Grundsteuer (Deutschland)

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Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung (Substanzsteuer). Gesetzliche Grundlage der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Auf den von der Finanzbehörde festgestellten Einheitswert wird nach Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags ein je Gemeinde individueller Hebesatz angewendet. Durch Anwendung verschiedener Hebesätze fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus. Die Grundsteuer ist eine der ältesten bekannten Steuerarten. In Deutschland gibt es ein einheitliches Grundsteuerrecht seit dem 1. April 1938.[1]

Wesen und rechtliche Zuständigkeiten[Bearbeiten]

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer im Sinne von § 3 Abs. 2 AO (auch: Objekt- oder Sachsteuer). Im Mittelpunkt der Grundsteuer steht nicht eine natürliche bzw. juristische Person, sondern ein Objekt: der Grundbesitz. Da die Grundsteuer nach Art. 106 Abs. 6 GG den Gemeinden zufließt, handelt es sich um eine Gemeindesteuer.

Das Grundgesetz sieht für die Grundsteuer gemäß Art. 105 Abs. 2 GG die konkurrierende Gesetzgebung vor. Da der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht Gebrauch gemacht hat, ist die Grundsteuer eine bundeseinheitliche Steuer. Der Bundesrat muss jedoch Änderungen am Gesetz zustimmen. Die Verwaltungshoheit wurde über Art. 108 Abs. 2 GG sowohl den Ländern (Feststellung des Einheitswertes) als auch über Art. 108 Abs. 4 GG den Gemeinden (Festsetzung der Grundsteuer) zugewiesen. Gemeindefreie Länder (z.B. Berlin) nehmen dabei sowohl die Feststellung des Einheitswerts als auch die Festsetzung der Grundsteuer vor. Dort wird die Steuer von den Finanzämtern festgesetzt und erhoben.

Aufkommen[Bearbeiten]

Bundesweit betrug das Aufkommen der Grundsteuer im Jahr 2010 ca. 11,3 Mrd. €. Davon entfallen 10,9 Mrd.€ auf die Grundsteuer B und 0,4 Mrd.€ auf die Grundsteuer A. Für die Finanzplanung ist sie allerdings als Substanzsteuer von Bedeutung, da die Grundsteuer eine verlässliche Größe ist. Die Einheitswerte der Grundstücke sind wenig veränderlich bzw. entwickeln sich durch weitere Bebauung eher nach oben. Zudem gibt es durch dingliche Haftung und persönliche Haftung praktisch keine Steuerausfälle zu beklagen.

Bundesland Aufkommen der Grundsteuer B in Mio.€ Pro-Kopf-Aufkommen der Grundsteuer B in €/Ew. Grundsteuerkraft bei Hebesatz 100 % in €/Ew. gewogener Durchschnittshebesatz
Baden-Württemberg 1.490 138,57 36,88 376 %
Bayern 1.543 123,24 32,56 379 %
Berlin 747 216,94 26,78 810 %
Brandenburg 230 91,71 24,18 379 %
Bremen 155 234,27 40,97 572 %
Hamburg 423 237,72 44,02 540 %
Hessen 739 121,83 36,61 333 %
Mecklenburg-Vorpommern 145 88,30 23,82 371 %
Niedersachsen 1.121 141,33 36,45 388 %
Nordrhein-Westfalen 2.657 148,86 33,54 444 %
Rheinland-Pfalz 446 111,29 32,48 343 %
Saarland 111 108,44 31,26 347 %
Sachsen 431 103,80 23,05 450 %
Sachsen-Anhalt 204 86,83 22,84 380 %
Schleswig-Holstein 341 120,30 35,77 336 %
Thüringen 175 77,94 22,52 346 %
Deutschland ∑ 10.956 ∅ 134,02 ∅ 32,71 ∅ 410 %

Quelle: Statistisches Bundesamt Fachserie 14 Reihe 10.1 - 2010[2]

Mehrere Verfassungsbeschwerden gegen die Erhebung von Grundsteuern auf selbstgenutztes Grundeigentum wurden vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen.[3][4]

Da die Einheitswerte seit 1997 nur noch für Zwecke der Grundsteuer festgestellt werden (für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten seither sog. Bedarfswerte), fordern Fachkreise eine grundlegende Reform der Grundsteuer. Hauptziel dieser Reformanstrengungen ist es, die Grundsteuererhebung den Gemeinden zu übertragen und im Bereich der Land- und Forstwirtschaft das in den neuen Bundesländern bewährte Prinzip der Nutzungseinheitsbesteuerung bundesweit einzuführen. Erwartet wird bei Aufkommensneutralität eine Rechts- und Verwaltungsvereinfachung. Diese von Länderseite ausgehenden Bemühungen scheiterten bislang aber an mangelndem Interesse des Bundes, aber auch an fehlender Einigkeit der Länder.

