Vormerkung

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Die Vormerkung ist ein im Grundbuch einzugetragendes Sicherungsmittel und dient, ähnlich wie die Hypothek, die Bürgschaft oder die Grundschuld, der Sicherung eines Anspruchs. Der Inhalt des zu sichernden Anspruchs ist die Übertragung eines Rechts an einem Grundstück. Als zu sichernde Rechte kommen insbesondere der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks, der Anspruch auf Bestellung eines Grundpfandrechts oder auf Aufhebung eines solchen in Betracht. Die Eintragung einer Vormerkung vermeidet folgendes Problem:

    V (Verkäufer) und K (Käufer) schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, §§ 433, 
    311b I, 128 BGB  über das Grundstück des V. 
    Aufgrund des Trennungsprinzips geht das Eigentum an dem Grundstück aber noch nicht an K 
    über; V verpflichtet sich lediglich, dem K das Grundstückseigentum „irgendwann einmal“ zu 
    verschaffen.
    Da V also noch Eigentümer ist, kann er trotz des Kaufvertrags mit K auch einen wirksamen, 
    notariell beurkundeten Kaufvertrag über dasselbe Grundstück mit einem Dritten (D) 
    abschließen. Auch D hat aus dem Kaufvertrag noch nicht das Eigentum, sondern lediglich 
    einen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums „irgendwann einmal“ erworben.
    
    Verschafft der V (als „nach-wie-vor-Eigentümer“) zur Erfüllung des zwischen ihm und 
    D bestehenden Kaufvertrags nun durch Auflassung und Eintragung (§§ 873 I, 925 BGB) das
    Eigentum an dem Grundstück dem D, so wird D Eigentümer.
    K hat dann zwar immer noch einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks; da V aber sein 
    Eigentum an D verloren hat, kann er das vertragsgegenständliche Grundstück wegen 
    Unmöglichkeit i.S.d. § 275 BGB nicht mehr an K übereignen. K verbleibt gegen V – obwohl 
    der Vertrag V-K vor dem Vertrag V-D geschlossen wurde – nur ein Schadensersatzanspruch 
    wegen Vertragspflichtverletzung nach §§ 433 II, 275, 280, 283 BGB gegen V. K hat
    gegen D wegen der Relativität der Schuldverhältnisse auch keinen Anspruch auf Übereignung 
    des Grundstücks an sich selbst.

Die Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch sichert den Erwerber des Rechts gegen vertragswidrige Verfügungen des Grundstückseigentümers.[1]

    Wäre im soeben dargestellten Fallbeispiel eine Vormerkung zugunsten des K in das Grundbuch 
    eingetragen worden, so hätte V das Eigentum an dem Grundstück zwar trotzdem auf D über-
    tragen können. Allerdings könnte K dann aufgrund der Vormerkung verlangen und nötigenfalls 
    einklagen, dass ihm das Eigentum an dem Grundstück übertragen wird.

In der Praxis ist der häufigste Fall die Auflassungsvormerkung, die allerdings als künftige Rechtsänderung den Eigentumswechsel, nicht die Auflassung sichert und daher besser Eigentumsvormerkung genannt werden sollte.

Deutschland[Bearbeiten]

Die Vormerkung ist in den § 883 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und damit im Sachenrecht geregelt. Wie sich schon aus dem Wortlaut des § 883 BGB ergibt, ist die Vormerkung nur im Immobiliarsachenrecht, also nur hinsichtlich dem Recht an Immobilien, relevant. Die Vormerkung kann nicht zur Sicherung eines Anspruchs auf Verfügung über Fahrnis (= bewegliche Sachen = Mobilien) bestellt werden. Dafür käme hier zur Anspruchssicherung beispielsweise der Eigentumsvorbehalt in Betracht.

