Mietspiegel

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In Deutschland ist der Mietspiegel eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (das sind Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. Der Mietspiegel bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Unterschieden wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel. Es gibt keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, deshalb gibt es nicht für jede Gemeinde eine solche Übersicht.

Entstehungsgeschichte des Mietspiegels[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Mietspiegel wurde als Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren eingeführt, nachdem es zur Kritik am 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz gekommen war. Ziel war es, den Rechtsbegriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ zu konkretisieren. Das Schrifttum war damals insbesondere zu dem Ergebnis gelangt, dass die Gerichte im Einzelfall überfordert seien, die Vergleichsmiete festzustellen, dies müsse durch „objektive, empirische“ und repräsentative sozialwissenschaftliche Untersuchungen geschehen. So kam es im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im Jahr 1974 zur Einführung des Mietspiegels.[1][2] Dass die Kontrolle von Mietsätzen bereits im 19. Jahrhundert in den Städten bedeutsam war, belegen beispielsweise in Berlin die „Revisions-Kommissionen zur Abschätzung des Miethswerthes der Wohnungen“.[3][4]

Aufbau und Inhalt des Mietspiegels[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Zu berücksichtigende Merkmale[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nach §558 Abs. 2 BGB müssen verpflichtend die Merkmale "Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage" berücksichtigt werden. Je nach den örtlichen Gegebenheiten enthält ein Mietspiegel hierzu verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen, mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben werden und die bei der Abschätzung des üblichen Mietzinses herangezogen werden können. Solche Kategorien und mögliche Ausprägungen sind beispielsweise:

Der Mietspiegel enthält Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zu bewerten sind und sich somit auf den Mietzins einer vergleichbaren Wohnung auswirken. Es handelt sich um eine typisierende Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen. Für eine nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel dann den durchschnittlichen Mietzins und die dem Mietspiegel zugrundeliegende Mietzinsspanne für eine so klassifizierte Wohnung aus. Ausgehend von einem konkreten Wohnungsangebot lässt sich dann bestimmen, ob der verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen ist oder nicht. Als Anbieter einer Wohnung wiederum kann man den Mietspiegel dazu benutzen, um den ungefähren Mietzins abzuschätzen, zu dem man die anzubietende Wohnung vermutlich vermieten kann. Bei Streitigkeiten über ein Mieterhöhungsverlangen können beide Parteien den Mietspiegel dazu heranziehen, um die Richtigkeit der eigenen Position zu beweisen. Die im Mietspiegel enthaltenen Angaben gelten dabei auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Beweismittel im Rang eines Parteigutachtens, das der freien Würdigung durch das Gericht unterliegt.

Doch kann ein Vermieter bei einer Mieterhöhung die ihn begrenzende Vergleichsmiete auch alternativ über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte oder ein Sachverständigengutachten feststellen, es sei denn, es handelt sich bei dem Mietspiegel um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel.

Spanneneinordnung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die in einem Mietspiegel angegebenen Spannen werden regelmäßig durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt. Dabei handelt es sich um einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Der höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung, für die nur die positiven Merkmale zutreffen, und umgekehrt. Es können bei einer solchen Hilfe zur Spanneneinordnung noch Ausnahmen definiert werden, bei denen eine Abweichung von der ausgewiesenen Spanne möglich ist. Diese Hilfen zur Spanneneinordnung zählen nicht zum amtlichen Teil eines qualifizierten Mietspiegels und sind mit ihren möglichen Punkteschemata durchaus strittig. Zur Einordnung einer Wohnung kann deshalb auch die Einordnung zum Zeitpunkt des Mietabschlusses herangezogen werden. Liegt eine Wohnung bei Vertragsabschluss in einem Verhältnis zum Mittelwert einer Spanne, so gibt die Veränderung des Mittelwertes die Veränderung der allgemeinen Mietpreisentwicklung wieder, es sei denn:

  • Es wurde eine außergewöhnlich günstige Miete abgeschlossen, um einen Leerstand zu beenden.
  • Es haben sich zwischenzeitlich die Kriterien der Spanneneinordnung grundlegend geändert und eine ehemals zeitgemäße Ausstattung ist zum aktuellen Zeitpunkt als unzeitgemäß zu betrachten.

Nach der Rechtsprechung ist es Sache eines Gerichtes darüber zu entscheiden, ob für die Spanneneinordnung ein Gutachten erforderlich ist, als Parteienvortrag kann es die Fragestellungen definieren, die ein Gerichtsgutachten zu beantworten hat. Bei einem qualifizierten Mietspiegel muss ein Gutachten auf diesen Bezug nehmen.

