Diskussion:Modernisierungsumlage

§ 5 WiStrG 1954 (Mietpreisüberhöhung) | praktisch abgeschafft?

"Die neue Miete muss aber unterhalb der Schranken des § 5 WiStrG 1954 (Mietpreisüberhöhung) bleiben."

Ist das heutzutage überhaupt noch von praktischer Bedeutung oder als Papiertiger zu werten? (bezogen auf Modernisierungsumlagen...) Meine Kurzrecherche bei Google ergab, dass die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ein zahnloser Tiger ist und Mieter in der Beweispflicht seien bzgl. „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum“. Dies zu beweisen dürfte wohl gar nicht so einfach sein...

http://www.haus-verwalter.de/index.php/recht-urteile/urteile-mietrecht/559-mietpreisueberhoehung-praktisch-abgeschafft
http://db.mietgerichtstag.de/tl_files/Dateien/Herbstveranstaltungen/Fleindl%202013%20Mietobergrenzen.pdf
http://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/fl021.htm

--80.171.108.131 21:30, 21. Jul. 2017 (CEST)

Die Kritik fehlt

Die Umlage ist sowohl vom Mietrecht als auch von der Sinnhaftigkeit als Energiesparmaßnahme stark umstritten, und wird als ungerecht empfunden. Der Vermieter kann praktisch alle mögliche Maßnahmen ergreifen, sofern sie den EnEV entsprechen, und damit den Mietspiegel umgehen, die Miete also drastisch erhöhen. Die Ungerechtigkeit: Nur der Eigentümer kann sich bei unwirtschaftlicher Amortisation wehren. Gerade bei den verpflichtenden Maßnahmen, kann sich der Eigentümer sich von der EnEV befreien lassen wenn sich die Amortisierung der Ersparnis nicht rechnet, was ihn natürlich wenig interessiert wenn er die Kosten eh auf den Mieter umlegen kann, denn nach 9 Jahren, hat der Mieter alles finanziert, danach verdient der Vermieter am Modernisierungszuschlag. Je teurer die Modernisierung desto besser, der Nutzen, die Ersparnis spielt überhaupt keine Rolle. Seine Rechnung ist einfach: Der Mieter zahlt jährlich 11%, sind nach 9 Jahren 100% und danach 11% Rendite für den Vermieter. Allerdings gibt es bereits Urteile gegen diesen Missbrauch.Der Richter:"Es kann nicht angehen, dass die Vermieter die EnEV dazu missbrauchen, mit ökologisch mehr als fragwürdigen und ökonomisch völlig unsinnigen Maßnahmen das Mietrecht dahingehend auszuhebeln, dass Mieter keine Chance haben, dagegen vorzugehen."--Zwölfvolt (Diskussion) 00:56, 14. Aug. 2016 (CEST)

= Wie verhält es sich, wenn der Vermieter bei vorheriger Mitteilung und Einverständnis des Mieters eine energetische Fassadenerneuerung mit Isolation der Kellerdecke und des Dachraumes(Isolation) durchführt um Heizkosten u. Energie und damit indirekt den Co 2 Ausstoß zu minimieren, bei freifinanzierten Miethäusern nach § 559 BGB mit Umlage auf die Mieter durch die sogenannte 11% Jahresabschreibung? Kann der Mieter in diesem Falle z.B. bei Vorlage der Handwerkerleistungen des unbar an den Vermieter zu zahlenden Modernisierungsbetrages als Umlage und damit Kaltmietenerhöhung als "sogenannte haushaltsnahen Handwerkerleistungen" aus der dem Mieter zur Verfügung gestellten Kostenplanabrechnung nach Gewerken, nach EStG § 3a steuerlich absetzen? Ich würde mich als berenteter Mieter über Ihre Stellungnahme sehr freuen. MfG

Neufassung

Im Abschnitt steht:"Ob eine Erhöhung bis zu dieser Grenze möglich ist, hängt vom jeweiligen Wohnungsmarkt ab" aber wie? Der Mietspiegel spielt ja keine Rolle.--Zwölfvolt (Diskussion) 13:58, 15. Aug. 2016 (CEST)

Kopie des Gesetzestextes

Die einfache Kopie des Gesetzestextes, trifft bei diesem heiklen Thema nicht die Realität. Zusammenhänge die im Gesetz beschrieben sind, sind so wie die Sätze Wort für Wort dastehen nicht unbedingt relitätsnah. Bespiel: "Der Vermieter kann einen Zuschlag ...verlangen, die ... eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken...". Die " nachhaltige Energieeinsparung" selbst muss aber nicht bewirkt werden, sondern es müssen lediglich die Grenzwerte der EnEV eingahlten werden, aber im BGB ist damit die EnEV gemeint. Ob im jeden Fall mit der EnEV eine nachhaltige Energieeinsparung ist jedoch sehr umstritten, da in der EnEV nicht der Ist-Zustand oder die Wirtschaftlichkeit berücksichtigt wird, so wird bei nachweislich unwirtschaftlichen Fällen auch nicht untersucht ob eine Maßnahme überhaupt eine positive CO2 Bilanz gesamtheitlich hat.--Zwölfvolt (Diskussion) 04:48, 14. Sep. 2016 (CEST)

Umstellung von Stadtgas auf Erdgas?