Entstehung und Voraussetzungen der Vormerkung[Bearbeiten]

Die wirksame Vormerkung entsteht nur, wenn die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs[Bearbeiten]

Wie sich schon aus dem Wortlaut des § 883 I S. 1 BGB ergibt, dient die Vormerkung der Sicherung eines Anspruchs. Sicherungsfähig sind nur dingliche Ansprüche. Besteht kein sicherungsfähiger Anspruch gegen den Grundstückseigentümer, hindert dies auch die Entstehung einer wirksamen Vormerkung (vgl. § 886 BGB). Ausreichend ist allerdings, dass der "Rechtsboden" der Anspruchsentstehung gelegt ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Entstehung nur noch durch den demnächst Berechtigten vereitelt werden kann. Das ist z. B. bei bindenden Verkaufsangeboten oder Vorverträgen der Fall. Außerdem kommen auch aufschiebend bedingte158 I BGB) Rückübertragungsansprüche in Betracht.

    Beispiel: V verkauft K sein Grundstück. Beide vereinbaren, dass K es zu Lebzeiten des V 
    nicht weiterveräußern darf und V im Falle der (somit vertragswidrigen) Weiterveräußerung 
    das Grundstück zurückverlangen kann.
    Der Anspruch auf Rückübertragung ist aufschiebend bedingt (Bedingung = Eintritt eines 
    Ereignisses = Weiterveräußerung zu Lebzeiten des V).

Da der Bestand der Vormerkung somit vom Bestand des Anspruchs abhängt, ist sie mit einem akzessorischen Recht vergleichbar.

In der Praxis wird mit Abstand am häufigsten der Anspruch auf Auflassung des Grundstücks aus § 433 Abs. 1 BGB vorgemerkt. Wirtschaftlich übernimmt die Vormerkung des Anspruchs auf Auflassung die Aufgabe des Eigentumsvorbehalts bei beweglichen Sachen.

Vormerkungsfähige Ansprüche können nicht nur aus Vertrag, sondern auch aus Gesetz entstehen.

Bewilligung der Vormerkung[Bearbeiten]

Weiterhin bedarf die Vormerkung nach § 885 BGB auch der Bewilligung des am Grundstück Berechtigten (i.d.R. der Eigentümer). Hierbei handelt sich nicht um eine Einigung; vielmehr kann der Berechtigte die Bewilligung einseitig erklären. Er muss in die Erteilung einer Vormerkung zustimmen.

Die Bewilligung ist nach § 29 GBO formbedürftig.

Verweigert der am Grundstück Berechtigte die Einwilligung, so kann der Gläubiger des zu sichernden Anspruchs (Erwerber) ein Urteil gegen den Berechtigten erwirken. Dieses fingiert die Bewilligung, § 895 ZPO. Denkbar ist anstelle der Bewilligung auch eine einstweilige Verfügung nach § 885 BGB i.V.m. §§ 935 ff. ZPO.

Berechtigung des Bewilligenden[Bearbeiten]

Die Bewilligung kann nach § 885 BGB nur von demjenigen erteilt werden, dessen Recht (am Grundstück) betroffen ist. In erster Linie ist dies der Eigentümer. Ein Recht i.S.d. § 885 BGB können aber beispielsweise auch Grundpfandrechte oder Nießbrauch sein. Sind derartige Rechte betroffen, ist somit auch die Einwilligung des Grundpfandgläubigers oder des Nießbrauchers erforderlich.

Ist derjenige, der im Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist, tatsächlich nicht berechtigt, kommt gutgläubiger Erwerb nach §§ 892, 893 BGB analog in Betracht.

Wird der Berechtigte NACH der Bewilligung in seiner Verfügungsmacht beschränkt, beispielsweise gem. §§ 81 I, 91 InsO, ist dies unter den Voraussetzungen des § 878 BGB analog unbeachtlich.

Eintragung ins Grundbuch[Bearbeiten]

Schließlich erfordert die Wirksamkeit der Vormerkung als Ausfluss aus dem Publizitätsprinzip auch die Eintragung ins Grundbuch, § 883 I S. 1 BGB.

