Wohnungseigentümerversammlung

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Die Wohnungseigentümerversammlung ist beim Wohnungseigentum ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, das im Rahmen der Selbstverwaltung für Beschlüsse und Willensbildung der Wohnungseigentümer zuständig ist.

Allgemeines[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Das Wohnungseigentum besteht aus mindestens zwei Wohnungseigentümern, sodass sich die Rechtsfrage stellt, wie diese ihre Interessen durchsetzen sollen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat sich analog zum Gesellschaftsrecht dazu entschieden, eine ähnlich wie die Gesellschafterversammlung funktionierende Versammlungsform einzurichten, die als Organ für die Beschlüsse und die Willensbildung der Wohnungseigentümer tätig ist. Deshalb regelt das WEG für die Wohnungseigentümerversammlung deren Einberufung, Beschlussfähigkeit, Abstimmung, Stimmrecht und Stimmgewicht.

Rechtsfragen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Rechte und Pflichten aus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum stehen den Wohnungseigentümern zu (§ 10 Abs. 1 WEG), sie ergeben sich konkret aus § 13 WEG (Eigentumsrechte) und § 14 WEG (Pflichten). Die – nicht öffentliche – Wohnungseigentümerversammlung beschließt nach § 20 Abs. 1 WEG über Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Dazu gehören Angelegenheiten der Wohnungseigentumsverwaltung (§ 21 Abs. 1 und 3 WEG), des Gebrauchs (§ 15 Abs. 2 WEG) und des Gemeinschaftsgrundverhältnisses (§ 12 Abs. 4 WEG, § 16 Abs. 3 und 4 WEG, § 21 Abs. 7 WEG).[1]

Die Versammlung ist § 24 WEG zufolge mindestens einmal jährlich vom Verwalter in Textform (§ 126b BGB) einzuberufen, die Einberufungsfrist muss zwei Wochen betragen. Der Verwalter übernimmt den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 5 WEG), die Wohnungseigentümer nehmen ihr Stimmrecht unabhängig von der Höhe ihres Bruchteilseigentums (§ 3 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 1008 BGB) wahr; jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG);[2] in der Praxis häufiger ist eine Stimmkraftverteilung nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip oder nach der Anzahl der einem Eigentümer gehörenden Einheiten).[3] Nach § 28 Abs. 5 WEG haben die Wohnungseigentümer in der Versammlung auch über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu beschließen. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen (§ 28 Abs. 4 WEG). Zwar sieht das WEG die Wohnungseigentümer als originäre Mitglieder der Versammlung an, doch dürfen sich diese durch Stimmrechtsvollmacht auch durch den Verwalter oder Mieter und Dritte vertreten lassen, sofern dies durch die Gemeinschaftsordnung zulässig ist.[4] Vertretungsbeschränkungen dürfen jedoch die Versammlungen der Wohnungseigentümer von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freihalten.[5]

Weitere Zuständigkeiten der Wohnungseigentümerversammlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Im WEG sind weitere Bereiche festgelegt, über die die Wohnungseigentümerversammlung beschließen kann. Dies betrifft insbesondere die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie beispielsweise

Darüber hinaus können der Wohnungseigentümerversammlung durch die Gemeinschaftsordnung weitere Kompetenzen zugewiesen werden.

Einladung und Tagesordnung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nach § 24 Abs. 1 und 2 WEG muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden; außerdem in Fällen, die in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt sind oder, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es verlangt. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann die Einberufung auch, wenn ein Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) bestellt ist, durch dessen Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter erfolgen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung muss in Textform erfolgen. Die Einladungsfrist beträgt zwei Wochen, sofern nicht ein Fall von besonderer Dringlichkeit vorliegt. Die Einladung muss eine Tagesordnung beinhalten, in der die Beschlussgegenstände so deutlich bezeichnet sind, dass den eingeladenen Eigentümern vorher klar ist, worüber abgestimmt werden soll. Stehen Beschlussgegenstände nicht in der Tagesordnung, so kann über sie auch nicht beschlossen werden (§ 23 Abs. 2 WEG). Das gilt jedoch nicht für Beschlüsse, die den Ablauf der Versammlung oder deren Vorsitz regeln.

