Mieterstrom

Als Mieterstrom (auch Quartierstrom oder allgemeiner Direktstrom) wird Strom bezeichnet, der in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Abnehmer produziert und nicht über die öffentlichen Netze geleitet wird. Er kann beispielsweise Wohnungs- oder Gewerbeflächen-Mietern, aber auch Wohnungseigentümergemeinschaften angeboten werden. Mieterstrom wird meist mit Photovoltaik- oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen wie Blockheizkraftwerken erzeugt; es können aber auch z. B. Windkraft- oder Bioenergieanlagen eingesetzt werden.

Direkt gefördert wird Photovoltaik-Mieterstrom seit 2017 durch den Mieterstromzuschlag, der an die aktuellen Einspeisevergütungen gekoppelt ist. Dieses Fördermodell hat sich bislang als nicht erfolgreich erwiesen.

Aktuelle Regelungen zum Mieterstrom

Anlagenübergreifende Regelungen

Durch die direkte Stromlieferung entfallen bei Mieterstromprojekten Netznutzungsentgelte, die Konzessionsabgabe und die Stromsteuer. Während für das so genannte Eigenstromprivileg Erzeuger und Verbraucher identisch sein müssen, liegt beim Mieterstrommodell nach dem aktuellen Verständnis eine Stromlieferung vom Stromerzeuger an den Letztverbraucher vor. Auch bei einer (Mieterstrom-)Erzeugergemeinschaft (die bspw. gleichzeitig die letztverbrauchenden Mieter sind) liegt eine Identität nur dann vor, wenn der Strom bspw. für eine gemeinsame Flurbeleuchtung oder ein Büro der Gemeinschaft genutzt wird. Die einzelnen Mitglieder einer Erzeugergemeinschaft sind also nicht identisch mit der Gemeinschaft als solcher.

Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen

Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird z. B. in Form von Blockheizkraftwerken eingesetzt. Betreiber von KWK-Anlagen zur Direktlieferung von Strom an Dritte erhalten nach dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz einen Zuschlag, der sich nach der Größe der Anlage staffelt: 4 ct/kWh bis 50 kW Leistung, 3 ct/kWh bis 100 kW Leistung (bis hierhin identisch mit den Zuschlägen für den Eigenverbrauch (bis 100 kW) und exakt die Hälfte der Vergütung für eine Netzeinspeisung), 2 ct/kWh bis 250 kW Leistung und 1,5 ct/kWh bis 1000 kW Leistung.

Mieterstromzuschlag für Photovoltaikanlagen

Seit Juli 2017 ist für Photovoltaikanlagen ein Mieterstromzuschlag im Erneuerbare-Energien-Gesetz verankert, der in der neuesten Regelung die aktuelle Einspeisevergütung minus 8 ct/kWh Abschlag bei einer Leistung von mehr als 40 kW und darunter minus 8,5 ct/kWh beträgt. Die Förderung sinkt damit proportional (aber prozentual stärker) zur Degression der Einspeisevergütung und beträgt für eine beispielhafte Anlage von 30 kW Leistung im Januar 2020 1,49 ct/kWh. Daraus folgt auch, dass die Förderung etwa im Jahr 2021 durch die weitere Senkung der Einspeisevergütung automatisch ausläuft. PV-Anlagen mit einer Leistung von über 100 kW erhalten keinen Mieterstromzuschlag, da hierfür auch keine Einspeisevergütung gezahlt wird (sondern eine Direktvermarktungspflicht herrscht). Der bei der Installation einer Anlage geltende Fördersatz gilt – wie in anderen Bereichen des EEG auch – 20 Jahre. Die durch den Mieterstromzuschlag geförderte Menge installierter Leistung ist auf +500 MW pro Jahr gedeckelt. Der Strompreis für die Verbraucher darf höchstens 90 % des Grundpreistarifs betragen.

Bilanz und Bewertung des Mieterstromzuschlags

Die mit der Gesetzesänderung 2017 vorgesehene Etablierung von Mieterstrom wurde bislang verfehlt. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie fertigte etwa zwei Jahre nach der Einführung des Mieterstromzuschlags einen Mieterstrombericht an, in dem die bisherigen Entwicklungen evaluiert werden. Insgesamt wurden in dieser Zeit 677 PV-Mieterstromanlagen mit einer Leistung von insgesamt 13,9 MW (darunter +5,3 MW im bisher einzigen betrachteten vollen Jahr 2018) errichtet. Damit wurde der jährliche 500-MW-Deckel bei weitem nicht ausgenutzt.

