Bestellerprinzip (Immobilienwirtschaft)

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Unter dem Begriff Bestellerprinzip wird in der Bundesrepublik Deutschland im Bereich der Immobilienwirtschaft eine Neuregelung der Provision für Immobilienmakler im Bereich der Mietwohnungsvermittlung diskutiert. Sie sieht vor, dass Vermittler von Mietwohnungen von denjenigen bezahlt werden, welche die Leistung des Maklers bestellen. Das Bestellerprinzip wurde als Zielsetzung in den Koalitionsvertrag der großen Koalition im Jahr 2013 aufgenommen: „Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt“.[1]

Das Bestellerprinzip wurde im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG)[2] umgesetzt, welches durch das Bundeskabinett am 1. Oktober 2014 beschlossen und vom Bundesrat am 27. März 2015 gebilligt wurde. Das Gesetz trat nach seinem Art. 4 überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft. Im Rahmen dieses Novellierungsgesetzes wurde daneben auch die sogenannte Mietpreisbremse umgesetzt, die die Mietpreissteigerung – gerade in Ballungsräumen – eindämmen soll.

Da Vermieter dadurch auf die Beauftragung von Maklern verzichten könnten, um die zusätzlichen Kosten zu vermeiden, geht die Bundesregierung davon aus, dass sich die gegenüber Vermietern durchzusetzende Courtage halbieren wird.[3] Tatsächlich hatte sich die durchschnittliche Courtage nach einem Jahr bei etwa einer Monatsmiete eingependelt, der Umsatz der Immobilienmakler ging um 20 % zurück.[4]

Das Bestellerprinzip wurde auf mehrere Verfassungsbeschwerden hin am 29. Juni 2016 vom Bundesverfassungsgericht für grundgesetzkonform erklärt. Die Regelung sei gerechtfertigt, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken, die auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden bestünden.[5]

Vorherige Rechtslage und Änderungen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die vorherige Regelung in § 3 Abs. 2 S. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) erlaubte es Vermietern von Wohnraum, die Kosten der von ihnen beauftragten Makler auf die zukünftigen Mieter abzuwälzen. Dabei ergaben sich unterschiedliche Probleme, vor allem in Ballungsräumen und beliebten Wohngebieten in Städten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt. In solchen Situationen konnten Vermieter bisher bedenkenlos Makler beauftragen, deren Provision sie von den Mietern bezahlen ließen.[6]

Mit der Einführung des Bestellerprinzips ist es dem Wohnungsvermittler untersagt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen, es sei denn, der Vermittler sucht ausschließlich im Auftrag des Suchenden, mit dem ein Mietvertrag dann auch zustande kommt (vgl. § 2 Abs. 1a WoVermRG). Damit soll derjenige die Kosten des Immobilienmaklers tragen, der ihn beauftragt hat. Kritiker sahen jedoch auch Schlupflöcher, wie Vermieter trotzdem die Provisionen auf die Mieter umwälzen können.[7]

Reaktionen von Immobilienmaklern[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Kritik[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Seit Bekanntgabe der Neuregelung wurde diese von Immobilienmaklern und deren Berufsverbänden kritisiert.

So schrieb der Immobilienverband IVD, dass durch die Neuregelung der Wohnungssuchende entgegen der Vereinbarung im Koalitionsvertrag faktisch nicht mehr Besteller des Wohnungsvermittlers sein könne.[8] Zudem äußerte der Staatsrechtler Friedhelm Hufen in einem Rechtsgutachten im Auftrag des Immobilienverbands gravierende verfassungsrechtliche Bedenken,[9] woraufhin der Immobilienverband IVD eine Verfassungsbeschwerde ankündigte.[10] Ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz wies das Bundesverfassungsgericht zurück.[11]

Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft forderte seine Mitglieder in einer Urabstimmung zu einem Streik auf.[12] Die Abstimmung verlief erfolglos, und die Idee eines Maklerstreiks erntete Spott von unterschiedlichen Seiten.[12] Der Berufsverband vertrat die Meinung, dass Immobilienmakler mit der Schaltung der Wohnungsinserate lediglich Werbung für das betreffende Objekt betrieben. Er stützte sich dazu auf eine auf dem alten Maklerrecht beruhende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, gemäß derer diese Art der Werbung eine invitatio ad offerendum darstelle.[13] Somit werde der Suchende faktisch zum Auftraggeber des Maklers, denn er beauftrage diesen damit, sein Angebot zur Wohnung dem Vermieter zu übermitteln.

