Diskussion:Betriebskosten (Immobilien)

Betriebskostenspiegel des Mietervereins – Rechtsgültigkeit

Der Betriebskostenspiegel des Mietervereins hat keine Rechtsgültigkeit wie etwa der Mietspiegel einer Stadt. Es wird vielmehr der Eindruck erweckt, durch die Namensgleichheit zum Mietspiegel, es handele sich um eine reele Erhebung. Tatsächlich hat der Mieterverein ungeprüft Daten aus einer lückenhaften Mitgliedererhebung hier veröffentlicht. Es bleibt anzuzweifeln das diese Aufstellung realistische Daten liefert. Denn Betriebskosten sind ja dirkt vom Gebäude abhängig. Es ist vollkommen egal ob ein Gebäude in Hannover oder in Berlin steht. Der Verbrauch ist der entscheidenste Faktor. Unterschiede können nur durch geringe Abweichungen von Gaspreis, Wasserpreis und den Entsorgungskosten entstehen. Vermieter sollten sich von dem "Betriebskostenspiegel" nicht beeindrucken lassen. Diese Erhebung hat keinerlei Rechtsrelevanz.

Dieser Diskussionsbeitrag wurde von einem unbekannten Benutzer am 21. Mai 2006 geschrieben.

--Sebastian Mehlmacher 14:31, 26. Jul 2006 (CEST)

Internetanschluss Nebenkosten?

Laut der Betriebskostenverordung fällt der Fernsehanschluss unter die Nebenkosten. Wenn dem Mieter eine pauschale Internetbenutzung gestellt wird, darf diese dann auch über die Nebenkosten abgerechnet werden? Wenn ja, bitte kurz im Artikel erwähnen.

Es ist allgemein üblich, dass jeder Internetnutzer sich selbst um einen Anschluß bemüht und einen Vertrag mit einem Provider abschließt. Wenn also ein Vermieter seinen Mietern eine pauschale Internetbenutzung anbietet, ist das eine neue Dienstleistung, für die er meines Erachtens eine Kostenerstattung verlangen kann. Wenn der Mieter dieses Angebot nicht nutzt, braucht er auch nichts zu zahlen.

Eine pauschale Internetbenutzung bedeutet sicherlich auch, dass ein fester Betrag pro Anschluss (Nutzer/Mieter) zwischen Vermieter und Provider vereinbart ist. Dann kann der Vermieter mit jedem Mieter einen monatlichen Pauschalbetrag vereinbaren. In der Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) taucht diese Position dann nicht auf.

Eine Abrechnung nach tatsächlicher Nutzung kann ich mir nicht vorstellen. Die Betriebskostenabrechnung erfolgt einmal jährlich. Kein Provider wartet so lange auf sein Geld. Also müssten entsprechende Vorauszahlungen vom Mieter an der Vermieter und von diesem an den Provider gezahlt werden. Der Provider müsste für jeden einzelnen Anschluss eine Abrechnung liefern.

Ein solches Angebot seitens der Mieter anzunehmen ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn die Kosten entsprechend günstig sind. Der Provider muss also Rabatte geben, weil er zehn, zwanzig oder tausend Kunden auf einen Schlag erhält.

Wie bei allen Betriebskosten darf der Vermieter nur seine tatsächlichen Kosten weitergeben.

--Sebastian Mehlmacher 12:23, 31. Jul 2006 (CEST)

Verjährungsfristen bei Strittigkeit der Abrechnung - ?