Eine Untersuchung der Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten im Bericht des BMWi kommt zu dem Schluss, dass die Förderhöhe nicht ausreichend ist. Die Rendite ist je nach Größe der Anlage, Anzahl der Wohnungen und Teilnehmerquote der Mieter sehr unterschiedlich ausgeprägt. Grundsätzlich sei eine komplette Netzeinspeisung mit Vergütung momentan wirtschaftlich sinnvoller.

Steuer bei Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen

Einkommensteuer bei Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen

Grundsätzlich unterliegt der Verkauf von Strom aus einer Photovoltaikanlage (insbesondere an Wohnungsinhaber) der Einkommensteuer. Der Gesetzgeber hat aber mit §3 Nr. 72 EStG eine Ausnahme für Anlagen auf oder an Gebäuden mit einer Leistung von maximal 30 kWp pro Wohn-/Gewebeeinheit und insgesamt maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem bzw. Mitunternehmerschaft geschaffen.

Unter den Voraussetzungen von § 3 Nr. 72 EStG sind die Einnahmen und die Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb einer solchen Photovoltaikanlage von der Einkommensteuer befreit.

Zu den Einnahmen gehören insbesondere (vgl. BMF-Schreiben (Gz: IV C 6 - S 2121/23/10001 :001) vom 17.7.2023 Rz. 9)

• die Einspeisevergütung (für den nicht im Gebäude verbrauchten, sondern ins Netz eingespeisten Strom),
• Entgelte für anderweitige Stromlieferungen, z. B. an Mieter,
• Vergütungen für das Aufladen von Elektro- oder Hybridelektrofahrzeugen,
• Zuschüsse und
• vereinnahmte und erstattete Umsatzsteuer.

(Stand: 27. März 2026)

Gewerbesteuer bei Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen

Die Einkommensteuerbefreiung von Photovoltaikanlagen nach § 3 Nr. 72 EStG wirkt sich durch die Anknüpfung der Gewerbesteuer an den einkommensteuerlich ermittelten Gewinn so aus, dass auch keine Gewerbesteuer zu zahlen ist.

(Stand: 3. April 2026)

Umsatzsteuer bei Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen

Umsatzsteuer spielt sowohl bei Errichtung der Photovoltaikanlage als auch bei Verwendung des Stroms

• für Eigenverbrauch/Allgemeinstrom,
• für die Wohnungsinhaber, die am Mieterstrom teilnehmen, sowie
• für die Einspeisung

eine Rolle. Daneben wird die Belastung des vom Betreiber eingekauften und an die Teilnehmer weiterverkauften Reststroms durch Umsatzsteuer betrachtet.

Bzgl der umsatzsteuerlichen Regeln wird zunächst der Fall erläutert, indem ein Privateigentümer Mieterstrom an seine Mieter liefert. Im Anschluss wird die umsatzsteuerliche Situation einer Wohnungseigentümergemeinschaft dargestellt.

Grundfall: privater Eigentümer liefert Strom an Mieter

Errichtung einer Photovoltaikanlage durch Privateigentümer

Grundsätzlich ist die Lieferung und Montage einer Photovoltaiikanlage zwar umsatzsteuerbar. Allerdings gibt es eine für viele Mieterstromanlagen relevante Sonderregelung:

Nach § 12 Absatz 3 Nummer 1 Satz 1 UStG ermäßigt sich die Steuer auf 0 Prozent für die Lieferung von Solarmodulen an den Betreiber einer Photovoltaikanlage. Eingeschlossen sind dabei die für den Betrieb einer Photovoltaikanlage wesentlichen Komponenten und die Speicher, die dazu dienen, den mit Solarmodulen erzeugten Strom zu speichern. Dies gilt, sofern die Photovoltaikanlage auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und dem Gemeinwohl dienenden Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden, installiert wird. Nach Satz 2 werden diese Voraussetzungen fingiert, wenn die Anlage unter 30 kWp hat.

Auch die Nebenleistungen wie die Kabelinstallation oder die der Wechselrichter unterliegen dem Nullsteuersatz. Eigenständige Planungsleistungen werden im Umsatzsteueranwendungserlass (UStAE) nicht erwähnt. Sie dürften aber zu den “photovoltaikanlagenspezifischen Arbeiten, die ausschließlich dazu dienen, eine Photovoltaikanlage sicher für das Gebäude und für die sich darin befindlichen Menschen zu betreiben”.

Lieferung von Photovoltaikstrom an Mieter

Die Lieferung von PV-Strom an die Mieter ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.

Ein Betreiber, der nur geringen Umsätze hat, kann allerdings die Kleinunternehmerregelung nach § 19 in Anspruch nehmen.

