Immobilienblase

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Grundstücksreklame, Altos del Mar, Florida, Mitte 1920er Jahre[1]
Verwaistes Überbleibsel der Immobilienblase Spanien 1997/2007, Padre José Rubinos square, A Coruña, Januar 2016

Eine Immobilienblase ist eine Form einer Spekulationsblase. Hierbei kommt es auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Früher oder später erreicht der Markt einen Höchststand; dann fallen die Preise. Meist fallen sie in relativ kurzer Zeit stark (die Nachfrage sinkt, weil z. B. viele potentielle Nachfrager mit weiter fallenden Preisen rechnen und/oder weil Banken nicht mehr so freigiebig wie zuvor Kredite vergeben; das Angebot steigt z. B., weil Eigentümer eine Baisse befürchten und „Kasse machen“ wollen, bevor die Preise weiter sinken). Es kann jedoch auch vorkommen, dass die nominalen Preise über einen längeren Zeitraum stabil bleiben und somit nur die realen Immobilienpreise sinken.

Beispiele[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Immobilienblase in Japan Anfang der 1990er Jahre: Auseinanderdriften verschiedener Indizes

Ursachen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Kreditinduzierte Immobilienblasen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Entwicklung der Immobilienpreise in mehreren US-amerikanischen Großstädten 1990/2005

Kreditinduzierte Immobilienblasen resultieren aus einer deutlichen Ausweitung und/oder Verbilligung[8] des Angebots an Immobilienfinanzierungen. Die Ursachen hierfür sind vielfältig. Der Effekt ist häufig auf zu geringe Markttransparenz oder zu geringe Marktregulierung zurückzuführen.

Durch eine deutliche und systematische Ausweitung der Kreditgewährung auch an Darlehensnehmer mit geringer Bonität („Subprime-Kredite“) entsteht eine erhebliche zusätzliche Immobiliennachfrage, die auf ein (aufgrund der Begrenzung der Ressource Boden) beschränktes Angebot trifft. Das geschah z. B. in den USA bis 2007. Die steigende Nachfrage führt in der Regel zu steigenden Immobilienpreisen. Der gleiche Mechanismus wirkt bei einer deutlichen Verbilligung der Kreditkosten z. B. durch ein Sinken des Zinsniveaus. Jeder Kreditnehmer kann sich in der Folge „mehr“ Immobilie bei gleichbleibender laufender Belastung leisten. Auch hier begünstigt die erhöhte Nachfrage steigende Immobilienpreise. Unterbleibt, wie in den USA geschehen, bei einem Zusammentreffen derartiger Faktoren eine Intervention durch die zuständigen Aufsichtsgremien, weil z. B. die positiven konjunkturellen Folgen der Immobilienpreissteigerung gewollt sind,[9] und fehlt auch die Gegenreaktion des Marktes auf die steigende Kreditnachfrage (durch steigende Kreditkosten bzw. Zinsen), so entwickelt sich eine Immobilienblase. Es kommt zu einer sich selbst tragenden Entwicklung; immer mehr Nachfrage begünstigt immer höhere Preise.

Fiskalinduzierte Immobilienblasen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Durch staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt, z. B. durch spezielle steuerliche Anreize, kann es ebenfalls zu erheblichen Fehlentwicklungen am Immobilienmarkt kommen. Träge staatliche Steuerungspolitik und träge Marktentwicklung (der Bau einer Immobilie ist regelmäßig ein Vorhaben mit erheblicher Laufzeit) führen zu einer zu spät erkennbaren Fehlentwicklung.

So wurden in Deutschland nach der Wiedervereinigung erhebliche Investitionen in den neuen Bundesländern, unter anderem in Büroimmobilien, induziert. Grund dafür waren steuerliche Anreize für Investoren auf dem Immobilienmarkt. Diese lösten einen Bauboom aus, der – nach mehrjähriger Dauer bis zur Fertigstellung der Gebäude – auf eine deutlich zu geringe Nachfrage traf, so dass der Preis dieser Immobilien empfindlich abstürzte.