Übertragung der Vormerkung (Zweiterwerb vom Berechtigten)[Bearbeiten]

Da die Vormerkung streng akzessorisch ist, kann sie nicht selbständig übertragen werden. Sie ist an den gesicherten Anspruch gebunden. Daher kann nur der zu sichernde Anspruch durch Abtretung nach § 398 ff. BGB übertragen werden. Der Abtretung des zu sichernden Anspruchs folgt gem. § 401 BGB analog die Vormerkung nach (streitig aber herrschende Meinung[2]). Die Übertragbarkeit setzt voraus, dass die Abtretung nicht ausgeschlossen ist (etwa § 399 BGB) und der Abtretende hinsichtlich des gesicherten Anspruchs UND hinsichtlich der Vormerkung berechtigt ist. Bei einer Nichtberechtigung des Abtretenden (Zedent) kommt im Hinblick auf die Vormerkung gutgläubiger Erwerb gem. § 892 Abs. 1 S. 1, § 893 BGB in Betracht (streitig; siehe unten).

Erwerb der Vormerkung vom Nichtberechtigten[Bearbeiten]

Ersterwerb[Bearbeiten]

    Beispiel zur Ausgangslage: V ist zu unrecht im Grundbuch eingetragen und damit 
    Nichtberechtigter. V veräußert "sein" Grundstück an K und bestellt zu dessen Gunsten eine 
    Vormerkung.

Der soeben beispielhaft dargestellte Ersterwerb einer Vormerkung scheitert nicht grundsätzlich an der fehlenden Berechtigung des Vormerkungsbestellers; ein gutgläubiger (Erst-) Erwerb vom Nichtberechtigten ist möglich.

    K hat die Vormerkung gutgläubig erworben. K ist somit Berechtigter geworden.

Voraussetzung hierfür ist insbesondere, dass der zu sichernde Anspruch besteht; dieser ist nicht durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 891 BGB) erfasst. Zudem darf kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen sein und der Erwerber darf keine Kenntnis über die fehlende Berechtigung des Bewilligenden haben (der gute Glaube wäre zerstört). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit ist die Vollendung des Vormerkungserwerbs (i.d.R. Eintragung der Vorerkung ins Grundbuch). Wird eine noch nicht bestehende Forderung vorgemerkt, deren Rechtsboden bereits entstanden ist, schadet böser Glaube zwischen Bewilligung und Eintragung der Vormerkung und der Entstehung der vorzumerkenden Forderung nicht mehr. Nach der Eintragung bzw. dessen Beantragung ist die Bösgläubigkeit unschädlich.

Zweiterwerb[Bearbeiten]

Vom Ersterwerb (Bestellung der Vormerkung und Übertragung an denjenigen, dessen Anspruch durch die Vormerkung gesichert werden soll) ist der Zweiterwerb ("Weiterübertragung" der Vormerkung von dem Gläubiger des gesicherten Anspruchs an einen Dritten) zu unterscheiden.

    Beispiel zur Ausgangssituation: V bestellt dem K zur Sicherung eines Übereignungsanspruchs
    an Vs Grundstück eine Vormerkung, die auch ins Grundbuch eingetragen wird. K 
    tritt den Anspruch nebst Vormerkung an D ab.

Gutgläubiger Zweiterwerb kommt bei zwei Fallgruppen in Betracht:

  • dem Gläubiger steht der zu sichernde Anspruch, nicht aber die Vormerkung zu (der zu sichernde Anspruch besteht, die Vormerkung besteht nicht)
    Beispiel: im Ausgangsbeispiel ist der zu sichernde Anspruch im Verhältnis V - K wirksam 
    entstanden und K hat den Anspruch auch wirksam auf D übertragen. Der Anspruch steht somit 
    dem D zu.
    Allerdings ist die im Grundbuch eingetragene Vormerkung unwirksam.

Besteht der Anspruch, der hätte vorgemerkt werden sollen, aber ist die Vormerkung aus sonstigen Gründen nicht entstanden, will die Rechtsprechung einen Zweiterwerb vom Nichtberechtigten zulassen, wenn der Bucheigentümer dem böswilligen Gläubiger eine Vormerkung bewilligt hat; ein gutgläubiger Erwerb soll aber ausscheiden, wenn es an der Bewilligung des Bucheigentümers fehlt. Andere lehnen den Zweiterwerb von Nichtberechtigten generell ab, weil nicht die Vormerkung, sondern nur die vorgemerkte Forderung übertragen werden könne.

