Sachwert

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Der Sachwert bezeichnet den von Wirtschaftsgütern (z. B. Häusern, Grundstücken, Schmuck, Maschinen) verkörperten Gebrauchswert, der unabhängig von Geldwertschwankungen (Inflation) ist.

Die dem Begriff inhärente Loslösung von einem Marktpreis (siehe Marktwert oder Ertragswert) macht jedoch die Höhe des Wertes schwer ableitbar. Im Regelfall geht man nach den Anschaffungskosten vor (soweit diese angemessen sind) und zieht dann einen Teil für die Abnutzung des Wirtschaftsgutes ab, um so den zum Stichtag angemessenen Wert zu finden. Da sich der Sachwert vom Marktwert fundamental unterscheidet, darf man diese keinesfalls gleichsetzen.

Liegenschaftsbewertung[Bearbeiten]

Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung sind im Wesentlichen § 194 BauGB (Verkehrswert) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (Ursprung WertV 61, 1. Novellierung WertV 72, 2. Novellierung WertV 88, 3. Novellierung WertV 98, 4. Novellierung ImmoWertV 10).

Aufbau der ImmoWertV: Abschnitt 1: Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) Abschnitt 2: Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten (§§ 9 bis 14 ImmoWertV) Abschnitt 3: Wertermittlungsverfahren (§§ 15 bis 23 ImmoWertV, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) Abschnitt 4: Schlussvorschrift (§ 24 ImmoWertV) Anlagen: Barwertfaktoren für die Kapitalisierung der Abzinsung

Nach § 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV ist der Verkehrswert "...aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln." In der Vergangenheit war die sog. Berliner Methode verbreitet. Nach dieser Methode wurde der Verkehrswert des Grundstücks aus dem arithmetischen Mittel aus Ertrags- und Sachwert ermittelt. Die Mittelwertmethode ist i.d.R. sachlich nicht begründbar und mit § 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV unvereinbar. Nach dieser Vorschrift kommt es auf die Aussagefähigkeit der verschiedenen Ergebnisse an (siehe auch diverse BGH-Urteile oder Kommentar "Kleiber, 6.Auflage 2010, Seite 985-987").

Sachwert-Kapitalisierung von Immobilien[Bearbeiten]

Die Sachwert-Kapitalisierung bietet Immobilienbesitzern bei einer unbelasteten Immobilie sofortige und gesicherte Liquidität. Nach einem vereinfachten Verfahren erhält der Eigentümer, nach den üblichen Prüfungen durch die Vertragsbanken der Sachwertkapitalvermittler Sachkapital üblicherweise nach wenigen Werktagen Bescheid, ob eine Beleihung der Immobilie und die damit verbundene Auszahlung in der Regel von ca. 35 % des Beleihungswertes, möglich ist. Die Refinanzierung der Beleihung der Immobilie (Tilgungsrate + Zins) erfolgt durch die restlichen 65 % des Beleihungswertes, durch gesicherte Anlagen. Somit hat der Eigentümer durch die Sachwert-Kapitalisierung keine zusätzlichen Belastungen. Im Gegensatz zu anderen Beleihungsformen liegt der Bonitätsschwerpunkt auf dem Sachwert der Immobilie und nicht bei dem Eigentümer.