Bestellerprinzip (Immobilienwirtschaft)

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Unter dem Begriff Bestellerprinzip wird in der Bundesrepublik Deutschland im Bereich der Immobilienwirtschaft eine Neuregelung der Provision für Immobilienmakler im Bereich der Mietwohnungsvermittlung diskutiert. Sie sieht vor, dass Vermittler von Mietwohnungen von denjenigen bezahlt werden, welche die Leistung des Maklers bestellen. Das Bestellerprinzip wurde als Zielsetzung in den Koalitionsvertrag der großen Koalition im Jahr 2013 aufgenommen: „Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt“.[1]

Das Bestellerprinzip wurde im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG)[2] umgesetzt, welches durch das Bundeskabinett am 1. Oktober 2014 beschlossen und vom Bundesrat am 27. März 2015 gebilligt wurde. Das Gesetz trat nach seinem Art. 4 überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft. Im Rahmen dieses Novellierungsgesetzes wurde daneben auch die sogenannte Mietpreisbremse umgesetzt, die die Mietpreissteigerung – gerade in Ballungsräumen – eindämmen soll.

Da Vermieter dadurch auf die Beauftragung von Maklern verzichten könnten, um die zusätzlichen Kosten zu vermeiden, geht die Bundesregierung davon aus, dass sich die gegenüber Vermietern durchzusetzende Courtage halbieren wird.[3] Tatsächlich hatte sich die durchschnittliche Courtage nach einem Jahr bei etwa einer Monatsmiete eingependelt, der Umsatz der Immobilienmakler ging um 20 % zurück.[4]

Das Bestellerprinzip wurde auf mehrere Verfassungsbeschwerden hin am 29. Juni 2016 vom Bundesverfassungsgericht für grundgesetzkonform erklärt. Die Regelung sei gerechtfertigt, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken, die auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden bestünden.[5]

Vorherige Rechtslage und Änderungen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die vorherige Regelung in § 3 Abs. 2 S. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) erlaubte es Vermietern von Wohnraum, die Kosten der von ihnen beauftragten Makler auf die zukünftigen Mieter abzuwälzen. Dabei ergaben sich unterschiedliche Probleme, vor allem in Ballungsräumen und beliebten Wohngebieten in Städten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt. In solchen Situationen konnten Vermieter bisher bedenkenlos Makler beauftragen, deren Provision sie von den Mietern bezahlen ließen.[6]

Mit der Einführung des Bestellerprinzips ist es dem Wohnungsvermittler untersagt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen, es sei denn, der Vermittler sucht ausschließlich im Auftrag des Suchenden, mit dem ein Mietvertrag dann auch zustande kommt (vgl. § 2 Abs. 1a WoVermRG). Damit soll derjenige die Kosten des Immobilienmaklers tragen, der ihn beauftragt hat. Kritiker sahen jedoch auch Schlupflöcher, wie Vermieter trotzdem die Provisionen auf die Mieter umwälzen können.[7]

Reaktionen von Immobilienmaklern[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Kritik[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Seit Bekanntgabe der Neuregelung wurde diese von Immobilienmaklern und deren Berufsverbänden kritisiert.

So schrieb der Immobilienverband IVD, dass durch die Neuregelung der Wohnungssuchende entgegen der Vereinbarung im Koalitionsvertrag faktisch nicht mehr Besteller des Wohnungsvermittlers sein könne.[8] Zudem äußerte der Staatsrechtler Friedhelm Hufen in einem Rechtsgutachten im Auftrag des Immobilienverbands gravierende verfassungsrechtliche Bedenken,[9] woraufhin der Immobilienverband IVD eine Verfassungsbeschwerde ankündigte.[10] Ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz wies das Bundesverfassungsgericht zurück.[11]

Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft forderte seine Mitglieder in einer Urabstimmung zu einem Streik auf.[12] Die Abstimmung verlief erfolglos, und die Idee eines Maklerstreiks erntete Spott von unterschiedlichen Seiten.[12] Der Berufsverband vertrat die Meinung, dass Immobilienmakler mit der Schaltung der Wohnungsinserate lediglich Werbung für das betreffende Objekt betrieben. Er stützte sich dazu auf eine auf dem alten Maklerrecht beruhende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, gemäß derer diese Art der Werbung eine invitatio ad offerendum darstelle.[13] Somit werde der Suchende faktisch zum Auftraggeber des Maklers, denn er beauftrage diesen damit, sein Angebot zur Wohnung dem Vermieter zu übermitteln.

Immobilienmakler kritisierten die Regelung auch, weil sie negative Auswirkungen auf die Qualität ihrer Arbeit für Wohnungssuchende habe.[14][15] Ein Wohnungssuchender, der einen Immobilienmakler von sich aus beauftragt, müsse die ihm vermittelte Wohnung nur dann bezahlen, wenn der Makler für die Vermittlung dieser Wohnung nicht bereits vom Eigentümer beauftragt war. Andernfalls müsse nur der Eigentümer zahlen, dessen Auftrag dem des Suchenden vorausging. Deshalb hätten Makler einen Anreiz, Suchenden nur solche Wohnungen zu zeigen, die noch nicht in ihrem Portfolio seien, statt den Fokus auf die Eignung der Wohnung zu legen.

Eine vom deutschen Immobilienverband, in Kombination mit einigen Immobilienmaklern gestartete Klage, wurde als einzige Klage über die erste Instanz hinaus zugelassen. Dabei wurde vor allem die „existentielle Bedrohung tausender Immobilienmakler aus Deutschland“ als Grund angegeben, die „einen erheblichen Teil ihrer Umsätze einbüßen und oft sogar gezwungen sein werden, Stellen abzubauen“. Diese Klage wurde vom Bundesverfassungsgericht abgewiesen, wenngleich die Richter die Tatsache anerkannt haben, dass das Bestellerprinzip ihre Berufsfreiheit einschränkt, dies aber verfassungsrechtlich in Ordnung sei.[16][17]

Befürworter[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Trotz aller Kritik am Bestellerprinzip aus der Immobilienbranche gibt es auch Makler, die ein positives Fazit nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung ziehen. So hat beispielsweise ein Immobilienmakler erklärt, dass der befürchtete Einbruch des Vermietungsgeschäftes ausgeblieben ist und sich langfristig sowohl für die Kunden als auch das Unternehmen weiterhin rechnet. Dies liege auch daran, dass viele Vermieter, die es erfolglos auf eigene Faust versuchten, bereits wieder zum Makler zurückkehren.[18]

Obwohl davon auszugehen ist, dass die Dienste von Maklern durch die Einführung des Bestellerprinzips in Zukunft deutlich seltener in Anspruch genommen werden, begrüßt der Vorstandsvorsitzende des Immobilienverband Deutschland IVD Berlin-Brandenburg Dirk Wohltorf den Vorstoß der Politik: „Am Ende wird sich Qualität durchsetzen“ und „Der Maklerberuf wird sich massiv verändern.“[3]

Anwendung des Bestellerprinzips auf zum Kauf angebotene Immobilien[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Reformdiskussion[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nicht erst seit Einführung des „Bestellerprinzips“ bei Mietobjekten ist in der Diskussion, dieses Prinzip auch auf Kaufimmobilien auszuweiten. Am 16. August 2018 wurde bekannt, dass das Justizministerium die Einführung des Bestellerprinzips auch beim Hauskauf prüft.[19] Dafür sprechen folgende Gründe:

