Immobilienblase

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Eine Immobilienblase ist eine Form einer Spekulationsblase. Hierbei kommt es auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Früher oder später erreicht der Markt einen Höchststand; dann fallen die Preise. Meist fallen sie in relativ kurzer Zeit stark (die Nachfrage sinkt, weil z. B. viele potentielle Nachfrager mit weiter fallenden Preisen rechnen und/oder weil Banken nicht mehr so freigiebig wie zuvor Kredite vergeben; das Angebot steigt z. B., weil Eigentümer eine Baisse befürchten und „Kasse machen“ wollen, bevor die Preise weiter sinken). Es kann jedoch auch vorkommen, dass die nominalen Preise über einen längeren Zeitraum stabil bleiben und somit nur die realen Immobilienpreise sinken.

Geschichtliche Immobilienblasen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Ökonom Moritz Schularick (Uni Bonn)[6] sowie Alan Taylor und Òscar Jordà (beides bekannte Ökonomen, University of California) stellten Ende Juni 2014 eine Studie vor, die über einen Zeitraum von 140 Jahren untersuchte, welche Korrelationen es zwischen lockerer Geldpolitik, Kreditvergabe, steigenden Immobilienpreisen und Finanzkrisen gibt.[7][8]

Ursachen für Immobilienblasen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Kreditinduzierte Immobilienblasen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Kreditinduzierte Immobilienblasen resultieren aus einer deutlichen Ausweitung und/oder Verbilligung[9] des Angebots an Immobilienfinanzierungen. Die Ursachen hierfür sind vielfältig. Der Effekt ist häufig auf zu geringe Markttransparenz oder zu geringe Marktregulierung zurückzuführen.

Durch eine deutliche und systematische Ausweitung der Kreditgewährung auch an Darlehensnehmer mit geringer Bonität („Subprime-Kredite“) entsteht eine erhebliche zusätzliche Immobiliennachfrage, die auf ein (aufgrund der Begrenzung der Ressource Boden) beschränktes Angebot trifft. Das geschah z. B. in den USA bis 2007. Die steigende Nachfrage führt in der Regel zu steigenden Immobilienpreisen. Der gleiche Mechanismus wirkt bei einer deutlichen Verbilligung der Kreditkosten z. B. durch ein Sinken des Zinsniveaus. Jeder Kreditnehmer kann sich in der Folge „mehr“ Immobilie bei gleichbleibender laufender Belastung leisten. Auch hier begünstigt die erhöhte Nachfrage steigende Immobilienpreise. Unterbleibt, wie in den USA geschehen, bei einem Zusammentreffen derartiger Faktoren eine Intervention durch die zuständigen Aufsichtsgremien, weil z. B. die positiven konjunkturellen Folgen der Immobilienpreissteigerung gewollt sind,[10] und fehlt auch die Gegenreaktion des Marktes auf die steigende Kreditnachfrage (durch steigende Kreditkosten bzw. Zinsen), so entwickelt sich eine Immobilienblase. Es kommt zu einer sich selbst tragenden Entwicklung; immer mehr Nachfrage begünstigt immer höhere Preise.

Fiskalinduzierte Immobilienblasen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Durch staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt, z. B. durch spezielle steuerliche Anreize, kann es ebenfalls zu erheblichen Fehlentwicklungen am Immobilienmarkt kommen. Träge staatliche Steuerungspolitik und träge Marktentwicklung (der Bau einer Immobilie ist regelmäßig ein Vorhaben mit erheblicher Laufzeit) führen zu einer zu spät erkennbaren Fehlentwicklung.

So wurden in Deutschland nach der Wiedervereinigung erhebliche Investitionen in den neuen Bundesländern, unter anderem in Büroimmobilien, induziert. Grund dafür waren steuerliche Anreize für Investoren auf dem Immobilienmarkt. Diese lösten einen Bauboom aus, der – nach mehrjähriger Dauer bis zur Fertigstellung der Gebäude – auf eine deutlich zu geringe Nachfrage traf, so dass der Preis dieser Immobilien empfindlich abstürzte.

Im Zusammenhang mit der Einführung des Euros im Jahre 2002 versuchten in Spanien zahlreiche Personen und Firmen, Schwarzgeld in Peseten durch Immobilienkäufe zu „waschen“. Dies löste einen Preisanstieg aus. Zudem sanken die Kreditzinsen (Nominalzinsen und Realzinsen) deutlich. Der Markt entwickelte eine Eigendynamik, die erst im Sommer 2007 stoppte.[11][12]

Ausblick[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Zahlreiche Beobachter befürchten in China eine Immobilienblase.[13] In diesem Land werden jährlich mehrere Städte „auf der grünen Wiese“ gebaut (Retortenstädte). Zheng Zhou New District ist bis heute eine Geisterstadt; ebenso Kangbashi. Auch in Anting gibt es hohe Leerstandsquoten.

Der bekannte Ökonom Daniel Roubini hält (Stand 2013) „Anzeichen für eine Überhitzung – wenn nicht gar richtiggehende Blasen – auf den Immobilienmärkten der Schweiz, Schwedens, Norwegens, Finnlands, Frankreichs, Deutschlands, Kanadas, Australiens, Neuseelands sowie einmal mehr Großbritanniens (genauer gesagt: London) [für] erkennbar.“ In den Schwellenländern, so Roubini, „zeichnen sich Blasenbildungen in Hongkong, Singapur, China und Israel sowie in wichtigen städtischen Zentren der Türkei, Indiens, Indonesiens und Brasiliens ab.“[14]

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Fußnoten[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. The Monetary Policy of Fourteenth Century Florence von Carlo Maria Cipolla
  2. Economic Theory and Banking Regulation: The Italian Case (1861-1930s), S. 18 (1 MB)
  3. http://www.safehaven.com/article-5813.htm
  4. UBS-Index: Hier drohen Immobilienblasen
  5. Die Welt 27. Oktober 2012: Preise am Boden: In Spanien stehen 800.000 Immobilien leer
  6. bgse.uni-bonn.de
  7. FAZ.net 18. Juni 2014: Am Häusermarkt braut sich etwas zusammen
  8. FAZ.net 19. Juni 2014: Schäuble warnt vor Immobilienblase
  9. http://www.quadlet.com/RE/REReport.html
  10. Benedikt Fehr: Der Weg in die Krise. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 18. März 2008 (abgerufen am 30. April 2009)
  11. http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.82227.de/08-17-1.pdf
  12. http://emagazine.credit-suisse.com/app/article/index.cfm?fuseaction=OpenArticle&aoid=276397&coid=7805&lang=DE
  13. capital.de Juni 2011
  14. capital.de: In Zeitlupe zur Immobilienblase (Kolumne, 4. Dezember 2013)