  • dem Gläubiger steht der zu sichernde Anspruch nicht zu (der Anspruch besteht nicht)
    Beispiel: im Ausgangsbeispiel war V beim Abschluss des dem Übereignungsanspruchs zugrunde 
    liegenden Kaufvertrags unerkannt geisteskrank. Der Vertrag ist damit nach § 104 Nr. 2 
    BGB nichtig. Somit besteht kein Anspruch, den K an D abtreten könnte.

Wie schon oben dargestellt, setzt die Vormerkung zwingend einen zu sichernden Anspruch voraus; im übertragenen Sinne "klebt" die Vormerkung an diesem Anspruch. Somit kann weder die Vormerkung ohne den Anspruch noch der Anspruch ohne die Vormerkung übertragen werden. Besteht der zu sichernde Anspruch nicht, kann - anders als bei der "forderungsentkleideten Hypothek" (mangels einer dem § 1138 BGB ähnlichen Regelung für die Vormerkung) - die Vormerkung nicht isoliert gutgläubig erworben werden.

Auf das Bestehen der Vormerkung kommt es in derartigen Fällen nicht mehr an.


Steht dem Erwerber sowohl die Forderung als auch die Vormerkung zu, so erwirbt der Dritte vom Berechtigten. Somit ist gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten dann ausgeschlossen.

Rechtsnatur[Bearbeiten]

Über die Rechtsnatur der Vormerkung herrscht in der Rechtswissenschaft Streit. Nach überwiegender Meinung ist sie kein beschränktes dingliches Recht, weil sie nicht den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks oder den Inhaber eines sonstigen Rechts am Grundstück berechtigt oder verpflichtet, sondern nur die Parteien des vorgemerkten Anspruchs. Sie ist aber auch kein obligatorisches Recht, weil sie infolge der Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers auch gegen Dritte wirkt. Die Vormerkung wird daher ganz überwiegend als Sicherungsmittel eigener Art („sui generis“) eingestuft.

Die §§ 823 und 1004 BGB sind, ebenso wie § 894 BGB, analog anwendbar.

Wirkung der Vormerkung[Bearbeiten]

Die Wirkungen der Vormerkung treten ein, sobald alle Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. In der Praxis ist dieser Zeitpunkt regelmäßig die Eintragung im Grundbuch.

Im deutschen Recht hat die Vormerkung folgende Wirkungen:

Sicherungswirkung[Bearbeiten]

  • Allgemeines

Eine Verfügung, die die Erfüllung des durch Vormerkung gesicherten Anspruchs vereiteln oder beeinträchtigen würde, wird als vormerkungswidrige Verfügung bezeichnet.

    Beispiel: V überträgt das Eigentum an seinem Grundstück nicht wie vertraglich vereinbart 
    an K, sondern an D. Da D Eigentümer geworden ist, kann V das Eigentum nicht mehr an K 
    übertragen. Der durch Vormerkung gesicherte Anspruch (Übertragung des Eigentums am 
    Grundstück an K) ist vereitelt.

Die Sicherungswirkung schützt nur vor vormerkungswidrigen Verfügungen, nicht jedoch vor solchen, die die Erfüllung des zu sichernden Anspruchs nicht gefährden.

    Beispiel: K hat gegen V einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks des V. K ist im 
    Grundbuch auch entsprechend vorgemerkt.
    Der Anspruch des K gegen V lautet also auf Eigentumsverschaffung. Diesen Anspruch kann V 
    auch noch erfüllen, wenn er das Grundstück an einen Mieter (M) vermietet, da ein Besitz-
    recht eines anderen nicht das Eigentum beeinträchtigt. Somit ist K durch die 
    Vormerkung nicht gegen eine Vermietung durch V an M geschützt.

Die Sicherungswirkung endet, wenn der Erwerber der vormerkungswidrigen Verfügung zustimmt.

