Mietvertrag (Deutschland)

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Der Mietvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich eine Partei (der Vermieter) dazu verpflichtet, der anderen Partei (dem Mieter) den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete (früher: Mietzins) besteht.

Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise auch Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten im deutschen Recht die §§ 535 bis 580aVorlage:§/Wartung/buzer des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Mietvertragstypen[Bearbeiten]

Der Aufbau des deutschen Mietrechts macht es erforderlich, Mietverträge korrespondierend nach der Nutzungsart zu typisieren.

  • Die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548Vorlage:§/Wartung/buzer BGB), sowie die Rechtsvorschriften über die Gestaltung von Formularverträgen (§§ 305 bis 310Vorlage:§/Wartung/buzer BGB) gelten für alle Mietverhältnisse.
  • Bei der Vermietung von Räumen unterscheidet das Gesetz danach, ob die Immobilie zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecke genutzt wird.
  • Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten dann zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften (§§ 549 bis 577aVorlage:§/Wartung/buzer BGB). Darunter fallen insbesondere die Mieterschutzgesetze. Benötigt wird ein Wohnraummietvertrag.
  • Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, kommen die Rechtsvorschriften des BGB (§§ 549–577 BGB) nur eingeschränkt zur Anwendung (§ 578Vorlage:§/Wartung/buzer BGB). Insbesondere gelten die Mieterschutzgesetze im Bereich der gewerblichen Vermietung (= nicht zu Wohnzwecken) nicht. Hier spricht man allgemein von einem Gewerbemietvertrag.
  • Für die Vermietung von beweglichen Sachen gelten nur die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse mit einer Ausnahme: Für im Schiffsregister eingetragene Schiffe gibt es wenige besondere gesetzliche Regelungen.
  • Um einen Pachtvertrag handelt es sich, wenn der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern zusätzlich zum „Genuss der Früchte“ (§ 581 BGB) berechtigt ist. Für Pachtverträge sind die Vorschriften zum Mietrecht entsprechend anzuwenden. Das BGB enthält weitere besondere Regelungen für Pachtverhältnisse (§§ 581 bis 597Vorlage:§/Wartung/buzer BGB), dabei differenziert das Gesetz weiter zwischen Pacht- und Landpachtvertrag. Daneben steht die Unternehmenspacht.
  • Kein Mietverhältnis, sondern Leihe liegt vor, wenn der Verleiher dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich gestattet. Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag und kein Mietvertrag[1].
  • Bei der Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken unterscheidet der Gesetzgeber weiter durch spezielle Sondervorschriften
    • Zeitmietverträge (befristete Vermietung)
    • Untermietverträge
    • Werkwohnungen
    • Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch, beispielsweise: Ferienwohnungen, Räume in Pensionen und Gasthöfen, bei letzteren kann auch ein Beherbergungsvertrag (§§ 701 ffVorlage:§/Wartung/buzer BGB) vorliegen.
  • Der Heimvertrag (beispielsweise für Seniorenheim) enthält neben dienstvertraglichen Elementen auch ein mietrechtliches Element[2].
  • Nach aktueller Rechtsprechung des BGH ist auch der sogenannte Application-Service-Providing-Vertrag, also ein Vertrag, der die Bereitstellung bzw. die Gebrauchsüberlassung von Software und Anwendungen über das Internet oder andere Netze zum Inhalt hat, im Regelfall als Mietvertrag einzuordnen.[3] Im Vordergrund dieses Vertrages steht nach Ansicht des BGH die (Online-)Nutzung fremder (Standard-)Software, die in aller Regel nicht nur einem, sondern einer Vielzahl von Kunden zur Verfügung gestellt wird. Somit sei die (entgeltliche) Gebrauchsüberlassung als Schwerpunkt des Vertrages anzusehen, weshalb ein derartiger Vertrag als Mietvertrag im Sinne der § § 535 ff. BGB eingeordnet worden ist.[4]

Das sehr umfangreiche und differenzierte deutsche Miet- und Pachtrecht wird schon wegen seines Umfangs als schwer verständlich empfunden, geht dafür aber differenziert auf einzelne Lebenssachverhalte ein.

