Leerstand

aus Wikipedia, der freien Enzyklopädie
Wechseln zu: Navigation, Suche
Deutschlandlastige Artikel Dieser Artikel oder Absatz stellt die Situation in Deutschland dar. Hilf mit, die Situation in anderen Staaten zu schildern.

Bei einem Leerstand handelt es sich um ungenutzte oder unvermietete Gebäude oder Flächen in privatem oder öffentlichem Eigentum.

Formen von Leerstand[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Nach Ursache und Dauer werden verschiedene Formen des Leerstands unterschieden:[1]

Konjunkturelle Leerstände
werden durch die Schwankungen in der Nachfrage nach Gebäudeflächen verursacht. Diese Leerstände entstehen durch ein temporäres Sinken der Nachfrage aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung (Rezession) und verringern sich bzw. verschwinden in Zeiten der Hochkonjunktur. Allerdings funktioniert dieser Ausgleich nicht immer, selbst wenn die Nachfrage wieder steigt, denn „Büromärkte unterliegen häufig zyklischen Schwankungen“,[2] weil es in der Konstruktion und Planung zu zeitlichen Verzögerungen kommt. In wirtschaftlichen Boom-Phasen zieht die Nachfrage an, bis aber das Angebot sich anpasst, kann sich die Wirtschaft bereits wieder in einer Abschwungphase befinden.[3] In der Hoffnung auf eine lukrative Anlage stecken Investoren Geld vor allem in Bürogebäude. Dadurch gehen sie das Risiko ein, am Bedarf vorbei zu bauen und den Überhang an Büroflächen zu vergrößern.[4] Daraus kann auch ein Problem für die Wohnraumversorgung werden, denn wo ein Bürogebäude steht, kann kein Wohnhaus mehr errichtet werden.
Struktureller Leerstand
bezeichnet Leerstände, die unabhängig der konjunkturellen Lage für längere Zeit (mehr als 3 Monate) leer stehen und zum marktüblichen Preis nicht verwertet werden können. Derartige Leerstände sind im Bereich der Wohnimmobilien bspw. in den ostdeutschen Bundesländern in größerem Umfang anzutreffen. Ab Ende der 1990er Jahre wurde im Zuge des Stadtumbaus Ost mit dem Abriss von mehr als 300.000 Wohneinheiten begonnen, um die dortige Leerstandsquote zu senken und damit optische und soziale Folgen abzumildern sowie den Immobilienmarkt zu stabilisieren.
Spekulative Leerstände
bezeichnen Gebäudeflächen, die trotz der Möglichkeit einer Nutzung (gegeben durch die Existenz einer entsprechenden Nachfrage) vom Eigentümer nicht vermietet oder verkauft werden, da dieser auf eine höhere Rendite spekuliert. Beispiele hierfür sind denkmalgeschützte Gebäude, die nach längerem Leerstand und durch den sich dadurch verschlechternden Gebäudezustand trotz Denkmalschutz abgerissen werden dürfen. Grundsätzlich kann ein Vermieter nach deutschem Recht die Miete beliebig hoch ansetzen, sobald der bisherige Mieter das Objekt geräumt hat – ein Umstand, der in Zeiten ausufernder Mieten v. a. in Großstädten zur Forderung nach Kappungsgrenzen über die klassischen Parteigrenzen hinweg führt.[5] Langfristige, vermeidbare private Leerstände von Wohnungen nehmen mitunter den Rang einer Ordnungswidrigkeit ein, wenn der Staat ein begründetes Interesse an der Erhaltung oder Bewirtschaftung dieser Gebäude hat. Das ist vor allem in Großstädten wie z. B. Hamburg der Fall[6] Betroffen sind vor allem Objekte, deren Bau oder Bewirtschaftung vom Staat subventioniert wurden. Auch kann durch dauerhaftes Leerstehenlassen solcher Gebäude der Bestandsschutz wegfallen. Spekulative Leerstände waren wiederholt Anlass für Hausbesetzungen, bspw. im Frankfurter Häuserkampf oder in der Hafenstraße in Hamburg.

Neben den oben aufgeführten Ursachen gibt es viele weitere, die zu Leerstand führen. Es kommt vor, dass Eigentümer kein Geld für eine notwendige Sanierung haben. Oder sie lassen Wohnungen leer stehen, bis sie selbst einziehen. Auch Prozesse vor Gericht wie z. B. Erbstreitigkeiten und Probleme mit Genehmigungen können zu Leerstand führen. Daneben existieren – meist kurzfristige – Leerstände, die durch notwendige Sanierungsmaßnahmen oder einen Mieterwechsel verursacht werden. Um die Flexibilität (und damit die Funktionsfähigkeit) des Immobilienmarktes zu gewährleisten, ist eine Leerstandreserve (Fluktuationsreserve) von ca. 3 % sinnvoll.[7] Ein Lösungsansatz kann eine Zwischennutzung etwa nach dem Grundsatz "Bewachung durch Bewohnung" sein.