  • relative Unwirksamkeit

Eine vormerkungswidrige Verfügung hat zunächst im Verhältnis zu Dritten keine Auswirkungen und insbesondere keine Grundbuchsperre zur Folge. Der Veräußerer kann das Recht an einem Grundstück also nach wie vor wirksam an Dritte übertragen.

    Beispiel 1: V kann das Eigentum an seinem Grundstück trotz der Vormerkung des K an D 
    übertragen. D wird dadurch auch (außer im Verhältnis zu K) wirksam Eigentümer.
    Beispiel 2: V verpflichtet sich gegenüber K zur Bestellung einer Grundschuld an seinem 
    Grundstück. Eine entsprechende Vormerkung wird ins Grundbuch eingetragen.
    Trotz der Vormerkung zugunsten des K kann D das Eigentum an dem Grundstück erlangen.

Die Auswirkungen einer vormerkungswidrigen Verfügung zeigen sich im Wesentlichen im Verhältnis Veräußerer - Erwerber: nach § 883 II S. 1 BGB ist eine vormerkungswidrige Verfügung "insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde." Daraus ergibt sich, dass eine derartige Verfügung - entgegen der Grundsätze des Sachenrechts ausnahmsweise nur gegenüber Dritten, nicht aber im Verhältnis Veräußerer - Erwerber (in den obigen Beispielen also nur im Verhältnis V - K, nicht jedoch im Verhältnis V - Dritten) absolut gilt. Ferner gilt die Unwirksamkeit auch nur soweit, wie dies der zu sichernde Anspruch erfordert.

    Im Beispiel 1 ist zwar D wirksam Eigentümer geworden. Das Eigentum gilt gegenüber allen 
    außer K. Gegenüber K gilt aufgrund der Vormerkung nach wie vor V als Eigentümer. K kann 
    also noch immer von V die Übereignung des Grundstücks verlangen, weil im Verhältnis V - K 
    der V noch als Eigentümer angesehen wird (nicht tatsächlich ist!).
    Im Beispiel 2 gilt gegenüber K noch der V als Eigentümer. Als Eigentümer wäre V ver-
    pflichtet, die Bestellung einer Grundschuld an seinem Grundstück zu dulden. Auch wenn das 
    Grundstück nun D gehört, muss dieser gem. § 883 II S.1 BGB die Bestellung einer Grund-
    schuld gegen sich bzw. an seinem Grundstück gelten lassen.
  • Eintragung nach vormerkungswidriger Verfügung

Aufgrund des Publizitätsprinzips muss der "gesicherte Vormerkungsberechtigte", also derjenige, dessen Anspruch durch Vormerkung gesichert ist, auch ins Grundbuch eingetragen werden, wenn er sein Recht erwerben soll. Wie bereits oben dargestellt, setzt die Eintragung ins Grundbuch nach §§ 19, 39 GBO aber die Bewilligung desjenigen voraus, der im Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist. Eingetragen ist in der Regel derjenige, der durch die vormerkungswidrige Verfügung begünstigt wird.

    Im Beispiel 1 hat D das Eigentum wirksam von V erworben. Daraus kann abgeleitet werden, 
    dass D mithin auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist/wurde. Damit nun K das 
    Eigentum erwerben kann, muss K ins Grundbuch eingetragen werden. Dies setzt, wie oben 
    dargestellt, die Bewilligung des D voraus.

Die Bewilligung des im Grundbuch Eingetragenen kann nicht durch einen Grundbuchberichtigungsanspruch i.S.d. § 894 BGB ersetzt werden, weil eine vormerkungswidrige (Zwischen-) Verfügung wegen der fehlenden Grundbuchsperre das Grundbuch nicht unrichtig macht.

    Im Beispiel hat D das Eigentum erworben. Er ist auch im Grundbuch eingetragen. Das 
    Grundbuch ist somit richtig und nicht falsch.

Allerdings hat der durch die Vormerkung Begünstige gegen den im Grundbuch eingetragenen Dritten einen Anspruch auf Erteilung der Bewilligung nach § 888 BGB. Diesen Anspruch kann er nötigenfalls klageweise durchsetzen.