Hallo? Ich bezweifle, dass so eine Umstellung eine Mieterhöhung rechtfertigt. Eine Tante von mir musste sich damals nur einen neuen Gasherd kaufen. Sie hat mir erzählt, das war wohl so um 1975. Damit hatte doch der Vermieter nichts zu tun. Und wo gibt es heute noch Stadtgas? --Hannover86 (Diskussion) 18:45, 15. Apr. 2017 (CEST)

11% sind heute zu hoch

Die 11%, um die die Miete nach §559 BGB steigen kann, sind aus dem Miethöheregelungsgesetz (MHG) übernommen. Dieses Gesetz stammte aus dem Jahr 1974. Damals -1974- hatten wir in Westdeutschland eine Inflation von ca.5% pro Jahr, gleichzeitig erhielt man auf festverzinsliche Wertpapiere eine Verzinsung von 7-8% bei erstklassigen Schuldnern. Die Rechnung für den in eine Modernisierung investierenden Hauseigentümer sah also wie folgt aus: Er investiert eine Summe X in eine Mietwohnung. Diese Investition nutzt sich ab (der Heizkessel brennt irgendwann durch, die Badewanne wird durch Scheuern rauh,....): Die Abnutzungsdauer ist unterschiedlich, sie mag zwischen 20 und 50 Jahren betragen, im Mittel vielleicht um die 30 Jahre. Dementsprechend schreibt sich die zur Modernisierung investierte Summe effektiv mit etwa 3-4% jährlich ab, in durchschnittlich 30 Jahren muß der Hauseigentümer alles renovieren, ohne es erneut als "Modernisierung" auf den Mieter umlegen zu können. Zieht er diese 3-4% von den 11%, die er mehr kriegt, ab, bleibt ein Rest von 7 - 8% als "Zinsen", also der gleiche Betrag wie auf dem DAMALIGEN Kapitalmarkt auch - so zumindest die damalige Rechnung.

Heute dagegen sind zwar nach wie vor die Investitionen nach ca. 30 Jahren zu erneuern (die wirtschaftliche Abschreibung bleibt also gleich), aber die Verzinsung auf dem Kapitalmarkt ist erheblich gesunken: Sie liegt für festverzinsliche Wertpapiere bei 1 - 2%, häufig darunter. Also kann heute dem Hauseigentümer nur zugeraten werden, eine Wohnung "auf Treufel komm raus" zu mdernisieren: Er kriegt seine Modernisierungen mit 7-8% verzinst statt mit 1-2%: Wenn er besonders teure Handwerker nimmt, ist dem Mieter der Einwand abgeschnitten, die Renovierung sei "zu teuer". Stattdessen gilt: Je teurer der Handwerker ist, desto mehr kann der Vermieter die Miete anheben, er nimmt ein Darlehen auf, für das er bei der derzeitigen Niedrigzinsphase 2 - max.2,5% Zinsen berappen muß, 3-4% schreibt er ab (s.o.), und die restlichen 5% sind ein Gewinn, den er sonst nirgendwo erzielen könnte. Demnach wäre angesichts des heutigen Zinsniveaus der Modernisierungszuschlag wie folgt zu berechnen: Abschreibung für Abnutzung 3-4%, dazu Verzinsung der Investition von 1-2% = 5%, maximal 6%. Gleichzeitig ist heute üblicherweise innerhalb von 30 Jahren ein derartiger technischer Fortschritt zu verzeichnen, daß der als "Renovierung" nach 30 Jahren einzubauende Installationsgegenstand automatisch weniger Wasser/Energie etc. verbraucht, sodaß eigentlich immer aus der "Renovierung" eine "Modernisierung" wird mit der Folge, daß erneut erneut auf den Mieter die Kosten als Modernisierung umgelegt wurden, was früher (nicht umlegbare) Renovierung gewesen wäre. Sicher geht diese Rechnung nur dort auf, wo die Mieten derzeit besonders rapide steigen. Indessen nützen alle Mietpreisbremsen, alle Kappungsgrenzen nichts, wenn der Vermieter auf diese Art und Weise diese Vorschriften einfach umgehen kann.

Ich frage mich angesichts dieser Fakten, die seit einigen Jahren bestehen, wo die Aktivitäten der Mieterschutzvereine bleiben: Hat dort niemand mal daran gedacht, die 11%-Regelung von §559 BGB als verfassungswidrig anzugreifen, weil derjenige, der sein Vermögen in Grund und Boden anlegt, hier unangemessen bevorzugt wird (was einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darstellte)? Und ich frage mich, wo die Parteien bleiben, die als besonders "sozial" gelten und im Bundestag dafür sorgen, daß der Modernisierungszuschlag von 11 auf 6% herabgesetzt wird - auch dann rentiert sich nach wie vor für den Hauseigentümer eine Modernisierung: 3-4% schreibt er jährlich ab, 2-3% erzielt er als Zinsgewinn - das ist immer noch 1% mehr als für festverzinsliche Wertpapiere.--Automobilia8545 (Diskussion) 10:42, 8. Jul. 2018 (CEST)