Insbesondere für Mietverträge zur dauerhaften (nicht nur vorübergehenden) Vermietung von Wohnraum bestehen viele zwingende gesetzliche Vorschriften, solche gesetzliche Regelungen können nicht wirksam in einem Mietvertrag abgeändert werden. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber für die Gestaltung von vorformulierten Mietverträgen genaue Regeln aufgestellt (§§ 305 bis 311aVorlage:§/Wartung/buzer BGB), die von jedem Vertragsanwender genau beachtet werden müssen.

Nicht Bestandteil des Mietvertrages, aber gängige Praxis bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist die Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls.

Untervermietung[Bearbeiten]

Ein Untermietvertrag ist eine spezielle Variante des Mietvertrages. Besteht zwischen dem Vermieter V und dem Mieter M1 bereits ein Mietvertrag über die Wohnung, so ist es M1 bei Gestattung möglich, seinerseits die Mietsache zu vermieten. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untervermietung) regeln § 540 und § 553 BGB. Als Untervermietung wird dann das Rechtsverhältnis zwischen ihm (M1) und seinem Mieter M2 bezeichnet; insoweit ist M1 Vermieter des M2. Es heißt dann, dass M2 bei M1 zur Untermiete wohnt. An einem solchen Vertrag wird M1 insbesondere dann interessiert sein, wenn er mit M2 in Wohngemeinschaft leben oder aber in Zeiten vorübergehender Abwesenheit die Mieträume (bei nämlich unveränderter Zahlungspflicht gegenüber V) nicht leerstehen lassen will. In vielen Mietverträgen (betreffend das Verhältnis zwischen V und M1) wird das Recht des M1, solche Untermietverträge einzugehen, ausgeschlossen; entsprechende Klauseln sind jedoch nach § 553 Abs. 3 BGB unwirksam. Allerdings kann eine Untervermietung durch V unter bestimmten Voraussetzungen nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB untersagt werden.

Verpflichtungen der Parteien[Bearbeiten]

Vermieter

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu gewähren (§ 535 I 1 BGB). Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 I 2 BGB). Allerdings wird in der Praxis zumeist vereinbart, dass ein Teil dieser Lasten (wie Grundsteuern) auf den Mieter umgelegt wird.[5]

Stehen der Gebrauchsüberlassung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegen, wie z. B. das Fehlen einer Bau- oder Nutzungsgenehmigung, so liegt ein Fall der Unmöglichkeit vor:[6] Auch wenn die Wirksamkeit des Mietvertrages gemäß § 311a BGB hiervon unberührt bleibt, so wird der Beklagte von seiner synallagmatischen Leistungspflicht zur Gewährung des Mietgebrauchs frei und verliert gemäß § 326 Abs. 1 BGB den Anspruch auf die Gegenleistung.

Mieter

Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten und ihm die gemietete Sache zum Ende des Mietverhältnisses zurückgeben (§ 535 II BGB). Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter das dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Mietverhältnisse über Wohnraum[Bearbeiten]

In Deutschland lebt ein großer Anteil der Bevölkerung in gemieteten Wohnräumen, das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie ausführlich und stärkt die Rechte des Wohnraummieters (soziales Mietrecht). Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts unterfällt der Besitz des Mieters an der gemieteten Wohnung dem Schutz des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG[7].

Änderungen zum 1. September 2001[Bearbeiten]

  • Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet.
  • Es gibt spezielle Staffel- und Indexmieten, bei diesen wird die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst.
  • Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen.
  • Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Das gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften.
  • Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon kann durch Landesrecht diese Frist bis auf zehn Jahre verlängert sein.
  • Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als dem üblichen Zinssatz angelegt hat.
  • Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) 2013[Bearbeiten]

