Sanierung (Bauwesen)

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Sanierte und unsanierte Doppelhaushälfte

Unter einer Sanierung versteht man im Bauwesen die baulich-technische Wiederherstellung oder Modernisierung einer oder mehrerer Etagen bzw. eines gesamten Bauwerks oder mehrerer Bauwerke (bis hin zu ganzen Stadtvierteln[1]), um Schäden zu beseitigen und/oder den Wohnstandard zu erhöhen. In erster Linie geht es um die Werterhaltung der Bausubstanz. Dies betrifft sowohl die Fassade als auch den Kern.

Eine Sanierung geht über die Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Sie kann erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz beinhalten wie u.a. Kernsanierung bei Beibehaltung der Fassaden und impliziert meist eine Modernisierung. Ein Teilgebiet ist die energetische Sanierung. Für behindertengerechtes Wohnen bzw. Arbeiten kann auch das Barrierefreie Bauen Ziel einer Teilmodernisierung sein.

Die Sanierung der Grundsubstanz von Baudenkmälern kommt dann in Frage, wenn die Erhaltung des Gebäudes gefährdet ist. Nach Maßgabe des Denkmalschutzes muss die Untere Denkmalbehörde bei diesen weitreichenden Eingriffen in das Baudenkmal die Grenze zwischen der substanzerhaltenden Sanierung und der reversiblen Restaurierung festlegen.

Ziel einer Sanierung ist die Wiederherstellung des standsicheren, gebrauchstauglichen und zweckbestimmt nutzbaren Zustands. Der Zustand der Bausubstanz hängt hierbei maßgeblich von der Baustoffqualität, der Ausführungsqualität sowie externen natürlichen und menschlichen Einflussfaktoren ab und kann mittels geeigneter Verfahren ermittelt werden.[2] Um vorhandene Mängel festzustellen, wird häufig eine Voruntersuchung (Gutachten) gemacht, das Schadensursachen benennt, das Schadensbild beschreibt sowie Sanierungsmaßnahmen vorschlägt.

Gebäudesanierung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Sanierung einer Wohnanlage
Sanierung eines Gebäudes mit Sicherungsmaßnahmen (2008)

Unter Gebäudesanierung oder Bauwerkssanierung versteht man die durchgreifende Reparatur oder Erneuerung von Bauteilen, Gebäudeabschnitten oder des gesamten Bauwerks. Bei Gebäuden, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, spricht man auch von Altbausanierung.

Typische Sanierungsmaßnahmen am Gebäude sind:

  • Dachsanierung bei Steil- und Flachdächern bezeichnet in der Regel nicht nur den Austausch der Dachhaut und gegebenenfalls des kompletten Dachstuhls, sondern auch den Einbau einer Wärmedämmung in die Schrägdachflächen, sowie den Ausbau des Dachraumes zur Dachgeschosswohnung. Für die Dachdeckung werden gerade im Bereich der Denkmalpflege vermehrt historische Dachziegel, wie die Mönch-Nonne-Deckung, eingesetzt. Teilweise gibt es noch Dachziegelhersteller, die antike Dachziegel anhand von Mustern originalgetreu nachfertigen. In mancher Ziegelei gibt es Handformabteilungen, die Ziegel und Dachziegel nach (historischer) Vorgabe nachfertigen können.
  • Deckenbalkensanierung bezeichnet in der Regel die Erneuerung der Holzbalkendecke durch Verstärkung oder Austausch von Bauteilen.
  • Energetische Sanierung oder thermische Sanierung bezeichnet in der Regel die Ertüchtigung der thermischen Hülle eines Gebäudes zur Minimierung des Heizenergiebedarfs gemäß Kriterien der Energiestandards.
  • Fassadensanierung, Wiederinstandsetzen der Fassade, umfasst heute oft auch deren energetische Sanierung
  • Kellerhalssanierung bezeichnet in der Regel die Erneuerung der vertikalen Bauwerksabdichtung unterhalb der Geländeoberkante und/oder die horizontale Abdichtung gegen drückendes oder nichtdrückendes (Stau-) Wasser.
  • Fenstersanierung bezeichnet den Austausch alter Fenster gegen neue Fenster, ebenfalls unter dem Aspekt thermischer Sanierung (in Ausnahmefällen bedeutet es eine tischlermäßige Überarbeitung eines Fensters und/oder das Ausstatten eines Fensters mit besser isolierten Glasscheiben)
  • Mauerwerkssanierung bezeichnet in der Regel die Ertüchtigung (Verstärkung) oder den Austausch schadhafter oder in ihrer Tragfähigkeit beeinträchtigter Mauerwerksteile oder von Sichtmauerwerksflächen. (beim Befall durch Hausschwamm)
  • Betonsanierung bezeichnet in der Regel die Instandsetzung schadhafter oder in ihrer Tragfähigkeit eingeschränkter Betonbauteile oder von Sichtbetonflächen.
  • Asbestsanierung bezeichnet in der Regel die Entfernung von gefährlichen Asbest-Baustoffen oder dessen Austausch gegen unbedenklichere Baustoffe mit ähnlichen Brandschutztechnischen Eigenschaften.

