichen Wert, sind sie im Liegenschaftszinssatz erfasst. Weichen sie davon ab, so sind die Auswirkungen abhängig von der zeitlichen Befristung einer Abweichung im Rahmen eines Ertragswertverfahrens auszuweisen oder als Abschlag bei der Herleitung des Liegenschaftszinssatzes zu berücksichtigen.

Mietpreisbremse[Bearbeiten]

Hervorgerufen durch die Wohnungsnot in einigen Ballungsgebieten wird in der Politik auch über die sogenannte Mietpreisbremse diskutiert. Die Unterschiede der Parteien in dieser Frage gelten als marginal und beschränken sich höchstens darauf, wo die Mietpreisbremse greifen soll. Eine Mietpreisbremse, die auch bei einer Neuvermietung greifen soll, wäre in Deutschland seit 40 Jahren ein Novum, da derzeit nur Regelungen zur Begrenzung der Mieterhöhung für das aktuelle laufende Mietverhältnis bestehen (siehe oben zur Kappungsgrenze). Eine flächendeckende Mietpreisbremse im ganzen Bundesgebiet ohne erkennbaren Grund und ohne Beeinträchtigung der Allgemeinbevölkerung wird von einigen Juristen und der Rechtsliteratur als verfassungswidrig gewertet. Jeder Eingriff muss sich an die Sozialpflichtigkeit des Eigentums und des Allgemeinwohl orientieren. Ein Eingriff in das Eigentum ohne Grund, also ohne einer generellen Wohnungsnot wird teilweise in Literatur und Urteilen des Bundesverfassungsgerichtes als verfassungswidrig eingestuft. [12][13] Zudem verweisen Kritiker darauf, dass eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen die Nachfrage der potentiellen Mietinteressenten in attraktiven Wohnlagen deutlich erhöht, wodurch letztlich die beabsichtigte Entspannung auf dem Mietmarkt nicht erreicht wird.[14] Weiterhin kann eine Mietpreisbremse auch den Schweinezyklus auf den Wohnungsmärkten verstärken.[15]

Derzeit kommt es zu Kritik an der geplanten Mietpreisbremse und Stimmen werden laut, die deren Aussetzung fordern. Durch den Anstieg der Neubauten stagnieren die Wohnungsmieten, in einigen Regionen gehen die Preise sogar zurück.[16]

Justizminister Heiko Maas hat zwischenzeitlich (Stand: März 2014) einen Gesetzentwurf zur Einführung einer Mietpreisbremse vorgelegt.[17]

Europäische Menschenrechtskonvention[Bearbeiten]

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Da das Mietrecht auch in den europarechtlichen Bereich fällt, hat sich schon in den frühen 80er Jahren der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) als zuständig gefühlt und anhand des ersten Zusatzprotokolls der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) mit immerhin fünf Richtern, die der Urteilslogik nicht gefolgt sind, folgendes geurteilt: In der damaligen Zeit ging es um die Frage laufender Mietverhältlnisse und Verträglichkeit mit der EMRK, wobei es im Unterschied zur Mietpreisbremse nicht unbedingt um Neuvermietungen geht und hier die Frage der Vertragsfreiheit nicht explizit erklärt wurde. Unter Grundlage der Verhältnismäßigkeit wurde eine Klage (Mellacher) damals zwar abgewiesen, dennoch legten die Richter grundlegende Leitplanken fest, die es dem Gesetzgeber erschweren „entgegen vorlegbaren Grundlagen“ die Gesetze so zu ändern, dass sie jeder Logik entbehren. Wichtig sei hierbei eine vernünftige Balance zwischen den Interessen des Eigentümers und des Mieters herzustellen und zwar unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls und Interesses der Gesamtbevölkerung. Eine völlig unlogische Handlung, z. B. entgegen dem Interesse der Gesamtbevölkerung (bspw. wenn keine Wohnungsnot bundesweit feststellbar ist), ist laut Literatur und Rechtsmeinung konventionswidrig.[18]

Literatur[Bearbeiten]

  • Mieterhöhung; DMB-Verlag, ISBN 978-3-933091-67-3, Ausgabe 2007, Hinweise zu Ortsübliche Vergleichsmiete, Zustimmungsverfahren, Mietspiegel, Kappungsgrenze, Jahressperrfrist, Staffelmiete
  • Modernisierung; DMB-Verlag, ISBN 978-3-933091-68-0, Ausgabe 2008, Modernisierung durch Vermieter, Ankündigung, Duldung, Mieterhöhung, Fristen

Weblinks[Bearbeiten]

Siehe auch[Bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. Dietrich, NJW 2012, S. 567 ff mit Hinweisen zu den einzelnen Voraussetzungen.
  2. Mieterhöhung und Einordnung der Wohnung unter Berücksichtigung mieterseitiger Einbauten – LG Berlin, Urteil vom 27. März 2008 – Az. 62 S 346/07.
  3. BGH Urteil vom 16. Juni 2010, Az. VIII ZR 99/09, Volltext.
  4. Gutachten zur Mieterhöhung nicht auf Mieter umlegbar – Bericht vom 16. April 2010 auf kostenlose-urteile.de
  5. Am 03.05.2013 geänderte „Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Wohngebieteverordnung – WoGeV)", sowie „Zweite Kappungsgrenzensenkungsverordnung“ vom 31.07.2013 (in Kraft seit 01.08.2013; gültig bis 31.12.2015)
  6. Am 18.05.2013 wurde in Berlin die „Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gem. § 558 III BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung)“ vom 07.05.2013 bekannt gemacht. Die Verordnung ist am 19.05.2013 in Kraft getreten.
  7. Der Hamburger Senat hat am 30.07.2013 die „Verordnung über die Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Kappungsgrenzenverordnung)“ beschlossen, die am 01.09.2013 in Kraft getreten ist. Diese Verordnung gilt flächendeckend in Gesamt-Hamburg und für die nach dem Gesetz maximal mögliche Dauer von fünf Jahren.
  8. Nordrhein-Westfalen hat am 20.05.2014 die „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Absenkung der Kappungsgrenze (Kappungsgrenzenverordnung – KappGrenzVO NRW)“ erlassen (GV.NRW. 2014, S.298). Die Verordnung ist am 01.06.2014 in Kraft getreten und gilt bis 31.05.2019.
  9. Stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung – AG München, Urteil vom 14.08.2013 - 452 C 11426/13, rechtsindex.de
  10. openJur 2012, 56154 BGH, Urteil vom 12. Mai 2004, Az. VIII ZR 234/03
  11. Wartefristen bei der Mieterhöhung
  12. LARS WIEDERHOLD Immo ZeitungMietpreisbremse verfassungswidrig?
  13. BVerfGE 87, 114 (146 ff.)
  14. spiegel.de: Umstrittenes Koalitionsprojekt: Die Mietpreisbremse hilft nur den Reichen
  15. Alexander Demling: Studie des DIW: Mietpreisbremse verstärkt Schweinezyklus; in: SPON, online
  16. financescout24.de: Wohnungsmieten stagnieren – Preisbremse unnötig?
  17. In: spiegel.de Mietpreisbremse: Was Mieter und Eigentümer jetzt wissen müssen, 20.03.2014. Abgerufen am 20. März 2014
  18. s. Urteil Mellacher und andere 1981 EGMR 13/1988/157/211-213 (PDF; 2,7 MB) S. 27 Ab.B;Urteil James ua vom 21. Februar 1986, Serie A, Nr 98, S32, § 46
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