Deutsche Wohnen & Co. enteignen

Kampagnenplakat zum Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ im August 2021

Deutsche Wohnen & Co. enteignen (kurz DWE) ist eine Bürgerinitiative in Berlin, die einen erfolgreichen Volksentscheid über die Enteignung und Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen erreicht hat. Dabei sollen die enteigneten Wohnungen in eine Anstalt des öffentlichen Rechts überführt werden. Dies beträfe 243.000 der rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Als Gründe werden steigende Mieten auf dem Berliner Wohnungsmarkt und zum Teil unterlassene Instandhaltungen durch große Immobilienfirmen angeführt. Primäres Ziel, und daher auch Name der Initiative, ist die Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen, die mit ca. 110.000 Wohnungen die größte Vermieterin in Berlin ist und gemäß der Initiative eine Politik der permanenten Mietzinsmaximierung verfolge.

Beim Volksentscheid am 26. September 2021 befürworteten mehr als eine Million Berliner das Anliegen. Über 59,1 Prozent der gültigen Stimmen votierten für die Enteignung großer privater Wohnungsunternehmen. 40,9 Prozent lehnten das Vorhaben ab.

Entstehung

Rouzbeh Taheri, der als einer der Köpfe der Initiative gilt, und Michael Prütz berichteten 2019 in einem Spiegel-Online-Interview, wie 2017 die Idee entstand, einen Volksentscheid zu initiieren. Den Spruch „Deutsche Wohnen enteignen“ habe es jedoch schon zuvor bei der Berliner Mietergemeinschaft Kotti & Co gegeben. Kotti & Co hat die Forderung nach Enteignung auch im Rahmen einer kleinen Kampagne „Wir wollen unsere Häuser zurück“ 2016 an die Öffentlichkeit getragen.

Inhalt

Nach Ansicht der Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen machten Immobilienkonzerne in Berlin große Profite durch steigende Mieten. Durch die Vergesellschaftung könnten in über 240.000 Wohnungen die Mieten gesenkt werden, da keine Gewinne mehr erwirtschaftet werden müssten, sondern nur noch die Betriebskosten. Die Mietsenkungen hätten auch einen Einfluss auf den restlichen Wohnungsmarkt.

Der Senat von Berlin hingegen rechnet bei kommunaler Bewirtschaftung der zu vergesellschaftenden Wohnungen mit laufenden Kosten, welche die unveränderten Bestandsmieten um 100 bis 340 Millionen Euro pro Jahr übersteigen. Sollten die Mieten gesenkt werden – wie es die Initiative fordert –, wäre sogar mit deutlich höheren laufenden Verlusten zu rechnen. Weiterhin würden die zusätzlichen Kreditzinsen den Stadthaushalt belasten.

Sozialisiert werden sollen die Immobilien von Wohnungsbauunternehmen und anderen Immobilienunternehmen, die am 26. September 2021 mindestens 3.000 Mietwohnungen in Berlin besitzen. Dies beträfe mutmaßlich neben Deutsche Wohnen auch Vonovia, Akelius aus Schweden, das französische Unternehmen Covivio, TAG Immobilien aus Hamburg sowie Grand City Properties und die Adler Group, die beide ihren Sitz in Luxemburg haben. Nach Angaben der Initiative wären 243.000 der rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin von der Enteignung betroffen.

Die Initiative beruft sich auf Artikel 15 des Grundgesetzes, der die Überführung von Privat- in Gemeineigentum vorsieht, bisher aber noch nie angewandt wurde. Für die Entschädigung gilt Artikel 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 entsprechend. Außerdem findet auch Artikel 28 Absatz 1 der Verfassung von Berlin Erwähnung. In Art. 28 VvB (Recht auf Wohnraum und dessen Unverletzlichkeit) heißt es:

(1) Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.

Aus der Kombination beider Artikel wird abgeleitet, dass jeder Mensch das Recht auf die Versorgung mit angemessenem Wohnraum habe.

Probleme könnten sich insbesondere daraus ergeben, dass bei Vergesellschaftungen einerseits die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben muss und es andererseits ungeklärte Zuständigkeits- und Grundrechtsfragen gibt. Schon der Berliner Mietendeckel scheiterte daran, dass Berlin (durch ein Bundesgesetz in gleicher Sache) die Zuständigkeit in diesem Rechtsgebiet fehlte.

