Energetische Sanierung

Energetische Sanierung, auch thermische Sanierung, bezeichnet in der Regel die Modernisierung eines Gebäudes zur Minimierung des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung.

Mögliche Sanierungsmaßnahmen

Maßnahmen, die dazu dienen sollen, den Energieverbrauch zu minimieren:

• Außenwanddämmung
• Dachdämmung
• Perimeterdämmung = Dämmung der Keller-Außenwände
• Fenstersanierung
• Heizungssanierung (Niedertemperaturkessel, Brennwertkessel, Mikro-KWK, Wärmepumpe, Strahlungsheizung)
• Kellerdeckendämmung
• Solarthermie zur Warmwasser- und/oder Heizungsunterstützung
• Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung (Kontrollierte Wohnraumlüftung)

Ein Haus sollte bei einer energetischen Sanierung immer als Ganzes betrachtet werden, um Bauschäden zu vermeiden und um zu erkennen, welche Maßnahmen das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis haben. Viele Maßnahmen sind kombinierbar; es empfiehlt sich, vor Beginn einer energetischen Sanierung einen Energieberater hinzuzuziehen, um für das jeweilige Gebäude ein optimales Maßnahmenbündel zu finden.

Der seit 2008 für die meisten Gebäudetypen bei Verkauf und Neuvermietung vorgeschriebene EnEV-Energieausweis (Gebäudeenergiepass) kann eine hilfreiche Entscheidungsgrundlage für eine energetische Sanierung sein.

Staatliche Förderung

Im Rahmen des ersten Konjunkturpakets der Bundesregierung hat die KfW ihre Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren seit Januar 2009 deutlich ausgeweitet. Seit dem 1. März 2011 ist es wieder möglich, KfW-Darlehen auch für energetische Einzelmaßnahmen zu erhalten.

Trotz des über ein Jahr dauernden Vermittlungsverfahrens zwischen Bund und Ländern gab es am Ende keine Einigung über die steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden. Die Idee ist damit vom Tisch, weil sich die beteiligten Akteure nicht auf eine Kostenverteilung einigen konnten. Stattdessen gibt es ab Januar 2013 ein neues KfW-Programm. Dieses sieht acht Jahre lang Mittel für energetische Sanierungen in Höhe von 300 Millionen Euro jährlich vor.

Das am 1. März 2013 in Kraft getretene Mietrechtsmodernisierungsgesetz privilegiert energetische Sanierungsmaßnahmen, indem es Mietern für drei Monate das sonst gegebene Recht abschneidet, wegen der mit den Maßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen die Miete zu mindern, § 536 Abs. 1a BGB.

Kosten-Nutzen-Verhältnis

Trotz ihrer umfassenden Förderprogramme veröffentlichte kürzlich die KfW einen Bericht zu einer durchgeführten Studie, laut der sich energetische Sanierungen nicht rechnen würden. Laut KfW ließen sich die notwendigen Investitionen für eine energetische Sanierung „nicht allein aus den eingesparten Energiekosten finanzieren“. Demnach stünde den Kosten von 838-953 Mrd. Euro nur ein Nutzen von 370-453 Mrd. Euro gegenüber. Der Bundestagsabgeordnete Hans-Josef Fell, Sprecher für Energie der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen hatte die Studie kritisiert, weil sie den jährlichen Heizkostenanstieg mit rund 1,1 Prozent viel zu niedrig angesetzt habe, seit dem haben sich jedoch die Heizkosten um ca. 40 % gesenkt. Viele Studien beziehen sich lediglich auf die Wirtschaftlichkeit aus der Perspektive des Eigentümers, der für die meisten Maßnahmen nicht verpflichtet ist. Bei nachweislich unwirtschaftlichen Maßnahmen, sind die Landesämter verpflichtet den Eigentümer von der Plicht zu befreien. Durch die Modernisierungsumlage wird ebenfalls eine mögliche schädliche Wirtschaftlichkeit auf den Mieter umgelegt, welcher wiederum praktisch keine Möglichkeiten hat dagegen zu wehren. Dies trifft insbesondere die Mieter, die ohnehin sparen eben auch beim Heizen. Selbst wenn die Umlage das vielfache der Ersparnis, hat so hat trotzdem der Mieter laut § 555d die Sanierung zu dulden. Durch diese juristisch Absicherung kann der Vermieter für die Modernisierungskosten, nach ca. 9 Jahren (durch den Mieter abbezahlt) eine Rendite von 11 % erwarten, die weiterhin der Mieter trägt. Allerdings entfallen bei einer Sanierung in der Regel ein Teil Instandhaltungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Trotzdem birgt diese Rentabilität eine Möglichkeit zum Missbrauch der Umlage auf Kosten des Mieters. Zum Teil erhöhen sich die Mieten bis zu 63 %.

Auswirkungen auf das Mietverhältnis

Die Kosten für eine energetische Sanierung dürfen durch die Modernisierungsumlage um 11 Prozent auf die Jahresmiete umgesetzt werden. Dabei bleiben die üblichen Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen außen vor. Die Mieterhöhung darf auch größer sein, als die tatsächlichen Einsparungen der Energiekosten des Mieters. Dadurch können diese Maßnahmen zu teils sehr drastischen Mieterhöhungen führen.

Die öffentlichen Fördergelder müssen auf diese Erhöhung einberechnet werden.

Literatur

• Jürgen Pöschk (Hrsg.): Energieeffizienz in Gebäuden – Jahrbuch 2008. VME Energieverlag, Berlin 2008, ISBN 978-3-936062-04-5.
• Thorsten Hoos: Einsparpotential und ökonomische Analyse der energetischen Sanierung in staatlichen Gebäuden in Luxemburg. Shaker Verlag, Aachen 2013, ISBN 978-3-8440-1909-4.
• Ji Zhang: Nachhaltige Wohngebäudesanierung in Deutschland und China. Untersuchung der konzeptionellen und strategischen Übertragungsmöglichkeiten. Springer Vieweg, Wiesbaden 2015, ISBN 978-3-658-09754-7.

Weblinks

• Wieso überhaupt energetisch sanieren? Fachzeitschrift Ausbau+Fassade
• Informationen zum Energieausweis 2008 (Memento vom 12. Juni 2008 im Internet Archive)
• Projektseiten der DENA zum Gebäudeenergiepass
• Broschüre zum Thema Modernisieren und Sparen (PDF; 1,31 MB) Bayerisches Staatsministerium
• Projektseite zu „Haus sanieren – profitieren!“ Deutsche Bundesstiftung Umwelt (DBU)
• Handlungsmotive, -hemmnisse und Zielgruppen für eine energetische Gebäudesanierung. Ergebnisse einer standardisierten Befragung von Eigenheimsanierung. (PDF; 2,9 MB; 77 Seiten) Gefördert durch das BMBF. Januar 2010.