Zum 1. Mai 2013 trat eine weitere Mietrechtsänderung in Kraft, die am 1. Februar 2013 den Bundesrat passiert hatte. Die Novellierung des Mietrechts betrifft im Wesentlichen vier Regelungskomplexe: die energetische Gebäudesanierung, das Vorgehen gegen Mietnomaden sowie den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem können die Länder den Anstieg von Bestandsmieten in Regionen mit Wohnungsknappheit nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren von 20 auf 15 Prozent herabsetzen. Erstmals gesetzlich geregelt wird auch das Contracting,[8] für das der Gesetzgeber den neuen Paragraphen § 556c BGB geschaffen hat.[9]

Die wichtigsten Änderungen 2013:[10]

  • Sofern die Wohnung weiterhin nutzbar ist, wirken sich energetische Modernisierungen erst ab dem 4. Monat mietmindernd aus.
  • Die energetische Modernisierung (in Bezug auf die Mietsache) rechtfertigt eine Mieterhöhung und findet stärkere Berücksichtigung im Mietspiegel.
  • Die Modernisierungsankündigung wird um den Hinweis ergänzt, dass der Mieter ab Zugang der Ankündigung einen Monat Zeit hat, Härtegründe ins Feld zu führen.[11]
  • Die Härtefallprüfung bei der Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete (wie bisher maximal 11 % p. a.) wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlegt. Dadurch entfällt sie als Verzugsgrund.
  • Als Begründung für Modernisierungsmaßnahmen reicht die Berufung auf anerkannte Pauschalwerte.
  • Für den Umstieg auf Contracting bedarf es keiner Zustimmung des Mieters. Sofern eine neue Anlage errichtet, effizient betrieben wird oder die Wärme aus einem Wärmenetz kommt, die Umstellung für den Mieter kostenneutral verläuft und rechtzeitig angekündigt wird, dürfen die Contracting-Kosten anstelle der bisherigen Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden.
  • Bei Nichtzahlung der Kaution und einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten kann der Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen.
  • Räumungssachen werden bei Gericht künftig vorrangig bearbeitet.
  • Über eine neue Sicherungsanordnung können säumige Mieter gerichtlich zur Hinterlegung von Kreditsicherung für die weiter auflaufenden Mietschulden verpflichtet werden. Reagiert er darauf nicht, kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken.
  • Die sogenannte Berliner Räumung ist nun rechtens.
  • Der Vermieter kann im Zuge des einstweiligen Verfügungsverfahrens schnell Räumungstitel gegen weitere, unberechtigte Untermieter erwirken.
  • Die Schutzlücke bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen durch das sogenannte Münchener Modell (Eigenbedarfsbedingte Kündigung des Eigentümers von Mietshäusern vor deren Umwandlung in Wohneigentum) wird geschlossen.

Kündigungsfristen[Bearbeiten]

Im Allgemeinen beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate zum Monatsende abzüglich der Karenzzeit („spätestens am dritten Werktag eines Monats“). Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist für den Mieter ist unzulässig. Für Vermieter beträgt die Kündigungsfrist ebenfalls drei Monate, sie verlängert sich jedoch nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB). Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, enthalten häufig die (bis dahin gesetzlich gültige) Regelung, dass bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren die Kündigungsfrist für den Vermieter zwölf Monate beträgt. Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, in denen die Kündigungsfristen nicht formularmäßig formuliert sind, können im Einzelfall immer noch gültige schlechtere Bedingungen für Mieter enthalten. Da im Zweifel nachgewiesen werden muss, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vertragspartner angekommen ist, empfiehlt der Deutsche Mieterbund das Einwurf-Einschreiben.[12]

Mietsicherheit[Bearbeiten]

Hauptartikel: Mietsicherheit

Im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit leistet, umgangssprachlich auch Mietkaution. Sie dient der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters. Der Vermieter darf nicht mehr als drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) als Sicherheit verlangen, und muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen (§ 551 BGB).

Mieterhöhungen[Bearbeiten]

Die Miete ist (für preisfreien Wohnraum) grundsätzlich in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Da Mietverhältnisse über Wohnraum (anders als bei gewerblichen Mietverhältnissen) vom Vermieter nicht ohne Grund gekündigt werden dürfen, wurde für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, mit Mieterhöhungen auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren und damit (in einem gesetzlich geregelten Rahmen) einseitig den Inhalt des Mietvertrages zu verändern. Eine Mieterhöhung ist nur in den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen möglich. Die häufigsten Mieterhöhungen erfolgen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie im Anschluss an Modernisierungen. Die vor der Mietrechtsreform (für Bruttokaltmieten) noch vorgesehene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist nunmehr nicht mehr möglich.

