Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Begründet wird die Gemeinschaft durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch Teilung nach § 8 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist teil-rechtsfähig (§ 10 Abs. 6 WEG). Trotz mancher Gemeinsamkeit (Teil-Rechtsfähigkeit, Gesamthandsgemeinschaft) ist die WEG keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern ein Verband eigener Art.^[1]

Wenn Wohnungseigentum durch Teilung nach § 8 WEG neu entsteht, ist in der Regel erst zu einem späteren Zeitpunkt (Grundbucheintragung neuer Eigentümer) eine Wohnungseigentümergemeinschaft vorhanden. Hier hat die Rechtsprechung (in ähnlicher Weise wie im Gesellschaftsrecht) die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen.

Obwohl die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf angelegt ist, „unauflöslich“ zu sein, besteht doch de facto die Möglichkeit der einvernehmlichen Aufhebung und Umwandlung in eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 17 WEG). Außerdem kann es zu einer Auflösung kommen, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht (§ 11 WEG).

Verwaltung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nach § 20 WEG obliegt die Verwaltung den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. In kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften (wenige Miteigentümer bzw. Wohnungen) wird bisweilen kein Verwalter bestellt. In den meisten Gemeinschaften ist jedoch ein Verwalter bestellt, der die praktische Verwaltungsarbeit leistet. Oft wird eine Gesellschaft (z. B. GmbH oder KG) zur Verwalterin bestellt; in diesen Fällen spricht man von der Wohnungseigentumsverwaltung.

Gewöhnliche Rechtsgeschäfte tätigt die Wohnungseigentumsverwaltung bzw. deren gesetzlicher Vertreter (bspw. die Geschäftsführung). Dazu kann die Beauftragung, Anstellung und Beaufsichtigung von Dienstleistern oder Personal (z. B. Hausmeister oder Reinigungskräften) gehören. Das Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer unterliegt nicht der Verwaltung durch die Gemeinschaft oder den Verwalter.

Das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG). Diese muss mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden (§ 24 Abs. 1 WEG). Es können jedoch auch weitere Eigentümerversammlungen stattfinden (§ 24 Abs. 2 WEG).

Die Wohnungseigentümerversammlung ist zuständig u. a. für Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, welche die Grundlage für die entsprechenden Zahlungspflichten der Eigentümer sind und für die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage insgesamt.

Die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung muss fristgerecht mindestens zwei Wochen gemäß § 24 Abs. 4 WEG im Voraus in Textform erfolgen. Die Versammlung ist gemäß § 25 WEG nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG).

Über die Regeln einer ordnungsmäßigen Verwaltung können die Eigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Regelungen, die vom Gesetz abweichen, können jedoch nur auf dem Wege der Vereinbarung getroffen werden, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG). Damit solche Vereinbarungen auch für diejenigen gelten, die erst nach Abschluss der Vereinbarung Wohnungseigentümer werden, muss die Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 WEG). Für die Eintragung ist die notarielle Form erforderlich. Eine solche Vereinbarung besteht in fast allen Wohnungseigentümergemeinschaften als Gemeinschaftsordnung, oft (ungenau) auch Teilungserklärung genannt.