Beschlussfähigkeit[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Verwalter hat als Vorsitzender nach § 25 Abs. 3 WEG Beschlussfähigkeit der Versammlung festzustellen. Beschlussfähigkeit liegt vor, wenn die erschienenen oder vertretenen Stimmberechtigten die Mehrheit aller im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile halten.[6] Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so kann der Verwalter eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen, die dann ohne Rücksicht auf die vertretenden Miteigentumsanteile zu diesen Tagesordnungspunkten beschlussfähig ist. Darauf muss in der Einladung hingewiesen werden. Eine sogenannte Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthält. Eventualeinberufung heißt, dass schon bei der ursprünglichen Einladung zu einer neuen Wohnungseigentümerversammlung eingeladen wird, wenn diese nicht beschlussfähig sein sollte. Erst dann, wenn tatsächlich die Beschlussunfähigkeit der Versammlung festgestellt wird, kann zu einer neuen Versammlung eingeladen werden.

Die Beschlussfähigkeit kann in der Teilungserklärung abweichend geregelt werden. In dieser kann z. B. festgelegt sein, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Anzahl der Erschienenen beschlussfähig ist; dies bedeutet dann, dass im Extremfall bei einem einzigen erschienenen Eigentümer die Versammlung beschlussfähig ist.

Ablauf[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind mit einfacher Mehrheit zu fassen, es sei denn, das Gesetz oder die Teilungserklärung sehen eine qualifizierte Mehrheit[7] oder Einstimmigkeit vor.[8] Der Verwalter wird nach § 26 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit bestellt. Einstimmigkeit ist dagegen erforderlich bei Änderung der Teilungserklärung, baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG), Umlaufbeschlüssen (§ 23 Abs. 3 WEG), einem Verbot der Vermietung an Feriengäste[9] und in Österreich auch bei Benutzungsregelungen.[10] Stimmenthaltungen haben auf das Verhältnis der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen keinen Einfluss, sie gelten als nicht abgegeben.

Eine Besonderheit stellen Beschlüsse über bauliche Veränderungen und Aufwendungen nach § 22 Abs. 1 WEG dar, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Solche Maßnahmen können grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden (Ausnahme: § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Außerdem ist es möglich, nach § 22 Abs. 2 WEG Maßnahmen, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, mit der sogenannten „doppelt qualifizierten Mehrheit“ zu beschließen (Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach Köpfen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile).

Die gefassten Beschlüsse müssen eindeutig sein und sollen keinen Interpretationsspielraum bieten. Fehlt diese inhaltliche Bestimmtheit und Klarheit, kann ein Beschluss anfechtbar oder sogar nichtig sein. In beiden Fällen sind zur Klärung gerichtliche Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG möglich.

Stimmgewicht[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nach § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Auch ein Eigentümer mehrerer Wohnungen hat in der Wohnungseigentümerversammlung nur eine Stimme (Kopfprinzip). In der Regel wird das Stimmgewicht aber in der Teilungserklärung abweichend geregelt. Häufige Formen sind hierbei:

  • das Wertprinzip: Das Stimmgewicht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Hierbei kann es vorkommen, dass ein Eigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, die Wohnungseigentümerversammlung beherrscht. Nachteilig ist auch, dass bei größeren Wohnungseigentümerversammlungen das Abstimmungsergebnis aufwendiger festzustellen ist.
  • das Objektprinzip: Hiernach steht jede Wohnung für eine Stimme. Hier kann es zu Verzerrungen kommen, wenn die Wohnungen ungleich groß sind.

