Wohnungseigentümerversammlung

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Die Wohnungseigentümerversammlung ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Rechtsgrundlagen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Insbesondere in den §§ 23 bis 25 WEG sind Regelungen zur Wohnungseigentümerversammlung enthalten. In vielen Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen sind aber abweichende Regelungen getroffen worden (§ 10 Absatz 2 Satz 2 WEG). Solche abweichenden Regelungen haben Vorrang vor den entsprechenden gesetzlichen Vorschriften und bilden (zusammen mit den nicht geänderten Gesetzesvorschriften) die Grundlage der Wohnungseigentümerversammlung.

Zuständigkeiten der Wohnungseigentümerversammlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Im Wohnungseigentumsgesetz sind diejenigen Bereiche festgelegt, über die die Wohnungseigentümerversammlung beschließen kann. Dies betrifft insbesondere die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie beispielsweise

Darüber hinaus können der Wohnungseigentümerversammlung durch eine Vereinbarung weitere Kompetenzen zugewiesen werden.

Einladung und Tagesordnung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nach § 24 Absatz 1 und 2 WEG muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden; außerdem in Fällen, die in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt sind oder, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es verlangt. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann die Einberufung auch, wenn ein Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) bestellt ist, durch dessen Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter erfolgen (§ 24 Absatz 3 WEG). Die Einladung muss in Textform erfolgen. Die Einladungsfrist beträgt zwei Wochen, sofern nicht ein Fall von besonderer Dringlichkeit vorliegt. Die Einladung muss eine Tagesordnung haben, in der die Beschlussgegenstände so deutlich bezeichnet sind, dass den eingeladenen Eigentümern vorher klar ist, worüber abgestimmt werden soll. Stehen Beschlussgegenstände nicht in der Tagesordnung, so kann über sie auch nicht beschlossen werden (§ 23 Absatz 2 WEG). Das gilt jedoch nicht für Beschlüsse, die den Ablauf der Versammlung oder deren Vorsitz regeln.

Vorsitz der Versammlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Verwalter führt den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nicht einen anderen Versammlungsleiter mit Mehrheit wählt. Als Geschäftsordnungsantrag muss die Wahl des Versammlungsleiters nicht in der Einladung als Tagesordnungspunkt benannt sein.

Beschlussfähigkeit[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen oder per Vollmacht vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so kann der Verwalter eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen, die dann ohne Rücksicht auf die vertretenden Miteigentumsanteile zu diesen Tagesordnungspunkten beschlussfähig ist. Darauf muss in der Einladung hingewiesen werden. Eine sogenannte Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthält. Eventualeinberufung heißt, dass schon bei der ursprünglichen Einladung zu einer neuen Wohnungseigentümerversammlung eingeladen wird, wenn diese nicht beschlussfähig sein sollte. Erst dann, wenn tatsächlich die Beschlussunfähigkeit der Versammlung festgestellt wird, kann zu einer neuen Versammlung eingeladen werden.

Die Beschlussfähigkeit kann in der Teilungserklärung abweichend geregelt werden. In dieser kann z.B. festgelegt sein, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Anzahl der Erschienenen beschlussfähig ist; dies bedeutet dann, dass im Extremfall bei einem erschienenen Eigentümer die Versammlung beschlussfähig ist.

Stimmgewicht[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nach § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Auch ein Eigentümer mehrerer Wohnungen hat in der Wohnungseigentümerversammlung nur eine Stimme (Kopfprinzip). In der Regel wird das Stimmgewicht aber in der Teilungserklärung abweichend geregelt. Häufige Formen sind hierbei:

  • das Wertprinzip: Das Stimmgewicht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Hierbei kann es vorkommen, dass ein Eigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, die Wohnungseigentümerversammlung beherrscht. Nachteilig ist auch, dass bei größeren Wohnungseigentümerversammlungen das Abstimmungsergebnis aufwendiger festzustellen ist.
  • das Objektprinzip: Hiernach steht jede Wohnung für eine Stimme. Hier kann es zu Verzerrungen kommen, wenn die Wohnungen ungleich groß sind.

Stimmrecht bei mehreren Inhabern einer Eigentumswohnung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Haben mehrere Inhaber (z.B. Ehegatten, Lebenspartner, Geschwister) eine Eigentumswohnung gemeinsam, so haben sie trotzdem nur eine Stimme, die nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich auszuüben ist. Häufig ist in der Teilungserklärung geregelt, dass solche Gemeinschaften dem Verwalter einen stimmberechtigten Vertreter zu benennen haben, andernfalls das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung ruht.

Ausschluss von der Abstimmung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm beinhaltet (§ 25 Abs. 5 WEG). Auch wenn die Einleitung oder die Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm beschlossen werden soll, ist er nicht stimmberechtigt.

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung werden in der Regel mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Stimmenthaltungen haben auf das Verhältnis der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen keinen Einfluss, sie gelten als nicht abgegeben. Eine Besonderheit stellen Beschlüsse über bauliche Veränderungen und Aufwendungen nach § 22 Abs. 1 WEG dar, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Solche Maßnahmen können grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden (Ausnahme §22 Absatz 1 Satz 2 WEG). Außerdem ist es möglich, nach §22 Absatz 2 WEG Maßnahmen, die der Modernisierung entsprechend § 559 Absatz 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, mit der sogenannten "doppelt qualifizierten Mehrheit" zu beschließen (Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach Köpfen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile).