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB ermöglicht dem Vermieter, die Miete auf das ortsübliche Maß zu erhöhen. Ein Anspruch des Mieters zur Absenkung einer zu hoch vereinbarten Miete besteht jedoch (grundsätzlich) nicht. Zur Begründung kann entweder auf Vergleichswohnungen oder aber auf den örtlichen Mietspiegel verwiesen werden. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel (z. B. Berlin, Hamburg) ist dieser bei der Begründung der Mieterhöhung zwingend anzugeben. Der Vermieter darf die Miete mit Mieterhöhungen gem. § 558 BGB innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen, in Ballungsgebieten mit Wohnungsknappheit sind es nach der aktuellen Mietrechtsänderung 15 Prozent (sog. Kappungsgrenze). Die Mieterhöhung selbst ist formal so ausgestaltet, dass der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, den er ggf. (innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Ablauf des Zustimmungszeitraums von zwei Monaten) klageweise geltend machen muss. Eine Veränderung des Mietzinses tritt (ggf. rückwirkend) erst ein, wenn der Mieter zugestimmt hat oder zur Zustimmung verurteilt wurde.

Nach § 557b BGB können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (jetzt: Verbraucherpreisindex für Deutschland) bestimmt wird (Indexmiete). Während der Geltungsdauer sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, ausgenommen wegen Modernisierung.

Führt der Vermieter (in zulässiger Weise) wohnwertverbessernde Maßnahmen durch, kann er die Kosten dieser sog. Modernisierung gem. § 559 BGB auf den Mieter umlegen. Dabei können 11 % der auf die Wohnung entfallenen (umlagefähigen) Kosten jährlich auf die Miete dazu gerechnet werden. Zur Ermittlung der monatlichen Erhöhung muss dieser Wert somit durch 12 dividiert werden. Die Mieterhöhung ist nicht zustimmungsbedürftig, d. h. allein die (formell ordnungsgemäße) Erklärung des Vermieters führt zu einer Änderung der Miete. Die erhöhte Miete wird dann (im Regelfall) mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil[13] festgelegt, dass bei einer Mieterhöhung infolge von Modernisierungen als Grundlage nicht die tatsächlich entstandenen Kosten, sondern nur die notwendigen Kosten eingehen dürfen. In dem Fall war nach einem Gutachten festgestellt worden, dass zu umfangreiche Deinstallationen bei einem Einbau eines Wasserzählers vorgenommen wurden.[14]

Von einer Mieterhöhung zu unterscheiden ist die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten (insbesondere Betriebskosten und Heizkosten) bei einer Nettokaltmiete. Von dieser Möglichkeit machen Vermieter meistens im Anschluss an die jährliche Abrechnung der Nebenkosten Gebrauch, wenn die Vorschüsse des Mieters nicht zur Deckung der Nebenkosten ausgereicht haben. Die Erhöhung der Vorauszahlungen führt zwar auch zu einer höheren monatlichen Zahlungslast, nach erfolgter (korrekter) Abrechnung ist die finanzielle Belastung für den Mieter jedoch unverändert.

Mietminderung[Bearbeiten]

Von Mietminderung spricht man juristisch, wenn eine Mietsache einen Mangel hat oder eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist und deshalb nur noch eine gekürzte Miete geschuldet wird. Bei einem Fehler oder Mangel der Mietsache ist die Miete automatisch, d. h. kraft Gesetzes, gemindert (vgl. § 536 BGB). Das bedeutet, dass eine Mietminderung weder beantragt noch genehmigt werden muss. Der Mieter „mindert“ die Miete nicht, sondern kürzt die Mietzahlung, weil sich die Miete kraft Gesetzes gemindert hat. Die gesetzliche Mietminderung ist nach Grund und Höhe („Ob“ und „Wie“) zwischen Mieter und Vermieter oft streitig.

