Grundstücksbewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Zwecke

• Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
• Wertermittlung in Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns)
• Wertermittlung bei Erbauseinandersetzungen
• Wertermittlung der Zwangsversteigerung
• Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
• Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung
  • IAS 40: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
• Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
  • Einheitswert-Feststellung (§§ 19 ff. BewG)
  • Grundbesitzwert-Feststellung (§§ 138 ff. BewG)
• Wertermittlung zum Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes

Qualifizierung

Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch dafür qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Die Bezeichnung „Sachverständige/-r“ bzw. „Gutachter/-in“ ist in Deutschland nicht geschützt. Im Rechtsverkehr treten folgende übliche Formen auf:

• der bei der IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
• der freie Sachverständige (oft einem Verband angeschlossen)
• der zertifizierte Sachverständige.

Grundsätzlich wird von einem Gutachter/Sachverständigen erwartet, dass er

• über mehrjährige Berufserfahrung verfügt,
• über überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse verfügt,
• Gutachten erstellen kann,
• in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen lebt,
• die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet.

Sachverständige haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie, Stadtplanung oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung. Nach § 193 BauGB erstattet auch ein Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten.

Für die spezielle Qualifizierung („überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse“) als Sachverständige/-r bieten Bildungsakademien einschlägige Lehrgänge an.

Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB. Dafür werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.

Unterschiede zur Unternehmensbewertung

Im Gegensatz zur Unternehmensbewertung wird im Rahmen der Immobilienbewertung nicht von der geplanten Entwicklung sondern von einer typisierten Entwicklung ausgegangen, indem man versucht, durch den Ansatz typisierter Annahmen den Einfluss des Managements auszuschließen. Gleichzeitig ist die Immobilienbewertung eine Vorsteuerbetrachtung, wohingegen die Unternehmensbewertung auch Unternehmenssteuern berücksichtigt.

Dadurch kann es zu erheblichen Abweichungen zwischen Unternehmensbewertung und Immobilienbewertung kommen. Dadurch kommt es ebenfalls zu den sogenannten Net Asset Value Discounts und -Premiums.

Deutsche Verfahren, normiert

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 15 ImmoWertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§§ 17 bis 20 ImmoWertV).

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet, wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem regionalmarkt-konformen Ergebnis zu kommen (§§ 21 bis 23 ImmoWertV). Wichtige Hinweise zum Sachwertverfahren und zur Ermittlung von Sachwertfaktoren enthält die Sachwertrichtlinie (PDF; 2,1 MB).

Anwendung

Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

Als Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zu beachten.

Deutsche Verfahren, nicht normiert

Das „Maklerverfahren“ ist eine einfache Methode zur groben Wertschätzung einer Immobilie. Dabei wird der Grundstückreinertrag mit einem von der Objektart abhängigen Faktor multipliziert. Beispiel: der 15-fache Wert. In diesem Fall wird der jährliche Reinertrag x 15 als Wert dieser Immobilie angenommen.

Das Residualwertverfahren dient zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises für eine Immobilie.

Internationale Verfahren

Es gibt weitere Verfahren, die international angewendet werden:

• Discounted Cash-Flow-Methode (DCF),
• Residualwertverfahren
• Monte-Carlo-Simulation
• Appraisal Approach

Bewertungsstandards

• Europäisch, Blue Book
• International, White Book
• Britisch, Red Book

Weblinks

• VÖB-Immobilienanalyse - Instrument zur Beurteilung des Chance-Risikoprofils von Immobilien - Publikation des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB (PDF-Datei)
• Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken-ImmoWertV
• Lage, Lage, Lage oder was? Wertermittlung von Immobilien (PDF; 822 kB)
• Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS (englisch)
• Bewertung von Immobilien durch Immobilienmakler

Literatur

• Garthe, Thomas, Die Wertermittlungsreform Mit allen Änderungen 2010, ISBN 978-3-648-00852-2, Haufe Verlagsgruppe
• Kleiber, Wolfgang u.a.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 6., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Köln 2010, 3214 Seiten, ISBN 978-3-89817-808-2, Bundesanzeiger Verlag
• Regina Koch: Immobilienbewertung leicht gemacht. Interna Aktuell, ISBN 978-3-934662-08-7 (auch als E-Book)
• Kröll, Ralf / Piehler, Jürgen / Sommer,Goetz (Hrsg.): Grundstücks- und Gebäudewertermittlung , Loseblattsammlung mit CD ROM, ISBN 978-3-448-03343-4, Haufe Verlagsgruppe
• Wilfried Mannek: Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien, ISBN 978-3-8029-3354-7, Walhalla Fachverlag, Regensburg
• Zimmermann, Peter, ImmoWertV. Immobilienwertermittlungsverordnung. Kommentar, 1. Auflage, München 2010, Verlag C.H. Beck, ISBN 978-3-406-60257-3
• Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung - Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, ISBN 3-937513-02-7, Verlag Sprengnetter GmbH, Sinzig
• Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV: Das neue Wertermittlungsrecht - Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung, ISBN 978-3-937513-51-5, Verlag Sprengnetter GmbH, Sinzig 2010
• Goetz Sommer, Ralf Kröll: Lehrbuch zur Immobilienbewertung: Unter Berücksichtigung der ImmoWertV und der Sachwert-Richtlinie Luchterhand (Hermann), 4. Auflage, Mai 2013, ISBN 978-3-804130920.

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