Spezielle Sanierungsformen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Stadtsanierung und Stadterneuerung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Mau-Mau-Siedlung in Köln-Dünnwald während der Sanierung 2015

Stadtsanierung und Stadterneuerung gehen über die Sanierung einzelner Gebäude hinaus und haben die Beseitigung städtebaulicher Mängel und nicht selten sozialer Missstände in Stadtbereichen zum Ziel, die dann zu Sanierungsgebieten erklärt werden. Demzufolge bedeutet der Begriff Altstadtsanierung oder Quartiersanierung die Durchführung umfassender planungs- und bauordnungsrechtlicher Maßnahmen, um die Qualität eines Stadtbereichs zu verbessern. Grundlage für diese Sanierungsform ist das Sanierungsrecht im Baugesetzbuch. Siehe auch Stadtplanung.

Sanierungsfolgen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Sanierung solcher Viertel geht deshalb oft aufgrund der deutlichen Mieterhöhung und der Nachfrage durch andere (höhere) Schichten mit der sozialen Verdrängung ganzer Bevölkerungsschichten einher. Geschieht dies in großem Maßstab und ohne Ausgleich besteht die Gefahr der Slumbildung oder Ghettoisierung in Stadtrandquartieren mit geringeren baulichen Standards.

Da der Standard der sanierten Quartiere durch die Maßnahmen erheblich steigt (Sanierungsziel), steigen auch die Kaltmieten (dagegen sinken durch energetische Sanierung die Heizkosten). Höhere Warmmieten können einen gehobenen sozialen Status der Bewohnerstruktur zur Folge haben und zu Vorzeige- oder Edelquartieren führen. Weiteres dazu in: Gentrifizierung.

Sanierungsgebiet[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Ein Sanierungsgebiet kann seit 1971 gemäß Baugesetzbuch als Städtebauliche Sanierung durch die Gemeinde förmlich festgesetzt werden, wenn die im Baugesetzbuch beschriebenen Mängel eines Quartiers festgestellt wurden.

Bis in die fünfziger Jahre war der Begriff „Sanierung“ in Deutschland als einer Alternative zu „Abriss“ ungebräuchlich, da „Wiederaufbau“ in der Praxis Neubau bedeutete. Die Zerstörungen nach dem Zweiten Weltkrieg führten jedoch notgedrungen zu einer Reparatur der noch brauchbaren Substanz und selbst in Berlin konnte – trotz großer Planungen – die „verhaßte, unsoziale Stadt der Vergangenheit“, die „Mietskasernenstadt“, nicht beseitigt werden, sondern sie wurde bis auf einige moderne Projekte (zum Beispiel das Hansaviertel) wieder repariert. Neubau konzentrierte sich in der Folge ab Ende der fünfziger Jahre auf unbebaute Außenbezirke (Siehe: Berlin-Märkisches Viertel, Berlin-Gropiusstadt).

Erst die Kostensteigerungen in den sechziger Jahren bei der Errichtung von Neubaukomplexen in den Außenbereichen – es mussten die komplette Verkehrs- und Versorgungsnetze mit errichtet werden –, führten zur Überlegung, durch den Abriss von Altbauvierteln günstiger voranzukommen. Die dortigen Bereiche wurden zu „Sanierungsgebieten“ erklärt und: „Im Jahre 1963 wurde in Berlin-West das Erste Stadterneuerungsprogramm verkündet. Erneuerung bedeutete dabei zunächst fast ausschließlich Abriß und Neubau.“[3] Musterbeispiel wurde das Sanierungsgebiet Wedding Brunnenstraße, doch vor allem in Kreuzberg und Neukölln, auch in Schöneberg und Charlottenburg begann bereits die Flächensanierung.