Die gefassten Beschlüsse müssen eindeutig sein und sollen keinen Interpretationsspielraum bieten. Fehlt diese inhaltliche Bestimmtheit und Klarheit, kann ein Beschluss anfechtbar oder sogar nichtig sein. In beiden Fällen sind zur Klärung gerichtliche Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG möglich.

Niederschrift[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Beschlüsse der Versammlung sind in einer Niederschrift festzuhalten (§ 24 Absatz 6 WEG). Dieses Protokoll ist - sofern nichts anderes vereinbart ist - gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 von dem Vorsitzenden (Versammlungsleiter), einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Die Voraussetzung hierfür ist, dass vorgenannte Wohnungseigentümer auch an der Versammlung teilgenommen haben, sonst entfällt die Unterschrift.

Gemäß § 24 Abs. 6 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Niederschrift einzusehen. Der einzelne Eigentümer hat somit zwar ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Niederschrift, jedoch keinen Anspruch auf Übersendung einer Abschrift. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt einen Versand des Protokolls der Eigentümerversammlung an die Eigentümer nicht vor.

Abweichend hiervon regeln viele Gemeinschaftsordnungen und üblicherweise auch die Verwalterverträge, dass der Verwalter verpflichtet ist, Abschriften der Versammlungsniederschrift an die Eigentümer zu übersenden.

Beschluss-Sammlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Seit dem 1. Juli 2007 ist zusätzlich zur Niederschrift eine Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut der verkündeten Beschlüsse mit der Angabe des Ortes und dem Datum der Versammlung, entsprechendes für schriftliche Beschlüsse und die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG (Beschlussanfechtungsverfahren u. a.). Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben (§ 24 Absatz 7 WEG). Die Beschluss-Sammlung ist vom Verwalter zu führen (§ 24 Absatz 8 Satz 1 WEG). Wird die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß geführt, stellt dies in der Regel einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters dar (§ 26 Absatz 1 Satz 4 WEG).

Beschlüsse ohne Versammlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig (sog. Umlaufbeschluss), wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklärt haben (§ 23 Absatz 3 WEG). Dies Erfordernis der Einstimmigkeit ist dem Vereins- und GmbH-Recht entlehnt und dient dem Minderheitenschutz, da solche Beschlüsse ohne Aussprache und Beratung getroffen werden. Die Initiative zu einem solchen Umlaufbeschluss kann auch von jedem Wohnungseigentümer ergriffen werden, er ist dann der Abstimmungsleiter und muss den Beschluss verkünden. Erst mit der Verkündung an alle Wohnungseigentümer wird ein solcher Beschluss rechtswirksam.

Nichtigkeit und Anfechtbarkeit von Beschlüssen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nichtig ist ein Beschluss, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Absatz 4 Satz 1 WEG). Typische Fälle nichtiger Beschlüsse sind z. B.: Begründung oder Beschränkung von Sondernutzungsrechten, Begründung der Erwerberhaftung für Beitragsrückstände des Veräußerers usw.[1] Ein nichtiger Beschluss entfaltet von vornherein keine Rechtswirkung. Seine Nichtigkeit kann jederzeit (auch lange nach dem Beschluss) geltend gemacht werden.

Beschlüsse, die zwar nicht nichtig sind, aber trotzdem möglicherweise widerrechtlich gefasst wurden, sind nach ihrer Verkündung lediglich anfechtbar (§ 23 Absatz 4 Satz 2 WEG). Sie gelten, auch wenn sie fehlerhaft sind, allerdings solange, bis ein rechtskräftiges (!) Urteil ihre Ungültigkeit feststellt. Von großer Bedeutung ist, dass die Anfechtung nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch eine gerichtliche Klage geltend gemacht werden kann (§ 46 Absatz 2, Satz 2 WEG). Wird diese Frist versäumt, wird auch ein eigentlich rechtswidriger Beschluss bestandskräftig, wenn er nicht nichtig ist (vergleiche Zitterbeschluss).

Wenn eine gegen einen Beschluss gerichtete Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen wurde, kann auch eine denkbare Nichtigkeit des Beschlusses nicht mehr geltend gemacht werden (§ 48 Absatz 4 WEG).

Gültigkeit von Beschlüssen gegenüber Rechtsnachfolgern[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind auch gegenüber Rechtsnachfolgern, z.B. Wohnungskäufern oder Erben, rechtsgültig (§ 10 Absatz 4 WEG). Sie sind nicht in das Grundbuch einzutragen. Ein Wohnungskäufer sollte sich also rechtzeitig durch Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung über die aktuell gültigen Beschlüsse informieren. Die Einsichtnahme steht jedem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat zu (§ 24 Absatz 7 WEG).

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Quellenangaben[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Merle in Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz, § 23 Rn 145, München 2010
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