Nach der bisherigen Verwaltungsauffassung schlug auch die Umsatzsteuerbefreiung der Wohnraummiete nach § 4 Nummer 12 Buchstabe a UStG auf die Stromlieferung des Vermieters an den Mieter als unselbständige Nebenleistung durch. In einem Fall, in dem es um den Vorsteuerabzug ging, hat der Bundesfinanzhof diese Unselbständigkeit der Stromlieferung nicht gesehen, weshalb nicht mehr sicher ist, ob das Finanzamt künftig die Stromlieferung als umsatzsteuerfrei ansieht, wenn man umsatzsteuerfrei vermietet.

Einkauf und Lieferung von Reststrom an die Mieter

Im Mieterstrommodell muss der Betreiber auch den über die Photovoltaikproduktion hinausgehenden Strombedarf seiner Mieter decken. Diesen Reststrom kauft er bei einem Stromlieferanten ein und verkauft ihn an seine Mieter weiter.

Der eingekaufte Reststrom ist mit Umsatzsteuer belastet.

Für den Weiterverkauf des Reststroms an die Mieter gelten die gleichen Überlegungen wie für die Lieferung von Photovoltaikstrom an Mieter. Allerdings dürfte die Umsatzsteuerfreiheit hier wirtschaftlich weniger relevant sein, weil bei Umsatzsteuerpflicht des Weiterverkaufs eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit für den Einkauf des Reststroms entsteht.

Eigenverbrauch des Photovoltaikstroms durch Privateigentümer

Problem: Auch wenn der private Eigentümer als Betreiber von sich selbst kein Entgelt für den von der PV-Anlage bezogenen Strom verlangt, den er selbst verbraucht, könnte dieser Strom als „unentgeltliche Wertabgabe“ vom unternehmerischen Bereich des Eigentümers an den nicht-unternehmerischen Bereich angesehen werden und mit einer Umsatzsteuer belastet werden, die so berechnet wird, wie wenn der Betreiber den Strom woanders einkaufen würde.

Für den häufigen Fall der Errichtung einer Photovoltaikanlage zum Nullsteuersatz kommt es beim Eigenverbrauch allerdings nicht zu einer solchen unentgeltichen Wertabgabe.

Das BMF führt dazu aus: “Bei Photovoltaikanlagen, die zum Nullsteuersatz erworben worden sind, liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine unentgeltliche Wertabgabe [...] nicht vor. Daher braucht der privat verbrauchte Strom in diesen Fällen nicht versteuert zu werden, auch wenn die Photovoltaikanlage dem Unternehmen zugeordnet worden ist.”

Hintergrund sind die Regelungen in § 3 Abs. 1b Satz 2 UStGund § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG, wonach es besteuerbare Wertabgaben nur gibt, wenn der eingesetzte Gegenstand (hier: die PV-Anlage) zum Vorsteuerabzug berechtigt hatte. Ein Nullsteuersatz der PV-Anlage berechtigt aber nicht zum Vorsteuerabzug.

Fall: Wohnungseigentümergemeinschaft liefert Strom an Eigentümer und Mieter

Auch bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Betreiberin der Anlage sind umsatzsteuerlich

• die Errichtung der Photovoltaikanlage,
• die Verwendung des Stroms für Eigenverbrauch/Allgemeinstrom,
• die Lieferung von PV-Strom an die und für die Wohnungsinhaber, die am Mieterstrom teilnehmen, sowie
• die Belastung des vom Betreiber eingekauften und an die Teilnehmer weiterverkauften Reststroms durch Umsatzsteuer

zu unterscheiden.

Zusätzlich ist dabei zu unterscheiden, ob die Stromlieferungen an die Eigentümer oder an die Mieter erfolgen.

Errichtung einer Photovoltaikanlage durch WEG

Für die Errichtung einer Photovoltaikanlage durch eine WEG gilt das Gleiche wie bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage durch Privateigentümer.

Lieferung von Photovoltaikstrom an Mieter

Die Lieferung von PV-Strom an die Mieter ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Die Ausnahmeregelung in § 4 Nr. 13 UStG ist nicht einschlägig (siehe aber unten die Lieferung von PV-Strom an Eigentümer).

Ein Betreiber, der nur geringe Umsätze hat, kann allerdings die Kleinunternehmerregelung nach § 19 in Anspruch nehmen.

Einkauf und Lieferung von Reststrom an die Mieter

Im Mieterstrommodell muss der Betreiber auch den über die Photovoltaikproduktion hinsusgehenden Strombedarf seiner Mieter decken. Diesen Reststrom kauft er bei einem Stromlieferanten ein und verkauft ihn an seine Mieter weiter.

