Immobilienmarkt

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Der Immobilienmarkt führt als Instanz der Immobilienwirtschaft Angebot und Nachfrage an Flächen zusammen. Anbieter finanzieren durch die Vermarktung von Flächen, die Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerberaum. Erlöse werden in Form von Mieten (Mietmarkt) oder Verkaufspreisen (Transaktionsmarkt) erzielt. Nachfrager decken am Markt ihren Bedarf an Flächennutzungen.

Im Gegensatz zu anderen Marktbereichen hat der Immobilienmarkt ganz spezielle Eigenschaften. Sie gründen vor allem auf folgenden Aspekten:

Besonderheiten des Immobilienmarktes[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Immobilienmarkt kann als Markt der Standorte definiert werden. In diesem Sinne ist nicht jeder Teil der Erdoberfläche eine Immobilie. Der Boden selbst ist unvermehrbar (analog zu natürlichen Ressourcen wie Minerale, Erdöl, Erdgas, Kohle). Der Boden hat Rohstoffcharakter für verschiedene Nutzungen wie Land- und Forstwirtschaft, Verkehr, Wohnen, Handel oder Büro. Teilweise dient er dem Abbau von organischen und anorganischen Stoffen. Die "Produktion von Standorten" umfasst die Nutzbarmachung von Flächen für bestimmte Zwecke. Standorte sind somit - auf der Grundlage des Rohstoffs Boden - vermehrbar.

Der Immobilienmarkt als Markt der Standorte unterscheidet sich vom Markt für bewegliche Güter u. a. durch folgende Merkmale:

Während der Markt für bewegliche Güter, um zu funktionieren, eine Mobilität des Angebots voraussetzt, hängt die Funktionsfähigkeit des Immobilienmarktes von der Mobilität der Nachfrage sowie von der Herstellung einer besonderen Markttransparenz ab.

Beim Markt für bewegliche Güter spielt vor allem in Zeiten wirtschaftlicher Prosperität die Angebotskonkurrenz in der Regel eine wesentlich größere Rolle als die Nachfragekonkurrenz. Beim Immobilienmarkt spielt dagegen in prosperierenden Zeiten die Nachfragekonkurrenz eine erhebliche Rolle.

Beim Markt für bewegliche Güter bestimmt der Anbieter den Preis und der Nachfrager entscheidet, ob er zu diesem Preis kaufen will oder nicht. Auf dem Markt für Bestandsimmobilien schlägt der Anbieter einen Preis vor, über den verhandelt wird. Der Nachfrager, der am meisten bietet, bestimmt somit den Preis.

Märkte für bewegliche Güter konzentrieren sich auf leicht auffindbare und bekannte Angebotsorte (z.B. Läden, Kaufhäuser). Beim Immobilienmarkt herrscht eine sich ständig ändernde räumliche Angebotsstreuung vor.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes sind ungleich komplizierter als diejenigen des Marktes für bewegliche Güter

Das Angebot von beweglichen Gütern kann auf Nachfrageänderungen sehr schnell reagieren. Auf dem Immobilienmarkt erfolgt eine Reaktion nur mit relativ großen Zeitverzögerungen ("time-lags").

Strukturmerkmale des Immobilienmarktes[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Immobilienmarkt kann hinsichtlich seiner Strukturen in vier Teilmarktkategorien eingeteilt werden:

Teilmärkte nach Entwicklungszustand: Agrarland - Bauerwartungsland - Rohbauland - baureife Grundstücke - neu bebaute Grundstücke - modernisierter Altbau - Abbruchobjekte

Teilmärkte nach Nutzungskategorien: Markt für wohnliche Eigennutzung, Markt für gewerbliche Eigennutzung, Markt für Objekte des primären Produktionsfaktors (z.B. land- und forstwirtschaftliche Betriebe)

Teilmärkte nach Vertragsalternativen zur Besitzerlangung: Kaufimmobilien, Erbbaurechte, Immobilienleasingobjekte, Immobiliennießbrauch, Miete, Pacht

Teilmärkte nach Raumkriterien: Lokale Märkte (z.B. für Ladenlokale in Ia Lagen), regionale Märkte (z.B. Wohnungsmarkt), überregionale Märkte (z.B. für Anlageobjekte der Zielgruppe Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften)

Viele dieser Teilmärkte spalten sich noch in weitere Untermärkte auf. Beispielsweise Wohnimmobilien, vom Apartment über die 3-4 Zimmer Eigentumswohnung bis zum freistehenden Einfamilienhaus.

