Wohnungsprivatisierung
Als Wohnungsprivatisierung wird die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und der dadurch ermöglichte Verkauf der einzelnen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an private Käufer bezeichnet.
Es handelt sich nur dann um eine Privatisierung im engeren Sinn, wenn der Verkäufer ein kommunales Wohnungsunternehmen ist. Umgangssprachlich wird aber auch der Verkauf durch andere Wohnungsbaugesellschaften oder Immobilienaufteiler mit diesem Begriff bezeichnet.
Grundlagen
Gegenstand
Wohnungsprivatisierung bezeichnet historisch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit dem Ziel, sie sozialverträglich vorzugsweise an Mieter, aber auch an Selbstnutzer (Leerwohnungen) und Kapitalanleger (kleinteilig) zu verkaufen. Letztendlich ist das Ziel der Wohnungsprivatisierung der Verkauf der Wohnung als Eigentumswohnung, egal ob sie selbstgenutzt oder als Kapitalanlage erworben und vermietet wird. Insbesondere der Verkauf von Wohnraum im derzeitigen Verfügungsbestand von Wohnungsunternehmen an die Mieter (Mieterprivatisierung) wird als Wohnungsprivatisierung bezeichnet.
Rechtliche Voraussetzungen
Eine Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und damit die Begründung des Wohnungseigentums ist in den §§ 2 bis 9 Wohnungseigentumsgesetzes geregelt. Hierbei ist es wesentlich, die baulichen Voraussetzungen für eine Aufteilung in Wohnungseigentum zu erreichen. Bei Erreichen dieser baulichen Voraussetzungen wird durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde auf Antrag die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt, die wiederum die Voraussetzung für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch ist. Auf der Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei einem Notar eine Teilungserklärung beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht. Das ursprüngliche Grundbuch wird geschlossen, es wird für jede Wohnung ein einzelnes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Auf dieser Grundlage ist es dann möglich, dass die Wohnungen an einzelne Erwerber veräußert werden.
Mieterschutz
Mieter, die bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum Mieter waren, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB für die gemietete Wohnung.
Der Mieter hat außerdem einen erhöhten Kündigungsschutz gegenüber dem Erwerber. Dieser darf das Mietverhältnis erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren wegen Eigenbedarf oder angemessenen wirtschaftlichen Verwertung[1][2] kündigen. Die Landesregierungen können diese Sperrfrist für bestimmte Gebiete („in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ... besonders gefährdet ist“) auf bis zu zehn Jahre ausweiten (§ 577a Abs. 2 BGB).
Ablauf
Planung
Im Rahmen der Planung einer Mieterprivatisierungsmaßnahme werden die zur Privatisierung geeigneten Wohnungen identifiziert, diese bzw. das Haus in einen zur Privatisierung angemessenen Zustand gebracht sowie entsprechende Vertriebsmaßnahmen geplant.
Durchführung
Im Rahmen der Durchführung erfolgt die Ansprache der Mieter und Kapitalanleger sowie der entsprechende Verkauf. Mietern wird hier vor allem ein Anreiz zum Kauf der gemieteten Wohnung gegeben, indem festgelegte Sozialrabatte auf den Kaufpreis gewährt und günstige Finanzierungskonditionen angeboten werden. Die Mieter genießen ein gesetzliches Vorkaufsrecht und einen erweiterten Kündigungsschutz. Kommt die Veräußerung an den Mieter nicht zustande, werden die Wohnungen an Dritte zur Eigennutzung (bei Leerwohnungen) oder auch an Kapitalanleger verkauft.
Literatur
- BfW - Arbeitskreis Wohnungsprivatisierung (online; PDF; 1,3 MB)
- Jokl, Dr. Stefan: "Eigentum statt Miete - Die eigenen vier Wände als optimale Wohn- und Vermögensform", Domus Verlag, 2008 (online, online)
- Reddehase, Rainer: "Renaissance der Wohnimmobilie - Chance 2009", 2009 (online)