Der eingekaufte Reststrom ist mit Umsatzsteuer belastet.

Für den Weiterverkauf des Reststroms an die Mieter gelten die gleichen Überlegungen wie für die Lieferung von Photovoltaikstrom an Mieter. Allerdings dürfte die Umsatzsteuerfreiheit hier wirtschaftlich weniger relevant sein, weil bei Umsatzsteuerpflicht des Weiterverkaufs eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit für den Einkauf des Reststroms entsteht.

Lieferung von PV-Strom an Eigentümer

Für die Lieferung von PV-Strom an die Eigentümer als Teilnehmer muss keine Umsatzsteuer verlangt werden.

Nach § § 4 Nr. 13 UStG sind

“die Leistungen, die die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer[...] an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringen, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen”

steuerfrei. Aus der Zusammenschau von Nr. 4.13.1 Abs. 2 Satz 2 Spiegelstrich 1 UStAE, der Lieferung von Wärme und Lieferung von Strom in einem Atemzug nennt, und Nr. 4.13.1 Abs. 2 Satz 6 UStAE, der lediglich die Lieferung von Kohlen, Koks, Heizöl und Gas als nicht der Lieferung von Wärme ähnlich nennt, kann man schließen, dass die Lieferung von Strom als von § 4 Nr. 13 UStG begünstigte Leistung angesehen wird.

Einkauf und Lieferung von Reststrom an die Eigentümer

Die WEG kann zwar gem. § 4 Nr. 13 UStG umsatzsteuerfrei (s. o. Lieferung von PV-Strom an Eigentümer) den Reststrom an die teilnehmenden Eigentümer liefern. Aber sie kann für den bezogenen umsatzsteuerbelasteten Reststrom auch keine Vorsteuer ziehen, so dass der Reststrom wirtschaftlich mit der Umsatzsteuer (aus dem Einkauf, also bezogen auf den Einkaufspreis, nicht den Verkaufspreis an die Eigentümer) belastet ist.

Eigenverbrauch des Photovoltaikstroms als Allgemeinstrom

Die Entnahme von Photovoltaikstrom als Allgemeinstrom (z. B. für Hof- und Flurbeleuchtung, Heizungspumpen, Tiefgaragenbelüftung etc.) ist bei einer WEG wie der Eigenverbrauch des privaten Eigentümers zu behandeln, also bei Anschaffung der für den Mieterstrom genutzten Photovoltaikanlage zum Nullsteuersatz mangels unentgeltlicher Wertabgabe auch nicht zu besteuern.

Kritik und Reformvorschläge

Förderregime

Vielfach wird eine Gleichstellung von Direktstromlieferungen (Mieterstrommodelle) mit dem Eigenverbrauch gefordert. Zu dessen Erreichung wird neben einer Erhöhung des Mieterstromzuschlags häufig auch eine Förderung von Mieterstrom mittels einer Abgabenprivilegierung – also bspw. der Befreiung von der EEG-Umlage – gefordert. Förderungen für Direktstromlieferungen sollten zukünftig auch Gewerbemieter miteinbeziehen, für die momentan überhaupt keine direkte Förderung besteht.

Administrative Hürden

Bei der aktuellen Mieterstrom-Regelung müssen die Stromproduzenten ein Gewerbe anmelden, mit den Mietern Stromlieferverträge und mit den Netzbetreibern und den Energieversorgern Rahmenverträge abschließen. Der Eigentümerverband Haus & Grund schlägt eine Stromkostenverordnung vor, durch die private Wohnungsvermieter selbsterzeugten Strom über die Heizkostenabrechnung abrechnen könnten. Einen Ausweg aus dieser administrativen Hürde könnte außerdem ein Lieferkettenmodell darstellen, in dem ein Energiedienstleister die Mieterstromlieferung übernimmt. Dieses ist aber nach Auffassung der Bundesnetzagentur nicht zulässig.

Im Fall von Wohnungseigentümergemeinschaften muss die Realisierung eines Mieterstromprojekts – hier die Installation einer PV-Anlage – die Zustimmung von ¾ der Eigentümer erhalten, da es sich nach dem BGB um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Dies könne sich als aufwendiger Prozess herausstellen. Für PV-Anlagen sei daher eine Sonderregelung zu schaffen und darüber hinaus die Solarenergie als integraler, in Planungen zu berücksichtigender Gebäudebestandteil einzustufen.