Immobilienmakler kritisierten die Regelung auch, weil sie negative Auswirkungen auf die Qualität ihrer Arbeit für Wohnungssuchende habe.[14][15] Ein Wohnungssuchender, der einen Immobilienmakler von sich aus beauftragt, müsse die ihm vermittelte Wohnung nur dann bezahlen, wenn der Makler für die Vermittlung dieser Wohnung nicht bereits vom Eigentümer beauftragt war. Andernfalls müsse nur der Eigentümer zahlen, dessen Auftrag dem des Suchenden vorausging. Deshalb hätten Makler einen Anreiz, Suchenden nur solche Wohnungen zu zeigen, die noch nicht in ihrem Portfolio seien, statt den Fokus auf die Eignung der Wohnung zu legen.

Befürworter[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Trotz aller Kritik am Bestellerprinzip aus der Immobilienbranche gibt es auch Makler, die ein positives Fazit nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung ziehen. So hat beispielsweise ein Immobilienmakler erklärt, dass der befürchtete Einbruch des Vermietungsgeschäftes ausgeblieben ist und sich langfristig sowohl für die Kunden als auch das Unternehmen weiterhin rechnet. Dies liege auch daran, dass viele Vermieter, die es erfolglos auf eigene Faust versuchten, bereits wieder zum Makler zurückkehren.[16]

Obwohl davon auszugehen ist, dass die Dienste von Maklern durch die Einführung des Bestellerprinzips in Zukunft deutlich seltener in Anspruch genommen werden, begrüßt der Vorstandsvorsitzende des Immobilienverband Deutschland IVD Berlin-Brandenburg Dirk Wohltorf den Vorstoß der Politik: „Am Ende wird sich Qualität durchsetzen“ und „Der Maklerberuf wird sich massiv verändern.“[3]

Umgehungsversuche[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips versuchen Makler zunehmend, über sogenannte „Vertragsausfertigungsgebühren“ Zahlungen von Mietinteressenten zu erhalten. Diese Praxis ist nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg zumindest dann rechtswidrig, wenn dem Mieter die Pflicht zur Zahlung der Gebühr in AGB auferlegt wird.[17] Unzulässig sind nach einem Urteil des LG Stuttgart auch „Besichtigungsgebühren“.[18] Entgegen dem Bestellerprinzip verlangte und bezahlte Maklergebühren können bis zu drei Jahre lang zurückgefordert werden.[4]

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Koalitionsvertrag zwischen Union und SPD für die 18. Legislaturperiode des Deutschen Bundestages: Abschließende Fassung vom 27. November 2013, abgerufen am 23. Januar 2015
  2. Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) , Text, Begründungen, Synopse
  3. a b Henrik Mortsiefer: Reform des Mietrechts krempelt Maklerbranche um. Der Tagesspiegel am 31. Oktober 2014, abgerufen am 11. November 2014
  4. a b Nicolai Kwasniewski: Bestellerprinzip für Makler: Hurra, es funktioniert! In: Spiegel Online. 26. Mai 2016; abgerufen am 23. Juli 2016.
  5. https://beck-online.beck.de/Dokument?vpath=bibdata%2Freddok%2Fbecklink%2F2003922.htm
  6. Richard Haimann: Wohnungssuche geht auch ohne Makler, Die Welt am 15. Februar 2014, abgerufen am 11. November 2014
  7. http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/zweifel-am-bestellerprinzip-bleibt-der-mieter-der-dumme/11238508.html
  8. Stellungnahme des Immobilienverbandes IVD gegenüber dem Rechtsausschuss des Bundestages anlässlich der Sachverständigenanhörung am 3. Dezember 2014, aufgerufen am 23. Januar 2015.
  9. Prof. Dr. Friedhelm Hufen – Gutachten zur verfassungsrechtlichen Beurteilung des Bestellerprinzips im Wohnungsvermittlungsrecht (PDF-Datei), abgerufen am 23. Januar 2015
  10. http://www.spiegel.de/spiegel/print/d-129466509.html
  11. http://ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2015/may/article/ivd-haelt-an-verfassungsbeschwerde-gegen-das-bestellerprinzip-fest.html
  12. a b Makler drohen mit Streik – und ernten Spott, Süddeutsche, 30. Oktober 2014
  13. BGH, Urteil vom 3. Mai 2012 – AZ: III ZR 62/11
  14. Kritik des IVD am Bestellerprinzip, abgerufen am 3. Juli 2015
  15. Bestellerprinzip ab dem 1. Juni: Mieter müssen Makler nicht mehr zahlen – und könnten trotzdem die Verlierer sein, Focus-Artikel vom 1. Juni 2015; abgerufen am 3. Juli 2015
  16. Änderungen im Mietrecht: Branchenteilnehmer ziehen erste positive Bilanz nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips, immo-magazin.de, abgerufen am 2. September 2015.
  17. [1]
  18. http://www.lawblog.de/index.php/archives/2016/06/23/keine-gebuehr-fuer-wohnungsbesichtigung/

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]