Die Spanneneinordnung ist nicht beliebig. Ein Vermieter kann sich nicht ohne Nachweis auf den höchsten Wert berufen, weil auch dieser innerhalb der Spanne liegt. Ein solches Mieterhöhungsverlangen kann zwar formal korrekt sein – hat aber keine Aussicht auf Bestätigung vor Gericht.

Ökologie im Mietspiegel[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Um das Nutzer-Investor-Dilemma zu beseitigen, wird seit einigen Jahren in verschiedenen Kommunen versucht, energetische Merkmale bei der Einordnung der Nettomiete zu berücksichtigen. Dies ist nicht ganz unproblematisch, da ein Mietspiegel kein umweltpolitisches Instrument ist, sondern Marktbedingungen widerspiegeln soll.

Beispiele:

  • Im Darmstädter Mietspiegel aus dem Jahr 2003 wurde eine so genannte wärmetechnische Beschaffenheit als Wohnungsmerkmal eingeführt, die eine genaue Bewertung des jeweiligen Gebäudes voraussetzte.
  • In Bochum wurde 2008 ein Mietspiegel eingeführt, der nicht nur die unterschiedlichen Energieausweise der Energieeinsparverordnung, sondern auch Einzelmaßnahmen zur Energieeinsparung berücksichtigt.
  • Der Berliner Mietspiegel 2009 berücksichtigt den Energieverbrauch aus Energieausweisen als Zu- oder Abschlag zur Miete.
  • Der Mietspiegel der Stadt Regensburg 2010 lässt Zu- und Abschläge von +8 bis −7 % je nach erreichten Bedarfs-/oder Verbrauchswerten aus dem Energieausweis zu.[5]

„Einfache“ Mietspiegel[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Bei dem einfachen Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die üblichen Mietentgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (§ 558c BGB).

Qualifizierter Mietspiegel[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (zum Beispiel der örtliche Mieterverein) anerkannt wird. Ausnahmsweise darf er nach zwei Jahren mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für Gesamtdeutschland auch angepasst werden, bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist. Bei einem qualifizierten Mietspiegel gilt die gesetzliche Vermutung, dass die darin genannten Mietpreisspannen die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutung ist aber widerlegbar. Problematisch ist hier vor allem die Fragestellung, ob es die von § 558d BGB geforderten „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ zur Aufstellung von Mietspiegeln überhaupt gibt.[6] Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz arbeite derzeit an einem neuen Referentenentwurf für eine Mietspiegelverordnung, in der diese Anforderungen konkretisiert werden sollen.[7]

Rechtsnatur und Rechtsschutz gegen die Aufstellung von Mietspiegeln[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Auch wenn er von der Gemeinde aufgestellt wird, ist der Mietspiegel nach der Rechtsprechung kein Verwaltungsakt.[8] Auf dem Verwaltungsrechtsweg können betroffene Mieter oder Vermieter deshalb nicht gegen die Festsetzungen eines sogenannten einfachen Mietspiegels vorgehen. Sie können auch weder die Aufstellung eines Mietspiegels überhaupt noch eines Mietspiegels mit bestimmten Inhalten einklagen. Die Aufstellung des Mietspiegels ist also schlichtes Verwaltungshandeln. Nur für sogenannte qualifizierte Mietspiegel wird dies im juristischen Schrifttum teilweise anders gesehen, ohne dass sich dies bislang auf die Rechtsprechung ausgewirkt hat (vgl. unten). Es gibt grundsätzlich keine rechtliche Pflicht zur Aufstellung eines Mietspiegels. Nach §558c Abs. 4 BGB sollen Gemeinden jedoch Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. In der Praxis hat diese Regelung jedoch wenig Auswirkungen. So gibt es selbst unter den 80 Großstädten in Deutschland 13 Städte ohne Mietspiegel (Stand Dezember 2018).[9]

Kritik[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB dürfen zur Erhebung eines Mietspiegels nur Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder geändert wurde. Dies folgt aus der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete (geregelt in § 558 Abs. 2 BGB). Diese Berechnungsweise stellt einen Kompromiss zwischen den Interessen der Vermieter und der Mieter dar. Vermieter haben ein Interesse nach einer Festlegung, die möglichst nahe am aktuellen Marktpreis liegt. Mieter möchten die Mieten möglichst niedrig festlegen. In Märkten mit steigenden Mietpreisen wird hierdurch die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig niedriger als die Marktmiete festgesetzt. Im Oktober 2019 wurde von Bundeskabinett ein Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre verabschiedet und in den Deutschen Bundestag eingebracht.[10] Mietverbände und seit 2019 auch die Stadt München fordern, dass auch der Vier-Jahreszeitaum abgeschafft wird, um die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der Marktmiete noch weiter zu senken.[11] Interessensverbände der Wohnungswirtschaft lehnen hingegen bereits eine Verlängerung auf sechs Jahre ab.

