Wohnungseigentumsverwaltung

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Die Wohnungseigentumsverwaltung (auch: WEG-Verwaltung) ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Funktion der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Allgemeines[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Das deutsche Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Rechtsprechung und die Fachliteratur sprechen vom Verwalter, wenn die Funktion gemeint ist, und von der Verwaltung, wenn es um die Aufgabe bzw. die Tätigkeit des Verwalters geht. Verwaltung ist im weitesten Sinn das organisierte, planvolle und nach bestimmten Normen ablaufenden Handeln, das unter Berücksichtigung ökonomischer Regeln für die Umsetzung des Willens der Wohnungseigentümer sorgt.[1]

Rechtsgrundlagen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Wohnungseigentumsverwaltung ist neben der Wohnungseigentümerversammlung das zweite Organ beim Wohnungseigentum (§ 26 WEG), das von den Wohnungseigentümern mit Stimmenmehrheit bestellt und abberufen wird. Sie ist ein Einzelorgan, das lediglich aus einem Organwalter (natürliche Person oder juristische Person) besteht. Möglich ist eine Aktiengesellschaft oder GmbH und deren Varianten, nicht aber eine Personengemeinschaft wie Eheleute oder eine GbR. Nach dem WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden, d. h. es muss ein Verwalter bestellt werden, auch wenn nur ein Eigentümer dies verlangt. Ist kein Verwalter bestellt, so „steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu“ (§ 21 Abs. 1 WEG), ebenso die Vertretung der Gemeinschaft (§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG).

In § 21 Abs. 1 WEG ist zunächst vorgesehen, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht. Dazu führt § 21 Abs. 5 WEG den Rechtsbegriff der „ordnungsmäßigen Verwaltung“ ein, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechen muss. Dazu gehören insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung, die Aufstellung eines Wirtschaftsplans sowie die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann „ordnungsmäßiger Verwaltung“ entsprechen.[2]

Nehmen die Wohnungseigentümer die Verwaltung nicht selbst wahr, können sie einen außenstehenden Verwalter bestellen, mit dem sie einen Verwaltervertrag abschließen, in welchem das Rechtsverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien geregelt wird. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht Vertragspartei.

Aufgaben[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung ergeben sich vor allem aus den §§ 27 WEG und § 28 WEG. Diese können nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden (§ 27 Abs. 4 WEG).

Zunächst muss der Verwalter die Grundsätze einer „ordnungsmäßigen Verwaltung“ gemäß § 21 Abs. 3 WEG einhalten. Er ist gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet,

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
  • die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
  • in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  • eingenommene Gelder zu verwalten;
  • die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist;
  • die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

Dazu ist der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  • mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG bestimmten Streitwert bemessen.

Nach § 28 WEG hat der Verwalter den Wirtschaftsplan aufzustellen, der die Wohnungseigentümer verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter entsprechende Vorauszahlungen zu leisten (Hausgeld; § 28 Abs. 2 WEG). Nach Ablauf des Kalenderjahrs hat der Verwalter eine Abrechnung aufzustellen (§ 28 Abs. 3 WEG). Nach § 24 Abs. 7 WEG ist durch den Verwalter eine Beschluss-Sammlung zu führen.

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder wie die Instandhaltungsrücklage getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten. Damit wird verhindert, dass Gemeinschaftsvermögen im Falle von Insolvenz oder Tod des Verwalters in die Insolvenzmasse oder den Nachlass einfließt. Daher hat der Verwalter die Bankkonten als offene Fremdgeldkonten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen, auch wenn in der Praxis Treuhandkonten noch bis zur WEG-Novelle am 1. Juli 2007 häufig vorkamen. Zudem ist es der Eigentümergemeinschaft möglich, vom bestellten WEG-Verwalter den Nachweis einer ausreichenden Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu verlangen.