Stimmrecht bei mehreren Inhabern einer Eigentumswohnung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Besitzen mehrere Inhaber (z. B. Ehegatten, Lebenspartner, Geschwister) eine Eigentumswohnung gemeinsam, so haben sie trotzdem nur eine Stimme, die nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich auszuüben ist. Häufig ist in der Teilungserklärung geregelt, dass solche Gemeinschaften dem Verwalter einen stimmberechtigten Vertreter zu benennen haben, andernfalls das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung ruht.

Ausschluss von der Abstimmung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Aus Gründen der möglichen Interessenkollision ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm beinhaltet (§ 25 Abs. 5 WEG). Auch wenn die Einleitung oder die Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm beschlossen werden soll, ist er nicht stimmberechtigt.

Niederschrift[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Beschlüsse der Versammlung sind in einer Niederschrift festzuhalten (§ 24 Abs. 6 WEG). Dieses Protokoll ist – sofern nichts anderes vereinbart ist – gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG von dem Vorsitzenden (Versammlungsleiter), einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Die Voraussetzung hierfür ist, dass vorgenannte Wohnungseigentümer auch an der Versammlung teilgenommen haben, sonst entfällt die Unterschrift.

Gemäß § 24 Abs. 6 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Niederschrift einzusehen. Der einzelne Eigentümer hat somit zwar ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Niederschrift, jedoch keinen Anspruch auf Übersendung einer Abschrift. Das WEG schreibt einen Versand des Protokolls der Eigentümerversammlung an die Eigentümer nicht vor. Abweichend hiervon können Gemeinschaftsordnungen und üblicherweise auch die Verwalterverträge regeln, dass der Verwalter verpflichtet ist, Abschriften der Versammlungsniederschrift an die Eigentümer zu übersenden.

Beschlüsse[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Beschluss-Sammlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Seit dem 1. Juli 2007 ist zusätzlich zur Niederschrift eine Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut der verkündeten Beschlüsse mit der Angabe des Ortes und dem Datum der Versammlung, entsprechendes für schriftliche Beschlüsse und die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG (Beschlussanfechtungsverfahren u. a.). Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben (§ 24 Abs. 7 WEG). Die Beschluss-Sammlung ist vom Verwalter zu führen (§ 24 Abs. 8 Satz 1 WEG). Wird die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß geführt, stellt dies in der Regel einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters dar (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).

Beschlüsse ohne Versammlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig (sog. Umlaufbeschluss), wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklärt haben (§ 23 Abs. 3 WEG). Dies Erfordernis der Einstimmigkeit ist dem Vereins- und GmbH-Recht entlehnt und dient dem Minderheitenschutz, da solche Beschlüsse ohne Aussprache und Beratung getroffen werden. Die Initiative zu einem solchen Umlaufbeschluss kann auch von jedem Wohnungseigentümer ergriffen werden, er ist dann der Abstimmungsleiter und muss den Beschluss verkünden. Erst mit der Verkündung an alle Wohnungseigentümer wird ein solcher Beschluss rechtswirksam.

Nichtigkeit und Anfechtbarkeit von Beschlüssen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nichtig ist ein Beschluss, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Typische Fälle nichtiger Beschlüsse sind etwa die Begründung oder Beschränkung von Sondernutzungsrechten, Begründung der Erwerberhaftung für Beitragsrückstände des Veräußerers usw.[11] Ein nichtiger Beschluss entfaltet von vornherein keine Rechtswirkung. Seine Nichtigkeit kann jederzeit (auch lange nach dem Beschluss) geltend gemacht werden.

Beschlüsse, die zwar nicht nichtig sind, aber trotzdem möglicherweise widerrechtlich gefasst wurden, sind nach ihrer Verkündung lediglich anfechtbar (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Sie gelten, auch wenn sie fehlerhaft sind, allerdings solange, bis ein rechtskräftiges Gerichtsurteil ihre Ungültigkeit feststellt. Von großer Bedeutung ist, dass die Anfechtung nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch eine gerichtliche Klage geltend gemacht werden kann (§ 46 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wird diese Ausschlussfrist versäumt, wird auch ein eigentlich rechtswidriger Beschluss bestandskräftig, wenn er nicht nichtig ist (vergleiche Zitterbeschluss).

