Mietpreisbindung

Eine Mietpreisbindung (auch Mietenstopp, Mietpreisstopp oder Mietpreisbremse) ist eine meist staatliche Festlegung von Mietpreisen durch gesetzlich normierte Höchstpreise bzw. ein Verbot oder eine Beschränkung von Mieterhöhungen im Rahmen von Wohnraummietverträgen.

Deutschland

Geschichte

1922–1945

Nachdem sich die schon vor dem Ersten Weltkrieg in vielen Städten herrschende Wohnungsnot nach dem Kriegsende 1918 deutlich verschärft hatte, wurde in Deutschland 1922 das Reichsmietengesetz eingeführt, wonach eine freie Vereinbarung der Miete zwar zunächst möglich war, jedoch durch einseitige Erklärung auf die sogenannte gesetzliche Miete gesenkt werden konnte. Diese bezog sich auf die Stichtagsmiete vom 1. Juli 1914, die sogenannte Friedensmiete, und konnte nur durch landesbehördlich verordnete pauschale Zuschläge erhöht werden. Um Unterhalts- und Instandsetzungskosten zu decken und angesichts der Inflation 1914 bis 1923 nahm dieses Zuschlagssystem ein unübersichtliches Maß an, letztlich blieben die Mieten aber hinter der Preisentwicklung für andere Grundbedürfnisse zurück und wurden erst nach dem Ende der Inflation wieder auf das Vorkriegsniveau und darüber angehoben. In der Umsetzung und Überprüfung der Mietpreisbestimmungen spielten die paritätisch aus Mietern und Vermietern besetzten Mieteinigungsämter eine große Rolle. 1931 wurde die gesetzliche Miete durch eine Notverordnung gesenkt. Am 17. Oktober 1936 wurden von den Nationalsozialisten ein Mietpreisstopp verhängt und weitere Mietpreisbehörden eingerichtet. Nach dem Ende der nationalsozialistischen Herrschaft galt diese Regelung zunächst in beiden Teilen Deutschlands weiter, weswegen bereits in den 1950er Jahren Hausbesitz vielfach als „unrentabel“ galt, da die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung jedes Jahr weiter anstiegen. Die Monatsmieten für Altbauwohnungen betrugen zum Teil weniger als eine Mark je Quadratmeter.

1945–1990 (Bundesrepublik Deutschland)

In Westdeutschland wurden daher schon in den 1950er Jahren die nach der Währungsreform 1948 errichteten Mietwohnungen vom Mietenstopp ausgenommen, um den Wohnungsbau zu fördern, und der Bundestag verabschiedete schließlich am 24. Mai 1960 gegen die Stimmen der SPD das vom damaligen Minister für Wohnungsbau Paul Lücke angestoßene Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht, wonach ab 1. August 1963 die Hauswirte in Westdeutschland ihre Mietforderung sofort „angemessen“ bis zu einem Höchstsatz von 25 Prozent erhöhen durften und es ab 1964 auch für Altbaumieten überhaupt keine Höchstgrenzen mehr gab.

1945–1988 (West-Berlin)

In West-Berlin galt die Mietpreisbindung anders als in Westdeutschland bis ins Jahr 1988 weiter und wurde dann nach über 70 Jahren vom West-Berliner Senat abgeschafft.

1945–1990 (DDR)

In der DDR wurde der seit 1936 gültige Mietenstopp zunächst 1946 durch die Sowjetische Militäradministration in Deutschland und später von der DDR-Regierung verlängert und galt weiter bis zur Wiedervereinigung. Nach Einschätzung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) waren aus den laufenden Mieterträgen weder Modernisierungen noch Instandsetzungen finanzierbar, sodass der Wohnungsbestand zunehmend verfiel und viele Altbauwohnungen in den DDR-Innenstädten kaum bewohnbar waren. Private Hausbesitzer, die nicht enteignet worden waren, verschenkten daher mit den Jahren ihren Grundbesitz vielfach an den Staat, dessen zuständige Ämter für Wohnungswesen den knappen Wohnraum nach festgelegten Kriterien und nach teils jahrelanger Wartezeit zuwiesen und zum Ende der DDR noch 781.000 Anträge auf Wohnungs- bzw. Wohnraumzuweisung offen hatten.

