Modernisierungsumlage
Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Sie ist in Deutschland geregelt in § 559 BGB. Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken, oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Umstellung von Stadtgas auf Erdgas).
Die zulässige Erhöhung der Jahresmiete ist begrenzt auf 11 % der reinen Modernisierungsaufwendungen. Rechenbeispiel: Modernisierungskosten = 1000 Euro. 1000 x 11 : 100 : 12 = 9,17 Euro Mieterhöhung pro Monat.
Voraussetzungen
Formelle Voraussetzung ist eine schriftliche und erläuterte Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform mitteilen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält (§ 559b Abs. 1 BGB). Mängel der Erklärung führen zur Unwirksamkeit der Erklärung; die Mieterhöhungserklärung kann aber jederzeit nachgeholt werden.
Folgende Anforderungen müssen erfüllt sein:
- nachvollziehbar errechneter Betrag der Erhöhung
- Ausweis der angefallenen Gesamtkosten
- Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen
- Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung
- Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden.
Der Mieter hat das Recht, die den Berechnungen zu Grunde liegenden Dokumente einzusehen. Zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören nicht:
- Zinsen für Kredite
- Verwaltungskosten
- Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen
- Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen
- Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z. B. Hotelkosten).
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht umgelegt werden. Soweit die Modernisierung auch solche Maßnahmen umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen. Beispiel: Anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster baut der Vermieter Doppelfenster ein. Er darf dann nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung umlegen. Denn die Reparaturkosten muss der Vermieter nach dem Gesetz selbst tragen. Staatliche Zuschüsse sind bei Berechnung der Umlage von Modernisierungskosten ebenfalls abzuziehen. Ebenso wenig ist eine Modernisierungs-Mieterhöhung möglich, wenn beispielsweise neue Schallschutzfenster vom benachbarten Flughafen bezahlt werden.
Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Auch müssen Zinsvergünstigungen berücksichtigt werden, so dass sich die gesetzlich erlaubte Umlage von 11 % jährlich ggf. reduziert (§ 559a Abs. 1 und 2 BGB).
Zeitpunkt der Erhöhung/Kündigungsrecht
Die höhere Miete infolge Modernisierung muss ab Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung gezahlt werden. Trifft der Brief des Vermieters also beispielsweise im April ein, muss der Mieter die höhere Miete ab dem 1. Juli zahlen. Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10 % erhöht hat (§ 559b Abs. 2 BGB).
Macht der Vermieter eine Mieterhöhung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).
Kappungsgrenze entfällt
Eine Kappungsgrenze oder eine Miethöhenbegrenzung durch einen Mietspiegel gilt bei dieser Form der Mieterhöhung nicht. Die neue Miete muss aber unterhalb der Schranken des § 5 WiStrG bleiben. Anders als bei einer Anpassung an die ortsübliche Miete ist auch eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierungs-Mieterhöhung nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist eine rechtsgestaltende Willenserklärung, die zur Erhöhung der Miete führt, vorausgesetzt die Mieterhöhung ist rechtmäßig.
Zukünftige Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen
Auch nach einer Modernisierungsmaßnahme wird eine zukünftige Mieterhöhung durch den Mietspiegel (o.a. Vergleichsmiete) begrenzt. Die Mieterhöhung nach Modernisierung entfällt ersatzlos, wenn eine nachfolgende reguläre Mieterhöhung das Mietspiegelniveau erreicht. Überschreitet die Mieterhöhung nach Modernisierung das Vergleichsmietenniveau, haben reguläre Mieterhöhungen so lange zu unterbleiben, bis die Vergleichsmiete die Miete wieder übersteigt.
Verbraucherschutzminister Heiko Maas (SPD) möchte das Mietrecht zugunsten von Neumietern verändern. Das Gesetz soll Obergrenzen bei Mieterhöhungen sowie bei der Umlage von Modernisierungskosten einführen.[1]
Neufassung des § 559 BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz
Seit dem ersten Mai 2013 gilt das Mietrechtsänderungsgesetz.[2] Der neu gefasste § 559 Abs. 2 BGB normiert die bereits geltende Rechtslage, wonach Instandsetzungskosten von den Kosten der Modernisierung abgezogen werden müssen; dabei genügt es, die Instandsetzungskosten zu schätzen.
Konkret bedeutet das: An die Ermittlung der in Abzug zu bringenden Kosten sind keine überzogenen Anforderungen zu stellen. Gegenüber der bisherigen Rechtslage, die einen konkreten Kostenvergleich fordert, verringern sich damit für den Vermieter die Anforderungen an die Feststellung der in Abzug zu bringenden Erhaltungskosten deutlich.
Im Vergleich zur bisherigen Rechtslage neu ist auch die Regelung des § 559 Abs. 4 BGB, wonach die Mieterhöhung ausgeschlossen sein soll, wenn sie eine besondere Härte für den Mieter darstellt. Dabei sind auch die anfallenden Betriebskosten zu berücksichtigen.
Voraussetzung für die Berücksichtigung dieses Härtegrunds ist allerdings, dass er vom Mieter rechtzeitig innerhalb der Fristen des § 555d Abs. 3 und 4 BGB geltend gemacht wurde - d. h. in der Regel bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungserklärung folgt.
Der Mieter kann also über den wirtschaftlichen Härtegrund nicht die Modernisierung selber verhindern – wohl aber die anschließende Mieterhöhung.[3]
In Bezug auf die Höhe soll es bei der Regelung bleiben, dass bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden können (§ 559 Abs. 1 BGB). Ob eine Erhöhung bis zu dieser Grenze möglich ist, hängt vom jeweiligen Wohnungsmarkt ab. Nach einer Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln sahen 36 % der Befragten von einer Mieterhöhung nach einer Gebäudesanierung ab.[4] Der Mieter soll weiterhin ein Sonderkündigungsrecht nach der Mieterhöhung haben (§ 561 BGB), wenn er mit der Erhöhung nicht einverstanden ist.