Wenn eine gegen einen Beschluss gerichtete Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen wurde, kann auch eine denkbare Nichtigkeit des Beschlusses nicht mehr geltend gemacht werden (§ 48 Abs. 4 WEG).

Gültigkeit von Beschlüssen gegenüber Rechtsnachfolgern[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind auch gegenüber Rechtsnachfolgern, z. B. Wohnungskäufern oder Erben, rechtsgültig (§ 10 Abs. 4 WEG). Sie sind nicht in das Grundbuch einzutragen. Ein Wohnungskäufer sollte sich also rechtzeitig durch Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung über die aktuell gültigen Beschlüsse informieren. Die Einsichtnahme steht jedem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, zu (§ 24 Abs. 7 WEG).

Umsetzung der Beschlüsse[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Durchführungspflicht von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft trifft dem Bundesgerichtshof (BGH) zufolge den Verwalter als Vollzugsorgan. Geht es um die Umsetzung von Sanierungsbeschlüssen, gehört nicht nur die Auftragserteilung im Namen und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu, sondern auch die Überprüfung, dass das beauftragte Sanierungsunternehmen die Arbeiten vollständig ausführt. Gegebenenfalls müsse der Verwalter bei Zweifeln oder Problemen mit dem Auftragnehmer der Wohnungseigentümergemeinschaft die Eigentümer erneut mit der Thematik befassen und Beschlüsse darüber herbeiführen, wie weiter zu verfahren ist.[12] Auch wenn der BGH erwähnt, dass die Beschlussdurchführung dem Verwalter vorbehalten und gesetzlich geschützt ist (§ 27 Abs. 4 WEG), ändert es nichts daran, dass die Wohnungseigentümer dem Verwalter gegenüber weisungsbefugt sind. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB. Für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.[13] Bleibt der Verwalter untätig oder setzt er die Beschlüsse unvollständig oder fehlerhaft um, kann der Verwaltungsbeirat eingeschaltet werden; wenngleich diesem keine Weisungsrechte zustehen, muss er jedenfalls auf den Verwalter einwirken. Ferner kann die Eigentümerversammlung mit dem Ziel einer Anweisung an den Verwalter oder sogar der Abmahnung oder Abberufung angerufen werden.[14]

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

WiktionaryWiktionary: Eigentümerversammlung – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Werner Niedenführ/Egbert Kümmel/Nicole Vandenhouten, WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 2010, S. 376
  2. Alexander C. Blankenstein, Wohnungseigentumsrecht für Verwalter, 2008, S. 292
  3. Werner Niedenführ/Egbert Kümmel/Nicole Vandenhouten, WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 2010, S. 419
  4. BGH, Beschluss vom 29. Januar 1993, Az.: V ZB 24/92 = BGHZ 121, 236
  5. BGHZ 99, 90, 95
  6. KG Berlin, NJW-RR 1989, 17
  7. drei Viertel nach Köpfen oder 50 % aller Miteigentumsanteile
  8. Karl-Friedrich Moersch, Wohnen im Alter von A-Z, 2007, S. 47
  9. BGH, Urteil vom 12. April 2019, Az.: V ZR 112/18 = MDR 2019, 657
  10. Walter Rosifka, Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer, 2017, S. 163
  11. Werner Merle, in Johannes Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz: Kommentar, 2010, § 23 Rn 145
  12. BGH, Urteil vom 8. Juni 2018, Az.: V ZR 125/17 = NJW 2018, 3305
  13. BGH, Urteil vom 8. Juni 2018, Az.: V ZR 125/17
  14. BGH, Urteil vom 8. Juni 2018, Az.: V ZR 125/17
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