Voraussetzungen für eine Mietminderung sind

  • Der Mangel darf nicht unerheblich sein.
  • Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht.
  • Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und er ist ihm nicht durch grobe Fahrlässigkeit bei der Besichtigung unbekannt geblieben.

Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn

  • der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte;
  • der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht bewusst verschwiegen hat;
  • der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat;
  • der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Der Mieter kann sein Recht, die Miete zu kürzen, nicht (mehr) wegen vorbehaltloser Zahlung verlieren (so noch die alte Rechtslage bis zum 31. August 2001). Das kann nur nach einem stillschweigenden Verzicht (in der Praxis unbedeutsam) oder nach den Grundsätzen von Treu und Glauben der Fall sein. Das Recht zur Kürzung der Mietzahlung steht dem Mieter auch dann zu, wenn von Vermieterseite Eigenschaften der Mietsache zugesichert worden sind, die tatsächlich nicht bestehen oder später wegfallen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter beim Vertragsschluss zusichert, bestimmte Maßnahmen durchführen zu wollen, die den Wohnwert erhöhen. Das Recht zur Mietkürzung kann sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverträgen vertraglich nicht ausgeschlossen werden.[15]

Soll die Miete auf Grund eines Mangels gekürzt werden, ist die Minderungshöhe zu bestimmen. Da die Miete für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert ist (siehe oben), muss sich der Mieter nach erfolgter Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter nur auf sein Minderungsrecht berufen. Für die Fehlerbeseitigung ist dem Vermieter eine angemessene Zeit einzuräumen, die sich nach dem konkreten Mangel bemisst (defekte Heizung im Winter verglichen mit Fußbodenleiste).

Zur Höhe der Minderung im Einzelfall gibt es eine Fülle von Gerichtsurteilen, die Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung geben. Die Urteile werden in inoffiziellen Minderungstabellen, an denen sich die Praxis orientiert, zusammenfassend dargestellt. Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf. Das gilt auch dann, wenn die Minderung im Ergebnis zu hoch ist. Kürzt der Mieter den Mietzins wegen eines Mietmangels in einer Höhe, die über dem liegt, was das Gericht als angemessen erachtet, drohen dem Mieter im Falle einer Mietzinsklage indes insoweit Kostennachteile, als der vorgenommene Abzug über dem rechtlich zulässigen Abzug liegt.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. XII ZR 225/03[16]) bildet die Bruttomiete inklusive Nebenkosten die Basis für eine Mietminderung. Da Nebenkosten Vorauszahlungen für das ganze Jahr sind, ist aber immer noch eine Einzelfallentscheidung notwendig.

Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit Hilfe von Fotos oder Zeugen ist wichtig.

Vertragliche Pflichten[Bearbeiten]

Im Mietvertrag sind oftmals auch weitere vertragliche Pflichten geregelt, so die Schönheitsreparaturen, Kleinstreparaturen, Regelung der Kehrwoche und Schneeräumung, Nutzung gemeinsamer Einrichtungen und ähnliches.

Haustiere[Bearbeiten]

Haustiere in Mietwohnungen bedürfen grundsätzlich der Genehmigung durch den Vermieter. Im Regelfall ist das im Mietvertrag geregelt. Auch wenn der Vermieter in der Wohnanlage bereits nicht erlaubnisfreie Tiere geduldet hat, bedeutet dies nicht, dass der Mieter sich einfach ein solches Tier anschaffen darf. Im Mietrecht gibt es keinen Anspruch auf Gleichbehandlung aller Mieter.[17]

Ausgenommen davon sind erlaubnisfreie Kleintiere, wie

  • Fische in Aquarien
  • Stubenvögel
  • Kleine Käfigtiere (Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen)
  • Ungiftige und kleine Schlangen in Terrarien

Schriftform beim Mietvertrag[Bearbeiten]

Bei Mietverträgen über Wohnraum gibt es keinen Formzwang. Wird allerdings ein Wohnraummietvertrag für längere Zeit als für ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 S. 1 BGB).