Die Kritik an der auch Kahlschlagsanierung genannten Methode verbreitete sich allmählich auch in Planung und Politik und am 1. August 1971 trat als allgemeine Rechtsgrundlage das Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) in Berlin in Kraft: Es wurden „erheblich erweiterte Ansprüche an die Qualität der vorbereitenden Untersuchungen und der gesamten Planung gestellt“, erstmals werden mit „die Betroffenen“ nicht mehr nur Eigentümer bezeichnet und es wurden „Bundesmittel für die Förderung“ ermöglicht – es gab jedoch noch „erhebliche Unsicherheiten in Bezug auf die Möglichkeiten der Instandsetzung und Modernisierung.“[4]

Sanierungspolitik[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

„Anders als in den sechziger Jahren entwickelte sich seit etwa 1973 eine breite städtische Opposition gegen die Stadterneuerungspolitik, die von einer kulturellen Umwertung der Viertel der Kaiserzeit begleitet wurde.“

H. Bodenschatz: Die Mietskasernenstadt, in: Stadterneuerung Berlin, S. 23.

Eine Ausweisung von Sanierungsgebieten bedeutete in ihrer ursprünglichen Logik die Anwendung der Flächensanierung, die eine Bewahrung vorhandener Bausubstanz nur in Ausnahmefällen dulden konnte. Eine Ablösung dieses Prinzips konnte nur durch Sanierungsmaßnahmen erfolgen, die unter differenzierter Bewertung der Bausubstanz jedes Einzelgebäudes im Zusammenhang mit den entsprechend behandelten Bauten des Umfeldes stehen mussten. Entsprechend mussten die sozialen Aspekte geregelt und die Arbeitsorganisation vorgenommen werden. Davon abgeleitet waren die Gegenargumente: Zu komplizierte Verfahren = lange Dauer („weil das Gerede für das Abstimmen Zeit koste …“) und vielfach höhere Kosten.[5]

Abriss des Block 104 in Kreuzberg

Gegen Ende der siebziger Jahre spitzten sich die Auseinandersetzungen jedoch erheblich zu, da die blockweise Zerstörung fortgesetzt wurde – Beispiel 1974 das „Neue Kreuzberger Zentrum“ (NKZ) am Kottbusser Tor –; dazu kamen ausufernde Autobahnbaupläne (1976 aufgegeben) und durch die Praxis der langfristig angelegten „Entmietung“ …

„standen in West-Berlin tausende Wohnungen leer, während 80.000 Haushalte mit Wohnberechtigungsschein dringend eine Wohnung suchten. Diese offensichtliche Diskrepanz veranlaßte – zuerst in Kreuzberg – einzelne Gruppen, leerstehende Häuser zu besetzen und sie wieder bewohnbar zu machen – instandzubesetzen. […] Im Mai 1981 waren 168 Häuser in Berlin besetzt, davon 86 in Kreuzberg“

Hardt-Waltherr Hämer: Behutsame Stadterneuerung, S. 57.

Hardt-Waltherr Hämer – seit 1979 Planungsdirektor der Internationalen Bauausstellung (IBA) im Zentrum des Kreuzberger Sanierungsgebietes mit 12.000 ‚Entmietern‘ und einigen hundert gekündigten Betrieben – gelingt es, ein neues Konzept gegen die Flächensanierung zu entwickeln (und auch zu kalkulieren): Die Behutsame Stadterneuerung. Sein Mitautor U. Kohlbrenner sieht die Entwicklung und die politische Durchsetzung des Konzeptes in einer neuen Reflexion von Planern und Architekten, dem Engagement der Bewohner und auch von Mitarbeitern in den beteiligten Behörden: Es „gelang erst, nachdem sich Anfang der achtziger Jahre die Widersprüche [… nach] der grundsätzlichen Infragestellung der bisherigen Stadterneuerungspraxis spektakulär in Hausbesetzungen entladen hatten. Die veränderte Form der Stadterneuerung mußte erkämpft werden.“ (Kohlbrenner, S. 54.)