Organisation des Immobilienmarktes[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

In seiner Grundform handelt es sich bei den Immobilienmärkten um nicht organisierte Märkte. Die Intransparenz dieser Märkte ruft quasi automatisch transparenzerzeugende Gewerbe hervor. Es handelt sich um Immobilienmakler, die als Angebotssammelstellen fungieren. Zusammenschlüsse von Immobilienmaklern (Maklerverbünde, Immobilienbörsen) führen zu einer weiteren Transparenz, da hier bei jedem Makler auch Angebote von Maklerkollegen abgerufen werden können.

Eine besondere Bedeutung für die Schaffung von Markttransparenz haben heute Immobilienportale im Internet und die Internetseiten von Maklern, bei denen sehr viel Informationen über angebotene Immobilien eingestellt und abgerufen werden können.

Besteuerung von Immobilien[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Ertragsteuern[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die Immobilie und deren Einkünfte genießen einen besonderen steuerlichen Status. Ihnen wird in der Besteuerung von Privatpersonen eine eigene Einkunftsart, die der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Bevorteilt sind diese Einkünfte vor allem gegenüber etwa gewerblichen Einkünften, die neben der Einkommensteuer zusätzlich der Gewerbesteuer unterliegen.

Verkehrsteuern[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Im Bereich der Verkehrsteuern ist die Immobilie durch das Grunderwerbsteuergesetz anders gestellt als bewegliche Vermögensgegenstände. Eine Grundstückstransaktion kostet in der Regel je nach Bundesland 3,5 des "Wertes der Gegenleistung" (Stand 2010, nur Hamburg und Berlin erheben 4,5 % Grunderwerbsteuer). Bei Anwendung der Grunderwerbsteuer wird die Transaktion von der Umsatzsteuer freigestellt.

Substanzsteuern[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Bei Substanzsteuern sind Grundstücke klar benachteiligt. Für sie fällt alljährlich eine Grundsteuer an.

Steuerliche Abschreibungen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Immobilienanlagen wurden in der Vergangenheit wiederholt steuerlich gefördert. Häufig erfolgte dies mittelbar über steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten oberhalb des tatsächlichen Substanzverzehrs. Der Nachsteuerertrag konnte zeitweise stark erhöht ausgewiesen werden, was in der Abwägung gegenüber anderen Investitionsmöglichkeiten die Immobilien bevorteilte. Nicht zu übersehen ist jedoch der Minderertrag in Folgeperioden sowie Preiserhöhungen der Verkäufer. Besondere steuerliche Abschreibungen führten daher häufig zu Marktverwerfungen (Beispiel: Fördergebietsgesetz in den neuen Bundesländern).

Regulative Hemmnisse[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Das Eigentum, der Besitz und die Geschäftsvorgänge im Zusammenhang mit Grundstücken/Immobilien sind durch eine Vielzahl von Gesetzen durch regulatorische Vorschriften geprägt.

Freier Marktzutritt[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Aufgrund des Erfordernisses von Marktkenntnis ist der gesamte Markt meist nur einer kleinen Auswahl von Akteuren vorbehalten.

Teilbarkeit[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Im kapitalmarkttheoretischen Kontext ist die Immobilie von ihrer Teilbarkeit einzigartig. Eine Immobilie ist in jedem Fall mit einem hohen Investitionsvolumen verbunden. Durch gesellschaftsrechtliche Gestaltung lässt sich diese fehlende Teilbarkeit aufbrechen, so z.B. durch den gemeinschaftlichen Erwerb einer Immobilie in Form einer Personengesellschaft. Der Zugang zu einem diversifizierten Portfolio ist jedoch nur über ein spezielles Anlagevehikel wie z.B. einem Investmentfonds möglich.

