Mietfläche

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Als Mietfläche werden solche Flächen von Gebäuden bezeichnet, die im Rahmen von Mietverträgen einem oder mehreren Nutzern zugewiesen sind. In der Regel erfolgt der Ausweis von Mietfläche in m². In manchen Fällen werden Flächen, die vermietet sind, auch als sog. (Sonder-)Mietobjekte in einer anderen Maßeinheit (z. B. Anzahl Stellplätze, (Garten-)Nutzungszeiten etc.) beschrieben.

Die Flächenberechnung ist ein wesentlicher Faktor für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Es gibt allerdings keine gesetzlich vorgeschriebene Definition, wie die Mietfläche zu ermitteln ist. Es können deshalb für ein Gebäude oder eine Wohnung unterschiedliche Flächen angegeben werden, die alle formal richtig sind.

Im internationalen Bereich kommt hinzu, dass in verschiedenen Ländern und Regionen ähnliche oder sogar gleiche Begriffe verwendet werden wie im Deutschen, diese Begriffe aber etwas ganz anderes meinen als in Deutschland. Derzeit wird versucht, durch einen internationalen Flächenermittlungsstandard (International Property Measurement Standards) zumindest eine gemeinsame Sprache zu etablieren, die den Vergleich von nach verschiedenen nationalen Flächenermittlungsstandards ermittelten Flächen ermöglicht.

Gewerblicher Raum[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Obwohl der Begriff Mietfläche von jedermann verwendet wird, hat erst die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) eine Definition für „gewerblichen Raum“ geschaffen. Mit der MF-G (Gewerbe, 2004) wurden die bisherigen gif-Richtlinien MF-H (Handelsraum, 1997) und MF-B (Büroraum, 1996) abgelöst. Die MF-G baut auf dem Definitionsvorrat der DIN 277 auf. Mit Stand vom 1. Mai 2012 wurde die „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G)“ novelliert und um die „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W)“, sowie um die „Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V)“ ergänzt. Zur Unterscheidung der verschiedenen Richtlinien wurde die Schreibweise (z. B. von „MF-0“ in „MF/G-0“) geändert.

Die Richtlinie gliedert exklusiv und gemeinschaftlich genutzte Mietflächen und legt vorrangig fest, welche Flächen keine Mietfläche (MF/G-0) sind. Die Unterscheidung der Mietflächen nach exklusivem Nutzungsrecht (MF/G-1) und gemeinschaftlichem Nutzungsrecht (MF/G-2) erfolgt in der Planungs- und Bauphase nach einer angenommenen Vermietungssituation. In der Nutzungsphase ist die tatsächliche Situation abzubilden.

Die Einordnung als Fläche mit exklusivem Nutzungsrecht (MF/G-1) wird typischerweise charakterisiert durch das Recht, andere Nutzer auszuschließen, bzw. das Recht, die Fläche personell und/oder sächlich zu belegen. Gemeinschaftliche Mietflächen (MF/G-2) sind allen daran beteiligten Mietern über einen nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel anteilig zuzurechnen. Zur Ermittlung des Umlageschlüssels in gemischt genutzten Objekten (z. B. mit Einzelhandels-, Büro- und Wohnnutzungen) beinhaltet die novellierte MF/G entsprechende Regelungen, die auch Bestandsverträge mit anderen Vermietungsformen (z. B. auf Grundlage der BGF) einbezieht.

Mietfläche im Wohnungswesen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Im Wohnungswesen wird die Mietfläche in der Regel als Wohnfläche bezeichnet. Als Berechnungsleitlinie kommen verschiedene Quellen in Betracht: die seit 1983 zurückgezogene DIN 283, die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Mangels ausreichender Eindeutigkeit dieser Leitlinien muss die Rechtsprechung das was im Einzelfall Wohnfläche ist, weiter konkretisieren.

Für die Berechnung der Wohnfläche ist von Belang, ob das Ergebnis öffentlich-rechtlichen Nachweispflichten genügen oder im freien Wohnungsmarkt Verwendung finden soll. Nur für den öffentlich-rechtlichen Nachweis sind die Maßgaben der WoFlV verbindlich. Im freien Wohnungsmarkt bleibt es allein den Parteien vorbehalten, zu vereinbaren, wie die Wohnfläche berechnet wird. Bei streitiger Auseinandersetzung kommt es in der juristischen Prüfung darauf an, ob sich die Berechnung im Rahmen der Verkehrssitte bzw. der Ortsüblichkeit hält.

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]