  • Das Prinzip „wer bestellt, bezahlt auch“[20] führt zu echtem Qualitäts- und Preiswettbewerb unter Maklern. Derzeit findet Wettbewerb hauptsächlich dadurch statt, dass Makler dem Verkäufer einen möglichst hohen Preis versprechen, nicht über möglichst geringe Maklercourtage, da diese aus Sicht eines Verkäufers – vordergründig – vom Käufer zu tragen ist. Umgekehrt wählt ein Käufer typischerweise das Objekt und nicht den Makler aus und hat effektiv oft keine Möglichkeit, die Höhe der Maklergebühr zu verhandeln.
  • Hohe Erwerbsnebenkosten verringern tendenziell die gesellschaftlich und volkswirtschaftlich gewünschte individuelle Mobilität. Dies gilt selbst dann, wenn man annehmen würde, dass der Verkäufer die Kosten für den Makler voll auf den Kaufpreis aufschlägt, weil dann der Käufer beim späteren Verkauf die Wahl hat, die Immobilie selbst zu vermarkten und so die Maklerkosten insgesamt für Kauf- und Verkauf einzusparen und damit die Erwerbsnebenkosten zu senken.
  • In der Verhaltensökonomie ist anerkannt, dass Menschen Geld das sie haben generell höher bewerten als Geld, was sie bekommen könnten. Anders formuliert: Menschen haben eine stärkere Abneigung, eine bestimmte Summe Geld herzugeben als dieselbe Summe nicht zu bekommen. Dieser psychologische Effekt führt dazu, dass Verkäufer sich typischerweise weniger Gedanken um die Höhe der Maklerkosten macht, wenn der Käufer diese bezahlen muss. Dies gilt selbst dann, wenn man davon ausgeht, dass die Kosten des Maklers voll auf den Kaufpreis aufgeschlagen würden, weil Verkäufer die Höhe der Maklergebühr typischerweise nicht in ihr Kalkül einbeziehen, wenn diese Kosten scheinbar vom Käufer getragen werden. Dieser Effekt zeigte sich bereits bei Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietungen.[21]
  • Gerade in Ballungsräumen und anderen nachgefragten Gegenden wie Universitätsstädten o. ä. steht die Maklercourtage gemessen an üblichen Stundensätzen anderer Selbständiger (einschließlich Ärzten und Rechtsanwälten) häufig in keinem vernünftigen Äquivalenzverhältnis mehr zum Aufwand zur Vermarktung eines Objektes.

Das von Maklerverbänden vorgetragene Gegenargument, der Verkäufer würde die Kosten des Maklers auf den Kaufpreis aufschlagen, so dass sich für den Käufer im Ergebnis nichts verbessert, sondern im Gegenteil sogar die Grunderwerbsteuer und Notarkosten steigen[19], greift daher aus mehreren Gründen zu kurz: Wenn der Markt einen solchen Preisaufschlag zulässt, würde auch ein Verkäufer ohne Makler den Preisaufschlag vornehmen. Auch kann ein Käufer bei einem späteren Verkauf ceteris paribus zu demselben – hypothetisch höheren – Preis wieder verkaufen und hat damit zumindest die Wahl, insoweit keinen Verlust zu erleiden, sofern er nicht seinerseits einen Makler einschaltet. Wahrscheinlicher ist aus den zuvor genannten Gründen zudem, dass die Maklerkosten aufgrund des Wettbewerbseffekts sinken, so dass es jedenfalls nicht in voller Höhe zu einem Preiseffekt kommt.

Geltende Rechtslage[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nach aktueller Rechtslage ist beim Immobilienkauf eine Maklerprovision gemäß § 652 als „Käuferprovision“, „Verkäuferprovison“ oder „Doppelprovision“ möglich. Häufig werden „ortsübliche“ Ausprägungen herangezogen, beispielsweise als reine Käuferprovision von 5,95 bis 7,14 % in Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen, oder als Doppelprovision von jeweils 3,57 % für beide Parteien in vielen anderen Bundesländern.[22] Eine Aufklärung beider Parteien über die Doppeltätigkeit wird als Ausreichend zur Zulässigkeit der Doppelprovision trotz § 654 angesehen.[23]

Umgehungsversuche[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips versuchen Makler zunehmend, über sogenannte „Vertragsausfertigungsgebühren“ Zahlungen von Mietinteressenten zu erhalten. Diese Praxis ist nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg zumindest dann rechtswidrig, wenn dem Mieter die Pflicht zur Zahlung der Gebühr in AGB auferlegt wird.[24] Unzulässig sind nach einem Urteil des LG Stuttgart auch „Besichtigungsgebühren“.[25] Entgegen dem Bestellerprinzip verlangte und bezahlte Maklergebühren können bis zu drei Jahre lang zurückgefordert werden.[4]