Gegen den Anspruch aus § 888 BGB soll dem im Grundbuch Eingetragenen unter Zugrundelegung des Rechtsgedankens des § 1100 BGB analog ein Leistungsverweigerungsrecht zustehen. Ferner kommen Schadensersatzansprüche des im Grundbuch eingetragenen Dritten gegen den Veräußerer in Betracht.

Die rechtliche Wirkung der Vormerkung ähnelt damit der bedingten Verfügung über Fahrnis (§ 161 BGB).

Rangwirkung[Bearbeiten]

Normalerweise bestimmt sich der Rang eines Rechts, das im Grundbuch eingetragen wird, nach dem Zeitpunkt der Eintragung und nicht nach dem Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (die Vollendung des Rechtserwerbs kann zeitlich auch nach der Eintragung liegen). Ist eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, so tritt das künftige Recht mit seiner Entstehung an seine Stelle, § 883 Abs. 3 BGB.

Bei Fehlen einer solchen Regelung könnte der Eigentümer trotz der Vormerkung eines Anspruchs auf Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts sich mit Dritten ebenfalls auf die Begründung eines solchen dinglichen Rechts einigen, weil durch die Einräumung eines beschränkt dinglichen Rechts die Einräumung weiterer beschränkt dinglicher Rechte weder beeinträchtigt noch vereitelt würde. Es entstünde eben nachrangig. Wirtschaftlich hat der Rang eines beschränkt dinglichen Rechts jedoch herausragende Bedeutung. Die Rangsicherung der Vormerkung dient daher dem berechtigten Interesse des Gläubigers, den wirtschaftlichen Gehalt seines beschränkt dinglichen Rechts im Voraus zu schützen.

Vollwirkung[Bearbeiten]

Die Wirkung der relativen Unwirksamkeit reicht für vorgemerkte Ansprüche, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet, aber noch nicht oder nicht vollständig erfüllt waren, nicht aus. Beispielhaft verdeutlicht dies § 103 InsO. Danach hat der Insolvenzverwalter ein Wahlrecht, ob er den Vertrag mit Mitteln aus der Insolvenzmasse erfüllt oder den Gläubigern die Erfüllung verweigert. Der Gläubiger wäre dann auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 ff. BGB) verwiesen, dessen Berichtigung nur der Insolvenzquote nach erfolgt.

Die Vollwirkung der Vormerkung nach § 106 InsO nimmt dem Insolvenzverwalter dieses Wahlrecht. Trotz Insolvenz des Schuldners bewirkt die Vormerkung, dass der durch die Vormerkung geschützte Gläubiger trotz des Insolvenzverfahrens Erfüllung verlangen und nicht auf eine Quote verwiesen werden kann.

Anwartschaftsrecht[Bearbeiten]

Infolge der (oben im Rahmen der Sicherungswirkung dargestellten) relativen Unwirksamkeit einer (Zwischen-) Verfügung kann der Anspruch des Gläubigers auf die Verfügung nicht mehr einseitig durch den Schuldner vereitelt werden, wenn bereits die Auflassung erklärt wurde. Der Gläubiger hat ein dingliches Anwartschaftsrecht erworben. Eine isoliert, d. h. ohne wirksame Auflassung, eingetragene Auflassungsvormerkung begründet hingegen kein Anwartschaftsrecht.[3]

Schäden, Nutzungen und Verwendungen[Bearbeiten]

Verfügt der Veräußerer über das Grundstück oder ein Recht an dem Grundstück dergestalt, dass die Verfügung gegenüber dem Erwerber unwirksam ist, so sind im Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Erwerber die Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) analog anwendbar. Hierbei gilt derjenige, zu dessen Gunsten die Vormerkung bestellt ist, als Eigentümer und der Dritte, welcher gegenüber anderen Rechtsgenossen Eigentümer ist, als unberechtigter Besitzer.