Ich habe als juristischer Laie, aber mit reichlicher Erfahrung in der Auseinandersetzung mit einer sozusagen "rechtsunwilligen" Vermieterin (20 Häuser, Krämerin, 75) immer wieder das Problem gehabt, dass mir die völlig überzogenen Nebenkostenabrechnungen wesentlich verspätet, also bereits verjährt, per Handwurf zugestellt wurden. Nach meiner damit begründeten Zahlungsweigerung erhalte ich nun seit 5 Jahren regelmäßig die kaum so zu nennende Abrechnung per Einschreiben am letztmöglichen Termin (31.12. des Folgejahres). Dadurch wurde eine eingehende Überprüfung des Abrechnungsinhaltes nötig. Mit um 110 Euro zu gering berechneten Vorauszahlungen und mit einer unerlaubten "Antennenbenutzungsgebühr" für die hauseigene Antenne (!) von 108 Euro lag jeweils - und alle Jahre wieder - ein Mangel der Abrechnung von (mindestens, denn es gab weitere gravierende Mängel) 218 Euro vor, der von mir umgehend schriftlich moniert wurde. Keine Antwort. Stattdessen enthält die "Abrechnung" des jeweils nächsten Jahres die angeblichen "Rückstände" erneut und bis dato also für 5 Jahre aufsummiert.

Dies ist der Zusammenhang, in dem mir vom Mieterverein München die Auskunft erteilt wurde, dass nach meiner Anmahnung des Mangels dieser Abrechnungen die Gegenseite 1 Jahr Zeit habe, eine berichtigte Abrechnung vorzulegen. Danach trete erneut eine Verjährung der Ansprüche ein.

Ich nehme an, es muss eine gesetzliche Grundlage für Verjährungen auch in einem solchen Abtausch von Rechnung und Beschwerde geben, auf der auch die Auskunft des Mietervereins beruht. Bitte, Juristen an die Front! --Kursch 16:58, 30. Jan. 2007 (CET)

Hallo! Ich hab nochmal nachgesehen. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung im Bereich des Mietrechts gibt es hierzu nicht. Maßgeblich ist § 556 III BGB. Hierin abgefasst ist: Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraumende eine Abrechnung vorlegen, ansonsten ist die Nachzahlung ausgeschlossen. Der Mieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszugang seine Einwendungen begründet vorbringen. Eine weitergehende Regelung gibt es nicht. Pro Jahresfrist: Wenn eine Abrechnung innerhalb Jahresfrist erfolgen muss, muss Sie auch innerhalb eines Jahres nach der Einwendung korrigiert werden. Contra: Eine solche Ausschlussfrist müsste gesetzlich geregelt sein. Daher scheidet dieses Argument aus. Vielmehr muss davon ausgegangen werden, dass die Regelverjährung von drei jahren greift, das heißt ab Ende des jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist, drei Jahre. Die Einwendung gegen die Abrechnung können keinen Neubeginn einer Jahresfrist auslösen (schon gar nicht die Jahresfrist, welche dem Vermieter nach Ende des Abrechnungszeitraum bleibt). Anerkennt der Vermieter die Einwendungen, legt er eine korrigierte Abrechnung vor. Wenn nicht, dann mahnt er und greift schlussendlich zu gerichtlichen Mitteln. Es ist ja so, dass der Mieter ja nicht zahlen muss, die Nachzahlung nicht fällig wird, solange er sie nicht akzeptiert (innerhalb 12 Monate nach Erhalt) hat bzw. die Richtigkeit bewiesen ist. Der vermieter dagegen hat einen Anspruch, sobald der Nachzahlbetrag fällig ist (was er ist, wenn seine Richtigkeit bewiesen ist oder der Mieter anerkannt hat). Die Richtigkeit, vom Vermieter vertreten, vom Mieter bestritten, führt dazu, dass der (evtl vermeintliche) Anspruchinhaber gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt. Nach erfolglosen Mahnbescheid (oder auch ohne) kommt es zur Zahlungsklage des Vermieters, wobei das Gericht die Ansprüche prüft(und natürlich auch die Einwendungen). Eine erneute Jahresfrist würde auch ins unendliche führen, denn warum sollte diese nur ab der ersten und nicht auch wieder bei einer evtl. zweiten Einwenudung nach Vorlage einer korrigierten Abrechnung, welcher der Mieter nicht zustimmt. Meine Interpretation der Aussage des Mietervereins, vielleicht rufen Sie ja dort auch einfach mal an und fragen nach der Rechtsgrundlage ihrer Aussage. Ich kann mir zum Beispiel vorstellen, dass es sich um eine lokale Eigenart des Amtsgerichts Münchens handelt. Aber wie gesagt, ich bitte Sie, sich nochmal nach der Rechtsgrundlage zu erkundigen. Ich kann mich schließlich auch irren. --Frederik81 15:27, 31. Jan. 2007 (CET)