Im Zusammenhang mit der Einführung des Euros im Jahre 2002 versuchten in Spanien zahlreiche Personen und Firmen, Schwarzgeld in Peseten durch Immobilienkäufe zu „waschen“. Dies löste einen Preisanstieg aus. Zudem sanken die Kreditzinsen (Nominalzinsen und Realzinsen) deutlich. Der Markt entwickelte eine Eigendynamik, die erst im Sommer 2007 stoppte.[10][11]

Entwicklung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Zahlreiche Beobachter sehen seit Beginn der 2010er Jahre in China die Entwicklung einer Immobilienblase;[12] hier wurden jährlich mehrere Städte „auf der grünen Wiese“ gebaut ("Retortenstädte");[13] Zheng Zhou New District war für längere Zeit eine Geisterstadt[14]; ebenso Kangbashi. Auch in Anting gibt es hohe Leerstandsquoten. Anfang 2017 gab es Anzeichen mindestens einer Delle in der Blase.[15]

Der bekannte Ökonom Daniel Roubini hielt 2013 „Anzeichen für eine Überhitzung – wenn nicht gar richtiggehende Blasen – auf den Immobilienmärkten der Schweiz, Schwedens, Norwegens, Finnlands, Frankreichs, Deutschlands, Kanadas, Australiens, Neuseelands sowie einmal mehr Großbritanniens (genauer gesagt: London) [für] erkennbar.“ In den Schwellenländern, so Roubini, „zeichnen sich Blasenbildungen in Hongkong, Singapur, China und Israel sowie in wichtigen städtischen Zentren der Türkei, Indiens, Indonesiens und Brasiliens ab.“[16]

Mitte 2014 wurde für die USA vor einer erneuten Blasenbildung gewarnt.[17]

Angesichts sich rapider entwickelnder Immobilien- und Mietpreise in bestimmten Regionen vor allem in Ballungszentren wird auch für Deutschland immer wieder die Entwicklung einer Immobilienblase diskutiert:[18] Z. B. stiegen in Berlin von Ende 2016 bis Ende 2017 die Immobilienpreise um durchschnittlich 15,6, in Frankfurt am Main um 12,5, in Hamburg, Stuttgart sowie Köln um rund 11 Prozent.[19] Der Internationale Währungsfonds (IWF) sieht bei seiner Wirtschaftsprognose für Deutschland vom Sommer 2018 die Gefahr der Bildung einer Immobilienblase in den großen Zentren als eines der größten Risiken.[20]

Vorsorge[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Wie man Spekulanten vom Immobilienmarkt fernhält (englisch)

Die Ökonomen Moritz Schularick (Uni Bonn),[21] Alan Taylor und Òscar Jordà (beide University of California) stellten Ende Juni 2014 eine Studie vor, die über einen Zeitraum von 140 Jahren untersuchte, welche Korrelationen es zwischen lockerer Geldpolitik, Kreditvergabe, steigenden Immobilienpreisen und Finanzkrisen gibt.[22][23]

Um eine erneute Immobilienblase zu vermeiden, will die Bundesregierung seit Anfang 2017 einen Gesetzesentwurf durchsetzen, der die Immobilienfinanzierung mit vier Punkten regulieren soll:

  • Festlegung einer Obergrenze für Fremdkapital bei einer Baufinanzierung
  • Gewisser Anteil muss in einem vorgegebenen Zeitraum zurückgezahlt werden
  • Festlegung der Obergrenze der Schuldentragfähigkeit von Kreditnehmern
  • Definition einer verpflichtenden Mindestsumme für die Rückzahlung von Krediten.

Davon ausgenommen sollen Kleinkredite sowie Kredite für die Immobilien-Sanierung und -Renovierung sein.[24]

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Fußnoten[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Übersetzung der Bildbeschreibung: Die Trockenlegung von Sumpfgebieten, der fortschreitende Bau von Eisenbahnlinien und die Erweiterung des Autobahnnetzes ebneten den Weg für den Great Florida Land Boom Mitte der 1920er Jahre. Das Bild, das einige Jahre vor dem Höhepunkt des Spekulationsrauschs gemacht wurde, zeigt in der Werbung Florida als ein Paradies für die Bewohner und eine Geldmaschine für potenzielle Investoren. Städte wie Miami und St. Petersburg wuchsen in weniger als zwei Jahrzehnten um das Zehnfache, als Millionen in den Bau von Häusern und die Entwicklung von Hotelanlagen investiert wurde. 1924 änderte Florida zusätzliche seine Verfassung, um Steuern auf Einkommen und Erbschaft zu verbieten, dadurch wurden Investoren und Unternehmern weitere Anreize für ein Engagement in der Gegend geboten. Überhöhte Bodenwerte und die unkontrollierte Ausgabe von schlecht beratenen Krediten führten zu einer spekulativen Blase, die 1925 platzte. Der Zusammenbruch des Florida Land Booms war eines in einer Reihe von Ereignissen, welche den Beginn der Großen Depression 1929 ankündigten
  2. The Monetary Policy of Fourteenth Century Florence von Carlo Maria Cipolla
  3. bancaditalia.it: Economic Theory and Banking Regulation: The Italian Case (1861-1930s), S. 18 (1 MB)
  4. Archivlink (Memento des Originals vom 23. April 2008 im Internet Archive) i Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe den Link gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.@1@2Vorlage:Webachiv/IABot/www.safehaven.com
  5. handelszeitung.ch: UBS-Index: Hier drohen Immobilienblasen
  6. Die Welt 27. Oktober 2012: Preise am Boden: In Spanien stehen 800.000 Immobilien leer
  7. Badische Zeitung: In Kanada platzt die Immobilienblase - Wirtschaft - Badische Zeitung. (badische-zeitung.de [abgerufen am 18. Oktober 2018]).
  8. http://www.quadlet.com/RE/REReport.html
  9. Benedikt Fehr: Der Weg in die Krise. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 18. März 2008 (abgerufen am 30. April 2009)
  10. http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.82227.de/08-17-1.pdf
  11. http://emagazine.credit-suisse.com/app/article/index.cfm?fuseaction=OpenArticle&aoid=276397&coid=7805&lang=DE@1@2Vorlage:Toter Link/emagazine.credit-suisse.com (Seite nicht mehr abrufbar, Suche in Webarchiveni Info: Der Link wurde automatisch als defekt markiert. Bitte prüfe den Link gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.
  12. Z. B. capital.de, Juni 2011: [1]
  13. Ordos : Größenwahnsinnige Geisterstadt. In: ZEITmagazin. (zeit.de [abgerufen am 18. Oktober 2018]).
  14. Wendell Cox: ZHENGZHOU GHOST CITY ALIVE! www.newgeography.com, 30. März 2011, abgerufen am 17. Januar 2018.
  15. Sinkende Preise: Chinas Immobilienblase geht die Luft aus. In: Spiegel Online. 22. Februar 2017 (spiegel.de [abgerufen am 18. Oktober 2018]).
  16. capital.de: In Zeitlupe zur Immobilienblase (Kolumne, 4. Dezember 2013)
  17. Immobilienmarkt: Die Gier ist zurück. In: ZEIT ONLINE. (zeit.de [abgerufen am 18. Oktober 2018]).
  18. Wohnungsmarkt: Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter. In: ZEIT ONLINE. (zeit.de [abgerufen am 18. Oktober 2018]).
  19. Immobilienmarkt: Kaufpreise für Wohnungen in Berlin um mehr als 15 Prozent gestiegen. In: ZEIT ONLINE. (zeit.de [abgerufen am 18. Oktober 2018]).
  20. IWF-Bericht: Deutschlands Wirtschaft geht es gut – noch. In: ZEIT ONLINE. (zeit.de [abgerufen am 18. Oktober 2018]).
  21. bgse.uni-bonn.de (Memento des Originals vom 3. Februar 2015 im Internet Archive) i Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe den Link gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.@1@2Vorlage:Webachiv/IABot/www.bgse.uni-bonn.de
  22. FAZ.net 18. Juni 2014: Am Häusermarkt braut sich etwas zusammen
  23. FAZ.net 19. Juni 2014: Schäuble warnt vor Immobilienblase
  24. Keine Immobilienblase: Regierung will Richtlinien für Baukredite als Gesetz festschreiben. Abgerufen am 27. Februar 2017.