Abgeschlossenheitsbescheinigung

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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (zusammen mit dem Aufteilungsplan) die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (die eigentliche Umwandlung). Sie ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in (separat verkäufliche) Eigentumswohnungen geplant ist.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt, die auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig ist (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 – Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23. März 1974.)[1] Im Jahre 2007 wurden die Bundesländer ermächtigt, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass und in welchen Fällen die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (und des Aufteilungsplans) statt von der Baubehörde auch von öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen vorgenommen werden kann (§ 7 Abs. 4 WEG).[2] Eine verbindliche Aussage über den Umfang der baurechtlich zulässigen Nutzung (erteilte Baugenehmigungen) des Sondereigentums enthält die Abgeschlossenheitsbescheinigung von Gesetzes wegen nicht (vgl. auch Beschluss vom 24. Juli 1985 - BVerwG 4 B 125.85 und Urteil des BVerwG 8 C 55.85). Das ergibt sich laut der Entscheidung des BVerwG aus dem Wortlaut und dem Sinnzusammenhang der gesetzlichen Regelung und wird durch deren Entstehungsgeschichte bestätigt.

Nutzung für die Statistik[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

In der Wohnungsmarktbeobachtung kann die Zahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand als Indikator für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genutzt werden. Das kann z. B. interessant sein, um den räumlichen und zeitlichen Verlauf von Gentrifizierung oder Wohnungsprivatisierungen zu beobachten.

Allerdings führt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zwangsläufig zur Umwandlung in eine Eigentumswohnung und den Verlust von Mietwohnraum. Zum einen beantragen Wohnungsgesellschaften oder private Eigentümer von Mietshäusern Abgeschlossenheitsbescheinigungen manchmal „auf Vorrat“, ohne die Aufteilung ins Grundbuch eintragen zu lassen oder die Wohnung zum Verkauf anzubieten. Zum anderen muss sich für eine angebotene Wohnung auch erst ein Käufer finden (was – je nach Marktlage – nicht immer der Fall ist). Mancherorts kann man die tatsächliche Umwandlungstätigkeit anhand der Statistik des örtlichen Gutachterausschusses überprüfen: Einige weisen „Verkäufe von umgewandelten Wohnungen“ als separate Zahl aus. Auch dann bleibt jedoch unklar, ob die Wohnung vom neuen Eigentümer selbst genutzt oder weiter vermietet wird.

Trotz dieser Unklarheiten ist die Zahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen ein geeigneter Frühwarnindikator für stadträumliche Transformationsprozesse, dem ggf. eine vertiefte Analyse folgen muss.

Siehe auch[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Teilungserklärung

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  • Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung: Bericht zur Wohnungssituation in München 2000–2001
  • Wohnungsbauförderungsanstalt NRW (Wfa): Modellversuch kommunale Wohnungsmarktbeobachtung – Begriffserläuterungen
  • Stadt Lippstadt: Wohnungsmarktbericht 2008

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Formblatt der Stadt Osnabrück
  2. BGBl. I Nr. 11 vom 30. März 2007, S. 370 ff.
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