Die Annahme, dass eine Einwendung gegen die Abrechnung ein Aufschub der Forderung bedeutet, ist ein folgenschwerer Irrtum. Die Forderung wird mit der Abrechnung bzw. zum in der Abrechnung bestimmten Termin bei freifinanzierten Wohnraum fällig. Jedenfalls hat ein Landesgericht danach befunden. Genaues Aktenzeichen muss ich erst noch raussuchen. Patrick Krieger 29.02.2008

Wenn ich das mit der Regelverjährung nach drei Jahren richtig verstanden habe, könnte das so hinkommen: Die Vermieterin hat die Marotte, immer genau bis zum Ende des Folgejahres des Abrechnungszeitraums zu warten, bis sie sie Rechnung zustellen lässt. Dann muss ich wieder bis spätestens nach einem Jahr etwas dagegen vorbringen. Um ihrerseits etwas dagegen zu unternehmen, hat sie folglich bis zum Ablauf der Regelverjährung gerade noch einmal ein Jahr Zeit, das aber nicht aus einer fortgesetzten Einjahresregel, sondernd eben aus den regulären drei Jahren resultiert. OK so ? --Kursch 00:21, 1. Feb. 2007 (CET)

Das könnte so hinkommen. Ihre Vermieterin ist wirklich furchtbar. Sollten Sie je einen Prozess führen müssen, dann würde Ihr Anwalt auch sicherlich mit Rechtsmissbräuchlichkeit argumentieren. Als eine andere Lösung hatte ich mir schon gedacht, dass Ihre Vermieterin keine formell wirksame Abrechnung gestellt hat und sie daher noch in der altenJahresfrist eine richtige Abrechnung stellen muss. Das kann ich mir gut denken, wenn Ihre Vermieterin da eine Nachzahlung von vor 4 Jahren geltend macht dürfte der Fehler so schwerwiegend sein, dass die Abrechnung auch formell unwirksam ist. Wenn Sie nicht im wohnungslosen München leben würden, dann wäre umziehen eine echte Lösung (zumal die Frau wahrscheinlich ebenso bescheiden denkende Erben hat). Ihr Einverständins voraussgesetzt würde ich dann die jahresfrist für den Vermieter nach Einwendung löschen. Gruß vom Niederrhein nach München --Frederik81 12:11, 2. Feb. 2007 (CET)

Schönen Dank für die Antwort. Machen Sie im Artikel, was sie für juristisch richtig halten. Was Umziehen betrifft: Sie fordert mich ja wegen meiner Widersätzlichkeit ständig auf, endlich zu gehen, hat aber keinen Kündigungsgrund. Ich muss noch 16 Monate bis zur Rente nahe meinem Arbeitsplatz wohnen bleiben. Dann suche ich mir schon aus Kostengründen ohnehin was kleineres an einem verkehrsgünstigeren Platz. Aber dann ist es mein eigener Entschluss, zu gehen. Denn irgendwie muss man solchen Leuten auch nicht einfach das Feld überlassen.("Flüchten oder Stadhalten?"). Bezüglich der Erben schätzen Sie richtig, die kenne ich auch schon. --Kursch 00:51, 3. Feb. 2007 (CET)