Vereinheitlichung nach 1990

Nach 1990 wurde die Mietpreisbindung auch in den neuen Bundesländern schrittweise aufgehoben, das am 10. Juni 1995 verkündete Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) (BGBl I, S. 748) vereinheitlichte die Bestimmungen über Mietpreise mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in ganz Deutschland. Die Festsetzung der Miete war bis 2015 bundesweit nur noch durch das Wirtschaftsstrafrecht begrenzt. Darin wird der Begriff der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG 1954) eingeführt. Sie stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Das Verlangen eines Mietzinses infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots in einer Höhe von mehr als zwanzig Prozent über der ortsüblichen Miete wird mit einer Geldstrafe von bis zu fünfzigtausend Euro (aktuelle Fassung) geahndet. Hinzu kommen die Regelungen zur Ahndung des Mietwuchers, ebenfalls im Wirtschaftsstrafrecht. Mieterhöhung in laufenden Mietverträgen konnte und kann – sofern keine anderweitige Regelung getroffen wurde – gemäß § 558 BGB zudem nur bis maximal zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.

Sozialer Wohnungsbau

→ Hauptartikel: Sozialer Wohnungsbau

Der Soziale Wohnungsbau war eine soziale Errungenschaft der 1920er Jahre. Über 70 Jahre sorgte das Konzept für erschwinglichen Wohnraum für Geringverdienende. Ab 1988 verlor der Soziale Wohnungsbau durch weitgehende Privatisierung und gleichzeitigen Rückzug des Staates aus der Förderung massiv an Bedeutung. Gab es im Jahr 1987 noch 3,9 Millionen Sozialwohnungen, so waren es Ende 2001 nur noch rund 1,8 Millionen Wohnungen. Jahr für Jahr verlieren ca. 100.000 weitere Wohnungen ihren Status als Sozialwohnung. Die Mietpreisbindung gilt dadurch für immer weniger Wohnungen. Grundlage ist das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung. Die Anmietung ist in solchen Fällen grundsätzlich nur für Mieter mit Wohnberechtigungsschein möglich und die Vermieter dürfen nur die sogenannte Kostenmiete verlangen.

Mietrechtsänderungsgesetz (2013)

Am 1. Mai 2013 trat das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Wenn die bisherige Miete deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt, darf der Vermieter in besonders gefragte Gegenden in Groß- oder Universitätsstädten die Miete künftig nicht mehr so stark anheben wie zuvor. Die Bundesländer können für bestimmte Gegenden verfügen, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 % erhöht werden darf statt wie bisher um 20 %.

Mietpreisbremse (2015)

Mit dem am 5. März 2015 mit den Stimmen der Großen Koalition (CDU, CSU und SPD) und bei Enthaltung der Opposition durch den Bundestag verabschiedeten Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) wurden die umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichneten Regelungen über die „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ eingeführt. Durch die §§  556d ff. BGB wurde es erstmals wieder gesetzlich den Bundesländern ermöglicht, für alle Vermieter die verlangte Miete bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen per Verordnung zu begrenzen.

Rechtliche Konstruktion auf Bundesebene

§ 556d Absatz 2 BGB ermächtigt die Bundesländer zum Erlass einer Rechtsverordnung. Durch diese Rechtsverordnung können Gebiete für maximal fünf Jahre als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen werden. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 556d Absatz 2 Satz 2 BGB). Diese Gefährdung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn eines der Kriterien der Nummern 1 bis 4 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB durch ein Gebiet erfüllt wird. Die Bundesländer können jedoch auch eigene Kriterien festlegen, da insoweit Satz 3 nur von „insbesondere“ spricht und somit nicht abschließend ist.

Die verlangte Miete darf in einem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Absatz 1 BGB). Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ausweislich der Gesetzesbegründung auf den Katalog des § 558a Abs. 2 BGB abzustellen. Die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstens zulässige Miete darf in drei Ausnahmefällen überschritten werden.

