Zwangsräumung

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Die Zwangsräumung, in der Schweiz auch Exmission, in Österreich Delogierung, ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung, um die Herausgabe einer unbeweglichen Sache zu erwirken. Gem. § 885 Abs. 1 ZPO hat der Gerichtsvollzieher dazu den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.

Zwangsgeräumt wird ein Objekt, etwa ein Grundstück oder eine Wohnung, delogiert oder exmittiert wird ein Subjekt, d.h. der oder die Schuldner/Mieter. Der englische Ausdruck eviction umfasst auch den Wiedereintritt des Vermieters (Gläubigers) in seine ursprünglichen Rechte.

Der Begriff Zwangs-Räumung ist ein Pleonasmus. Das Gesetz spricht denn auch von Räumung, die als gegen den Willen des Schuldners erwirkte Herausgabe bereits das Momemt des Erzwungenen umfasst.

Voraussetzungen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Als allgemeine Vollstreckungsvoraussetzung bedarf es eines Vollstreckungstitels, etwa eines Räumungsurteils (§ 704 ZPO). Praktisch häufig ist die Kündigung eines Mietvertrags wegen Mietausfall (Zahlungsverzug) des Mieters mit anschließender Räumungsklage des Vermieters (§ 940a Abs. 3 ZPO), auf die der Mieter zur Herausgabe der betreffenden Wohnung verurteilt wird. Der Räumung kann auch eine Hausbesetzung zu Grunde liegen oder die Abwicklung eines notleidenden Kredits im Wege der Zwangsversteigerung eines Grundstücks und anschließender Zwangsräumung des zahlungsunfähigen Darlehensnehmers.

Seit der Mietrechtsreform 2013[1][2] ist eine Zwangsräumung über die bereits in § 940a Abs. 1 ZPO genannten Fälle hinaus in bestimmten weiteren Fällen aufgrund einer Räumungsverfügung zulässig. Scheitert die Räumungsvollstreckung an einer dritten, dem Vermieter bis dahin unbekannten Person, die an der Wohnung ein Besitzrecht geltend macht, gegen die sich das Räumungsurteil aber nicht richtet, kann ein weiterer Titel gegen diese dritte Person schnell im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes nach § 940a Abs. 2 ZPO erlangt werden.[3] Außerdem darf das Gericht die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen, wenn der Mieter für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Mietforderungen keine bestimmte Geldsumme nach § 283a ZPO hinterlegt (§ 940a Abs. 3 ZPO).[4]

Die Räumung der Wohnung ohne Einverständnis des Mieters und ohne vorher erwirkten Räumungstitel (sog. kalte Räumung) stellt eine verbotene Eigenmacht des Vermieters und eine Verletzung des Besitzrechts des Mieters dar. Sie kann den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz[5][6] und Schmerzensgeld[7] an den Mieter verpflichten.

Der mit der Zwangsräumung zu beauftragende Gerichtsvollzieher hat gegebenenfalls eine dem Mieter im Räumungsurteil gewährte Räumungsfrist zu beachten (§ 721, § 751 ZPO).

Bevor er einen Räumungstermin anberaumt, macht der Gerichtsvollzieher die Durchführung des Räumungsauftrags in aller Regel von der Zahlung eines Kostenvorschusses durch den Vermieter abhängig, der die voraussichtlich entstehenden Kosten deckt (§ 4 Gerichtsvollzieherkostengesetz).

Zwischen dem Tag der Zustellung des Räumungstermins an den Schuldner (Mieter/Besitzer) und dem Räumungstermin selbst müssen wenigstens drei Wochen liegen (§ 180 Nr. 2 Abs. 2 GVGA),[8] so dass der Schuldner gegebenenfalls noch einen Vollstreckungsschutzantrag gem. § 765a ZPO stellen[9] und zumindest die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung bewirken kann. Dazu müsste die Zwangsräumung „unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist“. Bei seiner Entscheidung hat das Vollstreckungsgericht auch die Ausstrahlungswirkung der dem Schuldner in der Zwangsvollstreckung gewährleisteten Grundrechte auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG zu berücksichtigen.[10]

Drohende Obdachlosigkeit des Schuldners hindert die Zwangsvollstreckung nicht. Ist jedoch zu erwarten, dass der Räumungsschuldner durch die Zwangsräumung obdachlos wird, benachrichtigt der Gerichtsvollzieher die für die Unterbringung von Obdachlosen zuständige Verwaltungsbehörde von dem Räumungstermin.[11] Nimmt diese auf ihre Kosten die bisherigen Räume des Schuldners für dessen vorläufige Unterbringung in Anspruch, insbesondere nach Maßgabe des SGB II oder SGB XII durch Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung, unterbleibt die Zwangsräumung (§ 181 Nr. 3 und 4 GVGA).

Da der Gerichtsvollzieher die bewegliche Habe des Schuldners gem. § 885 Abs. 2 ZPO wegzuschaffen hat, wird zur Räumung ebenfalls ein Spediteur hinzugezogen, falls dem Schuldner seine Habe nicht übergeben werden kann. Der Gerichtsvollzieher haftet dem Schuldner für einen ordnungsgemäßen und fachgerechten Abbau und Abtransport des Mobiliars und auch für eine entsprechende Einlagerung, auch wenn der Vermieter anbietet, Arbeitskräfte und Räumlichkeiten für eine Einlagerung des Räumungsgutes zur Verfügung zu stellen.[12]

Durchführung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Zwangsräumung wird vom Gerichtsvollzieher auf Antrag eines Gläubigers bewirkt, wenn der Schuldner die Wohnung oder das Grundstück bis zum angesetzten Räumungstermin nicht freiwillig herausgibt. Erforderlichenfalls kann der Gerichtsvollzieher dabei unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlösser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner mit Unterstützung der Polizei unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen (§ 758 ZPO).

