Mietpreisbindung

Eine Mietpreisbindung, auch Mietenstopp oder Mietpreisstopp, ist eine meist staatliche Festlegung von Mietpreisen durch Gesetz bzw. ein Verbot von Mieterhöhungen im Rahmen von Wohnraummietverträgen.

Historische und aktuelle Beispiele

Deutschland

1922–1945

Nachdem sich die schon vor dem Ersten Weltkrieg in vielen Städten herrschende Wohnungsnot nach dem Kriegsende 1918 deutlich verschärfte, wurde in Deutschland 1922 das Reichsmietengesetz eingeführt, wonach eine freie Vereinbarung der Miete zwar zunächst möglich war, jedoch durch einseitige Erklärung auf die sogenannte gesetzliche Miete gesenkt werden konnte. Diese bezog sich auf die Stichtagsmiete vom 1. Juli 1914, die sogenannte Friedensmiete, und konnte nur durch landesbehördlich verordnete pauschale Zuschläge erhöht werden. Um Unterhalts- und Instandsetzungskosten zu decken und angesichts der Inflation 1914 bis 1923 nahm dieses Zuschlagssystem ein unübersichtliches Maß an, letztlich blieben die Mieten aber hinter der Preisentwicklung für andere Grundbedürfnisse zurück und wurden erst nach dem Ende der Inflation wieder auf das Vorkriegsniveau und darüber angehoben. In der Umsetzung und Überprüfung der Mietpreisbestimmungen spielten die paritätisch aus Mietern und Vermietern besetzten Mieteinigungsämter eine große Rolle. 1931 wurde die gesetzliche Miete durch eine Notverordnung gesenkt. Am 17. Oktober 1936 wurden von den Nationalsozialisten ein Mietpreisstopp verhängt und weitere Mietpreisbehörden eingerichtet. Nach dem Ende der nationalsozialistischen Herrschaft galt diese Regelung zunächst in beiden Teilen Deutschlands weiter, weswegen bereits in den 1950er Jahren Hausbesitz vielfach als „unrentabel“ galt, da die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung jedes Jahr weiter anstiegen. Die Monatsmieten für Altbauwohnungen betrugen zum Teil weniger als eine Mark je Quadratmeter.

1945–1990 (BRD)

In Westdeutschland wurden daher schon in den 1950er Jahren die nach der Währungsreform 1948 errichteten Mietwohnungen vom Mietenstopp ausgenommen, um den Wohnungsbau zu fördern, und der Bundestag verabschiedete schließlich am 24. Mai 1960 gegen die Stimmen der SPD das vom damaligen Minister für Wohnungsbau Paul Lücke angestoßene Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht, wonach ab 1. August 1963 die Hauswirte in Westdeutschland ihre Mietforderung sofort „angemessen“ bis zu einem Höchstsatz von 25 Prozent erhöhen durften und es ab 1964 auch für Altbaumieten überhaupt keine Höchstgrenzen mehr gab.

1945–1990 (DDR)

In der DDR hingegen wurde der seit 1936 gültige Mietenstopp zunächst 1946 durch die Sowjetische Militäradministration in Deutschland und später von der DDR-Regierung verlängert und galt weiter bis zur Wiedervereinigung. Nach Einschätzung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) waren aus den laufenden Mieterträgen weder Modernisierungen noch Instandsetzungen finanzierbar, so dass der Wohnungsbestand zunehmend verfiel und viele Altbauwohnungen in den DDR-Innenstädten kaum bewohnbar waren. Private Hausbesitzer, die nicht enteignet worden waren, verschenkten daher mit den Jahren ihren Grundbesitz vielfach an den Staat, dessen zuständige Ämter für Wohnungswesen den knappen Wohnraum nach festgelegten Kriterien und nach teils jahrelanger Wartezeit zuwiesen und zum Ende der DDR noch 781.000 Anträge auf Wohnungs- bzw. Wohnraumzuweisung offen hatte.

Vereinheitlichung nach 1990

Nach 1990 wurde die Mietpreisbindung auch in den neuen Bundesländern schrittweise aufgehoben, das am 10. Juni 1995 verkündete Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) (BGBl I, S. 748) vereinheitlichte die Bestimmungen über Mietpreise mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in ganz Deutschland. Abgesehen von Fällen des Mietwuchers konnten Vermieter bundesweit bis 2015 die verlangte Miete frei festsetzen, Mieterhöhung in laufenden Mietverträgen konnte und kann – sofern keine anderweitige Regelung getroffen wurde – gemäß § 558 BGB allerdings nur bis maximal zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.

Sozialer Wohnungsbau

Eine Mietpreisbindung gibt es seitdem nur betreffend Wohnraum, der mit öffentlichem Mitteln gefördert wurde. Grundlage ist das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung. Die Anmietung ist in solchen Fällen nur für Mieter mit Wohnberechtigungsschein möglich und die Vermieter dürfen nur die sogenannte Kostenmiete verlangen.

Mietpreisbremse seit 2015

Mit der umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichneten Regelung „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)“ verabschiedete der Bundestag am 5. März 2015 mit den Stimmen der Großen Koalition (CDU, CSU und SPD) und bei Enthaltung der Opposition erstmals wieder ein Gesetz, welches den Bundesländern die Möglichkeit einräumt, für alle Vermieter die verlangte Miete bei Neuvermietungen per Verordnung zu begrenzen.