• § 556e Absatz 1 BGB bestimmt, dass die Vormiete verlangt werden darf, wenn diese die höchstens zulässige Miete ihrerseits zulässigerweise überschreitet. Die Vormiete ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei Mieterhöhungen, die innerhalb eines Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, und Mietminderungen unberücksichtigt bleiben.
• § 556e Absatz 2 BGB bestimmt, dass die nach § 556d Absatz 1 BGB höchstens zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB um den Betrag überschritten werden darf, der bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB auf die jeweilige Wohnung entfällt. Dies gilt jedoch nur, wenn die Modernisierung im Sinne des § 555b BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurde.
• § 556f BGB bestimmt, dass die Regelungen zur Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und für umfassend modernisierte Wohnungen gelten. Auf Wohnungen, die unter diese Ausnahme fallen, ist die Mietpreisbremse dauerhaft nicht anwendbar.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse verpflichten den Vermieter nicht im Vorfeld, nur die höchstens zulässige Miete zu verlangen. § 556g Absatz 2 BGB gibt dem Mieter jedoch das Recht, die vom Vermieter zu viel geforderte und vom Mieter zu viel gezahlte Miete heraus zu verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter den Vermieter gerügt hat. Mit der Rüge muss der Mieter dem Vermieter anzeigen, dass er die Miete für überhöht hält, und darlegen, aus welchen Umständen diese Zweifel herrühren. Erst die nach dem Zeitpunkt der Rüge gezahlten Mieten sind vom Rückforderungsanspruch erfasst.

Rechtliche Konstruktion auf Landesebene

Das Gesetz trat gemäß Art. 4 MietNovG überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft. Seit dem 28. April 2015 sind die Landesregierungen laut § 556d Absatz 2 BGB ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für maximal fünf Jahre zu bestimmen. Die zeitliche Begrenzung soll sicherstellen, dass die Mietpreisbremse nur ein temporäres Instrument ist und lediglich als Flankierung für wohnungspolitische Maßnahmen der Bundesländer dienen soll, um die Marktentwicklungen abzufangen, bis die Maßnahmen zum sozialen Wohnungsbau der Länder greifen. Die durch die Länder erlassene Rechtsverordnung muss jedoch abweichend von anderen Rechtsverordnungen durch die Landesregierung begründet werden, um wirksam zu sein (§ 556d Absatz 2 Sätze 5 bis 7 BGB).

Berlin ist etwa nach § 1 der Mietenbegrenzungsverordnung mit Wirkung vom 1. Juni 2015 eine Gemeinde mit einem angespannten Wohnungsmarkt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Derartige Rechtsverordnungen haben die Landesregierungen von Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen erlassen. In Baden-Württemberg gilt die dortige Mietpreisbegrenzungsverordnung in 68 Kommunen, in Bayern in 137 Kommunen, in Brandenburg in 31 Kommunen, in Bremen für das Stadtgebiet von Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven, in Hamburg für das gesamte Stadtgebiet, in Hessen für 16 Kommunen, in Mecklenburg-Vorpommern für Greifswald und Rostock, in Niedersachsen für 12 Kommunen, in Nordrhein-Westfalen für 22 Kommunen, in Rheinland-Pfalz für die Kommunen Landau, Mainz und Trier, in Schleswig-Holstein für 12 Kommunen und in Thüringen für die Gemeinden Erfurt und Jena.

Die Bundesländer Sachsen und Sachsen-Anhalt sowie das Saarland verzichteten bisher auf den Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung.

Die Rechtsverordnungen der Länder Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Hamburg (2015) und Hessen wurden jedoch durch Amts- bzw. Landgerichte für unwirksam erklärt, weil die Landesregierungen der Begründungspflicht nicht oder nur unzureichend nachgekommen waren oder aber weil zwar eine Begründung existierte, diese jedoch nicht veröffentlicht wurde. Klagen von Mietern, eine finanzielle Entschädigung durch die verantwortlichen Bundesländer zu erwirken, waren in zwei Bundesländern gescheitert.

Wirksamkeit des Instrumentes

Entwicklung des in Berlin durch Immobiliengeschäfte erzielten Umsatzes in absoluten Zahlen gegenüber dessen Anteil am deutschlandweiten Umsatz.

Die Mietpreisbremse hat bisher wenig Wirkung gezeigt. Als Grund dafür wird u. a. angeführt, dass die Mieter die ihnen durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz gewährten Rechte nicht wahrnehmen. Die Wohnungsmieten steigen daher weiterhin in vielen Städten. Daher gibt es bereits eine Bundesratsinitiative zur Nachbesserung des bestehenden Gesetzes.

In Berlin entwickelten sich von 2007 bis 2013 der durch Immobiliengeschäfte erzielte Umsatz in absolute Zahlen und dessen Anteil am bundesweiten Umsatz parallel zueinander. Im ersten Jahr nachdem Berlin die Möglichkeiten aus dem Mietrechtsänderungsgesetz anwandte, änderte sich dies: Während der absolute Umsatz wie in den Vorjahren bis 2015 weiter anstieg, sank der Anteil am bundesweiten Umsatz. Ab 2015, als die Mietpreisbremse eingeführt wurde, sank auch der absolute Umsatz.