Der Schuldner wird aus dem Besitz der zu räumenden Wohnung oder des zu räumenden Geschäftsraumes gesetzt, indem der Gerichtsvollzieher sämtliches Räumungsgut aus dem Räumungsobjekt entfernt und den Gläubiger in den Besitz einweist, insbesondere durch Übergabe der Schlüssel. Der Gläubiger kann somit den eingewiesenen Besitz ungehindert ausüben.

Das Räumungsgut hat der Gerichtsvollzieher für einen Monat zu verwahren. Binnen dieser Frist kann der Schuldner die pfändbaren Gegenstände gegen Erstattung der Räumungskosten herausverlangen, unpfändbare Sachen jederzeit. Nach Fristablauf wird das noch vorhandene Räumungsgut wie ein Pfand öffentlich versteigert und ein eventueller Erlös zugunsten des Gläubigers hinterlegt (§ 885 Abs. 2 bis 5 ZPO). Nicht verwertbare Sachen werden vernichtet.

Kosten[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die nicht unerheblichen Kosten einer Zwangsräumung wie Auslagen für eine Spedition zwecks Transport bzw. Entsorgung des Mobiliars, Anwaltskosten und die Gebühren des Gerichtsvollziehers sind zunächst vom Gläubiger vorzuschießen, fallen letztlich aber dem Schuldner zur Last (§ 788 ZPO). Grundsätzlich ist es Sache des Schuldners, sich rechtzeitig um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Notfalls wird er von der Stadt bzw. Gemeinde in eine Obdachlosenunterkunft eingewiesen.

Beschränkter Vollstreckungsauftrag[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Zum 1. Mai 2013 wurde die bisherige Rechtsprechung zur sog. Berliner Räumung[13][14] in § 885a ZPO gesetzlich fixiert.

Bei dem unter Berufung auf das Vermieterpfandrecht beschränkten Vollstreckungsauftrag setzt der Gerichtsvollzieher (nur) den Schuldner aus und den Gläubiger in den Besitz, das kostenträchtige Wegschaffen des Räumungsgutes durch den Gerichtsvollzieher unterbleibt.[15] Der Besitz an dem zur Beweissicherung dokumentierten Räumungsgut wird vielmehr vom Schuldner auf den Gläubiger übertragen und kann in der Wohnung verbleiben. Die Verwahrung und Verwertung ist dem Gläubiger überlassen. Letztlich kann der Gläubiger mit seinen ausstehenden mietrechtlichen Forderungen wie rückständigen Mieten bei Veräußerung des Räumungsguts gegen den Anspruch des Schuldners auf Herausgabe des Erlöses aufrechnen und dadurch den Anspruchs des Schuldners auf Herausgabe des Räumungsguts zum Erlöschen bringen.[16]

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

 Commons: Zwangsräumung – Sammlung von Bildern, Videos und Audiodateien
 Wiktionary: Zwangsräumung – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. MietRÄndG, BGBl. I 2013, S. 434
  2. Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG) Basisinformationen über den Vorgang, DIP XVII/391
  3. BR-Drucksache 313/12 vom 25. Mai 2012. Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG), S. 47 ff.
  4. Axel Wetekamp: Themenwoche: Mietrechtsreform 2013 - Im Kampf gegen Deutschlands Nomaden LTO, 21. März 2013
  5. BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09
  6. Dominik Schüller: Von kalten Räumungen und warum Samstag nicht gleich Samstag ist LTO, 16. Juli 2010
  7. AG Reinbek, Urteil vom 20. Mai 2008 - 5 C 624/06
  8. Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA)
  9. Vollstreckungsschutzantrag, Spezialfall Räumungsschutzantrag Service-Portal Berlin, abgerufen am 1. April 2017
  10. BVerfG, Beschluss vom 16. August 2001 - 1 BvR 1002/01 Rdnr. 18
  11. Grundsätze der polizei- und ordnungsrechtlichen Unterbringung von (unfreiwillig) obdachlosen Menschen unter besonderer Berücksichtigung obdachloser Unionsbürger Rechtsgutachten aus Anlass der Bundestagung der BAG Wohnungslosenhilfe e.V. in Berlin vom 9. – 11. November 2015 „Solidarität statt Konkurrenz – entschlossen handeln gegen Wohnungslosigkeit und Armut“ der BAG Wohnungslosenhilfe e.V., abgerufen am 1. April 2017
  12. AG Frankfurt a. Main, Beschluss vom 1. Dezember 2003 - 33 M 59/03-28
  13. BGH, Beschluss vom 17. November 2005 – I ZB 45/05
  14. Vermieterpfandrecht: BGH erleichtert Räumungsvollstreckung IWW-Institut, 1. April 2006
  15. BR-Drucksache 313/12 vom 25. Mai 2012. Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG), S. 43 ff.
  16. Arnold Lehmann-Richter: Vollstreckung mietrechtlicher Ansprüche nach neuem Recht 2013, S. 13: 885a ZPO: Schematischer Überblick
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