Anpassungselastizität[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Volkswirtschaftlich betrachtet ist der Immobilienmarkt durch dieses Merkmal geprägt. Kommt es beispielsweise zu einem Nachfrageüberhang am Immobilien, speziell Flächenmarkt, so kann der Markt nur sehr zeitverzögert mit einem Mehrangebot an Fläche reagieren. Diese zeitliche Verzögerung, begründet durch den zeitaufwendigen Prozess der Flächenproduktion samt Planung und Ausführung, ist die Ursache für die Zyklizität des Immobilienmarktes. Diese Zyklizität spiegelt sich vor allem in den Mietpreisschwankungen wider.

Immobilienbezogene Vorgänge und Berufe[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Daher existieren in den meisten Staaten für den Grundverkehr und am Wohnungsmarkt besonders strenge Rechtsvorschriften, die auch spezielle Verwaltungsverfahren und Berufe hervorgebracht haben. Anzuführen sind insbesondere:

Teile des Immobilienmarktes[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die wichtigsten Teile des Immobilienmarktes sind der Grundstücksmarkt, der Wohnungsmarkt (Eigentums-, Genossenschafts- und Mietwohnungen), der Immobilienmarkt für Gewerbe und Industrie, und die Verwaltungsbereiche.

Ferner für die Errichtung und Renovierung von Gebäuden verschiedene Bereiche des Bauwesens.

Auch manche Aktivitäten vor dem Errichten von Gebäuden zählen zum Immobilienmarkt, vor allem zur Erschließung von Baugrundstücken: Amtliche Flächenwidmung und Genehmigungsverfahren, Stadtplanung, Natur- und Ensembleschutz, Planung und Errichtung der Versorgungs- und Entsorgungsleitungen usw.

Einflüsse der Gesellschaftsstruktur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Altersstruktur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Ende Februar 2006 tagte in Wien eine von der EU unterstützte Konferenz Real Estate. Sie stellte fest, dass die Überalterung europäischer Gesellschaften beginnt, sich bremsend auf die dortigen Immobilienmärkte auszuwirken.

Beispielsweise wird Italiens Bevölkerung bis 2050 um 20 bis 25 % schrumpfen, was die private Wohnvorsorge schon jetzt etwas verringert. Außerdem fehlen derzeit boomende Wirtschaftsbranchen, so dass neben dem Wohnungs- auch der Büromarkt stagniert.

In Deutschland und Österreich wird die Bevölkerungsschrumpfung ein etwas geringeres Ausmaß erreichen, doch die Stagnationseinflüsse könnten auch hier in einigen Jahren zu wirken beginnen. Von Westeuropa ist nur Frankreich in einer besseren Position, während der negative Bevölkerungstrend in den östlichen EU-Beitrittsländern lediglich um einige Jahre verzögert als in Westeuropa eintreten dürfte.[1]

Siehe auch[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Literatur[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  • Immobilienmarkt. Wochenbeilage der FAZ
  • Steffen Metzner: Immobilienökonomische Methoden zur Entscheidungsunterstützung und Planung. Monsenstein und Vannerdat, Münster 2013, ISBN 978-3-95645-027-3.
  • Nico B. Rottke, Matthias Thomas (Hrsg.): Immobilienwirtschaftslehre. Immobilien-Manager-Verlag, Köln 2011, ISBN 978-3-89984-208-1.
  • Egon Murfeld (Hrsg.): Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft. 7. Auflage. Haufe, Freiburg/ München 2014, ISBN 978-3-648-04507-7.

Weblinks[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

 Wiktionary: Immobilienmarkt – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Fußnoten[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Siehe auch FAZ. 24. Februar 2006, S. 47f.