Benutzer:Andreas 83/Immobilienverrentung

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Die Immobilienverrentung ist ein Begriff aus dem Immobilienmarketing und stellt eine Alternative zum regulären Immobilienverkauf dar. Sie richtet sich vorwiegend an Personen im Rentenalter (ab 65 Jahren), die weiterhin in der eigenen Immobilie leben möchten und Kapital aus der eigenen Immobilie ziehen wollen.

Bei den meisten Varianten der Immobilienverrentung geht mit dem Verkauf der eigenen Immobilie das Eigentum auf den Erwerber über, jedoch unter dem Vorbehalt der weiteren Nutzung. Im Gegenzug erhält der Eigentümer eine monatliche oder einmalige Zahlung für seine Immobilie und kann seine Immobilie weiterhin bewohnen.

Varianten der Immobilienverrentung

Verkauf mit Nießbrauch

Die Veräußerung einer Immobilie gegen Nießbrauch kann lebenslang oder befristetet erfolgen. Dabei wird die Immobilie an einen Kapitalanleger, genannt Nießbrauchgeber verkauft. Der Verkäufer erhält hierfür eine einmalige Kaufpreiszahlung und bekommt ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Dem Nießbrauchnehmer, steht die Nutzung der eigenen Immobilie je nach Vereinbarung lebenslang oder befristet zu. Die Absicherung dieses Nutzungsrechts erfolgt durch eine Eintragung an erster Rangstelle im Grundbuch. Bei einem vorzeitigen Auszug aus der Immobilie (z. B. Umzug ins Seniorenheim) kann der Verkäufer seine Immobilie vermieten und erhält die Mieteinnahmen. Das Nießbrauchrecht kann für mehrere Personen, auch jene, die nicht im Grundbuch stehen, eingetragen werden.

Für die Berechnung des Kaufpreises wird zunächst das Alter des jüngsten Nießbrauchnehmers, die mittlere Lebenserwartung und die derzeitige monatliche Miete für die Immobilie zugrunde gelegt. Hieraus ergibt sich der Nießbrauchwert. Dieser wird anschließend von dem Verkehrswert der Immobilie (Bestimmung durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung) abgezogen. Der Restbetrag wird als einmaliger Kaufpreis ausbezahlt.

Verkauf mit Leibrente

Bei einem Verkauf gegen Leibrente wird die Immobilie an einen Kapitalanleger (Erwerber) verkauft, der dem Verkäufer eine monatliche Leibrente (Zusatzrente) zahlt. Als Sicherheit wird dem Verkäufer in der Regel ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht) im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung des Wohnrechts sollte an erster Rangstelle erfolgen.

Wie bei dem Verkauf gegen Nießbrauch wird auch bei der Leibrentenberechnung das Alter des Verkäufers, die statistische Lebenserwartung sowie der Wert der Immobilie für die Ermittlung der monatlich zu zahlenden Leibrente zugrunde gelegt.

Verkauf mit Wohnrecht

Bei einem Verkauf mit Wohnrecht kann sowohl eine monatliche Zahlung in Form einer Leibrente oder eine Einmalzahlung wie beim Verkauf mit Nießbrauch erfolgen. Der Unterschied zum Nießbrauch ist, dass das Wohnrecht, welches ebenfalls im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert ist, mit einem Auszug aus der Immobilie endet.

Verkauf und Rückmietung (Sale-Lease-Back)

Sale-Lease-Back

Umkehrhypothek (Reserve Mortgage)

https://de.wikipedia.org/wiki/Umgekehrte_Hypothek 

Gründe

Gründe für eine Immobilienverrentung sind u. a.:

• keine eigenen / direkten Erben
• niedrige Rente
• Ablösung der monatlichen Kreditkosten
• Sanierung der Wohnanlage (Sonderumlagen)
• Altersgerechter Umbau der Immobilie
• Unterstützung der Kinder / Enkel

Vor- und Nachteile

Vorteile

• Die Immobilienverrentung ist anonym. Kein Nachbar erfährt, dass die Immobilie verkauft wurde
• Der Verkäufer bleibt weiterhin wirtschaftlicher Besitzer der Immobilie (eigentümerähnliche Stellung)
• Die Immobilie kann lebenslang weiterhin bewohnt werden (keine Mietzahlung); Ausnahme: Rückmietverkauf
• Höchste Sicherheit für den Verkäufer durch Eintrag des Nießbrauchrechts an erster Rangstelle im Grundbuch
• Als Nießbrauchnehmer kann die Immobilie bei einem Umzug vermietet werden, die Mieteinnahmen verbleiben bei ihm

Nachteile

• Die Immobilie ist tatsächlich verkauft. Somit hat der Verkäufer nur noch eine eigentümerähnliche Stellung; Ausnahme: Umkehrhypothek
• Der Kaufpreis ist fast immer niedriger als der Verkehrswert; Ausnahme: Rückmietverkauf
• Die Immobilie kann nicht mehr verkauft, verschenkt oder vererbt werden, Ausnahme: Umkehrhypothek
• Die monatlichen Kosten (z. B. Haus- oder Wohngeld, Nebenkosten) sowie Sanierungskosten trägt meistens der Verkäufer

Weblinks

Anne-Christin Sievers: Haus gegen Rente. In: Frankfurter Allgemeine Zeitung GmbH. 3. Mai 2017, abgerufen am 3. Juli 2017. 

Bärbel Brockmann: Wenn das Haus die Rente zahlt. In: Süddeutsche Zeitung. 16. März 2017, abgerufen am 3. Juli 2017. 

Otto Kiebler: Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht – die Knackpunkte. In: Cash.Online. 23. Januar 2017, abgerufen am 3. Juli 2017.