Wohnungsbau

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Der Begriff Wohnungsbau (nahezu synonym: Wohnungsproduktion) bezeichnet den Bau von Gebäuden oder ganzen Siedlungen, die vornehmlich dem Wohnen dienen. Wohnungsbau beeinflusst das Stadtbild, die Siedlungsdichte, die Stadtentwicklung, Verkehrsströme und den Wohnungsmarkt.

Wohnungsbau kann privat initiiert oder von der öffentlichen Hand initiiert sein. In vorindustrieller Zeit dominierten Bauten, in denen unter einem Dach gewohnt und gearbeitet wurde. Im Zuge der industriellen Revolution wuchs in vielen Ländern die Bevölkerung stark an. Vielerorts wurden neue Häuser oder ganze Straßenzüge mit Häusern neu gebaut. Solche Miethäuser galten als lukrative Geldanlage; sie konnten auch Objekt von Spekulation sein.

Nach dem Ersten Weltkrieg wurde der Wohnungsbau als soziale Aufgabe des Staates entdeckt. Es ging darum, Wohnungsnot zu beseitigen bzw. zu mildern und Mieten erschwinglich zu halten. Seitdem gibt es immer wieder unterschiedlich geartete staatliche Wohnungsbauprogramme. Als eine Form ist der soziale Wohnungsbau zu nennen. Auch in der DDR gab es Wohnungsbauprogramme.

Im Zweiten Weltkrieg (1939 - 1945) kam der Wohnungsbau fast völlig zum Erliegen, obwohl der Bedarf - nach den Flächenbombardements der Alliierten auch der Reparaturbedarf - sehr hoch war. Die Ressourcen gingen im Rahmen einer Kriegsökonomie in die Aufrüstung der Wehrmacht und in den Bau des Westwall, des Ostwall und von Luftschutzbunkern (siehe Führer-Sofortprogramm). Der Weiterbau des Reichsautobahn-Streckennetzes verlor an Priorität, je weiter sich die Fronten von den Reichsgrenzen entfernten. Eines der größten Bauunternehmen in dieser Zeit war die Organisation Todt.

Wohnungsbau in der Statistik[Bearbeiten]

Das Statistische Bundesamt erstellt zahlreiche Statistiken zum den Bestand an Wohngebäuden und zu Wohnungen. Zeitreihen ermöglichen Zeitreihenanalysen (= Längsschnittstudien). Zum Wohnungsbau zählen alle Wohnungen – auch Wohnheime – deren Gesamtnutzfläche zu mindestens 50 % Wohnungsbedürfnissen dient. Ein Wohngebäude mit einzelnen Räumen für Nichtwohnzwecke, z. B. Geschäftsräume, rechnet insgesamt zum Wohnbau. Ebenso ist der Umbau oder Ausbau bisher anderweitig genutzter Gebäude oder Räume zu Wohnungen dem Wohnungsbau zugeordnet. Werden dagegen nachträglich etwa Geschäftsräume in einem Wohnkomplex eingebaut oder Wohnungen in Geschäftsräume umgebaut, so handelt es sich um einen gewerblichen Bau.[1]

Der Wohnungsbau grenzt sich statistisch ab zum

Wissenschaftliche Perspektiven[Bearbeiten]

Wohnungsbau und Wohnungswirtschaft sind Betrachtungsobjekt zahlreicher Wissenschaften, z.B. Sozialgeographie, Betriebswirtschaftslehre, Volkswirtschaftslehre.

  • Das Sich-Befassen mit dem Entscheidungsprozess des Bauherren kann unter besonderer Berücksichtigung des Allokationsprozesses Erklärungen für das räumliche Muster der gebauten (Wohn-) Umwelt liefern.
  • Gegebenes prägt häufig Neues vor. Die gegebene Flächennutzung konkurriert stets mit alternativen Nutzungsarten. Getroffene Standortentscheidungen können revidiert werden durch Abriss, Umnutzung oder Umbau von Wohnungen. Wenn die Neubauproduktion die Zahl bzw. Fläche der Abrisse überschreitet, nimmt der Bestand an Wohnfläche bzw. an Wohnbauten zu.

Bedingungsfaktoren[Bearbeiten]

„Die Wohnungswirtschaft und der Wohnungsmarkt können nicht isoliert betrachtet, sondern müssen in einem größeren Zusammenhang gesehen werden. Hierzu gehört, dass die dem Wohnungsmarkt vorgeschalteten Märkte für den Boden, die Bauwirtschaft und das (langfristige) Kapital zu beachten sind.“

Jenkis: Kompendium der Wohnungswirtschaft (1996), S. 73

Wohnungsbau in der Volkswirtschaft[Bearbeiten]

Wenn die Bautätigkeit in einem Land zunimmt, kann dies zu Wirtschaftswachstum auch in anderen Branchen führen. In der Vergangenheit gab es Auf- und Abschwünge in der Baubranche; Einflussfaktoren waren dabei Nachfrageentwicklung, die Entwicklung von Realzins und Nominalzins, Inflationsbefürchtungen und externe Faktoren (z.B. Fall der Mauer). Boomphasen im Bausektor können mit dem Platzen einer Immobilienblase enden und zu Kreditausfällen im Bankensektor führen.

Teils produzieren Bauträger ohne bei Baubeginn eine Wohnung verkauft zu haben; teils produzieren sie, wenn alle Wohnung verkauft sind (dann kann der Käufer mehr Einfluss auf Grundriss, Ausstattung u.ä. nehmen). Einige Bauunternehmen bewerkstelligen viel mit eigenen Angestellten bzw. Arbeitern; andere beschäftigen überwiegend Subunternehmer (siehe Fertigungstiefe, Make or buy).

Auch im Baugewerbe hat es in der Vergangenheit Rationalisierungen gegeben; die Effizienz ist dadurch gestiegen. Einige Gewerke bzw. Teile des Bauprozesses unterliegen Restriktionen durch Außentemperatur und Wetter.

Der Kapitalmarkt[Bearbeiten]

Bestimmen die Baukosten den Großteil der aufzubringenden Investitionssumme im Wohnungsbau, so ergibt sich durch den jeweiligen Marktzins über die resultierende Annuität die Höhe des Mietzinses. Hierbei spielt es zunächst keine Rolle, ob der Bauherr überwiegend Eigenkapital einsetzen kann, oder sich das Geld auf dem Kapitalmarkt beschaffen muss. Betrachtet man Wohnungsbau als Kapitalanlage, so konkurriert die über die Miete zu erwirtschaftende Rendite mit den marktüblichen Zinsen und wird sich - wie auch bei einer überwiegenden Fremdfinanzierung - an diesen orientieren.

Dass die Verzinsung der Baukosten den Großteil der Kostenmiete ausmacht, ist unbestritten. Kontroverse Meinungen bestehen aber darüber, wie sich ihr Anteil innerhalb des Lebenszyklus der Wohnung entwickelt, insbesondere wenn nach 10-30 Jahren die Hypothek abbezahlt ist. Während für den Hausbesitzer die Zinspflicht erlischt, muss der Mieter weiter Mietzins zahlen. Es widerspräche jedoch der Praxis, würde man dieser plötzlich einen grundverschiedenen Charakter zuschreiben (z.B.: die ersten 15 Jahre zahlt der Mieter die Zinsen des vorgeschossenen Kapitals, danach seine Abschreibung). Dies wird deutlich, wenn man sich klarmacht, dass kein Mieter an seine Wohnung gebunden ist. Er ist austauschbar und erwirbt durch die Mietzahlung kein Miteigentum an der Wohnung. Der Mietvertrag regelt keinen Ratenkauf, sondern den Verleih von Warenkapital.

Kapitalkreisläufe bei der Wohnungsvermietung (eigene Graphik, GPL)

Während der gesamten der Lebensdauer der Wohnung zahlt der Mieter Zinsen auf das ihm geliehene Warenkapital. Für den Bauherren nimmt während der Entschuldungsfrist der Anteil des verzinslichen Eigenkapitals am Gesamtkapital zu, bis er schließlich die gesamte (Netto-)Miete als Verzinsung von Eigenkapital, nämlich der nun ganz ihm gehörenden Wohnung, verbuchen kann.

Aus dieser zentralen Bedeutung der Verzinsung innerhalb einer vorwiegend als Kapitalverwertung verstandenen Wohnungswirtschaft ergeben sich als Folgen für den Wohnungsmarkt:

  • Die Entwicklung der Neubau(kosten-)miete lässt sich grob abschätzen durch das Produkt aus Baukosten und Marktzinsen. Dabei wird die Intensität der Neubauproduktion im Wesentlichen davon abhängen, wie weit die jeweilige Situation auf dem Wohnungsmarkt die Deckung der Kostenmiete erwarten lässt.
  • Auf die Miethöhe im Wohnungsbestand wirken sich Zinsschwankungen auf dem Kapitalmarkt zwar selten direkt über die Kostenmieten aus (in der Regel werden Hypotheken zu festgelegten Zinssätzen vergeben), jedoch lassen hohe Zinsen durch Einbrüche in der Bauproduktion die Mieten indirekt schnell ansteigen, wie Anfang der 80er Jahre zu sehen war.
  • Ein überdurchschnittlicher Anstieg der Mieten ist strukturell eingeplant: Der Zwang zur Kreditaufnahme einerseits und die Hoffnung auf den "Altbausurplus" infolge schnell steigender Wiederbeschaffungskosten andererseits strukturieren das Geschäft mit dem Wohnungsbau.

Der Bodenmarkt[Bearbeiten]

Innerhalb der Wohnungsproduktion spielt der (städtische) Boden eine besondere Rolle: er ist die Voraussetzung dafür, dass gebaut werden kann. Er ist kein Produktionsmittel, sondern ein knappes, nicht-vermehrbares Gut.

Darum lässt sich sein Preis nicht aus seinen Produktionskosten ableiten. Vielmehr ist der Grundstückswert der kapitalisierte Wert der zu erwartenden Rendite des Grundstücks, also die kapitalisierte antizipierte Grundrente. Grundrente schöpft einen Teil der durch die Nutzung des Bodens (in diesem Fall durch die Vermietung von Wohnraum) zu erwartenden Rendite ab. Eine Alternative zum Kauf eines Grundstücks ist die Erbpacht.

Der Bodenpreis orientiert sich nicht nur an der potenziellen Miethöhe; auch konkurrierende Nutzungsarten werden einkalkuliert.

Die Obergrenze der Grundrente ist unter der Voraussetzung eines privaten, ökonomisch rational handelnden Grundeigentümers nur durch die Zahlungsbereitschaft der potentiellen Käufer begrenzt. Die Grundrente wird auch als Monopolrente charakterisiert. Aufgrund der Einzigartigkeit eines jeden Grundstücks mit seiner spezifischen Lage zerfällt der städtische Bodenmarkt; im Extremfall (wie er sich etwa im Kern von Metropolen manifestieren kann) hat jedes Grundstück seinen eigenen Markt.

Widerspruch besteht in der Literatur über die Bewertung der Grundrente und ihrer allokativen Funktion. Die Diskussion lässt sich bis etwa 1900 zurückverfolgen. Damals gab es eine Debatte über eine mögliche Bodenreform mit zwei Lagern: Auf der einen Seite standen jene, die der Grundrente und der sich aus ihr ergebenden Spekulation eine gesamtwirtschaftliche Funktion zusprachen. Stellvertretend sei hier der Nationalökonom Adolf Weber (1876-1963) zitiert:[2]

„Die wirtschaftlichen Leistungen der Bodenspekulation bestehen in Folgendem:

  1. Sie verhindert, dass der Trotz, der Eigensinn, die mangelnde geschäftliche Erfahrung der städtischen Bauern die Entwicklung der Stadt im entscheidenden Augenblicke hemmt;
  2. sie nimmt einen großen Teil des Risikos der zukünftigen Entwicklung auf sich;
  3. um dieses Risiko in möglichst engen Grenzen zu halten, befördert die Spekulation die Initiative zur Aufschließung und Bebauung neuen Baulandes.“

Andere bewerteten die Grundrente als parasitär. Sie sei nicht das Verdienst irgendeiner Leistung, vielmehr verursache die Bodenspekulation steigende Bodenpreise und Wohnungsmangel. Vertreter dieser Auffassung - darunter Adolf Damaschke (1865-1935) - setzten sich für eine Bodenreform ein und forderten, Grundeigentum zumindest in Einzelfällen zu verstaatlichen ("zugunsten der Allgemeinheit").

Siehe auch[Bearbeiten]

Quellen[Bearbeiten]

  1. Statistisches Bundesamt, Fachserie 4, Reihe 5.1, 2011, Seite 7
  2. Boden und Wohnung: Acht Leitsätze zum Streite um die städtische Boden- und Wohnungsfrage. Leipzig 1908.