    Beispiel: Das EBV setzt eine Vindikationslage voraus. Diese liegt dann vor, wenn der 
    Besitzer etwas im Verhältnis zum Eigentümer ohne Besitzrecht besitzt.
    Überträgt wie in den obigen Beispielen der V durch vormerkungswidrige Verfügung das 
    Eigentum an seinem Grundstück dem D, so ist D (außer im Verhältnis zu K) Eigentümer 
    geworden. K hat gerade (noch) kein Eigentum erlangt.
    Daher scheitert die unmittelbare Anwendung des EBV (K müsste Eigentümer sein).

Die Anwendung des EBV rechtfertigt sich daraus, dass der Dritte im Verhältnis zum vorgemerkten Erwerber nur Buchbesitzer (und kein Eigentümer!) ist. Daher kann die Interessenlage des Erwerbers mit der Interessenlage eines dem Eigentümer nach § 985 BGB zur Herausgabe verpflichteten unberechtigten Besitzers verglichen werden. Sind dem Dritten in Verbindung mit dem Grundstück bzw. dem Recht daran Nutzungen, Verwendungen oder Schäden entstanden, so kann er diese nach §§ 987 ff. BGB vom Erwerber ersetzt verlangen.

Erforderlich ist allerdings, dass der Dritte gutgläubig ist.

Erlöschen (Untergang)[Bearbeiten]

  • Die Vormerkung erlischt mit dem Erlöschen der Forderung (Argument: Strenge Akzessorietät)
  • Aufgabeerklärung entsprechend § 875 BGB als einseitige Erklärung und Eintragung in das Grundbuch
  • wenn die Vormerkung trotz Löschung fortbesteht und ein Dritter das mit der Vormerkung belastete Recht gutgläubig gemäß § 892 BGB lastenfrei erwirbt.

Um zu verhindern, dass der Verkäufer für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt, auf dem Gerichtsweg die Löschung der Auflassungsvormerkung bewirken muss, enthält der notarielle Kaufvertrag normalerweise eine Klausel, die für einen solchen Fall eine Löschungsbewilligung der Auflassungsvormerkung oder eine entsprechende Vollmacht des Notars vorsieht.

Österreich[Bearbeiten]

Im österreichischen Recht ist die Vormerkung in § 438Vorlage:§/Wartung/RIS-Suche ABGB geregelt. In den §§ § 432Vorlage:§/Wartung/RIS-Suche f. ABGB ist für den Kaufvertrag, der im österreichischen Recht den Eigentumsübergang mit regelt, die Ausfertigung einer beglaubigten Urkunde oder öffentlichen Urkunde, die für die Eintragung in das Grundbuch (Einverleibung) notwendig sind, gefordert. Wenn der Erwerber nicht alle Urkunden besitzt, die für die Einverleibung erforderlich sind, kann er dennoch eine bedingte Eintragung in das Grundbuch bewirken (Pränotation). Dadurch erhält er ein bedingtes Eigentumsrecht, das ihn ab dem Zeitpunkt des ordnungsgemäß eingereichten Vormerkungsgesuchs vor Verfügungen des Alteigentümers schützt. Sobald die noch fehlenden Urkunden beigebracht werden, gilt die bedingte Eintragung als „gerechtfertigt“ und wirkt dann wie eine schon ursprünglich vollständige Einverleibung.

Schweiz[Bearbeiten]

Persönliche Rechte und Verfügungsbeschränkungen für Grundstücke, die im Grundbuch vorgemerkt wurden, erhalten gegenüber jedem später erworbenen Rechte Wirkung (Art.959 Abs. 2; Art.960 Abs. 2 ZGB).