Historische Entwicklung der Gesetzeslage und der politischen Diskussion

Anreize zur Umsetzung von Mieterstrommodellen gab es bereits von 2009 bis 2012 mit der Eigenstromförderung, die auch Stromlieferungen an Dritte in räumlicher Nähe förderte und daran anschließend bis 2014 mit dem „solaren Grünstromprivileg“, das die EEG-Umlage für die Verbraucher bei Direktstromlieferungen um 2 ct/kWh verringerte. Nach dessen Abschaffung waren Mieterstrommodelle wirtschaftlich nicht mehr attraktiv.

In der Zeit danach blieb die EEG-Umlage für Mieterstromprojekte Gegenstand der Diskussion. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter hatte in Stellungnahmen und politischen Gesprächen eine Beseitigung der, nach Meinung des Dachverbandes, verfassungswidrigen Diskriminierung angemahnt, da selbstnutzende Wohnungseigentümer bei der Eigenversorgung mit selbstproduziertem Strom aus erneuerbaren Energien von der verringerten EEG-Umlage ausgeschlossen waren, von der Haushalte in Einfamilienhäusern profitierten.

Am 8. Juli 2016 wurde das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) novelliert. Das Wirtschaftsministerium wurde dadurch ermächtigt, auf dem Verordnungsweg die EEG-Umlage für Mieterstrom zu reduzieren. Es wurde in Betracht gezogen, dass die EEG-Umlage für Mieterstrom-Klein-Anlagen bis 10 kW Leistung entfallen solle, genau wie bei Einfamilienhäusern, und dass für größere Anlagen noch 40 % anstatt 100 % der EEG-Umlage von derzeit 6 Cent/kWh anfallen sollen. Eine derartige Regelung sollte Anfang 2017 in Kraft treten. In einer im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums durchgeführten und im Januar 2017 veröffentlichten Studie wurde hingegen eine direkte Förderung empfohlen. Tatsächlich wurden im ersten Quartal 2017 Vorbereitungen für die letztlich durchgeführte Gesetzesänderung des EEG getroffen, das eine direkte, antragsgebundene Förderung von Mieterstrom vorsieht, der aber gleichzeitig mit der vollen EEG-Umlage belastet ist.

Potential in Deutschland

Laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) könnten gut 75 Prozent der deutschen Mehrfamilienhaushalte wirtschaftliche Vorteile aus Mieterstrommodellen ziehen. Dies beträfe 14,3 Millionen Haushalte mit einem Gesamtpotential von 43 TWh, was etwa einem Drittel der Gesamtstromverbrauchs deutscher Privathaushalte entspricht.

Versorgungssicherheit

Die Versorgungssicherheit ist durch den Bezug von Mieterstrom nicht beeinträchtigt. Wenn zusätzlicher Strom benötigt wird, kann er über das öffentliche Netz bezogen werden. Umgekehrt kann überschüssiger Strom aus der Mieterstrom-Anlage in das öffentliche Netz zu den Konditionen des EEG eingespeist werden. Alternativ zur Einspeisung in die öffentlichen Netze können Batteriespeicher eingesetzt werden.

Betreibermodelle

In der Regel bieten Wohnungsbauunternehmen bzw. deren Kooperations-Partner Mieterstrom-Modelle an. Die Anlagen können auch von Stadtwerken, von Energieversorgungsunternehmen (EVUs) oder von Energiegenossenschaften betrieben werden. Es gibt Pacht- und Konzessionsmodelle. Darüber hinaus können Mieter sich zusammenschließen und eine Mieterstrom-Genossenschaft gründen.

Wohnungsbauunternehmen sind für ihre Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer befreit, riskieren jedoch durch die Produktion und den Handel mit Strom dieses Steuerprivileg. Deshalb werden häufig Dienstleister mit der Abwicklung der Mieterstrom-Modelle beauftragt.

Ein verwandtes, aus dem Mieterstrommodell heraus entwickeltes Konzept ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV). Die auf einem vergleichsweise aufwändigen Smart-Meter- und Messstellenkonzept beruhende GGV ist für kleine Mehrfamilienhäuser bis etwa 30 Wohneinheiten geeignet.

Literatur

• Arbeitsgemeinschaft für sparsamen und umweltfreundlichen Energieverbrauch e. V. (ASUE) (Hrsg.): Leitfaden Mieterstrommodelle mit KWK., 2018, (PDF).
• Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) (Hrsg.): Mieterstrombericht nach § 99 Erneuerbare-Energien-Gesetz 2017. 2019, (PDF; 677 kB).
• Iris Behr, Marc Großklos (Hrsg.): Praxishandbuch Mieterstrom. Fakten, Argumente und Strategien. Springer Vieweg, Wiesbaden 2017, ISBN 978-3-658-17539-9.
• Leitfaden Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Solarenergie gemeinsam nutzen. Bündnis Bürgerenergie, Berlin 2024. Online verfügbar