Berlin kann nur im Bereich der sogenannten konkurrierenden Gesetzgebung tätig werden und nur, wenn es in diesem Bereich noch keine Bundesgesetzgebung gibt. Andererseits haben nach Artikel 142 des Grundgesetzes in Verbindung mit Artikel 14 Regelungen der Berliner Verfassung, die den Betreibern der betroffenen Unternehmen erweiterte Grundrechte im Bereich des Eigentumsschutzes einräumen, Vorrang vor grundrechtlichen Einschränkungen des Grundgesetzes. Der zu erwartende Rechtsstreit hierüber würde voraussichtlich erst in letzter Instanz vor dem Bundesverfassungsgericht entschieden werden.

Sowohl eine Vergesellschaftung als auch eine Enteignung ist weiterhin nach dem Grundgesetz nur zulässig, wenn Art und Ausmaß einer angemessenen Entschädigung gesetzlich geregelt sind. Eine solche Entschädigung muss „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“ stattfinden. Da es in der Bundesrepublik Deutschland noch nie Vergesellschaftungen gab, gibt es auch (noch) keine Konkretisierung des Verfassungstextes durch Rechtsprechung und Praxis.

• Die Initiative verspricht, dass diese Entschädigung „deutlich  unter dem Marktwert“ erfolgen könne. Sie würde für die 240.000 zu enteignenden Wohnungen  acht Milliarden Euro ansetzen.
• Die linksgeführte Verwaltung  für Stadtentwicklung rechnet mit Entschädigungszahlungen von 36 Milliarden Euro.
• Eine Arbeitsgruppe von Andrej Holm unter Beteiligung von Mitgliedern der Partei Die Linke kam mit vier unterschiedlichen Rechenmodellen auf Entschädigungen von 14,5 bis 22,8 Milliarden Euro. Dabei sei nicht ausgeschlossen, dass die Wohnungsgesellschaften durch niedrige Entschädigungen und hohe Bestandsschulden in die Überschuldung geraten.

Unterstützung und Ablehnung

Unterstützer und Gegner des Volksbegehrens

Unterstützer
Interessengruppen: Berliner Mieterverein Berliner MieterGemeinschaft Politische Parteien und Organisationen: Die Linke Bündnis 90/Die Grünen Jusos Sonstige: IG Metall GEW Ver.di DGB-Jugend
Gegner
Interessengruppen: Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen Politische Parteien und Organisationen: SPD CDU FDP AfD

Die Linke sprach sich von Beginn an für die Initiative aus und half auch beim Sammeln von Unterschriften.

Die Grünen beschlossen auf ihrem Landesparteitag die Initiative zu unterstützen. Allerdings äußerte sich die grüne Wirtschaftssenatorin Ramona Pop konträr. Sie sehe das Enteignungsvolksbegehren mit Skepsis. Die Grünen-Spitzenkandidatin von 2021 Bettina Jarasch möchte eine erfolgreiche Initiative als Druckmittel für Verhandlungen mit den Wohnungsunternehmen nutzen.

Die SPD und der Regierende Bürgermeister Michael Müller lehnen die Enteignung großer Wohnungskonzerne ab. Müller argumentiert, dass im Kampf gegen steigende Mieten 15.000 oder 20.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden müssten. Die Wohnungsbauziele könnten aber nur mit privaten Partnern erreicht werden; allein über die städtischen Gesellschaften funktioniere das nicht. Die Jusos hingegen stellten sich hinter das Volksbegehren.

Die CDU lehnt die Initiative ab, da für die Entschädigung der Enteigneten 36 Milliarden Euro neue Schulden gemacht werden müssten, aber keine neuen Wohnungen entstünden. Sie will stattdessen mit einer Neubauoffensive neue bezahlbare Wohnungen schaffen. CDU-Landeschef Kai Wegner warnte vor drohenden Miet- und Steuererhöhungen zur Finanzierung der Enteignungen.

Auch die FDP lehnt die Initiative ab. FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja warf der Initiative vor, den Menschen Sand in die Augen zu streuen. Die Ausgaben für die Entschädigung führten das Land Berlin in den finanziellen Ruin.

Zu den weiteren Unterstützern zählen der Berliner Mieterverein und die Berliner MieterGemeinschaft sowie weitere Sozialverbände und Kirchenkreise. Die Landesverbände der Gewerkschaften IG Metall, GEW und Ver.di sowie die DGB-Jugend (nicht jedoch der DGB Landesverband Berlin-Brandenburg) unterstützen das Volksbegehren.

Nach Ansicht von Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung hilft ein kommunaler Rückkauf von Wohnungen den Wohnungssuchenden in Berlin wenig und würde den Wohnungsmarkt nicht nachhaltig entspannen. Wenn man eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt erreichen möchte, wäre es sinnvoller, in neue Bauten zu investieren, um insgesamt das Angebot zu erhöhen. Reiner Braun vom Wirtschaftsforschungsinstitut Empirica empfiehlt ebenfalls: „Wenn der Staat das Geld ausgibt, sollte er mehr Neubau tätigen, statt Bestände zu kaufen. Dann hab‘ ich ja auch mehr kommunale Wohnungen.“

Der Immobilienverband IVD sprach davon, dass durch die angestrebte Vergesellschaftung, zu deren Verwirklichung im Unterschied zum Mietendeckel eine rechtliche Kompetenz des Landes Berlin grundsätzlich gegeben sei, sich nur die Identität des Vermieters ändere und keine neue Wohnung entstehe. Damit wäre sie „nur ein weiteres sinnloses sozialistisches Prestigeprojekt“. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen warnt, dass mehr – auch geförderter – Wohnungsbau in Berlin dringend nötig sei. Allein schon die Debatte über Enteignungen schrecke Investoren aber ab. Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, fordert in Hinblick auf den angespannten Wohnungsmarkt in den Hotspots „mehr bezahlbares Bauland, weniger teure Auflagen und mehr Anreize für bezahlbaren Wohnungsneubau“. Außerdem brauche es mehr Sozialwohnungen. „Das sind die richtigen Instrumente.“ Bauen sei in Deutschland zu kompliziert und zu teuer geworden: „Mit dem Investitionsbetrag, mit dem man 2010 noch 100 Wohnungen bauen konnte, bringt man zehn Jahre später nur noch 72 Wohnungen auf den Weg.“ Kritik fand auch der Umstand, dass viele nun zu vergesellschaftende Wohnungsbestände erst um 2004 von dem rot-roten Senat unter Klaus Wowereit privatisiert worden waren.

Nach einem Rechtsgutachten von Ulrich Battis, das im Auftrag des Vereins Neue Wege für Berlin erstellt wurde, ist eine Enteignung aus mehreren Gründen unzulässig: Sie wäre ein unverhältnismäßiger Eingriff in das Privateigentum und ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil nach dem Volksentscheid nur Bestände ab einer Größe von 3000 Wohneinheiten enteignet werden sollen. Dem Land Berlin fehle laut Battis außerdem die Gesetzgebungskompetenz für ein Enteignungsgesetz, wobei er die Frage der konkurrierenden Gesetzgebung und der zur Enteignung nach Artikel 15 GG fehlenden Bundesgesetze ignorierte. Ferner sei die zur Finanzierung geplante Kreditaufnahme durch eine Anstalt des öffentlichen Rechts eine unzulässige Umgehung der Schuldenbremse. Auch sei ein Gesetz zur Umsetzung des Volksentscheids europarechtlich unzulässig, weil es unzulässig in die Kapitalverkehrsfreiheit eingreife, solange mildere Mittel zur Lösung der Berliner Wohnungsfrage zur Verfügung stünden.

Die Interventionistische Linke unterstützt Deutsche Wohnen & Co. enteignen.

Verlauf

Quorum erreicht

Die Initiative hatte bis zum 25. Juni 2021 mehr als 349.000 Unterschriften gesammelt. 261.000 wurden bisher geprüft und bereits 175.000 als gültig anerkannt. Damit ist das Quorum erreicht: Etwas mehr als 170.000 Unterschriften waren nötig (sieben Prozent der zum Abgeordnetenhaus Wahlberechtigten).

Volksentscheid am 26. September

Am 26. September 2021 fand der Volksentscheid über die Enteignung statt, gleichzeitig zu den Wahlen zum Deutschen Bundestag und dem Berliner Abgeordnetenhaus. Laut Verfassung von Berlin mussten „mindestens ein Viertel der Stimmberechtigten“ – das entspricht rund 613.000 – dafür stimmen, damit der Entscheid Erfolg hat. Der Volksentscheid hatte bei der Abstimmung Erfolg. Dafür stimmten 57,6 Prozent (59,1 Prozent der gültigen Stimmen), dagegen 39,8 Prozent (40,9 Prozent). Mehr als eine Million Berliner sprachen sich für das Vorhaben aus. Damit ist das nötige Quorum überschritten.

Ergebnisse

Mehrheiten nach Bezirken

Vorläufige Endergebnisse aus den Stimmbezirken

Bezirk	Stimm- berechtigte	Beteiligung		Gültige		Ungültige		Ja		Nein
		Zahl	in %	Zahl	in %	Zahl	in %	Zahl	in %	Zahl	in %
01 – Mitte	204.255	150.133	73,5 %	143.629	95,7 %	6.504	4,3 %	95.681	63,7 %	47.948	31,9 %
02 – Friedrichshain-Kreuzberg	168.102	126.839	78,3 %	126.839	96,4 %	4.721	3,6 %	95.207	72,4 %	31.632	24,0 %
03 – Pankow	282.096	221.100	78,4 %	212.600	96,2 %	8.500	3,8 %	134.339	60,8 %	78.261	35,4 %
04 – Charlottenburg-Wilmersdorf	215.247	166.508	77,4 %	158.685	95,3 %	7.823	4,7 %	83.422	50,1 %	75.263	45,2 %
05 – Spandau	158.696	111.016	70,0 %	105.173	94,7 %	5.843	5,3 %	57.563	51,9 %	47.610	42,9 %
06 – Steglitz-Zehlendorf	215.825	175.561	81,3 %	166.689	94,9 %	8.872	5,1 %	77.237	44,0 %	89.452	51,0 %
07 – Tempelhof-Schöneberg	229.605	175.697	76,5 %	167.543	95,4 %	8.154	4,6 %	93.887	53,4 %	73.656	41,9 %
08 – Neukölln	195.615	139.731	71,4 %	131.812	94,3 %	7.919	5,7 %	84.749	60,7 %	47.063	33,7 %
09 – Treptow-Köpenick	205.948	156.229	75,9 %	150.153	96,1 %	6.076	3,9 %	91.431	58,5 %	58.722	37,6 %
10 – Marzahn-Hellersdorf	197.241	135.119	68,5 %	128.654	95,2 %	6.465	4,8 %	75.410	55,8 %	53.244	39,4 %
11 – Lichtenberg	199.563	144.480	72,4 %	138.292	95,7 %	6.188	4,3 %	88.032	60,9 %	50.260	34,8 %
12 – Reinickendorf	175.407	127.981	73,0 %	119.854	93,6 %	8.127	6,4 %	57.751	45,1 %	62.103	48,5 %
Berlin gesamt	2.447.600	1.835.115	75,0 %	1.749.923	95,4 %	85.192	4,6 %	1.034.709	56,4 %	715.214	39,0 %

Konsequenzen

Da es sich um einen sogenannten „Beschlussvolksentscheid“ handelt, wurde der Senat lediglich aufgefordert, alle Maßnahmen einzuleiten, die zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Art. 15 Grundgesetz erforderlich sind. Dabei hat er mehr Umsetzungsspielraum als bei einem „Gesetzesvolksentscheid“, bei dem bereits ein fest formuliertes Gesetz zur Abstimmung gestellt wird. Der Senat hat auch die Möglichkeit, auf die Ausarbeitung eines entsprechenden Gesetzes zu verzichten.

Eine Expertenkommission soll innerhalb eines Jahres die Verfassungskonformität von Vergesellschaftungen prüfen, sowie Fragen zur Entschädigung klären. Danach soll der Berliner Senat einen Gesetzesvorschlag erarbeiten.

Reaktionen

Der-Spiegel-Journalist Henning Jauernig verweist auf eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey, laut dem nur 23 % der befragten Berliner Enteignungen für ein geeignetes Instrument halten, um die Situation der Mieter und Wohnungssuchenden zu verbessern. Er schließt daraus, dass viele Menschen den Volksentscheid dazu genutzt hätten, ihrem Ärger über steigende Mieten Luft zu verschaffen, dass viele Menschen Enteignungen aber kritischer gegenüberstünden, als es das Votum vermuten lasse.

Weblinks

• Homepage der Initiative
• Wir wollen unsere Häuser zurück

Einzelnachweise

V

Wahlen in Berlin