Verwaltungsbeirat

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Der Verwaltungsbeirat ist ein im Wohnungseigentumsgesetz beim Wohnungseigentum vorgesehener Beirat mit beratender Funktion.

Allgemeines[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Verwaltungsbeirat berät und unterstützt als Gremium die Wohnungseigentumsverwaltung, er ist kein handelndes Organ und hat keine Befugnis, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten.[1] Er dient der eigenverantwortlichen Selbstverwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig.[2]

Nicht zu verwechseln ist dieser Verwaltungsbeirat mit ähnlich lautenden Funktionen bei Gesellschaften wie der GmbH, wo er ebenfalls kein Organ ist.

Rechtsfragen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht als Organe der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) und die Wohnungseigentumsverwaltung (§ 26 Abs. 1 WEG) vor. Der Verwaltungsbeirat ist dagegen kein Organ im Sinne des § 31 BGB.[3] Er ist auch nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, sondern die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch einen Verwaltungsbeirat zwingend vorsehen, dann muss er auch bestellt werden. Der gewählte Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Hiervon darf nur durch einstimmige Vereinbarung abgewichen werden; andernfalls ist kein Beirat entstanden.[4] Einer der Beisitzer kann zum Vertreter des Vorsitzenden bestimmt werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Wäre der rechtswidrige Beschluss, nur einen zweiköpfigen Verwaltungsbeirat zu bestellen, allerdings nicht rechtzeitig angefochten worden, hätte die Gemeinschaft wegen der Bestandskraft des Beschlusses wirksam einen zweiköpfigen Verwaltungsbeirat bestellt.

Das Ausscheiden eines Beiratsmitglieds führt nicht zur Auflösung des Beirats. Scheidet ein Beiratsmitglied aus, so besteht der Beirat als Gremium mit herabgesetzter Mitgliederzahl als so genannter Rumpf- bzw. Schrumpfbeirat fort, die Beiratsstellung der übrigen Mitglieder bleibt also unberührt. Jedem Wohnungseigentümer steht sodann allerdings ein Anspruch auf Durchführung einer Ergänzungswahl zur Neubesetzung des Beiratsamts zu.

Aufgaben[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Als Hilfs- und Kontrollgremium nimmt der Verwaltungsbeirat lediglich ergänzende Funktionen wahr.[5] Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind in § 29 WEG abschließend aufgezählt. Danach unterstützt der Verwaltungsbeirat die Wohnungseigentumsverwaltung bei der Durchführung ihrer Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Er bereitet ferner mit dem Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung vor und überwacht den Verwaltung und die Hausordnung.[6] Der Verwaltungsbeirat ist nicht verpflichtet, einzelnen Wohnungseigentümern außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung Auskunft zu geben.[7] Er ist die ständige Vertretung der Eigentümerversammlung gegenüber der Verwaltung. Es besteht keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter dazu anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.[8] Eine allgemeine Überwachungspflicht oder eine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter sieht § 29 Abs. 2 WEG nicht vor.[9] Scheidet ein zum Verwaltungsbeirat bestellter Wohnungseigentümer aus der Eigentümergemeinschaft aus, so endet hierdurch seine Tätigkeit im Beirat.[10]

Der Verwaltungsbeirat ist kein Vertretungsorgan der Wohnungseigentümer (und auch kein Aufsichtsorgan, wie z. B. ein Aufsichtsrat einer Aktiengesellschaft) gegenüber dem Verwalter, sofern ihm diese Kompetenzen nicht ausdrücklich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer übertragen wurden. Der Verwalter ist nicht an Empfehlungen des Verwaltungsbeirats gebunden, sondern ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich. Oft werden allerdings von den Eigentümern Beschlüsse gefasst, die der Verwalter „in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat“ umsetzen soll. Aufgrund der nicht eindeutigen Regelung „in Abstimmung“ (ist Zustimmung gemeint, mehrheitliche oder vollständige?) entfaltet ein solcher Beschluss allerdings keinerlei Rechtskraft, weil er aufgrund der Unbestimmtheit als nichtig anzusehen ist. Der Verwaltungsbeirat darf ohne Ermächtigung im Einzelfall keine Verträge für die Gemeinschaft abschließen, auch nicht mit dem Verwalter.

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter können nach § 24 Abs. 3 WEG zur Wohnungseigentümerversammlung einladen, wenn ein Verwalter fehlt oder er sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen. Zu den Aufgaben des Vorsitzenden bzw. dessen Vertreter gehört es nach § 24 Abs. 6 WEG auch, die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung mit zu unterzeichnen.

Entlastung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

In der Praxis hat es sich zur Regel entwickelt, den Verwaltungsbeirat nach Ablauf eines Jahres zu entlasten. Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinem vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig; sie sprechen ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Tätigkeit ihr Vertrauen aus. Folge dieser Vertrauenskundgabe ist der Eintritt der Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses.[11] Gleichzeitig sprechen die Eigentümer auf diese Weise für die künftige Tätigkeit ihr Vertrauen aus.[12]

Ist keine Vereinbarung über den Zeitraum der Bestellung in der Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der Teilungserklärung enthalten oder im Rahmen der Beiratsbestellung beschlossen worden, ist der Verwaltungsbeirat auf unbestimmte Zeit bestellt.

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  • Christian Armbrüster/Johannes Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar. 11. Auflage, Beck, München 2010, ISBN 978-3-406-60576-5.
  • Thomas Spielbauer/Michael Then: WEG: Wohnungseigentumsgesetz mit weiterführenden Vorschriften. Kommentar. Erich Schmidt, Berlin 2008, ISBN 978-3-503-11039-1.
  • Birgit Rücker/Gabriele Heinrich/Sandra Weeger-Elsner: Hilfe, wir sind Verwaltungsbeirat. Ein praxisnaher Ratgeber mit Checklisten für Beiräte und Wohnungseigentümer/innen. Wohnen im Eigentum – Die Wohneigentümer e. V., Bonn 2014, ISBN 978-3-9815045-2-1.

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Steffen Haase, Verwaltungsbeirat, 2018, o. S.
  2. BGH NJW 2010, 3168
  3. Florian Streibl, Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung, 2011, S. 80
  4. BGH, Urteil vom 5. Februar 2010, Az.: V ZR 126/09
  5. BayObLG NJW 1972, 1377, 1378
  6. Florian Streibl, Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung, 2011, S. 81
  7. Florian Streibl, Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung, 2011, S. 89
  8. BGH, Urteil vom 23. Februar 2018, Az.: V ZR 101/16 = NJW 2018, 2550
  9. BGH, Urteil vom 23. Februar 2018, Az.: V ZR 101/16, Rz. 66.
  10. BayObLG ZMR 1993, 127, 129
  11. BGH, Beschluss vom 17. Juli 2003, Az.: V ZB 11/03 = BGHZ 156, 19, 26 f.
  12. BGH, Urteil vom 23. Februar 2018, Az.: V ZR 101/16, Rz. 65
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