Die Zwölf Grundsätze der behutsamen Stadterneuerung wurden 1981 veröffentlicht; im Frühjahr 1982 gelang es […] die politische Zustimmung des Bezirks Kreuzberg zu erlangen. Im März 1983 nahm das Abgeordnetenhaus schließlich diese Grundsätze als Leitlinie zur Kenntnis.“[6]

Hämer gelang es, in einer umfassenden Bilanz nachzuweisen, dass bei der Flächensanierung von der Entscheidung über Entmietung, über Abriss und Neubau bis zum (Wieder-)Einzug der Bewohner sieben Jahre benötigt wurden, – beim neuen Konzept „braucht die Erneuerung zwar immer noch zu lange, etwa zwei Jahre …“.

Die durchschnittlichen Gesamt-Baukosten bei einer Wohnungsgröße von 80 m² lagen (1989) bei:

  • Neubau 4.780,- DM/m²
  • Erneuerung 2.070,- DM/m².[7]

Anlässlich der Internationalen Bauausstellung 1984 wurden in Berlin Ergebnisse gezeigt. Die Vorderhäuser der Berliner Blockrandbebauung blieben saniert erhalten und die Hinterhäuser durften nur im Falle unzumutbarer Wohnverhältnisse im Hinblick auf Licht, Luft und Sonne abgerissen werden.[8]

Im Jahre 1990, der Veröffentlichung von Stadterneuerung Berlin – Erfahrungen, Beispiele, Perspektiven, wurde mit berechtigten Hoffnungen, doch auch mit einer gewissen Skepsis über die Fortdauer des Konzeptes der Behutsamen Stadterneuerung „unter den neuen Herausforderungen [… einer] durch die Beseitigung der Mauer veränderten Stadtstruktur“[9] nachgedacht. Eine Bilanz steht hier noch aus.

Siehe auch[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. In diesem Zusammenhang spricht der Städtebauer auch von einem Sanierungsgebiet. Dies kann von einer Straßenzeile bis zu einem größeren Karee gehen und muß baurechtlich im Bebauungsplan ausgewiesen sein.
  2. U. Schönfelder: Zustandsermittlung von Immobilien mittels Verfahren ERAB – Grundlagen für Instandhaltungsstrategien. Werner Verlag, Dortmund 2012, ISBN 978-3-8041-5253-3.
  3. Harald Bodenschatz: Die »Mietskasernenstadt« in der Kritik des 20. Jahrhunderts, in: Stadterneuerung Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Berlin, Oktober 1990, S. 22 f.
  4. Urs Kohlbrenner: Umbruch in den siebziger Jahren – Grundlagen und Modelle zur bewahrenden Stadterneuerung in: Stadterneuerung Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Berlin, Oktober 1990, S. 46.
  5. Hardt-Waltherr Hämer: Behutsame Stadterneuerung in: Stadterneuerung Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Berlin, Oktober 1990, S. 67.
  6. H.-W. Hämer: Behutsame Stadterneuerung, S. 64.
  7. H.-W. Hämer: Behutsame Stadterneuerung, S. 68.
  8. Matthias Bernt: Rübergeklappt. Die „Behutsame Stadterneuerung“ im Berlin der 90er Jahre . Schelzky & Jeep, 2003, ISBN 3-89541-163-9.
  9. Wolfgang Nagel, Senator für Bau- und Wohnungswesen, im Vorwort zu Stadterneuerung Berlin, S. 4.

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  • Jürgen Pöschk (Hrsg.): Energieeffizienz in Gebäuden – Jahrbuch 2008. VME Energieverlag, Berlin 2008, ISBN 978-3-936062-04-5.
  •  R. P. Gieler, A. Dimmig-Osburg: Kunststoffe für den Bautenschutz und die Betoninstandsetzung. Birkhauser Verlag, Berlin 2006, ISBN 3-7643-6345-2.
  • Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Berlin (Hrsg.): Stadterneuerung Berlin, Berlin Oktober 1990. (Zitierte Autoren: Harald Bodenschatz, Urs Kohlbrenner, Hardt-Waltherr Hämer).

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

 Commons: Sanierung (Bauwesen) – Sammlung von Bildern, Videos und Audiodateien