Sondereigentum
Sondereigentum ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung). Das Sondereigentum kann auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Geschäftsräumen, Werkstätten, Lagerräumen, Arztpraxen usw.) bestehen.[1]
Verhältnis zum Wohnungseigentum
Übergeordneter Begriff ist das Wohnungseigentum, das aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in (untrennbarer) Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, wie Grundstück, Dach, Balkone und Treppenhaus, besteht. Analog zum Wohnungseigentum besteht das Teileigentum aus dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Begründung
Nach § 2 WEG kann das Wohnungseigentum (und damit auch das Sondereigentum als sein untrennbarer Bestandteil) nur durch Vertrag aller Miteigentümer eines Grundstücks nach § 3 WEG oder durch Teilung (Teilungserklärung) durch den alleinigen Eigentümer des Grundstücks nach § 8 WEG begründet werden.
Gegenstand
Der Gegenstand des Sondereigentums ist in § 5 WEG geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel genau in der Teilungserklärung definiert. Zum Sondereigentum gehören im Allgemeinen die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen) sowie ggf. noch weitere Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung wie Kellerraum und Dachboden. Da die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum letztlich kostenmäßig sehr hohe Auswirkungen haben kann (§ 16 Abs. 2 WEG), ist eine genaue Definition sinnvoll, z. B. ab wann die Abwasserrohre noch zum Sondereigentum gehören und ab wann zum Gemeinschaftseigentum.
Nicht zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, Treppenhaus, Dach und Fenster etc. sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Diese sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer.
Sondereigentumsfähigkeit
Dinge, die nach dem Gesetz im Sondereigentum stehen können, also sondereigentumsfähig sind, müssen durch die Teilungserklärung nicht zwingend dem Sondereigentum zugewiesen werden. Umgekehrt ist es jedoch nicht möglich, Dinge, die von Gesetzes wegen zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, also nicht sondereigentumsfähig sind, dem Sondereigentum zuzuweisen. Der teilende Eigentümer hat also insoweit nur eine eingeschränkte Dispositionsmöglichkeit.
Beispiel
Heizungsrohre, die innerhalb einer Eigentumswohnung liegen, sind nur insoweit sondereigentumsfähig, als sie ausschließlich die Räume dieser Wohnung versorgen. Ein Heizungsstrang, an dem noch eine andere Wohnung „hängt“ oder mit dem auch nur der Heizkörper im Treppenhaus versorgt wird, steht dagegen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann die Teilungserklärung auch die sondereigentumsfähigen Teile der Heizung, die jeweils nur einer Wohnung dienen (Leitungen, Heizkörper, Thermostatventile), auch im Gemeinschaftseigentum belassen.
Siehe auch
Literatur
- Johannes Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Kommentar. = WEG. 11. neu bearbeitete Auflage. C. H. Beck, München 2010, ISBN 978-3-406-60576-5.
Weblinks
Einzelnachweise
- ↑ Armbrüster in Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz, § 1 Rn 14, München 2010
