Liegenschaftszinssatz

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Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer am Immobilienmarkt wider.

Definition[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Er beschreibt die marktübliche Verzinsung von Liegenschaften und wird daher zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien herangezogen, insbesondere bei den Varianten zum Ertragswertverfahren. Da der Verkehrswert einer Immobilie im hohen Maß auch vom jeweiligen Sachwert abhängt und der Immobilienmarkt nur geringfügig vom Kapitalmarkt abhängt, ist der Liegenschaftszins relativ unempfindlich gegenüber Schwankungen des Kapitalmarkts.[1] Daher gilt: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto wertbeständiger die Immobilie.[2]

Ermittlung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

In Deutschland wird er vom Gutachterausschuss retrograd anhand von vergangenen Markttransaktionen ermittelt. Die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Liegenschaftszinssätze sind dabei nicht direkt mit dem ARY (All-Risks Yield) der internationalen Immobilienbewertungsverfahren vergleichbar, der vor allem beim Income Approach-Verfahren Verwendung findet. So wird im ARY regelmäßig das im Ertragswertverfahren an anderer Stelle berücksichtigte Mietausfallwagnis mit abgebildet.

Der Liegenschaftszinssatz kann auch zur Abwägung für einer als marktübliche Renditeerwartung oder Zinssatz für eine alternativen Anlage herangezogen werden. Vereinfachte Berechnung Liegenschaftszins: Liegenschaftszins = Jahresreinertrag / Kaufpreis (dies berücksichtigt weder den Bodenwert noch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes, was bei Objekten mit sehr hoher RND finanzmathematisch eher indifferent ist).

Die Höhe der Liegenschaftszinssätze in Deutschland bewegen sich im Jahr 2019 im Mittel laut Immobilienverband Deutschland IVD zwischen 0,5 und 9,0 %.[3]

Gesetzeslage[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Unter § 14 der ImmoWertV werden Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze wie folgt definiert:

(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.

(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere

1.Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs),

2.Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).

(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

Bewertung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Es ist daher umstritten, ob der Liegenschaftszinssatz tatsächlich eine eigenständige Bedeutung hat oder vorrangig nur eine Rechengröße im Ertragswertmodell der ImmoWertV darstellt, der durch Umkehrung des für das Ertragswertverfahren vorgeschriebenen Rechengangs aus Kaufpreisen zu ermitteln ist. Die sachgemäße Verwendung der objektartspezifisch abgeleiteten Liegenschaftszinssätze bewirkt vorrangig den Marktbezug im Ertragswertverfahren.

Siehe auch[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Willi Alda, Joachim Hirschner: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft - Springer. ISBN 978-3-658-02019-4, S. 54.
  2. Liegenschaftszins - Definition & Höhe. Abgerufen am 15. August 2019.
  3. Bewertungshilfe für Immobiliensachverständige. Immobilienverband Deutschland, April 2019, abgerufen am 15. August 2019.