Der Verwalter ist gegenüber der Eigentümergemeinschaft rechenschaftspflichtig. Dazu erstellt er jährlich eine Abrechnung (sowie einen neuen Wirtschaftsplan) und beruft zu deren Feststellung durch Beschluss (zumindest) eine Eigentümerversammlung ein. Von dieser kann er entlastet werden. Für die Abstimmung zur eigenen Entlastung darf der WEG-Verwalter jedoch weder Vollmachten einsetzen, die ihm von einzelnen Eigentümern für die Versammlung erteilt wurden, noch die eigene Stimme, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist.[3][4]

Auch andere Rechtsgebiete sind von der Wohnungseigentumsverwaltung zu beachten wie etwa das Baurecht, Gewerberecht, Grundbuchrecht oder Umweltrecht. Wichtigste individuelle Grundlage ist der Verwaltervertrag zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Verwaltungsbeirat[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Verwaltungsbeirat rekrutiert sich aus Wohnungseigentümern, hat gegenüber der Verwaltung beratende Funktionen und unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 WEG).

Es empfiehlt sich, einen Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG zu wählen. Die Einrichtung eines Verwaltungsbeirates ist jedoch nicht verpflichtend. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in der Gemeinschaftsordnung Bestimmungen für die Wahl und die Besetzung des Verwaltungsbeirats treffen, die von der gesetzlichen Regelung abweichen, zum Beispiel, um die Möglichkeit zu schaffen, den Beirat mit mehr oder weniger als 3 Wohnungseigentümern zu besetzen oder auch die Bestellung von Personen, die nicht Wohnungseigentümer sind, zuzulassen. Aber auch wenn die Gemeinschaftsordnung keinen entsprechenden Passus enthält, kann die Eigentümerversammlung mehrheitlich beschließen, einen Beirat zu wählen. Dieser Beirat besteht aus einem Vorsitzenden und zwei weiteren Mitgliedern. Alle drei Personen müssen Eigentümer von Wohnungen in der WEG sein.

Qualifikation[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die WEG-Verwaltung ist rechtlich nicht an eine berufliche Qualifikation gebunden, was sowohl von den Verwalterverbänden als auch von Verbraucherschützern stark kritisiert wird, weil es sich um eine hochkomplexe und verantwortungsvolle Tätigkeit handelt. Eine Beschränkung des Verwalters auf bestimmte Berufsgruppen oder Qualifikationen ist unwirksam (Verstoß gegen § 26 WEG).

Wünschenswert sind eine abgeschlossene Berufsausbildung im Bereich der Immobilienwirtschaft, wie beispielsweise „Kaufmann/-frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“, „Immobilienkaufmann/-frau“ oder „Immobilienassistent/-in“ oder aber einer gleichwertigen anderen Ausbildung. Auch ein Hochschul- oder Fachhochschulabschluss kann Grundlage der Berufsausübung sein. Sinnvoll wäre hier ein Studium mit betriebswirtschaftlichen und/oder juristischen Inhalten. Ratsam sind auch technische Kenntnisse sowie eine regelmäßige Fortbildung zur aktuellen Rechtsprechung.

Im Allgemeinen muss es für kleinere Eigentümergemeinschaften nicht unbedingt sinnvoll sein, eine professionelle Verwaltung zu beauftragen, wenn sich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft jemand mit den nötigen Fachkenntnissen und Absicherungen im Falle von Vermögensschäden zur Verwaltung bereit erklärt. Ein größeres Verwaltungsunternehmen kann zwar gegenüber Einzelpersonen möglicherweise eine bessere Verfügbarkeit bieten, auch Spezialisierung von Mitarbeitern auf Teilaspekte wie kaufmännische, juristische oder technische Fragen bieten, das ist jedoch oft nicht in unmittelbarer Nähe zum Objekt zu finden.

Durch das Inkrafttreten des Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter[5] wurden jedoch weitere Voraussetzungen für die Verwalter von WEGs geschaffen. Insbesondere müssen diese neben der Zulassung gemäß § 34c GewO auch regelmäßige Fortbildungen in einem Umfang von 20 Stunden in einem Zeitraum von drei Jahren nachweisen.[6] Zudem ist über den gesamten Zeitraum, der als Gewerbe anzumeldenden Tätigkeit, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu bedienen.

Bei kleinen Wohnungseigentumsanlagen – insbesondere wenn diese ausschließlich von Eigentümern selbst bewohnt werden – kann es auch sinnvoll sein, den WEG-Verwalter aus der Mitte der Eigentümer zu bestellen. Dadurch kann sowohl eine Ersparnis bei der Verwaltervergütung als auch eine (zeit-)intensivere Betreuung durch die Nähe zum Objekt erzielt werden.