Einzelaspekte zur Steuerfestsetzung[Bearbeiten]

Einheitswert[Bearbeiten]

Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A (agrarisch - für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich - für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude). Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. In den neuen Bundesländern sind für land- und forstwirtschaftliches Vermögen sog. Ersatzwirtschaftswerte Berechnungsgrundlage; für bestimmte Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser erheben die Gemeinden selbst ohne Mitwirkung der Steuerverwaltung auf der Grundlage einer Ersatzbemessungsgrundlage die Grundsteuer.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Urteilen die Verfassungsmäßigkeit der für Grundsteuer maßgebenden Einheitswerte in Zweifel gezogen, ohne allerdings die Frage dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen.[5][6] Auch das Bundesverfassungsgericht hat bereits angeregt, die Einheitsbewertung einer genauen verfassungsrechtlichen Prüfung zu unterziehen.[7]

Grundsteuermesszahl[Bearbeiten]

Die Grundsteuermesszahl wird als Anteil vom Einheitswert angegeben und dient zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages. Sie richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart.

Sie beträgt nach § 14 und § 15 GrStG für die alten Bundesländer:

  • 6,0 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
  • 2,6 ‰ für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswerts, 3,5 ‰ für den Rest des Einheitswerts,
  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser und
  • 3,5 ‰ für alle restlichen Grundstücke, einschließlich Einfamilienhäuser im Wohnungs-/Teilerbbaurecht.

Für die neuen Bundesländer - ausgenommen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft - gelten die höheren Steuermesszahlen (von 5‰ bis 10‰) auf der Grundlage der alten Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1935 fort.

Altbauten (bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt):

  • 10 ‰ in allen Gemeinden

Einfamilienhäuser der Altbauten für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts:

  • 10 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern
  • 8 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohnern
  • 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohner

Neubauten (bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt):

  • 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern
  • 7 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohnern
  • 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohner

Einfamilienhäuser der Neubauten für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts:

  • 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern
  • 6 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohnern
  • 5 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohner

Unbebaute Grundstücke:

  • 10 ‰ wenn sie für eigene oder fremde gewerbliche oder betriebliche Zwecke genutzt werden oder Vorratsgelände öffentlicher oder gewerblicher Betriebe sind
  • 5 ‰ alle anderen

Für die Frage, wie viele Einwohner einer Gemeinde zuzurechnen sind, ist das Ergebnis der allgemeinen Volkszählung vom 16. Juni 1933 maßgebend. Altbauten im Sinne dieser Verordnung sind Gebäude, welche vor dem 31. März 1924 bezugsfertig geworden sind, Neubauten alles danach.

Berechnung[Bearbeiten]

Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl und mit dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz wird durch Beschluss des Gemeinderates festgelegt. Die Hebesatz-Festsetzung geschieht in der Regel im Rahmen der Haushaltssatzung oder einer speziellen Hebesatzsatzung. Die Höhe der Grundsteuer kann aber, wenn auch in einem bescheidenen Rahmen, Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung (durch Zuzug bzw. Wegzug) haben.

Für Verwunderung bei Verkäufern von Grundstücken sorgt immer wieder die Jahressteuerregelung in § 9 Abs. 1 GrStG. Wird ein Grundstück im Laufe eines Jahres verkauft, ändert das Finanzamt den Einheitswertbescheid mit Wirkung zum folgenden 1. Januar. Die steuererhebende Gemeinde darf davon nicht abweichen und wird somit die Grundsteuer für das laufende Jahr vom Alteigentümer fordern und sich erst ab dem folgenden Jahr an den neuen Eigentümer wenden. Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage gibt es aber einige Kommunen, die aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung die Steuerpflicht z.B. auf den der Grundstücksübergabe folgenden Monatsersten umschreiben.

Beispiel[Bearbeiten]

Die Gemeinde Zweibrücken hat zum Beispiel für die Grundsteuer A einen Hebesatz von 280 %, für die Grundsteuer B einen Hebesatz von 370 % festgesetzt.