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Koalitionsvertrag zwischen Union und SPD für die 18. Legislaturperiode des Deutschen Bundestages: Abschließende Fassung vom 27. November 2013, abgerufen am 23. Januar 2015
  2. Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), Text, Begründungen, Synopse
  3. a b Henrik Mortsiefer: Reform des Mietrechts krempelt Maklerbranche um. Der Tagesspiegel am 31. Oktober 2014, abgerufen am 11. November 2014
  4. a b Nicolai Kwasniewski: Bestellerprinzip für Makler: Hurra, es funktioniert! In: Spiegel Online. 26. Mai 2016, abgerufen am 23. Juli 2016.
  5. https://beck-online.beck.de/Dokument?vpath=bibdata%2Freddok%2Fbecklink%2F2003922.htm
  6. Richard Haimann: Wohnungssuche geht auch ohne Makler, Die Welt am 15. Februar 2014, abgerufen am 11. November 2014
  7. http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/zweifel-am-bestellerprinzip-bleibt-der-mieter-der-dumme/11238508.html
  8. Stellungnahme des Immobilienverbandes IVD gegenüber dem Rechtsausschuss des Bundestages anlässlich der Sachverständigenanhörung am 3. Dezember 2014 (Memento des Originals vom 23. Januar 2015 im Internet Archive) i Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe Original- und Archivlink gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.@1@2Vorlage:Webachiv/IABot/ivd.net, aufgerufen am 23. Januar 2015.
  9. Prof. Dr. Friedhelm Hufen – Gutachten zur verfassungsrechtlichen Beurteilung des Bestellerprinzips im Wohnungsvermittlungsrecht (Memento des Originals vom 26. Juni 2014 im Internet Archive) i Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe Original- und Archivlink gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.@1@2Vorlage:Webachiv/IABot/ivd.net (PDF-Datei), abgerufen am 23. Januar 2015
  10. Aju: Mietrecht: Makler ziehen nach Karlsruhe. In: Der Spiegel. Nr. 40, 2014 (online29. September 2014).
  11. Archivlink (Memento des Originals vom 11. April 2016 im Internet Archive) i Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe Original- und Archivlink gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.@1@2Vorlage:Webachiv/IABot/ivd.net
  12. a b Makler drohen mit Streik – und ernten Spott, Süddeutsche, 30. Oktober 2014
  13. BGH, Urteil vom 3. Mai 2012 – AZ: III ZR 62/11
  14. Kritik des IVD am Bestellerprinzip@1@2Vorlage:Toter Link/www.ivd-berlin-brandenburg.de (Seite nicht mehr abrufbar, Suche in Webarchiveni Info: Der Link wurde automatisch als defekt markiert. Bitte prüfe den Link gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis., abgerufen am 3. Juli 2015
  15. Bestellerprinzip ab dem 1. Juni: Mieter müssen Makler nicht mehr zahlen – und könnten trotzdem die Verlierer sein, Focus-Artikel vom 1. Juni 2015; abgerufen am 3. Juli 2015
  16. Verfassungsbeschwerde gegen Bestellerprinzip bleibt erfolglos. In: news.immowelt.de. (immowelt.de [abgerufen am 10. April 2018]).
  17. Makler ziehen vor Gericht: „Das Bestellerprinzip bedroht unsere Existenz“. In: news.immowelt.de. (immowelt.de [abgerufen am 10. April 2018]).
  18. Änderungen im Mietrecht: Branchenteilnehmer ziehen erste positive Bilanz nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips, immo-magazin.de, abgerufen am 2. September 2015.
  19. a b Robin Göckes: Barley prüft Bestellerprinzip und Courtage-Deckel beim Hauskauf. In: Immobilien-Zeitung. Abgerufen am 7. September 2018.
  20. Ähnlich bereits der Gesetzgeber, BTDrucks 18/3121, S. 15 zum Bestellerprinzip bei Wohnungsvermietungen: „Wer kostenpflichtige Dienste veranlasst, sollte im Ergebnis auch für die so entstandenen Kosten aufkommen“.
  21. Vgl. etwa BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 29. Juni 2016 – 1 BvR 1015/15 – Rn. 17, 25.
  22. Hausgold.de: Maklerprovision – wofür wird sie gezahlt? Abgerufen am 15. Oktober 2018.
  23. Klaus Hildebrandt: Doppeltätigkeit des Maklers. (pdf) 23. Oktober 2009, abgerufen am 15. Oktober 2018.
  24. [1]
  25. http://www.lawblog.de/index.php/archives/2016/06/23/keine-gebuehr-fuer-wohnungsbesichtigung/

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]