Die verlangte Miete darf in einem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d). Zu einer Senkung der Miete ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Zudem darf bei einer Anschlussvermietung der vorherige Mietpreis weiter verlangt werden, auch wenn dieser mehr als 10 % über der Vergleichsmiete liegt (§ 556e). Die Grenze gilt auch nicht für Neubauten, „die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet“ werden. Auch „umfassend modernisierte Wohnungen“, bei denen die Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, sind ausgenommen (§ 556f).

Neben der Mietpreisbremse wurde auch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung geändert, welches die Provision für den Makler regelt. Es greift nun das sogenannte Bestellerprinzip, wobei der Makler von demjenigen bezahlt werden muss, der ihn beauftragt hat. Beim Verkauf von Wohnungen gilt dieses Prinzip nicht.

Das Gesetz trat gemäß Art. 4 MietNovG überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft. Seit dem 28. April 2015 sind die Landesregierungen laut § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. So ist zum Beispiel Berlin nach § 1 der Mietenbegrenzungsverordnung mit Wirkung vom 1. Juni 2015 eine Gemeinde mit einem angespannten Wohnungsmarkt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Ähnliche Regelungen haben Bremen, mit Ausnahme von Bremerhaven, Hamburg, 22 Städte in Nordrhein-Westfalen, 137 Städte und Gemeinden in Bayern, die rheinland-pfälzischen Städte Mainz, Trier und Landau, 68 Städte Baden-Württembergs, 12 Gemeinden in Schleswig-Holstein sowie 16 Städte in Hessen vorgenommen. In Thüringen wurde die Mietpreisbremse in Erfurt und Jena eingeführt, in Brandenburg in 31 Kommunen, darunter Potsdam und Gemeinden im Berliner Umland.

Die Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt sowie das Saarland verzichteten bisher auf die Einführung einer Mietpreisbremse. Dort sehen die jeweiligen Landesregierungen keine Anzeichen angespannter Wohnungsmärkte.

Portugal

António de Oliveira Salazar verfügte 1947 einen Mietpreis-Stopp für die Großstädte Lissabon und Porto, der über 40 Jahre lang in Kraft blieb und dafür sorgte, dass für manche Altbau-Wohnungen Ende der 1980er Jahre weniger als umgerechnet fünf Euro im Monat bezahlt werden mussten. Nach dem Ende des Mietpreis-Stopps blieben die Mieterhöhungen bis 2006 auf den Inflationsausgleich begrenzt, sodass die Mieten weiterhin sehr niedrig lagen. Viele Hauseigentümer ließen ihre Altstadtwohnungen daher verfallen, weil das Geld für Renovierungen fehlte. Sanitäre Grundausstattungen mit Dusche und WC fehlten in vielen Gebäuden. Im Stadtzentrum Lissabons stürzten Ende der 1990er Jahre jährlich etwa 20 Häuser wegen des schlechten Zustandes ein.

USA

In den Vereinigten Staaten wurde während des Zweiten Weltkriegs vorübergehend ein genereller Mietpreisstopp eingeführt. Nach 1945 übernahmen einzelne Städte die Regelung. Im US-Bundesstaat New York gilt in manchen Teilen der Stadt noch heute eine Mietpreisbindung, in New York City auch im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus, die aber nach und nach ausläuft. Das derzeitige unter dem Stichwort Rent control bekannte Programm läuft seit 1943 und gilt nur noch für vor 1947 errichtete Gebäude mit mindestens sechs Mietparteien, wenn ein Mieter dort spätestens seit dem 1. Juli 1971 ununterbrochen wohnt. Nach einem Auszug gelten Regeln zur maximal möglichen Mieterhöhung. Nach einer Studie lebten in New York unter Rent control kinderlose Singles und Paare in 15,6 Prozent der Fälle in größeren Wohnungen als ähnlich wohlhabende Familien mit Kindern, ohne Mietkontrolle nur in zehn Prozent der Fälle, was als Argument dafür angesehen wird, dass das Programm aufgrund reduzierter Marktkontrolle zu „Verschwendung“ führt. Bis heute haben auch San Francisco und Cambridge (Massachusetts) städtische Vorgaben darüber, wie viel Miete gezahlt werden darf.

Weitere Länder

Das Prinzip von Mietpreisbindung gibt oder gab es auch in weiteren Ländern, so unter anderem in Ägypten, Spanien oder Vietnam.

Literatur

• Karl Christian Führer: Mieter, Hausbesitzer, Staat und Wohnungsmarkt. Wohnungsmangel und Wohnungszwangswirtschaft in Deutschland 1914–1960, Vierteljahrschrift für Sozial- und Wirtschaftsgeschichte, Beiheft 119, Stuttgart 1995.
• Constanze Paffrath: Macht und Eigentum. Die Enteignungen 1945–1949 im Prozess der deutschen Wiedervereinigung. Böhlau, Köln u. a. 2004, ISBN 3-412-18103-X (Zugleich: Duisburg, Univ., Diss.: Der „Restitutionsausschluß“ im Prozeß der Wiedervereinigung.).
• Siegfried Wenzel: Was war die DDR wert? Und wo ist dieser Wert geblieben? Versuch einer Abschlussbilanz. Das Neue Berlin, Berlin 2009, ISBN 978-3-360-00940-1.

Einzelnachweise

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