Der Eingangsbeitrag hat bei mir überwiegend Skepsis ausgelöst, weil der Verfasser als "juristischer Laie" in allen Teilen seiner Argumente immer schon voraussetzt, es sei völlig klar, dass seine Vermieterin sich im Unrecht befindet. Ob aber die Vermieterin z.B. einen Beitrag für das Nutzen der Hausantennenanlage geltend machen kann, lässt sich nur aus dem konkreten Mietvertrag erkennen. Die von der Vermieterin verlangten 108 Euro für ein ganzes Jahr mögen Kosten sein, die ihr z.B. durch den von der Antennenlage verbrauchten Strom entstehen. An solchen Kosten kann die Vermieterin den Mieter gemäß § 2 Abs. 15 der Betriebskostenverordnung durchaus beteiligen, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist. Von "unerlaubt" kann also keine Rede sein. Der Vermieterin kann auch kein Vorwurf entstehen, wenn sie sich angewöhnt hat, die Betriebskostenabrechnung jeweils zum 31.12. zustellen zu lassen. Völlig unklar hier, wieso das eine "Marotte" sein soll.

Die Frage nach der Verjährung ist aber ein Problem, über das sich nachzudenken lohnt. Rechtliche Grundlage sind die §§ 195 und 199 BGB. Danach beträgt die Verjährung 3 Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres, in dem die Forderung der Vermieterin fällig wird. So stellt sich die Frage nach dem Fälligkeitstermin.

Die Vermieterin muss dem Mieter im Rahmen einer angemessenen Frist Gelegenheit zum Überprüfen der Abrechnung geben. Das könnte eine Frist von 30 Tage sein. Reagiert der Mieter bis dahin nicht, ist die Forderung der Vermieterin nach Ablauf der 30 Tage fällig geworden. Der Mieter konnte aber auch mit einem begründeten Widerspruch reagieren. Die Redensarten des Mieters in dem Eingangsbeitrag reichen hierfür nicht aus. Sie besagen ja immer nur: "Ich habe recht, weil ich recht habe!" Wenn ein Mieter nichts besseres vorzubringen hat, ist die Forderung nach Ablauf der von der Vermieterin gesetzten Frist fällig geworden. Hat die Vermieterin keine Frist gesetzt, tritt die Fälligkeit grundsätzlich ein Jahr nach Zustellung der Abrechnung ein. Hiervon gibt es Ausnahmen in Fällen, in denen der Mieter die Abrechnung ohne eigenes Verschulden nicht überprüfen konnte. Hat die Vermieterin sich z.B. geweigert, dem Mieter Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, die der Abrechnung zugrundeliegen, wäre das ein solcher Fall.

Als Normalfall läuft die Frist, in der der Mieter der Abrechnung widersprechen kann, aber ein Jahr nach Zustellung der Abrechnung ab. Bis dahin konnte die Vermieterin die Abrechnung korrigieren, wozu sie aber nicht verpflichtet ist. Am Ende der Widerspruchfrist des Mieters stellt sich der Vorgang aus Sicht des Mieters und aus Sicht der Vermieterin unterschiedlich dar. Beide meinen subjektiv, sie hätten recht. Aus Sicht der Vermieterin ist die Forderung spätestens nach Ablauf eines Jahres seit Zustellung der Abrechnung fällig geworden, d.h. bei einer am 31.12. zugestellten Abrechnung am 31.12. des nächsten Jahres. Von da ab beginnt die Verjährung von 3 Jahren zu laufen. Ist es z.B. um eine Abrechnung für das Jahr 2014 gegangen, und wurde die Abrechnung am 31.12.2015 zugestellt, beginnt am 31.12.2016 die Frist für die Verjährung von 3 Jahren zu laufen. Hierbei zählt der 31.12.2016 nicht mit. Die Verjährung von 3 Jahren endet also am 31.12.2019 um 24 Uhr.

Aus Sicht des Mieters, hat er der Abrechnung rechtzeitig widersprochen, ist die Forderung der Mieterin überhaupt nicht fällig geworden. Der Mieter ist eben davon überzeugt, dass die Abrechnung fehlerhaft war. Er kann die Forderung der Vermieterin entsprechend seiner eigenen Berechnung reduzieren, womit die Sache aus seiner Sicht erledigt ist. Kommt es zu einem streitigen Verfahren vor Gericht, weil die Vermieterin sich die reduzierte Zahlung des Mieters nicht gefallen lassen will, muss die Vermieterin die Verjährungsfrist von 3 Jahren beachten, d.h. sie muss spätestens am 31.12.2019 etwas unternehmen. Das könnte ein Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids sein. Hierdurch wird der Ablauf der Verjährung gehemmt. Aus Sicht der Vermieterin ist die Forderung bezüglich des Jahres 2014 dann noch im Jahr 2020 aktuell, obwohl seit dem Jahr 2014 mehr als 5 Jahre vergangen sind. Die Vermieterin in dem Eingangsbeitrag benimmt sich deshalb schon ganz richtig, wenn sie Jahr für Jahr immer wieder neu darauf hinweist, dass sie an ihren alten Forderungen festhalten will.93.232.66.228 11:15, 31. Dez. 2015 (CET)

Weblinks

Der Weblink

• Rechtliche Aspekte der Betriebskostenabrechnung

bringt keinerlei Gewinn für den User. Der Artikel ist außergewöhlich knapp gehalten, und hat offensichtlich nur das Promoten der Dienstleistung der Autorin (einer Rechtsanwältin, deren Daten auf der gleichen Seite dargestellt werden) zum Ziel. Der Link wird aus diesem Grund entfernt.

BetrKV statt BetrkVO

Im Artikel ist immer wieder von der BetrkVO die Rede. Soweit ich weiss wir die Betriebskostenverordnung aber BetrKV abgekürzt. Siehe Link zur BetrKV. --Prud 17:52, 9. Mär. 2008 (CET)

Sonderfall Wohnungen

Die Artikel stellt imho zu sehr Wohnungsmietverträge heraus, Unterschiede zwischen "normalen" Mietverhältnissen und Wohnungen sollten dargestellt werden. Gruß UdoP 19:31, 9. Sep. 2008 (CEST)

Jetzt würde ich doch gerne den Unterschied zwischen "Wohnungsmietverträgen" und "normalen" Mietverhältnissen wissen--Ciao--Bestoernesto (Diskussion) 02:40, 27. Dez. 2016 (CET)

Versionslöschung

Wegen einer Urheberrechtsverletzung mussten folgende Versionen gelöscht werden. --Engie 20:46, 15. Okt. 2008 (CEST)