Besteht der Mietvertrag aus einem Dutzend loser Papiere, verstößt das nicht gegen die Schriftform; denn gemäß § 126 BGB ist keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde notwendig, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt.[18]

Keine Probleme mit der Schriftform gibt es, wenn die Seiten mit der Heftmaschine zusammengefügt sind.[19] Für die Einhaltung der Schriftform eines Mietvertrages reicht auch bei einem Ursprungsvertrag die wechselseitige Bezugnahme der einzelnen Blätter (gedankliche Verknüpfung); eine körperliche Verbindung ist nicht erforderlich.[20]

Die Unterzeichnungen von Mieter und Vermieter müssen nicht auf demselben Exemplar enthalten sein. Es genügt, wenn jede Partei auf dem Exemplar des anderen unterzeichnet. Allerdings muss es sich um identische Vertragsexemplare handeln. Haben beide Mietparteien identische Vertragsformulare unterzeichnet, der Vermieter aber seine Unterschrift auf dem Exemplar für den Mieter mit einem handschriftlichen Zusatz geleistet, der einen Vorbehalt enthält, so ist die Schriftform nicht mehr eingehalten und kein Vertrag zustande gekommen. Unerheblich ist dabei, ob der Vorbehalt wichtige oder geringfügige Änderungen betrifft.[21]

Beispielfall: Beide Parteien hatten einen auf zehn Jahre befristeten Gewerbemietvertrag geschlossen, der vom Mieter unterzeichnet und dem Vermieter zugeschickt wurde. Der Vermieter hatte ebenfalls unterschrieben, gleichzeitig dem Mieter einen Brief mit geringfügigen Vertragsänderungen zugeschickt und seiner Unterschrift unter dem Vertragsformular den Zusatz beigefügt, dass die Unterzeichnung „nur gemäß unserem (letzten) Schreiben“ gilt. Rechtlich wurde auf diese Weise das Angebot zum konkreten Vertragsschluss abgelehnt (Seite 6 des Urteils). Der Mieter ist in die Gewerberäume eingezogen, hatte aber nie die Änderungen gegenüber dem Vermieter bestätigt. Somit lag kein formwirksamer befristeter Mietvertrag zwischen beiden Parteien vor und der Mieter hatte das Recht, das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist vorzeitig zu kündigen.

Soll ein zuvor beendetes Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietparteien fortgesetzt werden, reicht es aus und genügt der Schriftform, wenn beide Parteien in einem Schriftstück auf den Inhalt des vormals gültigen Mietvertrages konkret Bezug nehmen. Die Wiederholung des gesamten Textes ist überflüssig.[22]

Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen[Bearbeiten]

Vermieter verlangen vor Abschluss eines Mietvertrags gern die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Der Mieter hat laut BGH gegenüber seinem Vermieter jedoch lediglich Anspruch auf eine Quittung für geleistete Zahlungen, aber nicht auf eine weitergehende Bescheinigung.[23]

Mietverhältnisse über Gewerberaum, gewerbliche Nutzung[Bearbeiten]

Eine Besonderheit des deutschen Mietrechts ist es, zwischen einer Nutzung zu gewerblichen Zwecken und einer Nutzung des Mietobjekts zu Wohnzwecken zu unterscheiden.[24] Eine mittelbare Folge der großen Wohnungsknappheit mit entsprechenden Auswüchsen nach Ende des II. Weltkriegs war die Einführung einer „sozialen“ Mietgesetzgebung mit einem sehr ausgeprägten Mieterschutz in den 70er Jahren (später vielfach korrigiert und geändert). Objekte, die zu gewerblichen Zwecken vermietet wurden, mussten daher vom Mieterschutz ausgenommen werden. In guten Mietverträgen sollte festgelegt sein, ob die Vermietung zu Wohnzwecken oder zu anderen (gewerblichen) Zwecken erfolgt. Vereinbarungen, wonach die Nutzung nur gewerblich oder nur zu Wohnzwecken (=Nutzungseinschränkungen) erfolgt, sind zulässig. Übt ein Mieter in einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung eine gewerbliche Tätigkeit aus, kann das zum Verlust des Mieterschutzes und einer Kündigung führen.