Rechtsordnungen mit einstufigem Rechtserwerb[Bearbeiten]

In Rechtsordnungen, die das Trennungsprinzip nicht kennen und in welchen der Rechtserwerb am Grundstück mithin bereits durch Kaufvertrag ohne das Erfordernis einer Einverleibung geschieht, ist eine Vormerkung sinnlos. Durch Abschluss des Kaufvertrags ist hier der Käufer, auch wenn noch der Veräußerer als Rechtsinhaber im Grundbuch eingetragen ist, Erwerber geworden, so dass der Veräußerer über das veräußerte Recht nicht mehr verfügen kann. Die nur deklatorisch erfolgte Grundbucheintragung setzt den Erwerber aber dem Risiko aus, dass der ehemalige am Grundstück Berechtigte nun als Nichtberechtigter über das Grundstück verfügt und ein Dritter infolge der Unrichtigkeit des Grundbuchs nun gutgläubig erwerben könnte. Deshalb soll sich der Erwerber möglichst schnell um eine Grundbuchberichtigung bemühen.

Literatur[Bearbeiten]

  • Dorothea Assmann: Die Vormerkung (§ 883 BGB).
  • Jürgen F. Baur: Die Durchsetzung einer gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung. in: Juristenzeitung (JZ). Mohr Siebeck, Tübingen 1967, S. 437 ff. ISSN 0022-6882
  • Rolf Espenhain: Der praktische Fall. Bürgerliches Recht - Die kollidierenden Vormerkungen. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1981, S. 438 ff. ISSN 0022-6939
  • Gerald Görmer: Gutglaubensschutz beim Erwerb einer Auflassungsvormerkung. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1992, S. 1014 ff. ISSN 0022-6939
  • Heinrich Goetzke, Norbert Habermann: Die Wirkung der gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung gegenüber dem wahren Berechtigten – BGHZ 57, 341. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1975, S. 82 ff. ISSN 0022-6939
  • Reinhard Hepting: Der Gutglaubensschutz bei Vormerkungen für künftige Ansprüche. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1987, S. 865 ff. ISSN 0341-1915
  • Ludwig Kempf: Zur Rechtsnatur der Vormerkung. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1961, S. 22 ff. ISSN 0022-6939
  • Robert Knöpfle: Die Vormerkung. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1981, S. 157 ff. ISSN 0022-6939
  • Berthold Kupisch: Auflassungsvormerkung und guter Glaube. in: Juristenzeitung (JZ). Mohr Siebeck, Tübingen 1977, S. 486 ff. ISSN 0022-6882
  • Gerhard Lüke: Auflassungsvormerkung und Heilung des formnichtigen Kaufvertrags – BGHZ 54, 56. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1971, S. 341 ff.
  • Dieter Medicus: Vormerkung, Widerspruch und Beschwerde. in: Archiv für die civilistische Praxis (AcP). Mohr Siebeck, Tübingen 163.1964, S.1ff. ISSN 0003-8997
  • Wolfgang Prinz: Der gutgläubige Vormerkungserwerb und seine rechtlichen Wirkungen. Lang, Frankfurt/Main/Bern/New York/Paris 1989. ISBN 3-631-40795-5
  • Wolfgang Roloff: Die Durchsetzbarkeit der gutgläubig erworbenen Vormerkung gegenüber dem wahren Berechtigten. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1968, S. 484 ff. ISSN 0341-1915
  • Kurt Tucholsky: Die Vormerkung aus § 1179 BGB. und ihre Wirkungen. Inaugural-Dissertation. in: Kurt Tucholsky: Gesamtausgabe. Texte und Briefe. Hrsg. von Antje Bonitz, Dirk Grathoff, Michael Hepp, Gerhard Kraiker. 22 Bde. Reinbek 1996ff. Bd 2. Reinbek 2003, S. 208-260. ISBN 3-498-06531-9
  • Andreas Wacke: Vorgemerkter Schwarzkauf und Bestätigung der Novation. in: Deutsche Notar-Zeitschrift (DNotZ). Beck, München 1995, S. 507 ff. ISSN 0340-8604
  • Sven Erik Wunner: Gutglaubensschutz und Rechtsnatur der Vormerkung. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1969, S. 113 ff. ISSN 0341-1915
Rechtshinweis Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten!

Referenzen[Bearbeiten]

  1. Kohler in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 883 Rn. 2
  2. vgl. auch Rechtsprechung des Reichsgerichts: RGZ 142, 331, 333
  3. BGH, Urteil vom 11. November 1983, Az.: BGH V ZR 211/82