Rechtmäßigkeit der Mietpreisbremse

Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hegte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse. Dementsprechend hat die Kammer zwei bei ihr anhängige Berufungsverfahren zur Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit dem Bundesverfassungsgericht gem. Artikel 100 Abs. 1 GG vorgelegt.

In einer anderen Sache entschied das Bundesverfassungsgericht im Juli 2019, dass die Mietpreisbremse nicht gegen das Grundgesetz verstößt. In dem Verfahren wurde die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin nicht zur Entscheidung angenommen.

Mietpreisbremse (2019)

Das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das eine Modifikation der Regelungen zur Mietpreisbremse vorsieht, statuiert im neu eingeführten § 556g Absatz 1a BGB eine Auskunftspflicht des Vermieters, wenn er von einer Ausnahmeregelung nach §§ 556e, 556f BGB Gebrauch macht. Soweit der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nachkommt, kann er sich auf die Ausnahmeregelung, die ihm ein Mehr gegenüber der Grundregelung des § 556d Absatz 1 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) zu fordern erlaubt, nicht berufen. Hat der Vermieter dagegen die notwendige Auskunft selbstständig und in der geforderten Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach formgerechter Nachholung der Auskunft auf die Ausnahmetatbestände berufen. Eine Ausnahme der Mietpreisbremse gibt es jedoch für Neubauten. Bei neu errichteten Wohnungen kann der Eigentümer die Miete ohne Beschränkung festlegen. So soll verhindert werden, dass Investoren das Interesse am Bau von neuem Wohnraum verlieren.

Das MietAnpG wurde am 29. November 2018 durch den Bundestag beschlossen und trat am 1. Januar 2019 in Kraft. CDU/CSU und SPD stimmten für den Gesetzentwurf, AfD und FDP lehnten ihn ab, Die Linke und Bündnis 90 / Die Grünen enthielten sich.

Mietpreisbremse (2020)

Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn trat am 01.04.2020 in Kraft und stellt eine Verschärfung der Mietpreisbremse dar. Mit dem verabschiedeten Gesetz wurde die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 verlängert und Mieter können künftig zu viel bezahlte Miete rückwirkend einfordern.

„Mietendeckel“ in Berlin

→ Hauptartikel: Mietendeckel

„Mietendeckel“ ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das vom Senat von Berlin beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln). Das von der rot-rot-grünen Koalition angestoßene Gesetz sollte die öffentlich-rechtliche Begrenzung von Wohnraummieten ermöglichen. Zu den wesentlichen Regelungen gehörten ein Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage. Für bestimmte Wohnräume sollte das Gesetz nicht gelten, insbesondere nicht für Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurde (Neubau) oder der öffentlich gefördert wurde. Das Gesetz sollte auf fünf Jahre befristet sein, wurde jedoch vom Bundesverfassungsgericht am 15. April 2021 für nichtig erklärt.

Rechtspolitik

Im Oktober 2019 stellte die zuständige Ministerin Christine Lambrecht wesentliche Punkte ihrer Agenda vor. Danach soll die Mietpreisbremse für Neuvermietungen um fünf Jahre verlängert und verschärft werden. Zuviel gezahlte Miete soll künftig rückwirkend für 30 Monate zurückgefordert werden können.

„Mietenstopp“ in Bayern

In Bayern wurde das Volksbegehren „# 6 Jahre Mietenstopp“ gestartet. Ziel ist, für 6 Jahre jede Mieterhöhung zu unterbinden, auch für Index- und Staffelmieten. Das Gesetz soll für 162 bayerische Städte und Gemeinden gelten, in denen die Mietpreise überdurchschnittlich stark steigen. Die Unterschriftensammlung für die Zulassung des Volksbegehrens startete Anfang Oktober 2019 und lief bis Ende des Jahres. Mindestens 25.000 Unterschriften sind dafür erforderlich. Am 16. Juli 2020 wies das Verfassungsgericht in Bayern das Volksbegehren ab. Dies wurde begründet mit der Zuständigkeit des Bundes für das Mietrecht.

Ökonomie

Theorie

In der Wirtschaftswissenschaft werden Mietpreisbindungen als Form von Preiskontrolle analysiert. Die moderne neoklassische bzw. neukeynesianische Theorie sieht Mietpreisbindungen überwiegend negativ. Mietpreisbindung würde wie jede andere Preiskontrolle zu Mangel und Knappheit führen, da private Investitionen gehemmt werden. Darüber hinaus komme es zu Wohlfahrtsverlusten und Ineffizienz, da ein gewisser Teil des Angebots aufgrund der Preisobergrenzen nie wieder hergestellt wird.

Bereits 1946 wiesen Milton Friedman und George Stigler darauf hin, dass Mietpreisbindungen dazu führen würden, dass Vermieter ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln würden, um weiterhin den Marktpreis zu erhalten. Dies würde eine Knappheit an Mietwohnungen erzeugen und das Angebot weiter reduzieren. Außerdem würde es zu Koordinationsproblemen kommen, da Mieter in mietpreisgebundenen Wohnungen keinen Anreiz hätten diese zu verlassen, wenn sich ihre Wohnungsbedürfnisse verändern. Diese Fehlallokation kann dazu führen, dass Haushalte ohne Kinder in Wohnungen in Familiengröße leben und junge Familien in kleinen Studios zusammengepfercht sind, was eine ineffiziente Allokation darstellt.

Die fehlenden Anreize für private Investitionen würden ferner dazu führen, dass der Wohnungsbestand langfristig verfällt.

Empirie

Eine Reihe von wissenschaftlichen Studien haben die realen Effekte von Mietpreisbindungen in verschiedenen Märkten analysiert.

Eine Studie von 2019 analysierte den Einfluss von Preiskontrollen auf den Mietmarkt von San Francisco. Dabei wurde festgestellt, dass die Mobilität von Mietern um 20% reduziert wurde. Gleichzeitig sank das Angebot an Mietwohnungen um 15%, da Vermieter ihre Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelten oder sanierten. Die stadtweiten Mieten stiegen im Schnitt um ca. 7% an. Daher habe die Mietpreisbindung zwar kurzfristig die Vertreibung etablierter Mieter verhindert, das verlorene Angebot an Mietwohnungen habe aber langfristig die Marktmieten in die Höhe getrieben und letztendlich die Ziele des Gesetzes untergraben.

Eine Studie von 2006 untersuchte die Effekte, die die Mietpreisbindung auf den Mietmarkt von Boston auswirkte. Dabei hatten die Preiskontrollen nur geringen Einfluss auf die Errichtung neuer Wohnhäuser, jedoch wurden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt bzw. gleich als Eigentumswohnungen gebaut. Außerdem führte die Mietpreisbindung zu einer Reduktion der Quantität und Qualität der Mietwohnungen.

Eine Studie für den Mietmarkt von Cambridge (Massachusetts) kam zu ähnlichen Befunden. Dabei würden Mietpreisbindungen zu extrem hohen negativen Externalitäten führen. In Summe wurden 2 Milliarden Dollar in Kosten an die Eigentümer weitergegeben, während die Mieter in Summe nur 300 Millionen Dollar an Einsparungen erhielten.

Meinungen

Es besteht ein breiter wissenschaftlicher Konsens unter Ökonomen, dass Mietpreisbindungen die Qualität und Quantität von Mietwohneinheiten verringern.

Bei einer 1992 unter Wirtschaftswissenschaftlern, Studenten der Wirtschaftswissenschaften und Mitgliedern der American Economic Association durchgeführten Umfrage, stimmten 93% allgemein oder mit geringen Vorbehalten zu, dass Mietpreisbindungen die Quantität und Qualität des verfügbaren Wohnraums verringern würden.

Viele Ökonomen schlagen sozialen Wohnungsbau oder Wohngeldzahlungen als effiziente Alternativen vor, um den Wohnraum für Mieter erschwinglicher zu machen, ohne den Wohnungsmarkt zu verzerren. Eine Ausweitung von bestehenden Förderprogrammen würde jedoch einen starken Anstieg der Staatsausgaben erfordern.

Paul Krugman ist der Ansicht, dass Mietpreisbindungen den Bau neuer Wohnungen hemmen, die Mieter-Vermieter-Beziehungen verschlechtern und in Märkten, in denen nicht alle Wohnungen unter Mietpreisbindungen stehen, zu einem Anstieg der Mieten für nicht-preisgebundene Einheiten führen.

Der schwedische Immobilienökonom Assar Lindbeck sagte über Mietpreisbindungen:

“Rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city – except for bombing.”