Gewerbliche Nutzung (Abgrenzung)[Bearbeiten]

Die Rechtsprechung hat für die Abgrenzung folgende Grundsätze entwickelt:

  • Wohnräume dienen zwar dem Wohnen und grundsätzlich nicht der gewerblichen Tätigkeit. Das bedeutet aber selbstverständlich nicht, dass der Mieter keinerlei berufliche Tätigkeit in seinen Räumen ausüben darf. Das Merkmal „vertragsgemäßer Gebrauch“ wurde von der Rechtsprechung dem Wandel der Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie der technischen Entwicklung angepasst.
  • Der Mieter kann normale, gelegentliche Büroarbeiten oder geschäftliche Besprechungen in seiner Wohnung vornehmen, soweit der Charakter einer Wohnraumnutzung erhalten bleibt. Insbesondere ist gegen die gewerbliche Nutzung eines Telefax und eines Computers regelmäßig nichts einzuwenden. Daher werden auch Heimarbeitsplätze am Computer durch den vertragsgemäßen Gebrauch als Wohnraum gedeckt oder auch Tätigkeiten, die ausschließlich die Durchführung von Telefonaten zum Inhalt haben.
  • Auch darf der Mieter die Wohnung als Maler, Schriftsteller, Musiker oder als sonstiger Künstler nutzen, selbst wenn mit diesen Tätigkeiten wesentliche Einkünfte erzielt werden (Atelierwohnung). Ebenso ist die Tätigkeit als Übersetzer oder Gutachter zulässig.[25] Der BGH entschied dazu, dass ein Vermieter geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden muss. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; dafür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.[26]
  • Die Ausübung der Prostitution wird jedoch in Urteilen regelmäßig als gewerbliche Nutzung eingestuft, die nicht zulässig ist, wenn die Räume zu Wohnzwecken vermietet wurden. Der Vermieter kann eine Erlaubnis zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit in den zu Wohnzwecken vermieteten Räumen auch nachträglich erteilen, dabei ist er jedoch zur Rücksichtnahme auf andere bestehende Mietverhältnisse verpflichtet. Hinsichtlich der Ausübung der Prostitution ist in der Regel davon ausgehen, dass der Vermieter keine (lukrative) Genehmigung erteilen darf, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass andere Mieter belästigt werden (zum Beispiel durch wartende Freier im Hausflur). Belästigte Mieter könnten auf Unterlassung der Vermietung zur gewerblichen Nutzung (hier Prostitution) klagen.

Mietverhältnisse über Bodenflächen[Bearbeiten]

In der DDR war es möglich Bodenflächen zu mieten und darauf Bauwerke zu errichten. Mit dem Schuldrechtanpassungsgesetz können die Bauwerke 2022 in das Eigentum des Grundstückseigentümer übergehen.

Steuerpflicht[Bearbeiten]

->Hauptartikel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Siehe auch[Bearbeiten]

Literatur[Bearbeiten]

  • Deutscher Mieterbund (Hrsg.): Das Mieterlexikon. Ausgabe 2013/2014, ISBN 978-3-442-17405-8
  • Jürgen Fritz: Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts im Jahre 2013 (im Anschluss an den entsprechenden Vorgängeraufsatz: ... im Jahre 2012 in NJW 2013, 1138), NJW 2014, 1067.
  • Haus und Grund (Hrsg.): Das Neue Mietrecht. Ausgabe 2004, ISBN 3-927776-65-3.
  • Jürgen Herrlein: Die Rechtsprechung zur Wohnraummiete im zweiten Halbjahr 2013, NJW 18/2014, 1279 (Anm.: Das ist eine – bereits seit mehreren Jahren bestehende − fortlaufende Aufsatzreihe in der NJW. Der neueste Aufsatz nimmt dabei Bezug auf den jeweiligen Vorgänger.).
  • Dirk Looschelders: Schuldrecht. Besonderer Teil. 8. Auflage. Vahlen Verlag, München 2013, ISBN 978-3-8006-4543-5, S. 143–187.
  • Hans R. Neuhäuser: Der Mietvertrag – Vermieterhandbuch für die Vertragsgestaltung. 2. Auflage, Fachverlag onlineMietvertrag, 2010, ISBN 978-3-000265556.
  • Kai-Jochen Neuhaus: Handbuch der Geschäftsraummiete – Recht Praxis Verwaltung., Luchterhand, 4. Aufl. 2011, 1572 Seiten mit CD-ROM, ISBN 978-3-472-07998-9.
  • Schmidt-Futterer, Hubert Blank (Hrsg.): Mietrecht. Kommentar. 11. Auflage, C.H. Beck Verlag, München 2013
  • Rudolf Stürzer / Michael Koch, Vermieter-Lexikon, 13. Auflage 2013, Haufe, ISBN 978-3-648-03518-4

