Mietgarantie

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Die Mietgarantie ist in Deutschland ein Garantievertrag, nach dem ein Mietgarant dafür einzustehen hat, dass ein Vermieter (Garantienehmer) eine Miete in bestimmter Höhe für einen zuvor definierten Zeitraum erhält (Garantie).[1]

Mietgarantie bei Anlageimmobilien[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Mietgarantie wird Anlegern bzw. Käufern oft im Zusammenhang mit Bauherrenmodellen und dem bankfinanzierten Erwerb von Eigentumswohnungen (siehe auch Schrottimmobilien) angeboten. Die Laufzeit einer solchen Garantie beträgt in der Regel fünf Jahre, selten sind zehn Jahre oder andere Zeiträume. Die Kosten für die Mietgarantie gehen in den Kaufpreis ein und werden beim Erwerb des Eigentums als Vollfinanzierung – zusammen mit allen anderen Nebenkosten – von der Bank finanziert.

Die Mietgarantie selbst ist dabei das wesentliche Verkaufsargument für den Immobilienerwerb gegenüber dem Erwerber, da diesem mit der garantierten Miete eine Inventitionsicherheit garantiert wird. Durch die Mietgarantie braucht der Käufer das wirtschaftliche Risiko von Mietsenkungen und Leerstand in den vereinbarten Jahren nicht zu tragen.

Mietgarantien müssen nicht dem real erzielbaren Mietzins entsprechen. Teilweise werden Immobilien mit Mietgarantien über dem marktüblichen Mietniveau angeboten. In diesen Fällen dient die Mietgarantie auch der Täuschung des Käufers über die mittelfristig erzielbaren Mieten.

Der Mietgarant[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Mietgarantie ist nur so gut wie deren Erfüllung durch den Mietgaranten. In vielen Fällen wurden, initiiert von den Unternehmen, die den Vertrieb der Immobilien besorgten, eigens Kapitalgesellschaften gegründet, deren oft einzige Aufgabe die Übernahme der Mietgarantien war. Bei Immobilien, deren Vermietung unzureichend blieb, waren diese Garanten, die regelmäßig eine unzulängliche Kapitalausstattung hatten, schnell zahlungsunfähig und die Garantie nichts mehr wert. Die mögliche Durchgriffshaftung, über die grundsätzlich die hinter dem Garanten stehenden Personen belangt werden könnten, kann in der Praxis oft nicht erfolgreich geltend gemacht werden (z. B. aufgrund bestimmter Klauseln im Gesellschaftsvertrag und/oder im Mietgarantievertrag).

Auch wird die Eintreibung von Forderungen aus Mietgarantien zusätzlich erschwert, wenn der Mietgarant seinen Sitz im Ausland gewählt hat, so dass im Falle der gerichtlichen Klage der Erwerber am Gerichtsstand des Mietgaranten klagen muss.

Quellenangaben[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Palandt/Sprau: Bürgerliches Gesetzbuch, Einführung vor § 765, Rn. 16, 70. Aufl., München 2011
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