Leerstandsquote[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Als Leerstandsquote wird der Anteil der leerstehenden Objekte am Gesamtbestand bezeichnet. Leerstandsquoten spielen sowohl bei der Bewertung von Immobilienunternehmen als auch als Konjunkturindikator eine Rolle. Aufgrund der verschiedenen Ursachen kann der komplette Leerstand einer Stadt nur mit großem Aufwand oder hohen Kosten erfasst werden und es gibt immer eine Unschärfe bei der Erfassung von Leerständen. Mögliche Methoden zur Erfassung von Leerstand sind die Begehung von Stadtteilen, das Befragen der Eigentümer in einem Stadtteil, das Auswerten der Zähleranschlüsse für Strom und Wasser durch die Versorgungsunternehmen, das Auswerten der Daten des Einwohnermeldeamtes.[8] In der Regel werden aber nur für Stadtteile oder für bestimmte Nutzungsarten Zahlen erhoben. Für die genaue Erhebung von Leerstandsquoten kommt erschwerend hinzu, dass unterschiedliche Definitionen Spielraum lassen. Diesen nutzen vor allem Projektentwickler zu ihrem Vorteil aus. Mit niedrigen Leerstandsraten rechtfertigen sie Neubauten. „So haben Projektentwickler aufgrund der unterschiedlicher Datenangebote einen Gestaltungsspielraum bei der Darstellung des Marktes, den sie zu ihrem Vorteil nutzen können. (…) Die Interessenlage der Akteure begünstigt ein optimistisches Marktbild, sodass im Regelfall mehr gebaut wird als bei objektiver Marktbetrachtung nötig wäre.“[9]

Leerstandsrisiko[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Als Leerstandsrisiko wird das ökonomische Risiko des Vermieters bezeichnet, eine Immobilie zeitweise nicht vermieten zu können. Dieses Risiko stellt einen kalkulatorischen Kostenbestandteil für den Vermieter dar, der auch bei der Immobilienbewertung im Rahmen des Ertragswertverfahrens berücksichtigt wird. Er ist Teil des Mietausfallwagnisses, das neben dem Leerstandsrisiko auch das Risiko des Mietausfalls (also nicht erfolgende Mietzahlungen bei vermieteten Objekten) darstellt. Eine Mieteinnahmegemeinschaft ist ein Instrument, das Leerstandsrisiko zu begrenzen. Bei Sozialwohnungen ist die Frage des Leerstandsrisikos in Form des Umlageausfallwagnisses behandelt.[10]

Leerstände in Mehrfamilienhäusern[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Vermieter trägt das Leerstandsrisiko. Dies betrifft auch die Nebenkosten. Stehen daher in einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen leer, dürfen die damit verbundenen Nebenkosten nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Ist eine Verteilung nach Flächen vereinbart, so kann der Vermieter im Regelfall nicht fordern, dass ungenutzte Flächen aus der Berechnung entfallen sollen.[11]

Bauschäden durch Leerstand[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Langjährige Leerstände können die Erhaltung der Gebäude gefährden. Das Eintreten von Feuchtigkeit durch mangelhafte Beheizung oder marode Bausubstanz mit entsprechenden optischen Folgen infolge versäumter Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bis hin zur Einsturzgefahr sind dabei häufig anzutreffende Begleitumstände. Zudem verursachen Leerstände bei den Eigentümern der Gebäude sowie bei den betroffenen Kommunen finanzielle Einbußen.

Stadtplanung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Bestehen in einer Region oder Stadt, zum Beispiel durch Abwanderung in der demographischen Entwicklung, dauerhaft große Leerstände, so ist dies der wirtschaftlichen Entwicklung abträglich und wird vielfach mit Mitteln der Stadtplanung bekämpft. Instrumente sind zum einen die Zwischen- bzw. Umnutzung, z. B. gefördert im Rahmen der Städtebauförderung, oder der Rückbau von Immobilien. Für die Behandlung der großen Leerstände in den Gebieten der ehemaligen DDR siehe Stadtumbau.

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

 Wiktionary: Leerstand – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Eduard Mändle, Markus Mändle (Hrsg.): Wohnungs- und Immobilien-Lexikon. Haufe, Freiburg i. Br. 2011, ISBN 978-3-87292-300-4, S. 1059.
  2. Nico Rottke: Funktionsweise des Immobilienmarktes. In: Nico Rottke, Matthias Thomas (Hrsg.): Immobilienwirtschaftslehre, Band I: Management. Köln 2011, S. 119–139.
  3. Institut der deutschen Wirtschaft (Hrsg.): Büroleerstand – ein zunehmendes Problem des deutschen Immobilienmarktes. In: IW-Trends – Vierteljahresschrift zur empirischen Wirtschaftsforschung Heft 4/2011, Köln, S. 9. PDF-Download.
  4. Steffen Uttich: Büromarkt: Hoher Leerstand rückt in den Hintergrund. FAZ, 16. Februar 2011, abgerufen am 28. Januar 2014.
  5. Hausbesitzer kritisieren Mietpreisbremse. n-tv, 1. Juni 2013, abgerufen am 28. Januar 2014.
  6. Leerstandsmelder. WDR, 8. Januar 2013, archiviert vom Original am 19. Januar 2013; abgerufen im 2014.
  7. Raphael Spieker: Schrumpfende Märkte in der Wohnungswirtschaft. Vandenhoeck & Ruprecht, Göttingen 2005; ISBN 3-89971-246-3; S. 32
  8. Auf Leerstandsmelder.de können alle Arten von Leerstand für viele Städte im deutschsprachigen Raum online gemeldet werden.
  9. Institut der deutschen Wirtschaft (Hrsg.): Büroleerstand – ein zunehmendes Problem des deutschen Immobilienmarktes. In: IW-Trends – Vierteljahresschrift zur empirischen Wirtschaftsforschung Heft 4/2011, Köln, S. 11 f. PDF-Download
  10. § 25a der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung/NMV 1970)
  11. BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05
Rechtshinweis Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten!