Pauschalpreis

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Der Pauschalpreis ist eine für die Ausführung einer bestimmten Bauleistung oder eines anderen Werkes vereinbarte Vergütung, die ohne Nachweis der exakten Mengen der ausgeführten Teilleistungen zu zahlen ist.

Eine derartige Vereinbarung der Vergütung kommt im Wesentlichen bei Bauverträgen zur Anwendung. Bei einer Pauschalpreis-Vereinbarung bedarf es daher keines Aufmaßes und keiner Mengenermittlung der einzelnen Leistungen. Die Vertragsparteien ersparen sich damit einen oft erheblichen Abrechnungsaufwand.

Ein Pauschalpreis kann für ein gesamtes Bauwerk vereinbart werden, aber auch nur für eine im Vertrag festgelegte Gruppe von Teilleistungen (beispielsweise "Baustelleneinrichtung pauschal x €").

Ein Pauschalpreis als solcher besagt noch nichts über den Umfang der zu erbringenden und mit dem Pauschalpreis vergüteten Leistungen. Der Leistungsumfang ergibt sich nur aus der im Vertrag enthaltenen Leistungsbeschreibung. Diese kann detailliert sein, wenn der Vertrag beispielsweise ein ursprünglich für einen Einheitspreisvertrag erstelltes Leistungsverzeichnis und detaillierte Ausführungspläne enthält ("Detail-Pauschalvertrag"). Die Leistungsbeschreibung kann eher oberflächlich und nur mit Architektenplänen versehen sein ("Global-Pauschalvertrag"), beispielsweise für ein schlüsselfertiges Doppelhaus, im Extremfall kann auch die Errichtung eines mehrstöckigen Wohn- und Geschäftshauses über einer Stadtautobahn "gemäß den Plänen eines vom Bauherrn noch auszuwählenden internationalen Stararchitekten" zu einem Pauschalpreis vereinbart werden.

In allen Fällen übernimmt der Bauunternehmer ein gewisses, allerdings unterschiedlich großes Risiko, dass er zur Ausführung des (unveränderten!) Bauwerkes umfangreichere oder schwierigere Leistungen zu erbringen hat als er sich vorstellte. Sind tatsächlich umfangreichere oder schwierigere Leistungen erforderlich, erhält der Bauunternehmer trotzdem im Regelfall nur den Pauschalpreis. Nur wenn der Unterschied zum ursprünglich vorgesehenen Leistungsumfang so erheblich ist, dass ein Festhalten am Pauschalpreis unzumutbar ist, kann der Pauschalpreis angepasst werden (§ 313 BGB, § 2 Abs. 7 Nr. 1 VOB/B). Wann dies der Fall ist, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Beim Detail-Pauschalvertrag weichen die tatsächlichen Massen normalerweise nicht erheblich von den ursprünglich im LV enthaltenen Massen ab, so dass eine größere Massenmehrung sehr bald zur Preisanpassung führt. Bei dem Global-Pauschalvertrag über das Doppelhaus dagegen muss der Unternehmer alles ausführen, was eben üblicherweise zu einem schlüsselfertigen Doppelhaus mit dem im Vertrag beschriebenen Standard gehört. Und in dem Extremfall muss der Unternehmer eben alles ausführen, was der Architekt für sinnvoll hält.

Davon zu unterscheiden sind nachträgliche Änderungen des ursprünglich vereinbarten Leistungsumfangs oder zusätzliche Leistungen. Diese sind nach den einschlägigen Regeln zusätzlich zum Pauschalpreis zu vergüten (§ 2 Abs. 7 Nr. 2 VOB/B). Das wäre der Fall bei einer vollkommen neuen Teilleistung in dem obigen Fall des Detail-Pauschalvertrages, oder wenn das Doppelhaus größere Garagen oder zusätzliche Balkone erhält, oder wenn in dem Extremfall das Gebäude um ein Schwimmbad mit Wellnessbereich erhöht werden soll, von dem bisher nie die Rede war.

Schwierige Probleme entstehen, wenn ein Pauschalpreisvertrag nach Erbringung eines Teils der Leistungen vorzeitig beendet wird. Dann ist festzustellen, welcher Anteil der Leistungen erbracht wurde, dieser ist dann auf der Basis der Kalkulation des Pauschalpreises zu vergüten.

Häufig wird der Pauschalpreis auch als Festpreis bezeichnet, womit aber regelmäßig falsche Vorstellungen verbunden werden. Der Pauschalpreis ist mangels anderer Vereinbarung ein "Festpreis" nur in dem Sinn, dass er nicht durch äußere Umstände, wie Inflation, Lohnerhöhungen oder Materialpreiserhöhungen geändert wird. Es ist jedoch durchaus möglich, in einem Pauschalpreisvertrag Preisgleitklauseln für solche Umstände zu vereinbaren, wodurch der Pauschalpreis eben ein "Gleitpreis" wird. Fehl geht dagegen die Annahme, ein Pauschalpreis sei ein Festpreis in dem Sinne, dass alle oben dargestellten Änderungen oder zusätzlichen Wünsche des Bauherrn mit dem Pauschalpreis schon abgegolten seien. Einen solchen "Festpreis" gibt es nicht. Deshalb kann der schlussendliche Gesamtpreis auch bei einer Pauschalpreisvereinbarung ohne weiteres um 30 % über dem ursprünglichen Pauschalpreis liegen.

In der Baupraxis wird bei privaten Auftraggebern heute in zunehmendem Maße nicht mehr der traditionelle Einheitspreisvertrag sondern ein Pauschalpreisvertrag, ein Garantierter Maximalpreis-Vertrag oder ein anderer Vertragstyp vereinbart. Bei der öffentlichen Hand spielen zunehmend auch PPP-Verträge eine Rolle.

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