Wohnraummangel

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Wohnungsmangel in der Nachkriegszeit

Wohnraummangel (oder Wohnungsmangel, Wohnungsnot) liegt auf dem Wohnungsmarkt vor, wenn das Angebot an Wohnungen deutlich geringer ist als die Nachfrage. Folge ist die Steigerung der Mietpreise bzw. der Kaufpreise für Wohnimmobilien. Gegensatz ist der Leerstand von Wohnungen.

Allgemeines[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Um Marktgleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt handelt es sich, wenn Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage übereinstimmen, sodass der Marktpreis konstant bleibt und als Gleichgewichtspreis fungiert. Wohnraummangel stellt mithin ein Marktungleichgewicht dar. Die Knappheit kann sich auf einzelne Marktsegmente des Wohnungsmarkts beschränken, beispielsweise auf Sozialwohnungen, Wohnungseigentum, Luxuswohnungen, Appartements oder Großwohnkomplexe. Außerdem kann der Wohnraummangel regional begrenzt auftreten, beispielsweise häufiger in Westdeutschland als in Ostdeutschland oder in Großstädten oder Ballungszentren. Da Wohnungen ein immobiles Gut sind und einer regional kurzfristig wachsenden Nachfrage nicht folgen können, kommt es auch dann zu Wohnraummangel, wenn – aus statistischer Perspektive – eine im Bundesdurchschnitt ausreichende Zahl von Wohnungen vorhanden ist.[1]

Geschichte[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Heinrich Zille: Geburtstag, 1909

In vielen mittelalterlichen Städten war Wohnraummangel ein permanentes Problem, auch weil Baugrund in ummauerten Städten nur begrenzt zur Verfügung stand. In der frühen Neuzeit durfte häufig aus militärischen Gründen nicht außerhalb der Befestigungsanlagen – im Festungsrayon – gebaut werden, sodass sich die Städte innerhalb immer weiter verdichteten. Die Industrialisierung des 19. Jahrhunderts führte dann zu einem starken Städtewachstum (Urbanisierung), verbunden mit Landflucht und dem Heranwachsen von Slums und Mietskasernen in den Vorortbereichen von Städten in England und anderen Industrieregionen. Wohnraummangel war ein zentrales Problem dieses Pauperismus und wurde beispielsweise auch von Künstlern wie Heinrich Zille thematisiert. Ein Phänomen dieser Zeit waren auch Schlafgänger, die nur stundenweise ein Bett anmieten konnten.

Die Sozialreformatorische Bewegung des ausgehenden 19. Jahrhunderts sah in den unzureichenden Wohnverhältnissen breiter Bevölkerungsteile einen unhaltbaren Zustand. Hintergrund war das anhaltende Wohnungselend in der Kaiserzeit insbesondere in den Arbeitervierteln. Mit Protesten bis hin zum Mietstreik oder gegen Zwangsräumungen war im Umfeld der Arbeiterbewegung immer wieder die Forderung nach gesundem und bezahlbarem Wohnraum artikuliert worden. Eine Reaktion war die Gründung erster Wohnungsbaugenossenschaften. Die erste Baugenossenschaft wurde 1862 in Hamburg-Steinwärder gegründet; die älteste, noch heute bestehende Baugenossenschaft ist die Münchener, die 1871 errichtet wurde.[2] Doch erst nach der Novemberrevolution gab es mit dem Sozialen Wohnungsbau einen Versuch, die Probleme in der Breite anzugehen. In der Weimarer Republik begann dann der Soziale Wohnungsbau, um den noch immer grassierenden Wohnraummangel in den Großstädten abzumildern. In den 1920er-Jahren entstanden in vielen deutschen Städten neue Siedlungen, die insbesondere Bevölkerungsgruppen mit kleinem Einkommen ein gesundes Wohnumfeld bieten sollte.

Zu einer erneuten Verschärfung kam es durch die Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs sowie durch den Zustrom von Heimatvertriebenen aus den deutschen Ostgebieten. Erst die großangelegten Wohnungsbauprogramme zwischen 1950 und 1990 beseitigten den Wohnraummangel in Deutschland weitgehend. Durch verstärkten Zuzug in die prosperierenden Ballungsgebiete seit 2010 wird Wohnraummangel in einigen Großstädten wieder zum Problem. Andererseits wird aufgrund des demografischen Wandels in einigen ländlichen Regionen in Deutschland Leerstand zu einem wachsenden Phänomen.

Der tendenziell knappe Wohnraum löste immer wieder Mietpreisbindungen aus.[3] Die erste staatliche Preisbindung der Miete erfolgte durch das Reichsmietengesetz vom März 1922, im Oktober 1936 wurden von den Nationalsozialisten ein Mietpreisstopp verhängt und weitere Mietpreisbehörden eingerichtet.[4]

Im Juni 1960 sorgte der damalige Wohnungsbauminister Paul Lücke durch das „Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft“ für die Beseitigung der Wohnungszwangswirtschaft („Lücke-Plan“) und die Aufhebung der Mietpreisbindung. Es sollte die akute Wohnungsnot beseitigen, indem es auch steuerlich den Bau von familiengerechten Eigenheimen förderte. Von 1963 bis 1965 bauten in Zusammenhang mit dem „Lücke-Plan“ und der damit verbundenen teilweisen Aufhebung des Mieterschutzes zahlreiche Gemeinden neue Obdachlosenunterkünfte im Schlichtwohnungsbau.[5] Ab August 1963 durften die Vermieter in Westdeutschland ihre Mietforderung „angemessen“ bis zu einem Höchstsatz von 25 Prozent erhöhen, ab 1964 gab es auch für Altbaumieten keine Höchstgrenzen mehr.[6] Seit Juni 2015 ist das als Mietpreisbremse bekannte Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft, wonach in einem so genannten „angespannten Wohnungsmarkt“ die verlangte Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§ 556d BGB).

Sonderformen von Wohnraummangel können auftreten, wenn zwar an sich ausreichend Wohnungen vorhanden sind, diese aber dem regulären Wohnmarkt dauerhaft entzogen werden. Beispiele hierfür fanden sich zum einen in realsozialistischen Systemen mit staatlich festgelegten Mieten unterhalb der Kostendeckung, die in Verbindung mit Materialmangel dazu führten, dass vorhandene Wohnungen nicht mehr in bewohnbarem Zustand gehalten werden konnten und verfielen. Ein anderes Beispiel sind Ferienregionen (besonders in Insellage), wo viele Wohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt oder direkt als solche gebaut wurden, sodass beispielsweise einheimisches Servicepersonal verdrängt wird und von massiven Mietsteigerungen betroffen ist. Seit etwa 2010 weitet sich dieses Problem mit der Verbreitung von Diensten wie Airbnb auch auf viele Metropolen wie Amsterdam oder Barcelona aus. In London und einigen anderen westlichen Finanzplätzen spielt auch die weite Verbreitung ungenutzter Zweitwohnsitze eine Rolle, die von reichen Privatleuten aus instabilen Ländern gehalten werden, sei es zur Geldwäsche oder als Absicherung und Zufluchtsort bei Problemen im Heimatland.

International lassen sich seit etwa 1950 in den Großstädten der Entwicklungs- und Schwellenländer ähnliche Entwicklungen beobachten wie im Europa des 19. Jahrhunderts mit der Entstehung von Slums und der Überbelegung des vorhandenen Wohnraums. Auch in entwickelten Ländern gibt es Stadtregionen mit extremem Wohnraummangel, etwa San Francisco oder Hongkong. Dort spielt auch die beengte Topografie in Insel- bzw. Halbinsellage eine Rolle.

Rechtsfragen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Wohnungsknappheit ist ein soziales Problem, das häufig breite Bevölkerungsschichten trifft. Deshalb greift der Gesetzgeber durch Einführung oder Verschärfung des Mieterschutzes ein, Mietervereine nehmen die Interessen der Mieter wahr und sind im Dachverband des Deutschen Mieterbunds als Interessenverband zusammengeschlossen.

Wegen der sozialen Bedeutung ist die Wohnungsmiete im BGB stärker reglementiert als die übrigen Mietverhältnisse. Das deutsche Mietrecht betont deshalb den Mieterschutz. Dazu gehört insbesondere das Recht auf Mietminderung bei einem Mangel (§ 536 Abs. 1 BGB), Begrenzung der Mietkaution auf das Dreifache der Miete (§ 551 BGB), Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe (§ 555 BGB), Mietpreisbindung für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB), Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), der Mietspiegel als Vergleichsgrundlage (§ 558c BGB), begrenzte Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) sowie Kündigungsfristen.

Mieterfreundliche Gesetze und Rechtsprechung allein können das überwiegend wirtschaftlich begründete Wohnungsproblem jedoch nicht lösen.

Wirtschaftliche Aspekte[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Ursache des Wohnraummangels ist aus volkswirtschaftlicher Sicht, dass die Wohnungsnachfrage etwa durch Bevölkerungszuwachs (höhere Geburtenrate, sinkende Sterberate, Zuwanderung) oder soziodemografische Effekte (Heranwachsende ziehen früher bei den Eltern in eigene Wohnungen aus, Überalterung führt zur „Blockade“ von Wohnungen) steigt (Nachfrageüberhang), während das Wohnungsangebot stagniert oder sogar abnimmt (etwa durch Abriss ohne Wiederaufbau), es tritt Knappheit von Wohnraum auf. Gründe für die Stagnation des Wohnungsangebots können in der Bauwirtschaft (beispielsweise zu geringe Kapazitäten durch Fachkräftemangel) oder bei den Bauherren zu finden sein (zu geringe Mietrendite, staatliche Marktregulierung etwa durch Mietpreisbindung, Leerstand, Furcht vor Mietnomaden). Das Wohnungsangebot kann erst mittelfristig gesteigert werden, weil der Zeitraum zwischen Bauantrag und Bezugsfertigkeit zwischen 18 Monaten und zwei Jahren liegt. In der Zwischenzeit steigen die Mieten und Immobilienpreise, die Obdachlosigkeit – auch Erwerbstätiger – nimmt zu.

Die im April 2018 in Deutschland aufgekommene postkommunistische Forderung nach Enteignung von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen[7] wird aus obigen Gründen weder den Wohnraummangel beseitigen noch zu einer Senkung des Mietniveaus beitragen. Der Wohnraummangel ist eine Angebotslücke, die nicht dadurch beseitigt wird, dass Wohnungsunternehmen verstaatlicht werden; sie wechseln dadurch lediglich den Gesellschafter und werden deshalb ihre Bauvorhaben nicht erweitern, denn ihr Kapitalbedarf würde aus knappen öffentlichen Haushalten anstatt ausschließlich vom Kapitalmarkt gedeckt werden müssen. Der Staat würde zudem bei einer Enteignung nicht mehr finanzielle Fördermittel einsetzen als ohne Verstaatlichung – die Angebotslücke bleibt bestehen.

Da beim Wohnraummangel die Verhandlungsmacht bei den Vermietern liegt, ist der Wohnungsmarkt ein Vermietermarkt, denn die Vermieter können als Vertragspartei die Mietbedingungen weitgehend diktieren.

Situation in Deutschland[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Ursachen der aktuellen Wohnungsnot[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Als Ursachen der aktuellen Wohnungsnot gelten unter anderem:

  • Der soziale Wohnungsbau wurde nach der Wende weitgehend eingestellt. Infolgedessen fallen immer mehr Wohnungen aus der Sozialbindung, ohne dass neue Wohnungen hinzukämen. Manche Städte, wie etwa Dresden, verkauften ihren Bestand an Sozialwohnungen vollständig an private Investoren.
  • Die Baukosten sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. Kritisiert wird in diesem Zusammenhang insbesondere die Energieeinsparverordnung mit der Pflicht zum umfassenden Dämmen von Wohngebäuden. Die 2017 gewählte Landesregierung in Nordrhein-Westfalen will über eine Bundesratsinitiative die Energieeinsparverordnung für die nächsten drei Jahre komplett aussetzen.[8]
  • Infolge der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank wenden sich Investoren und Spekulanten zunehmend Immobilien zu, dem sog. Betongold. Teilweise wird Bauerwartungsland gekauft, um auf höhere Preise zu spekulieren und dieses Bauland später zu höheren Preisen wieder zu verkaufen. In Berlin wurden von 22.000 erteilten Baugenehmigungen lediglich 40 Prozent realisiert, die anderen 60 Prozent sind ungenutzt. Infolge der Spekulation haben sich die Preise für Bauland in Städten wie Frankfurt seit 2014 verdoppelt, die Preise für Wohneigentum sind um 50 Prozent gestiegen.[9]
  • Neue Wohnungen werden auch am Bedarf vorbei gebaut. So werden in Städten hauptsächlich Luxuswohnungen gebaut, die für die breite Bevölkerungsschicht als unerreichbar gelten. Zudem werden überwiegend große Wohnungen gebaut, obwohl derartige Wohnungen ausreichend am Wohnungsmarkt vorhanden sind und es vielmehr an kleinen Ein- und Zweiraumwohnungen fehlt.[10] Auf dem Land entstehen ganze Siedlungen mit Eigentumswohnungen und Häusern, für die eine entsprechende Nachfrage fehlt, teilweise wird bis zu 28 Mal mehr Eigentum errichtet als eigentlich an Bedarf vorhanden wäre.[11] (Siehe auch: Gentrifizierung)
  • Durch eine zunehmende Konzentration der Bevölkerung in Deutschland in wenigen Großstädten kommt es zu einem regionalen Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage. Bundesweit standen 2017 2,14 Millionen Wohnungen leer, dies entspricht 5,2 % des Wohnungsbestands, jedoch betrifft dieser Wohnungsleerstand vor allem ländliche und strukturschwache Regionen und überschreitet dort regional mehr als 10 % des Wohnungsbestands, während gleichzeitig in einzelnen Großstädten und wirtschaftlich starken Regionen ein erheblicher Nachfrageüberhang für Wohnraum besteht.[12]

Kritisiert wird, dass inzwischen auch die Träger der freien Wohlfahrtspflege keine Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt finden und infolgedessen zunehmend Personen, die zu sozialen Randgruppen gehören, wie Alleinerziehende oder Behinderte, obdachlos werden. Die Ursache liege darin, dass Mietverträge mit Trägern der freien Wohlfahrtspflege dem Gewerbemietrecht unterliegen, die Anmietung erfolgt, um diese Wohnungen an Bedürftige unterzuvermieten. Somit besteht auch kein Kündigungsschutz wie dies normalerweise bei Wohnraummietveträgen der Fall ist. Bundestagsabgeordnete wie Corinna Rüffer fordern deshalb eine Ausweitung des Kündigungsschutzes für Wohnraummietverträge.[13][14]

Folgen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Zu den Folgen des Wohnraummangels zählen beispielsweise hohe Mieten, die einen beträchtlichen Teil des verfügbaren Einkommens binden, der dann für Konsumausgaben oder zur Bildung von Altersrücklagen fehlt (siehe private Liquiditätsrechnung). Auch das Pendeln über weitere Strecken mit den damit verbundenen ökologischen und gesundheitlichen Folgen ist ein Resultat fehlenden Wohnraums. Nicht zuletzt führt der Mangel an Wohnungen zu einer geringeren Dynamik innerhalb des Wohnungsmarkts, sodass Menschen, die einmal eine Wohnung gefunden haben nicht mehr umziehen, da eine neue Wohnung deutlich teurer ist als die alte, selbst wenn diese inzwischen zu groß ist oder nicht mehr zur Lebenssituation passt. Ferner leidet mitunter auch die Immobiliensubstanz unter dem Wohnraummangel, da renditeorientierte Vermieter auch mit sparsamer oder unterlassener Instandhaltung von Wohngebäuden ohne Probleme Mieter finden.

Statistik[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung zwischen dem 31. Dezember 2011 bis zum 31. Dezember 2016 für die 15 größten Städte in Deutschland. Da in der Bundesrepublik durchschnittlich etwa zwei Personen pro Haushalt leben, spannt sich der Wohnungsmarkt bei einem Verhältnis über zwei neuen Einwohnern pro neuer Wohnung weiter an, ein Verhältnis unter zwei stünde für eine Entspannung am lokalen Wohnungsmarkt. Zu beachten ist, dass in einigen Städten noch vorhandene Leerstandsreserven genutzt werden konnten, besonders in Leipzig (dort lag die Leerstandsquote zum Zensus 2011 noch bei 12,1 % des Gesamtbestandes), in geringem Maß auch in Duisburg, Dresden, Essen und Dortmund.

Entwicklung in den 15 größten Städten vom 31. Dezember 2011 bis zum 31. Dezember 2016
Stadt Bevölkerungs-
entwicklung[15]
Fertiggestellte
Wohnungen[16]
Neue Einwohner
pro neuer Wohnung
Berlin +248.828 35.087 7,1
Hamburg +92.251 30.062 3,1
München +99.381 30.179 3,3
Köln +62.270 15.398 4,0
Frankfurt am Main +59.881 16.016 3,7
Stuttgart +37.017 8.082 4,6
Düsseldorf +20.837 7.422 2,8
Dortmund +14.410 4.403 3,3
Essen +17.184 3.432 5,0
Leipzig +61.045 4.261 14,3
Bremen +21.676 7.585 2,9
Dresden +29.407 7.169 4,1
Hannover +23.379 4.422 5,3
Nürnberg +21.543 6.681 3,2
Duisburg +12.375 2.179 5,7

Einzelnachweise[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

  1. Peter Czada/Michael Tolksdorf, Wirtschaftspolitik: Aktuelle Problemfelder, 1992, S. 265
  2. Helmut Jenkis, Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft zwischen Markt und Sozialbindung, Band 2, 1985, S. 89
  3. Horst Siebert/Oliver Lorz, Einführung in die Volkswirtschaftslehre, 2007, S. 103 f.
  4. DMB Mieterbund Nordhessen e. V., Daten zur Geschichte der Mieterbewegung
  5. Martin Lenz, Auf dem Weg zur sozialen Stadt, 2007, S. 64
  6. Der Spiegel vom 14. August 1963, Ein zweites Wunder
  7. tagesschau.de vom 5. April 2019, Mit Enteignungen gegen Wohnungsnot?, abgerufen am 8. April 2019
  8. NRW will raus aus der Energieeinsparverordnung – Die Welt
  9. Grundstücks-Spekulanten verschärfen Wohnungsnot – ARD-Panorama
  10. Immobilien: Was den Wohnungsbau hemmt – Augsburger Allgemeine
  11. Zu viele Eigenheime auf dem Land: Immobilien-Euphorie sorgt für Häuserschwemme – Spiegel Online
  12. Bericht des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), Bonn, vom Juli 2019, abgerufen am 31. Juli 2019
  13. Ohne Zuhause: Wohnungslos in Berlin – ZDF.reportage, 25. März 2018
  14. Bundesregierung zum Handeln bei Wohnungsnot aufgefordert – kobinet-Nachrichten
  15. Statistisches Bundesamt
  16. Statistisches Bundesamt
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