Weblinks[Bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. BGH, Urteil vom 11. Dezember 1981 Az. V ZR 247/80
  2. Beckscher Online- Kommentar zum BGB, Stand 1. August 2010, § 611 Rn. 18.
  3. Vgl. BGH, Urteil vom 4. März 2010, Az. III ZR 79/09
  4. BGH, Urteil vom 15. November 2006, Az. XII ZR 120/04
  5. Looschelders: Schuldrecht. Besonderer Teil. 2013, S. 146–150.
  6. OLG Hamm, Urteil vom 8. November 2011 - I-7 U 43/11 -.
  7. Beschluss vom 26. Mai 1993, Az: 1 BvR 208/93 = NJW 1993, 2035
  8. Auer Witte Thiel informieren über das Mietrechtsänderungsgesetz, abgerufen am 8. Februar 2013.
  9. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses (6. Ausschuss)zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung – Drucksache 17/10485 – Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) (PDF; 731 kB), abgerufen am 14. Februar 2013.
  10. Pressemitteilung des Bundesministeriums der Justiz vom 1. Februar 2013 Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat, abgerufen am 15. Februar 2013.
  11. § 561 BGB
  12. Bund Deutscher Mieter e. V.. Kündigung und Mieterschutz
  13. Az: VIII ZR 41/08
  14. Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 6. Februar 2009: BGH erschwert Energiesparen – Nicht alle Kosten gelten als Modernisierungsaufwand
  15. BGH, Az.: XII ZR 147/50; BGH: Ausschluss des Minderungsrechts wegen Mietmängeln auch bei Gewerberaummiete unwirksam, abgerufen am 2. September 2008.
  16. Bemessungsgrundlage für Mietzinsminderung ist die Bruttomiete – BGH, Urteil vom 6. Mai 2005, XII ZR 225/03, kostenlose-urteile.de
  17. Vermieter nicht gefragt - Hundehaltung in der Mietwohnung Landgericht Köln, Urteil vom 4. Februar 2010 - 6 S 269/09 , rechtsindex.de
  18. BGH XII ZR 234/95 vom 24. September 1997 Pressemitteilung = NJW 1998, S. 58
  19. BGH XII ZR 55/97 vom 30. Juni 1999
  20. LG Berlin, Az. 62 S 595/96 = GE 16/97, S. 1027
  21. BGH XII ZR 179/98 vom 20. Oktober 2001
  22. BGH XII ZR 75/98 vom 20. Dezember 2001
  23. BGH VIII ZR 238/08 Urteil vom 30. September 2009 (PDF; 105 kB)
  24. KG Berlin, Beschl. v. 17. Juni 2010, Az. 12 U 51/09: Bei sog. Mischmietverhältnissen, welche teilweise Wohnzwecken und teilweise gewerblichen Zwecken dienen, ist die Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerbemietverhältnis nach dem jeweiligen Schwerpunkt vorzunehmen.
  25. Urteile dazu: LG Hamburg WuM 1992, 241; LG Stuttgart WuM 1992, 250. AG Köln WuM 1990, 162, LG Berlin Urteil vom 29. Januar 1993, Az: S 422/91
  26. BGH, Urteil vom 14. Juli 2009, Az. VIII ZR 165/08, kostenlose-urteile.de
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