Jahresabrechnung

aus Wikipedia, der freien Enzyklopädie
Zur Navigation springen Zur Suche springen

Die Jahresabrechnung ist die nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jährlich nach dem Wirtschaftsjahr fällige Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Jahresabrechnung muss vom Verwalter erstellt und von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden.

Rechtsgrundlagen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz. Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine schriftliche Abrechnung aufzustellen. Wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, soll dieser nach § 29 Abs. 3 WEG vor dem Beschluss in der Eigentümerversammlung die Abrechnung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Rechtlich wirksam wird die Jahresabrechnung, wenn die Eigentümerversammlung diese mit Mehrheit beschließt (§ 28 Abs. 5 WEG).

Inhalt der Jahresabrechnung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Jahresabrechnung muss sowohl eine Gesamtabrechnung, die einzelnen Kostenarten entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan, die Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungen als auch die Verteilungsschlüssel enthalten. Die Ausgaben werden mit den (Soll-)Einnahmen aus Hausgeld und eventuellen Sonderumlagen verrechnet. Ergebnis jeder Einzeljahresabrechnung ist entweder eine positive (Guthaben) oder negative Abrechnungsspitze (Nachzahlung). Darüber hinaus muss in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt werden. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs[1] müssen die tatsächlichen und die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung dargestellt werden. Die Instandhaltungsrücklage ist weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Es handelt sich um ein Bestandskonto.

Verfahren[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, soll dieser vorab die Jahresabrechnung prüfen. In der Wohnungseigentümerversammlung wird die Jahresabrechnung mehrheitlich beschlossen. Guthaben werden ausgezahlt, Fehlbeträge müssen nachgezahlt werden. Mit der Beschlussfassung wird in der Regel auch die Fälligkeit beschlossen.

Empfänger der Jahresabrechnung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Verwalter ist verpflichtet, pro Eigentumseinheit eine Jahresabrechnung zu erstellen. Adressat der Jahresabrechnung ist derjenige Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung in der Wohnungseigentümerversammlung im Grundbuch eingetragen ist. Im Fall eines Verkaufs einer Eigentumswohnung ist also der Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch entscheidend dafür, ob eine Forderung aus der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) vom Verwalter gegen den Verkäufer oder gegen den Käufer geltend gemacht werden muss. Die gleiche Person wäre dementsprechend auch Empfänger eines Guthabens aus der Jahresabrechnung. Selbst für Forderungen aus der Abrechnung früherer Jahre haftet der Erwerber, wenn er zum Zeitpunkt des Beschlusses über die dazugehörenden Jahresabrechnungen bereits Eigentümer ist.[2] Ist der Käufer zum Beschlusszeitpunkt bereits Eigentümer, fallen ihm jedoch eventuelle Fehlbeträge nicht zur Last, die dadurch entstanden sind, dass der Verkäufer, während er noch Eigentümer war, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgeldzahlungen nicht oder nicht vollständig erbracht hat. In einem solchen Fall bleibt der Verkäufer Schuldner dieser Vorauszahlungen, der neue Eigentümer darf auch in der Jahresabrechnung nicht damit belastet werden.[3][4] Es können aber in der Gemeinschaftsordnung Vereinbarungen getroffen worden sein, die von dieser gesetzlichen Regelung abweichen. Typischerweise werden im Kaufvertrag über die Eigentumswohnung Bestimmungen zum Übergang von Nutzen und Lasten getroffen. Diese Vereinbarungen gelten jedoch nur zwischen Käufer und Verkäufer, die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft können dadurch nicht beschränkt werden. Für Käufer und Verkäufer bietet jedoch der Kaufvertrag die Möglichkeit, als unangemessen empfundene Folgen der Rechtslage unter sich auszugleichen.

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  • Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar, 11. Auflage, München 2010, ISBN 978-3-406-60576-5
  • Wohnen im Eigentum e.V. (Hrsg.): Die Prüfung der Jahresabrechnung. Ein praxisorientierter Leitfaden für Verwaltungsbeiräte, Bonn 2012, ISBN 978-3-98-15045-1-4.

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. BGH Urteil vom 4. Dezember 2009, Az. V ZR 44/09, Volltext.
  2. BGH Beschluss vom 21. April 1988, Az. V ZB 10/87, Leitsatz.
  3. Merle in Bärmann: WEG, § 28 Rn. 93.
  4. BGH Beschluss vom 30. November 1995 (Memento vom 18. November 1999 im Internet Archive), Az. V ZB 16/95, Volltext.
Rechtshinweis Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten!