Wohnungsbaugenossenschaft
Eine Wohnungsbaugenossenschaft (WBG), auch Baugenossenschaft, Wohnungsgenossenschaft oder Bauverein, ist eine Genossenschaft mit dem Ziel, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen.
Deutschland
Geschichte
Die Wohnungssituation Ende des 19. Jahrhunderts war desolat. Insbesondere in den rasch wachsenden Städten waren die Wohnungen zu teuer, durch Untervermietung überbelegt und hygienisch unzureichend.
Die ersten selbsthilfegestützten Genossenschaften überlebten wegen ihrer Kapitalschwäche die Wirtschaftskrise von 1874 nicht. In den Städten drohten Epidemien und soziale Unruhen.
Im Jahr 1867 erließ Preußen ein erstes Genossenschaftsgesetz. Da es nur Genossenschaften mit unbegrenzter Haftung kannte, blieb die Zahl der Gründungen begrenzt (28 im Jahre 1888).[1]
Das Gesetz betreffend die Wirtschafts- und Erwerbsgenossenschaften von 1889, kurz Genossenschaftsgesetz, ermöglichte die Gründung von Genossenschaften mit beschränkter Haftungspflicht. Zugleich schuf die Invaliditäts- und Altersversicherungsgesetzgebung von 1889 weitere Voraussetzungen für den Erfolg der Baugenossenschaften, weil sie mit der Vergabe von langfristigen und zinsgünstigen Krediten der Versicherungsanstalten an die gemeinnützige Wohnungswirtschaft einherging. Von da an begannen sich Baugenossenschaften in ganz Deutschland zu entwickeln. Waren es im Jahr 1889 38, so stieg ihre Zahl über 385 (1900), 682 (1906),[2] 747 (1907)[2] und 1056 (1910) auf 1402 im Jahr 1914 schnell an. Nach einer kriegsbedingten Stagnation stieg ihre Zahl von 1919 bis 1922 in einer regelrechten Gründungswelle weiter an.[3] Diese Entwicklung hieß bei Fachleuten Bauhüttenbewegung.[4] So gehörten Ende 1926 dem gewerkschaftlichen Verband sozialer Baubetriebe 148 Betriebe an, die im Schnitt rund 16.000 Arbeiter und Angestellte beschäftigten und Ende 1926 rund 80 Millionen Reichsmark umsetzten.[4]
Eine Sonderform hinsichtlich der Vergaberichtlinien und des Kreises der Begünstigten unter den Wohnungsbaugenossenschaften bildeten die Beamten-Wohnungsvereine. Diese stellten den ohnehin gesellschaftlich bessergestellten Staatsbediensteten und deren Angehörigen kostengünstigen Wohnraum in bevorzugten Lagen zur Verfügung. Die Architektur war gegen Ende des 19. Jahrhunderts herausragend und unterschied sich wesentlich von den weniger aufwendig ausgestatteten Wohnunganlagen der Arbeiterbaugenossenschaften. Bis zum 21. Jahrhundert haben sich die Aufnahmebedingungen insofern geändert, dass auch mit nicht beamteten Personen Dauernutzungsverträge abgeschlossen werden.
Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft
In der DDR wurde das Konzept nicht zuletzt im Zusammenhang mit den Protesten im Juni 1953[5] als Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft (AWG) fortgeführt. Daneben bestanden auch gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften (GWG)[6].
Situation im 21. Jahrhundert
In Deutschland gibt es über 2.000 Baugenossenschaften (Stand Ende 2013). Diese verwalten über zwei Millionen Wohnungen und haben mehr als drei Millionen Mitglieder.
Allein in Berlin werden von über 80 Wohnungsbaugenossenschaften mehr als 180.000 Wohnungen verwaltet, d. h. über zehn Prozent des gesamten Wohnungsbestandes dieser Stadt. Um den Genossenschaftsgedanken weiter zu tragen, wurde 2006 die Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland gegründet. Gemeinsam mit anderen Wohnungsanbietern sind die Genossenschaften im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertreten.
| Name | Stadt | Mitglieder | Wohnungen | Stand |
|---|---|---|---|---|
| Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG (WGLi) | Berlin | 10.315[7] | 10.489[8] | 31.12.2014 / 31.12.2001 |
| Baugenossenschaft „Wiederaufbau“ eG | Braunschweig | 18.888 | 10.066 | 31.12.2007 |
| eG Wohnen 1902 | Cottbus | 13.056 | 10.924 | 31.12.2008 |
| Spar- und Bauverein eG Dortmund | Dortmund | 18.050 | 11.519 | 31.12.2012 |
| Wohnungsgenossenschaft „Glückauf“ Süd Dresden eG | Dresden | 14.159 | 13.335 | 31.12.2008 |
| Wohnungsgenossenschaft Aufbau Dresden eG | Dresden | 17.956 | 16.989 | 31.12.2008 |
| Sächsische Wohnungsgenossenschaft Dresden eG | Dresden | 10.947 | 10.431 | 31.12.2008 |
| Bauverein der Elbgemeinden eG | Hamburg | 19.531 | 13.648 | 31.12.2012 |
| Neue Lübecker Norddeutsche Baugenossenschaft eG | Lübeck | 17.066 | 15.108 | 31.12.2013 |
Der Wohnungsbestand der Genossenschaften stammt zum Einen aus der ersten Gründungszeit, wurde also Ende des 19./Anfang des 20. Jahrhunderts erbaut. Der größere Teil der Wohnungen entstand Mitte des 20. Jahrhunderts, aber die Genossenschaften bauen noch immer stetig neue Häuser. Entsprechend den energetischen und baulichen Anforderungen sind nahezu 90 Prozent des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes saniert und modernisiert.
Mietrecht
Die rechtliche Situation von Genossen, die eine Wohnung nutzen, weicht nur geringfügig vom normalen Mietrecht ab. Die Nutzungsverträge sind inhaltlich als Mietverträge zu behandeln.[9][10]
Die Genossenschaft muss gegenüber ihren Mitgliedern den Gleichbehandlungsgrundsatz hinsichtlich der sich aus den ergebenden Beziehungen und bei der Inanspruchnahme genossenschaftlicher Einrichtungen wahren.[11] Dazu gehört, dass der Mieter einer Mieterhöhung nur in dem Umfange wie seine Nachbarn zustimmen muss.[12] Eine Erläuterung von Erhöhungsgründen auf der Genossenschaftsversammlung ersetzt nicht die Begründung einer Mieterhöhung.[13] Geht die Erhöhung über den Mittelwert des Mietspiegels hinaus, müssen die wohnwertbestimmenden Merkmale aufgeführt werden.[14] Eine Kostenmietenklausel im Vertrag oder in den AGB entfällt nicht automatisch durch den Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit.[15] Das genossenschaftliche Treueverhältnis schließt das Recht des Mitglieds, eine Minderung des Nutzungsentgelts wegen Mängeln oder Belästigungen vorzunehmen, nicht aus.[16]
Nach dem Tod des Mieters einer von einer Wohnungsbaugenossenschaft überlassenen Wohnung gehen die Mitgliedschaft und das Nutzungsrecht der Wohnung auf seine Erben über.[17][18] In den Mietvertrag treten Erben auch dann ein, wenn das Nutzungsverhältnis an eine Mitgliedschaft gebunden war.[19]
Der Nutzer einer Genossenschaftswohnung ist zu keiner weitergehenden Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, als es das BGB vorsieht.[20]
An einen Ausschluss wegen übermäßiger Kritik werden hohe Anforderungen gestellt, um zu verhindern, dass auf diesem Wege unbequeme Mitglieder ausgeschlossen werden.[21] Ein Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft kann nur dann ausgeschlossen werden, wenn es sich um reine Schmähkritik handelt.[22]
Österreich
Begriff der Genossenschaftswohnung
Eine Genossenschaftswohnung bezeichnet eine von einem gemeinnützigen Bauträger (Gemeinnützige Bauvereinigung, Wohnungsbaugenossenschaft) errichtete Miet- oder Eigentumswohnung, die fast immer durch öffentliche Hand (in Österreich: Länder) gefördert wird. Diese im allgemeinen Sprachgebrauch übliche Bezeichnung ist jedoch nicht korrekt, weil eigentlich damit nur die von genossenschaftlich organisierten gemeinnützigen Bauträgern angebotene Wohnung gemeint wäre. Demzufolge dürfte eine Wohnung eines in anderer Rechtsform auftretenden gemeinnützigen Bauträgers nicht als Genossenschaftswohnung bezeichnet werden. Die rechtlich korrekte Bezeichnung für solche Wohnungen müsste Wohnungen, die von Gemeinnützigen Bauvereinigungen im eigenen Namen errichtet wurden/werden und in Miete (bzw. zur Nutzung) an Mieter (bzw. Nutzungsberechtigte) überlassen werden lauten.
In Österreich charakterisieren sich Genossenschaftswohnungen rechtlich durch die Anwendung des WGG sowie landesgesetzliche Wohnbauförderungsbestimmungen, die sich aus der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen (Länder) ergeben.
Gemeinnützige Bauträger
Obwohl der Begriff Wohnbaugenossenschaft nahelegt, dass es sich um eine Genossenschaft handle, wird im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff auch für Wohnbaugesellschaften mit beschränkter Haftung (GesmbH) bzw. Wohnbau- Aktiengesellschaften (AG) verwendet. (vgl. § 1 Abs 1 und § 39 Abs 7 WGG).
Die Unterschiede zwischen „echten“ gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften und gemeinnützigen Bauvereinigungen anderer Rechtsformen bestehen in der Mitbestimmung und in der Vergabe. In der Regel muss man in solchen Fällen, bevor man Nutzungsberechtigter einer Genossenschaftswohnung (entspricht dem Begriff des Mieters) werden kann, Mitglied der Genossenschaft werden und einen Genossenschaftsanteil kaufen. Daraus ergeben sich auch spezielle Rechte und Pflichten als Genossenschafter.
Jedoch haben einige Genossenschaften und Bauvereine den Zusatz gemeinnützig in den letzten Jahrzehnten aus ihren Bezeichnungen gestrichen.
Förderungen
Der größte Teil der in Österreich von gemeinnützigen Bauträgern gebauten Wohnungen ist mit Mitteln der Wohnbauförderung errichtet worden, die auf Landesebene durch Förderungsgesetze und -richtlinien geregelt wird. Diese gesetzlichen Bestimmungen müssen bei der Vermietung der geförderten Wohnungen berücksichtigt werden, wie beispielsweise die Einkommensgrenzen, Förderungshöhe, die Rückzahlung der Förderungsdarlehen und besondere Kündigungsmöglichkeiten.
Mietrecht
Entscheidend für die Anwendbarkeit des WGG in Bezug auf das Mietrecht ist, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung die Wohnung gebaut (auch wenn es zwischenzeitlich an einen privaten Bauträger verkauft wurde) bzw. zum Zwecke der Sanierung im größeren Umfang (seit 1. September 1999 bestehende Sonderregelung) gekauft hat. Falls eine gemeinnützige Bauvereinigung die Wohnung lediglich vermietet, sie jedoch nicht gebaut hat, ist das Mietrechtsgesetz (MRG) anzuwenden. Dies ist insbesondere in Bezug auf die Mietzinsbildung (= zu vereinbarende Höhe und Zusammensetzung des Mietzinses) und einige vorrangige Bestimmungen des WGG von großer Bedeutung. Da das WGG nicht alle mietrechtlichen Feinheiten regelt, ist das MRG subsidiär anzuwenden.
Voraussetzungen/Anspruchsberechtigter Personenkreis
Obwohl die Voraussetzungen in den jeweiligen Landesgesetzen unterschiedlich geregelt sind, gelten einige einheitliche Voraussetzungen für Genossenschaftswohnungen.
- Staatsbürgerschaft
- österreichische/r Staatsbürger(in) oder
- EU-Bürger(in) oder
- EWR-Bürger(in) oder
- Nicht-EU-Bürger(in) mit Aufenthaltsgenehmigung oder
- Flüchtling nach Genfer Konvention
- Altersgrenzen
- vollendetes 18. Lebensjahr (eine Anmeldung ist aber bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr möglich)[23]
- Einkommensgrenzen
- Die Summe der Nettoeinkommen aller miteinziehenden Personen muss sich zwischen einer bestimmten Höchstgrenze und einer Mindestgrenze bewegen, welche von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist (siehe jeweiliges Wohnbauförderungsgesetz).
Schweiz
In der Schweiz gibt es schätzungsweise 1500 Wohnbaugenossenschaften (WBG) mit rund 160.000 Wohnungen. Das sind 5,1 % oder, zusammen mit den Wohnungen weiterer gemeinnütziger Bauträgerschaften 8,8 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Die Mietzinse pro m2 liegen bei Genossenschaften um rund 15 Prozent unter dem Durchschnitt aller Mietwohnungen. (Stand Volkszählung 2000)
Begriffe
Der größte Teil der Genossenschaftswohnungen gehört Mitgliedergenossenschaften (Selbsthilfe; Mieter/innen sind zugleich Mitglied), welche zudem der Gemeinnützigkeit verpflichtet sind (Prinzip der Kostenmiete, dauerhafter Spekulationsentzug). Daneben gibt es Unternehmergenossenschaften (teils ebenfalls gemeinnützig) oder solche mit philanthropisch orientierten Trägerschaften. Es gibt zudem gemeinnützig bewirtschaftete Siedlungen von Stiftungen und Aktiengesellschaften sowie Städten. Die Mietzinse der meisten gemeinnützigen Wohnungen werden nach kaufmännischen Prinzipien kalkuliert und gelten damit als freitragend. Ein geringer Teil der Wohnungen wird gezielt verbilligt und unter einschränkenden Bedingungen vermietet und zählt zu den Sozialwohnungen.
Geschichte und Zukunft
Die ersten WBG entstanden als Folge der schlechten Wohnbedingungen nach 1860 und besonders ab 1890 bis zum Ersten Weltkrieg in den Städten Basel, Bern, Biel, Zürich, Winterthur und St. Gallen. Es folgten ab 1910 die ersten, von den Bundesbetrieben unterstützten Eisenbahnergenossenschaften. Nach dem Ersten Weltkrieg war die Wohnungsnot derart groß, dass viele Städte, Kantone und auch der Bund eine aktive Wohnbauförderung betrieben. Dies führte zu einem ersten Boom der WBG. Eine zweite Gründungs- und Bauwelle gab es während und nach dem Zweiten Weltkrieg bis in die 1960er Jahre. Ab 1980 gründeten sich zahlreiche neue WBG mit Selbstverwaltungscharakter. Ihr Wohnungsbestand fällt zahlenmäßig wenig ins Gewicht, doch gaben sie den traditionellen WBG wichtige Impulse. Der Marktanteil der WBG ist landesweit jedoch im Sinken begriffen, mit Ausnahme der Stadt und des Großraums Zürich. Dort sind traditionelle wie neuere WBG weiterhin sehr aktiv in der Erneuerung ihrer Bestände und im Bau neuer Siedlungen, häufig in Partnerschaft mit den Stadtbehörden. Die Neubauten werden meistens in Architekturwettbewerben ermittelt und verwirklichen in verschiedener Hinsicht innovative Ansätze (Energieverbrauch, Mobilität, Kombination Wohnen/Arbeiten, Gemeinschaftseinrichtungen, öffentliche Angebote, Alters-Hausgemeinschaften).[24] Das größte Hindernis für eine stärkere Entwicklung sind die Bodenknappheit bzw. die hohen Baulandpreise.
Wohnungspolitik und Wohnbauförderung
Die meisten genossenschaftlichen Siedlungen entstanden mit direkter oder indirekter Unterstützung durch die öffentliche Hand. Sie sind auch nach Auslaufen dieser Unterstützungen, dank dem Prinzip der Gemeinnützigkeit, weiterhin preisgünstig und erfüllen wichtige gesellschaftspolitische Funktionen (soziale und kulturelle Integration, Stärkung der Zivilgesellschaft). Die möglichen Instrumente der Wohnbauförderung sind vielfältig und werden je nach Stadt oder Region sehr unterschiedlich (oft gar nicht) angeboten:
- Indirekte Förderung
- Beteiligung am Genossenschaftskapital (Gemeinden)
- Vermittlung von Bauland (Gemeinden, oft in Form eines Baurechts)
- Äufnung eines Fonds de roulement, welcher von den Genossenschafts-Dachverbänden verwaltet wird und zinsgünstige Darlehen gewährt (Bund)
- Verbürgung von Anleihen (Bund → Emissionszentrale Gemeinnütziger Wohnbauträger)
- Rückbürgschaften (Bund → Hypothekarbürgschaftsgenossenschaften)
- Leistungsaufträge für die Genossenschafts-Dachverbände (Bund).
- Direkte Förderung
- Gewährung zinsgünstiger Darlehen (einzelne Kantone und Städte). Damit werden bestimmte Wohnungen gezielt verbilligt. Die Genossenschaft muss derartige Wohnungen unter bestimmten Bedingungen vermieten: Mindestbelegung, maximales Einkommen und Vermögen.
Während in Zeiten großer Wohnungsknappheit sowohl der Bund als auch verschiedene Kantone eine entschiedene Wohnbauförderung betrieben, ist diese Aufgabe unter neoliberalen Vorzeichen in politischen Verruf geraten. Der Bund leistet nur noch indirekte Unterstützung, die meisten Kantone betreiben keine oder nur noch sehr restriktive Wohnbauförderung, und die Städte engagieren sich (mit Ausnahmen) ohnehin wenig.
Dachverbände des gemeinnützigen Wohnungsbaus
Demgegenüber weisen die Dachverbände der WBG auf die nachhaltige Wirksamkeit der Wohnbauförderung hin. Siedlungen, die vor Jahrzehnten unterstützt wurden, sind heute längst freitragend und bleiben dennoch preisgünstig. Die öffentliche Hand profitiert deshalb weiterhin von geringeren Sozialausgaben. Die zwei Dachverbände (am größten der Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, daneben der bürgerlich orientierte Verband Wohnen Schweiz) haben sich gemeinsam auf die Charta gemeinnütziger Wohnbauträger verpflichtet. Sie bieten ihren Mitgliedern Finanzierungsinstrumente, Weiterbildung und Beratung. Im Rahmen der Aktionsgemeinschaft Wohnbund nehmen sie ihre politischen Interessen wahr. Ebenfalls gemeinsam bieten sie ein breites Angebot an Weiterbildungsanlässen an und veranstalten das jährliche Forum der Genossenschaften in Luzern.
Literatur
- Ute Haese und Torsten Prawitt-Haese: „… jedem seine Wohnung“: 50 Jahre Neue Lübecker Norddeutsche Baugenossenschaft eG. Schmidt-Römhild, Lübeck 1999, ISBN 3-7950-0749-6.
- Michael Arndt: Rogall, Holger: Berliner Wohnungsbaugenossenschaften. Eine exemplarische Bestandsaufnahme und analytische Beschreibung der Merkmale des genossenschaftlichen Wohnens in der Gegenwart. Berlin 1987 (Berlin-Forschungen. Themenbereich Wohnungswirtschaft, 16).
- Claus Bernet: Kultureinrichtungen der Bau- und Wohnungsgenossenschaften. Vom Kaiserreich bis zum Nationalsozialismus. Göttingen 2008 (Marburger Schriften zum Genossenschaftswesen, 105).
- Volker Beuthien: Wohnungsgenossenschaften zwischen Tradition und Zukunft. Göttingen 1992 (Marburger Schriften zum Genossenschaftswesen, 72).
- Helmut Faust: Geschichte der Genossenschaftsbewegung: Ursprung und Aufbruch der Genossenschaftsbewegung in England, Frankreich und Deutschland sowie ihre weitere Entwicklung im deutschen Sprachraum. Frankfurt a.M. 1977 (dritte Auflage).
- Hans Harms, Ronald Kunze, Dirk Schubert: „Die Baugenossenschaften in Harburg-Wilhelmsburg“. Hamburg-Harburg 1994
- Arno Klönne: Der Kampf für das Dach über dem Kopf – Zur Geschichte der Wohnungsbaugenossenschaften, aus: Marx21 – Magazin für Internationalen Sozialismus, Nr. 26/2012.
- Klaus Novy, Michael Prinz: Illustrierte Geschichte der Gemeinwirtschaft. Berlin 1985.
- Peter Schmid: Die Wohnbaugenossenschaften der Schweiz. In: Robert Purtschert (Hrsg.): Das Genossenschaftswesen in der Schweiz. Bern 2005.
- Statistisches Amt des Kantons Zürich (Hrsg.): Wirkungen und Nutzen der Wohnbauförderung im Kanton Zürich, Statistik-Info Nr. 17/2001, Zürich 2001
Weblinks
Einzelnachweise
- ↑ Chronik der GWG Gartenstadt Halle e.G., GWG „Gartenstadt“ e.G., Selbstverlag, Halle (Saale) 2008.
- ↑ a b Max Koska: Ziele und Erfolge baugenossenschaftlicher Tätigkeit in Preußen. In: Zeitschrift des österr(eichischen) Ingenieur- und Architekten-Vereines. Nr. 7/1910. Wien 1910, S. 101–106 sowie Nr. 8/1910, Wien 1910, S. 117–122. – Volltext online (PDF; 41 MB).
- ↑ Kampffmeyer: Wohnungs- und Siedlungspolitik, Verlag für Kulturpolitik, München 1920.
- ↑ a b Fritz Naphtali: Wirtschaftsdemokratie. Ihr Wesen, Weg und Ziel. Berlin 1928, S. 90–95.
- ↑ Marvin Brendel: Die Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften der DDR. "Instrument des Sozialismus". genossenschaftsgeschichte.info, abgerufen am 9. Juli 2016.
- ↑ Gemeinnützige Wohnungs-Baugenossenschaft (GEWOBA) Strausberg. Beispiel für gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften. 2014, abgerufen am 16. Juli 2016.
- ↑ Anzahl der Mitglieder Ende 2014, WGLi-Homepage, abgerufen am 15. Oktober 2015.
- ↑ scrollen zu Ergebnisse der Sanierung und Modernisierung Jahr 2001, WGLi-Homepage, abgerufen am 15. Oktober 2015.
- ↑ Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 21. Januar 1985, Az. 3 REMiet 8/84.
- ↑ Blank: Mietrecht. Verlag C. H. Beck 1997.
- ↑ BGH MDR 77, 381.
- ↑ Landgericht Offenburg, Urteil vom 10. März 1998, Az. 1 S 191/97.
- ↑ Kreisgericht Neustrelitz, Urteil vom 27. Mai 1992, Az. C 4/92.
- ↑ Amtsgericht Potsdam, Urteil vom 9. Dezember 1998, Az. 25 C 471/1998.
- ↑ Landgericht München I, Urteil vom 5. Februar 1999, Az. 14 S 3214/97.
- ↑ Amtsgericht Köln, Urteil vom 26. Mai 1994, Az. 214 C 92/94.
- ↑ Bundesfinanzhof, Urteil vom 14. Februar 2001 (X R 82/97) BSTBl. 2001 II S.440
- ↑ BGH, Beschluss vom 20. April 2010, VIII ZR 254/09
- ↑ Landgericht Berlin, Urteil vom 17. Juli 1992, Az. 64 S. 99/92.
- ↑ Landgericht München I, 20. Zivilkammer, Urteil vom 20. Juni 1986, Az. 20 S 21401/86
- ↑ Landgericht Berlin, 55. Zivilkammer, Urteil vom 23. Januar 1996, Az. 55 S. 159/95.
- ↑ Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 25. Januar 1995, Az. 15 C 384/94.
- ↑ Voraussetzungen zur Erlangung einer geförderten Miet- und Genossenschaftswohnung. In: wien.at. Abgerufen am 19. Mai 2015.
- ↑ KraftWerk1 – modellhafte ökosoziale Stadtkommune