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   * (Unterschied) 22. Mai 2008, 15:23:58 . . Aschmidt (Diskussion | Beiträge | Sperren) (13.963 Bytes) (Betriebskostenabrechnung: typo; Lützenkirchen ist ein Autor, kein Amtsgericht... (Fundstelle geprüft))
   * (Unterschied) 22. Mai 2008, 12:05:53 . . 88.116.5.42 (Diskussion | Sperren) (13.966 Bytes) (Link war veraltet)
   * (Unterschied) 19. Mär. 2008, 21:34:02 . . Prud (Diskussion | Beiträge | Sperren) (13.972 Bytes) (Betriebskostenvereinbarung)
   * (Unterschied) 31. Jan. 2008, 22:47:26 . . Matysik (Diskussion | Beiträge | Sperren) (13.973 Bytes) (Weblinks: BKS aktualisiert von 2005 auf 2006)
   * (Unterschied) 24. Jan. 2008, 13:13:08 . . 78.52.194.103 (Diskussion | Sperren) (13.962 Bytes) (Entfernung eines Weblinks, der gegen Wikipedia-Richtlinien verstößt)
   * (Unterschied) 13. Jan. 2008, 16:30:33 . . Allesmüller (Diskussion | Beiträge | Sperren) (14.062 Bytes) (Betriebskosten bei Immobilien: +Schweiz)
   * (Unterschied) 13. Jan. 2008, 12:29:08 . . Allesmüller (Diskussion | Beiträge | Sperren) (hat „Betriebskosten“ nach „Betriebskosten (Immobilien)“ verschoben)
   * (Unterschied) 17. Nov. 2007, 23:33:40 . . 87.234.145.243 (Diskussion | Sperren) (13.835 Bytes) (Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen: Typo)
   * (Unterschied) 18. Okt. 2007, 21:40:52 . . Kuebi (Diskussion | Beiträge | Sperren) (13.834 Bytes) (Änderungen von Benutzer:Rsddrs in der Einleitung rückgängig gemacht. Keine Angaben der Quellen und das was er beschrieb sind Betriebsmittelkosten!)
   * (Unterschied) 27. Aug. 2007, 19:24:06 . . 213.39.140.111 (Diskussion | Sperren) (13.484 Bytes) (Betriebskosten bei Immobilien)
   * (Unterschied) 23. Aug. 2007, 09:34:43 . . Starbucker (Diskussion | Beiträge | Sperren) (13.484 Bytes) (Betriebskosten Österreich)
   * (Unterschied) 23. Aug. 2007, 09:32:56 . . Starbucker (Diskussion | Beiträge | Sperren) (13.452 Bytes) (Weblinks)
   * (Unterschied) 23. Aug. 2007, 09:31:37 . . Starbucker (Diskussion | Beiträge | Sperren) (13.294 Bytes) (Literatur)

 

Betriebskostenabrechnung seit wann?

Ab wann galt die gesetzliche Pflicht zur Betriebskostenabrechnung erstmalig? Wer kann das bitte ergänzen? Es müsste Mitte der 1980er Jahre gewesen sein. Danke im Voraus! --Abubiju (Diskussion) 13:34, 27. Mai 2014 (CEST)

Was bedeutet "laufend entstehen"?

Zu den Betriebskosten, über die laut Betriebskostenverordnung abgerechnet werden kann, gehören insbesondere Kosten für Ungezieferbekämpfung. Bei diesen Kosten liegt es aber in der Natur der Sache, dass es Kosten sind, die u.U. nur einmalig angefallen sind. Da sie laut Betriebskostenverordnung trotzdem als Betriebskosten abgerechnet werden können, muss "laufend entstehen" etwas anderes bedeuten als in dem Artikel angenommen.93.232.94.38 12:33, 26. Dez. 2015 (CET)

Als kleine Korrektur: In der Überschrift des Abschnitts war anstelle von "kaufend entstehen" tatsächlich "laufend entstehen" gemeint.93.232.94.38 12:35, 26. Dez. 2015 (CET) > Hab's korrigiert--Bestoernesto (Diskussion) 16:58, 26. Dez. 2016 (CET)

Zitat: "Zu den Betriebskosten, über die laut Betriebskostenverordnung abgerechnet werden kann, gehören insbesondere Kosten für Ungezieferbekämpfung" – Nun "insbesondere" stimmt so nicht, die Ungezieferbekämpfung wird ergänzend zur Gebäudereinigung genannt. Natürlich kann sie u.U. nur einmalig anfallen, aber auch regelmäßig, typische Beispiele Ameisenbefall, Wespennest... Ähnlich könnte so z.B. auch eine u.U. einmalige Baumfällung mit anschließender Neupflanzung in Zweifel gezogen werden obwohl die "Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen" explizit zu den umlegbaren Betriebskosten unter 10. (die Kosten der Gartenpflege) genannt wird. Eine juristische oder gar gesetzliche Definition des Begriffes "laufend" gibt es möglicherweise nicht (vlt. bedeutet 2x in 100 Jahren ja auch noch "laufend"), und so werden solche "Gesetzesunschärfen" bei Streitigkeiten meist auf dem Klageweg geklärt werden müssen--Ciao--Bestoernesto (Diskussion) 18:18, 26. Dez. 2016 (CET)