Verantwortlich und bevollmächtigt für die gesamte Dauer seiner Bestellung ist immer der Verwalter – also der Verwalter (als natürliche Person) oder das Verwaltungsunternehmen (Handelsgesellschaft als juristische Person).

Verstirbt der Verwalter (analog: geht das Verwaltungsunternehmen in Insolvenz), muss die Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter bestellen. Wird ein bestelltes Verwaltungsunternehmen veräußert (z. B. Gesellschafterwechsel bei einer GmbH), oder die Geschäftsleitung ausgetauscht, beeinträchtigt dies die Verwalterposition nicht. Jedoch muss insbesondere bei erheblichen Änderungen der Beteiligungsverhältnisse im Verwaltungsunternehmen (z. B. Unternehmensverkauf, Ein- oder Austritt eines Gesellschafters in der GmbH) die Verwalterbestellung ggf. durch die Eigentümergemeinschaft bestätigt werden.

Geht das Verwaltungsunternehmen in Insolvenz, gehen leider oft die Instandhaltungsrücklagen der einzelnen Wohneigentumsanlagen bei falscher Kontoführung (Treuhandkonto) in die Insolvenzmasse ein. Ein Aussonderungsanspruch kann nicht immer durchgesetzt werden, und somit stellt dies für die einzelnen Wohneigentumsanlagen oft einen Totalverlust der Rücklagen dar. Wohnungseigentümer sollten darauf achten, dass Kontoinhaber der teilrechtsfähige Verband Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Situation in Österreich[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Aufgaben des Immobilienverwalters als Wohnungseigentumsverwalter werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) in § 20 geregelt. Der Verwalter unterliegt jedoch auch dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), dem Mietrechtsgesetz (MRG), dem Heizkostengesetz (HeizKG) und dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Entgegen der rechtlichen Situation in Deutschland legt die Gewerbeordnung (GewO 1994) strenge Vorlagen auf. Eine Anmeldung des Gewerbes ist nur unter strikten Auflagen möglich. Neben dem verpflichteten Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, haben Immobilienverwalter eine fundierte Ausbildung in Form einer staatlichen Prüfung nachzuweisen. Der Gesetzgeber legt hier zwar Wert auf eine akademische Laufbahn, ermöglicht aber den Zugang zum Gewerbe auch Personen, welche einen geringeren Ausbildungsstand vorweisen, jedoch unter strengeren Auflagen bezüglich der Berufserfahrung. Die staatliche Befähigungsprüfung wird nach einer mehrmonatigen Schulung unter strengen Bedingungen, schriftlich und mündlich kommissionell abgelegt.[7]

Abgrenzung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Betreuung der Mieter vermieteter Eigentumswohnungen und das Mietinkasso ist nicht Aufgabe des WEG-Verwalters. Diese „Mietverwaltung“ ist im Artikel Hausverwaltung beschrieben. Sie kann zwar ebenfalls übernommen werden („Mischverwaltung“), z. B. zur Erzielung von Synergieeffekten. Doch ist dabei die WEG-Verwaltung von der Mietverwaltung sowohl rechtlich (andere Vertragsgrundlage), als auch monetär (getrennte Konten) und organisatorisch strikt zu trennen.

Auch alle Maßnahmen zur Verwaltung des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer gehören nicht zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung, ebenso wenig die Wohnungsvermittlung.

Siehe auch[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Michael von Hauff, Das große Verwalterhandbuch, 2007, S. 32
  2. BGH, Urteil vom 25. September 2015, Az.: V ZR 244/14 = BGHZ 207, 99
  3. OLG Köln, ZMR 2007, 716 f.
  4. BayObLG NJW-RR 1987, 595, 596
  5. Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter. In: Bundesgesetzblatt. Bundesanzeiger Verlag, 11. Oktober 2017, abgerufen am 11. September 2018.
  6. Qualifikation von Immobilienverwaltern - EuWo GmbH. In: EuWo GmbH. 5. September 2018 (euwo.eu [abgerufen am 11. September 2018]).
  7. Rechtlicher Hintergrund zur Hausverwaltung - Daum Immobilien GmbH. In: Daum Immobilien GmbH. Abgerufen am 12. Mai 2016.