Wohnungseigentümergemeinschaft

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Wohnungseigentumsrecht in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage.

Allgemeines[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer sind in der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengeschlossen. Ihr Wohnungs- und Teileigentum muss somit 100 % der Stimmrechte in der Wohnungseigentümerversammlung – dem Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft – ergeben.

Rechtsfragen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG, die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden.[1] Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Wohnungseigentümerversammlung und die Wohnungseigentumsverwaltung; der Verwaltungsbeirat ist zwar kein Organ im Sinne des § 31 BGB, wirkt jedoch an der Verwaltung beratend mit. Zum entscheidenden Organ wurde die Eigentümerversammlung, deren rechtliche Ausgestaltung man im Interesse einer effektiven Verwaltung teilweise dem Gesellschaftsrecht entlehnte; daneben wurde zwingend die Bestellung eines Verwalters als Fremdorgan vorgesehen.[2] Die Wohnungseigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden (§ 24 Abs. 1 WEG).

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend, sondern auf diejenigen Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, in denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen.[3] Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 10 Abs. 6 WEG teilrechtsfähig und parteifähig. Sie ist weder eine juristische Person noch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, aber als Verband anzusehen. „Die Teilrechtsfähigkeit bedeutet andererseits nicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als eine besondere Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anzusehen wäre“.[4]

Vermögen und Haftung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Das Verwaltungsvermögen gehört gemäß § 10 Abs. 7 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gesamthandsgemeinschaft). Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Dadurch wird deutlich, dass das Verwaltungsvermögen nicht nur aus Aktiva, sondern auch aus Passiva besteht.[5] Nach § 10 Abs. 8 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Ein Gläubiger kann einen oder mehrere Wohnungseigentümer unmittelbar anteilig in Anspruch nehmen.[6] Für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 HGB entsprechend anzuwenden. Ein ausscheidender Wohnungseigentümer haftet demnach wie ein Gesellschafter einer Offenen Handelsgesellschaft.

Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 11 Abs. 1 WEG unauflöslich. Selbst das Recht eines Pfändungsgläubigers aus § 751 BGB sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 InsO), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen. Tatsächlich besteht jedoch die Möglichkeit der einvernehmlichen Aufhebung und Umwandlung in eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 17 WEG). Nur für den Fall, dass das Gebäude zu mehr als 50 % zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau durch die Gemeinschaftsordnung nicht besteht, kann die Auflösung verlangt werden. Dann wandelt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück um.[7]

International[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

In Österreich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 2 Abs. 5 WEG 2002 in Verbindung mit § 18 Abs. 1 WEG 2002 ausdrücklich eine juristische Person mit (Teil-)Rechtsfähigkeit, die in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und verklagt werden kann. In der Schweiz gibt es das Stockwerkseigentum, die dazugehörige Gemeinschaft heißt hier Stockwerkseigentümergemeinschaft, eine gesetzlich angeordnete „Rechtsgemeinschaft des Sachenrechts“.[8]

Rechtliche Einordnung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Rechts-
subjekt
Rechts-
person
Natürliche Person
Juristische Person
des öffentlichen Rechts [+/−]

Stiftung
Anstalt
Körperschaft

Gebietskörperschaft
Personalkörperschaft
Verbandskörperschaft
Realkörperschaft
Juristische Person
des privaten Rechts [+/−]

Rechtsfähige Stiftung
Körperschaft

Eingetragene Genossenschaft
Eingetragener Verein
Altrechtlicher Verein
Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit
Kapitalgesellschaft
Aktiengesellschaft
Investmentaktiengesellschaft
REIT-Aktiengesellschaft
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Kommanditgesellschaft auf Aktien
Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)
Personen-
gesellschaft
Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Kommanditgesellschaft
Offene Handelsgesellschaft
Partnerschaftsgesellschaft
Partenreederei
Stille Gesellschaft
Embryo Nasciturus
Nondum conceptus
Gesamthands-
gemeinschaft
Gütergemeinschaft
Erbengemeinschaft
Wohnungseigentümergemeinschaft

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Wolfgang Brehm/Christian Berger, Sachenrecht, 2006, S. 389
  2. BT-Drs. 1/252 vom 30. November 1949, Entwurf eines Gesetzes über das Eigentum an Wohnungen und gewerblichen Räumen, S. 29 f.
  3. BGH, Urteil vom 18. März 2016, Az.: V ZR 75/15
  4. BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005, Az.: V ZB 32/05, Rn. 39
  5. Werner Niedenführ/Egbert Kümmel/Nicole Vandenhouten/Kümmel, WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 2010, S. 117
  6. Werner Niedenführ/Egbert Kümmel/Nicole Vandenhouten/Kümmel, WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 2010, S. 119
  7. Melanie Sterns-Kolbeck/Detlef Sterns/Florian Wies, Wohnungseigentümer-Lexikon, 2016, S. 241
  8. BGE 125 II 348, 350f.
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