„Die Mietpreisbindung scheint die effizienteste derzeit bekannte Methode zu sein, um eine Stadt zu zerstören - abgesehen von Bombenangriffen.“

– Assar Lindbeck

Portugal

António de Oliveira Salazar verfügte 1947 einen Mietpreis-Stopp für die Großstädte Lissabon und Porto, der über 40 Jahre lang in Kraft blieb und dafür sorgte, dass für manche Altbau-Wohnungen Ende der 1980er Jahre weniger als umgerechnet fünf Euro im Monat bezahlt werden mussten. Nach dem Ende des Mietpreis-Stopps blieben die Mieterhöhungen bis 2006 auf den Inflationsausgleich begrenzt, sodass die Mieten weiterhin sehr niedrig lagen. Viele Hauseigentümer ließen ihre Altstadtwohnungen daher verfallen, weil das Geld für Renovierungen fehlte. Sanitäre Grundausstattungen mit Dusche und WC fehlten in vielen Gebäuden. Im Stadtzentrum Lissabons stürzten Ende der 1990er Jahre jährlich etwa 20 Häuser wegen des schlechten Zustandes ein.

USA

In den Vereinigten Staaten wurde während des Zweiten Weltkriegs vorübergehend ein genereller Mietpreisstopp eingeführt. Nach 1945 übernahmen einzelne Städte die Regelung. Im US-Bundesstaat New York gilt in manchen Teilen der Stadt noch heute eine Mietpreisbindung, in New York City auch im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus, die aber nach und nach ausläuft. Das derzeitige unter dem Stichwort Rent regulation bekannte Programm läuft seit 1943 und gilt nur noch für vor 1947 errichtete Gebäude mit mindestens sechs Mietparteien, wenn ein Mieter dort spätestens seit dem 1. Juli 1971 ununterbrochen wohnt. Nach einem Auszug gelten Regeln zur maximal möglichen Mieterhöhung. Nach einer Studie lebten in New York unter Rent control kinderlose Singles und Paare in 15,6 Prozent der Fälle in größeren Wohnungen als ähnlich wohlhabende Familien mit Kindern, ohne Mietkontrolle nur in zehn Prozent der Fälle, was als Argument dafür angesehen wird, dass das Programm aufgrund reduzierter Marktkontrolle zu „Verschwendung“ führt. Bis heute haben auch San Francisco und Cambridge (Massachusetts) städtische Vorgaben darüber, wie viel Miete gezahlt werden darf.

Weitere Länder

Das Prinzip von Mietpreisbindung gibt oder gab es auch in weiteren Ländern, so unter anderem in Frankreich, Ägypten, Spanien oder Vietnam.

Kritik

Um die angespannte Mietpreis-Situation in den Griff zu bekommen, muss der Staat zusätzlich die Spekulationen von Immobilien-Investoren eindämmen. Dies kann der Staat durch einen Milieuschutz oder ein explizites Vorkaufsrecht umsetzen.

Siehe auch

• Wenigermiete

Literatur

• Karl Christian Führer: Mieter, Hausbesitzer, Staat und Wohnungsmarkt. Wohnungsmangel und Wohnungszwangswirtschaft in Deutschland 1914–1960. Vierteljahrschrift für Sozial- und Wirtschaftsgeschichte, Beiheft 119, Stuttgart 1995.
• Constanze Paffrath: Macht und Eigentum. Die Enteignungen 1945–1949 im Prozess der deutschen Wiedervereinigung. Böhlau, Köln u. a. 2004, ISBN 3-412-18103-X (Zugleich: Duisburg, Univ., Diss.: Der „Restitutionsausschluß“ im Prozeß der Wiedervereinigung.).
• Siegfried Wenzel: Was war die DDR wert? Und wo ist dieser Wert geblieben? Versuch einer Abschlussbilanz. Das Neue Berlin, Berlin 2009, ISBN 978-3-360-00940-1.
• Christoph Eisenring: Verrottete Altstädte, trostlose Neubauten: Das «Mieterparadies» DDR ist ein Mythos. Über Mietpreisbindung und staatliche Wohnraumzuteilung. Neue Zürcher Zeitung, 28. September 2019.
• Ines Kristine Johnen: Die Entwicklung des Mietrechtsanpassungsgesetzes – Die Entwurfsentwicklung vom abgelehnten 2. MietNovG-E über die BT-Drs. 19/4672 zum MietAnpG. Dr. Kovač, Hamburg 2020, ISBN 978-3-339-11426-6 (Print).

Einzelnachweise

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