Gesamtnutzungsdauer

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Gesamtnutzungsdauer ist ein Begriff aus dem Bewertungsrecht. Er definiert die theoretische Lebens- oder Nutzungsdauer von Grundstücken und Bauwerken, die bei der Berechnung von möglichen oder noch möglichen Renditen im Rahmen eines Ertragswertverfahrens zugrunde zu legen ist und zu einem – über den reinen Sachwert der Immobilie hinausgehenden – höheren Nutzungswert führen kann.

Rechtlich gelten in Deutschland die Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG):

(1) Die allgemeinen Bewertungsvorschriften (§§ 2 bis 16) gelten für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben, die durch Bundesrecht geregelt sind, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden.

Außerdem gilt diesbezüglich die „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL)“:[1]

(1) Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) heranzuziehen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Verfahrensergebnisse in Betracht kommen. (Vergleichswertverfahren)

Besondere Bedeutung hat das Ertragswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz und damit die Restnutzungsdauer bei der Wertermittlung von Rendite-Immobilien bei Zwangsversteigerungen oder Enteignungen, wo es bindend ist.
§ 13 BewG regelt dabei den Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen, die §§ 185 und 190 BewG die jeweilig anzusetzende Gesamtnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der Immobilie. Bei selbst genutzten Immobilien, z. B. Einfamilienhäusern, kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren ohne Berücksichtigung einer Nutzungsdauer zur Anwendung.

Tabelle Gesamtnutzungsdauer[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Liste der anzusetzenden wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach BewG (Stand: 1. Januar 2009):[2]

Gebäudeart Gesamtnutzungsdauer
Ein- und Zweifamilienhäuser 80 Jahre
Mietwohngrundstücke 80 Jahre
Wohnungseigentum 80 Jahre
Gemischt genutzte Grundstücke 70 Jahre
Hochschulen (Universitäten) 70 Jahre
Saalbauten (Veranstaltungszentren) 70 Jahre
Kur- und Heilbäder 70 Jahre
Verwaltungsgebäude 60 Jahre
Bankgebäude 60 Jahre
Schulen 60 Jahre
Kindergärten (Kindertagesstätten) 60 Jahre
Wohnheime (Alten-, Personalwohnheime) 60 Jahre
Hotels 60 Jahre
Sporthallen (Turnhallen) 60 Jahre
Kaufhäuser, Warenhäuser 50 Jahre
Ausstellungsgebäude 50 Jahre
Krankenhäuser 50 Jahre
Vereinsheime (Jugendheime, Tagesstätten) 50 Jahre
Parkhäuser, Parkpaletten, Tiefgaragen 50 Jahre
Funktionsgebäude für Sportanlagen (z. B. Sanitär- und Umkleideräume) 50 Jahre
Hallenbäder 50 Jahre
Industriegebäude, Werkstätten 50 Jahre
Lagergebäude 50 Jahre
Einkaufsmärkte, Großmärkte, Läden 40 Jahre
Tennishallen 40 Jahre
Reitsporthallen 40 Jahre

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Sachwertrichtlinie – SW-RL. (PDF) Bundesanzeiger, 5. September 2012, abgerufen am 27. Mai 2015.
  2. Anlage 22 (zu § 185 Abs. 3 Satz 3, § 190 Abs. 2 Satz 2). Bewertungsgesetz, 1. Januar 2009, abgerufen am 27. Mai 2015.