Rechtsprechung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die einigen Urteilen wurden Mietspiegeln die Einstufung als qualifizierter Mietspiegel aberkannt. Nach Auffassung der Deutsche Wohnen entspricht die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 nicht den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Sie hat gegen ein Urteil der 18. Kammer des Landgerichts Berlin, das den Mietspiegel als rechtmäßig anerkennt, Verfassungsbeschwerde beim Berliner Verfassungsgericht eingereicht. Der Verfassungsgerichtshof lehnte die Beschwerde ab.[12] Im Gegensatz dazu berichtete im April 2019 der Tagesspiegel, dass die 63. Kammer des Landgerichts Berlin den Berliner Mietspiegel 2015 für rechtswidrig erklärt hat. Diesem fehle es an einer ausreichenden Schätzgrundlage. Geklagt hatte eine Tochtergesellschaft der Deutsche Wohnen.[13]

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  • Ulf Börstinghaus, Michael Clar: Mietspiegel – Probleme der Erstellung und Anwendung. 2. Auflage, 2013, Beck-Verlag München. ISBN 978-3-406-62462-9
  • Jan Buennemeyer, Jan Hebecker, Ullrich Werling: Zur Abgrenzung von Wohnlagen im qualifizierten Mietspiegel. ZMR Zeitschr. f. Miet- und Raumrecht 2016, S. 96–104.
  • Jürgen Cromm, Uwe Koch: Mietspiegel in Deutschland – Entwicklung der Mietpreispolitik, Einstellungen und Umsetzungen der Städte und Amtsgerichte unter besonderer Berücksichtigung des qualifizierten Mietspiegels. Eine empirische Studie. Hampp, München/Mering 2006, ISBN 3-86618-095-0.
  • Walter Oberhofer, Bernhard Schmidt: Mietspiegel auf dem Prüfstand. Bemerkungen zum gleichnamigen Beitrag von R. Schießl in WM 1/95 S. 18–21, WM, 3/95, S. 137–140
  • Konrad Aigner, Walter Oberhofer, Bernhard Schmidt (1993 b): Eine neue Methode zur Erstellung eines Mietspiegels am Beispiel der Stadt Regensburg. In: Wohnungswirtschaft und Mietrecht WM, 1/2/93, S. 16–21.
  • Konrad Aigner, Walter Oberhofer, Bernhard Schmidt (1993 a): Regressionsmethode versus Tabellenmethode bei der Erstellung von Mietspiegeln – Theoretische und empirische Ergebnisse. WM, 1/2/93, S. 10–16.

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Ulf Börstinghaus: § 558c, 558d BGB. Rn. 1–3. In: Schmidt-Futterer. Mietrecht. 9. Aufl. 2007.
  2. 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (WKSchG) vom 18. Dezember 1974. BGBl. I, S. 3603, 3604.
  3. Städtische Behörden. In: Berliner Adreßbuch, 1880, IV. Th., S. 60.
  4. Städt. Beh. In: Berliner Adreßbuch, 1875, IV.Th., S. 78.
  5. Archivierte Kopie (Memento des Originals vom 12. August 2011 im Internet Archive) i Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe Original- und Archivlink gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.@1@2Vorlage:Webachiv/IABot/www.regensburg.de
  6. Vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558d BGB Rn. 2 m. w. N.
  7. Veraltete Methoden": Warum viele Mietspiegel die Mieter nicht schützen - und was sich ändern muss. Abgerufen am 4. November 2019.
  8. BVerwG NJW 1996, 2046 = ZMR 1006, 449 = JZ 1996, 449 mit kritischer Anmerkung von Huber, 893
  9. Steffen Sebastian und Friedrich Lammers (2019): gif-Mietspiegelreport 2019, S. 2, https://www.gif-ev.de/onlineshop/detail/424
  10. Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete. Abgerufen am 29. Oktober 2019.
  11. OB Reiter kündigt echten Mietspiegel für München an, Pressemitteilung der Stadt München vom 26.02.2019. Abgerufen am 29. Oktober 2019.
  12. Berliner Mietspiegel Verfassungsgericht weist Beschwerde von Deutsche Wohnen zurück, Berliner Zeitung vom 7. Januar 2019. Abgerufen am 4. November 2019.
  13. Landgericht kippt Berliner Mietspiegel. Abgerufen am 12. April 2019.
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