Für eine Eigentumswohnung wird die Grundsteuer B wie folgt berechnet:

Einheitswert der Eigentumswohnung    10.000 EUR
Grundsteuermessbetrag (3,5 Promille von 10.000 EUR)    35 EUR
Hebesatz (Grundsteuer B) 370 %
Jahresgrundsteuer (Berechnung: 35 EUR x 3,70 ) 129,50 EUR
Vierteljährliche Grundsteuer 32,37 bzw. 32,38 EUR

Da die Grundsteuer-Hebesätze von den Städten festgesetzt werden unterscheidet sich die Höhe der Grundsteuer regional. Deshalb würde für die gleiche Wohnung in Duisburg, welches hinsichtlich der Grundsteuerhöhe in Deutschland einer der teuersten Orte ist, bei einem Hebesatz von 695 % für die Grundsteuer B (2013) eine Grundsteuer von € 243,25 anfallen, d.h. die Grundsteuer ist in Duisburg um 88% höher als in Zweibrücken.

Kirchengrundsteuer[Bearbeiten]

In einigen Regionen Deutschlands wird als Annexsteuer zur Grundsteuer A zusätzlich Kirchensteuer erhoben, sofern der Grundstückseigentümer kirchensteuerpflichtig ist. Rechtsgrundlage sind die Kirchensteuergesetze der Länder. Die Entscheidung, ob und in welcher Höhe Kirchengrundsteuer erhoben wird, liegt bei den jeweiligen Landeskirchen bzw. Diözesen. Kirchengrundsteuer wird nur in den alten Bundesländern, mit Ausnahme von Bremen, als Zuschlag zu den Grundsteuermessbeträgen erhoben. Die ehemalige DDR praktizierte eine strikte Trennung zwischen Kirche und Staat, weshalb das staatliche Einziehen der Kirchensteuer für die neuen Bundesländer erst nach dem in Kraft treten des Einigungsvertrages, mit dem 1. Jan. 1991 begann. Eine Kirchengrundsteuer müsste von den ostdeutschen Kirchengemeinden zunächst beschlossen werden. Üblich sind 10 % des Grundsteuermessbetrages. In Bezug auf das gesamte Kirchensteueraufkommen hat die Kirchengrundsteuer eine untergeordnete Bedeutung. So trug sie bei der EKD im Jahr 2008 nur zu 0,04 % zum gesamten Steueraufkommen bei.[8]

Erlass[Bearbeiten]

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundsteuer auf Antrag erlassen werden. Näheres regeln §§ 32 bis§ 34 GrStG. Diese Regelung ist besonders interessant für Eigentümer von Objekten, die dem Denkmalschutz unterliegen. Wenn hier die Kosten höher sind als die Erträge, besteht ein Rechtsanspruch auf einen Erlass.

Wegen unterschiedlicher Auffassungen über die Zuordnung von Kosten und Erträgen, aber auch aus Unkenntnis, kommt es häufig zu Prozessen vor den Verwaltungsgerichten. Weitere (kostenlose) Informationen zu dieser Thematik erteilen Vereine und Institutionen, die sich mit dem Denkmalschutz befassen, wie z.B. die Interessengemeinschaft Bauernhaus (IGB).

Anträge müssen immer bis zum 31. März für das Vorjahr gestellt werden. Ein dauerhafter Erlass ist möglich.

Steuererhebung[Bearbeiten]

Die Grundsteuer als objektbezogene Steuer ist verfahrens- und sachenrechtlich gegenüber anderen Steuerarten privilegiert:

verfahrensrechtlich[Bearbeiten]

Haftung[Bearbeiten]

Wird gem. § 11 Abs. 2 Grundsteuergesetz ein Grundstück ganz oder zu einem Teil einer anderen Person übereignet, so haftet der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand oder Teil des Steuergegenstandes entfallende Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. Die Inanspruchnahme erfolgt gem § 191 Abs. 1 Abgabenordung durch Haftungsbescheid.

Dingliche Haftung gem. § 12 Grundsteuergesetz = Duldung[Bearbeiten]

Gem. § 12 Grundsteuergesetz ruht die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last. Damit ist die Sicherung des Steueranspruchs durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek entbehrlich. Der Grundsteuergläubiger kann kraft gesetzlicher Anordnung zur Durchsetzung seines Anspruchs auf das Grundstück zugreifen. Insbesondere bei mehreren Eigentümerwechseln an einem Grundstück in der jüngeren Vergangenheit empfiehlt es sich aus Vorsorgegründen für Kaufinteressenten, bei der Kommune nach der vollständigen Bezahlung der Grundsteuer zu diesem Grundstück nachzufragen bzw. den Verkäufer zu veranlassen, über die diesbez. Vollzahlung der Grundsteuer eine Bescheinigung vorzulegen. Die Inanspruchnahme erfolgt gem, §§ 191 Abs. 1, 77 Abgabenordung durch Duldungsbescheid. Gem. § 48 Abgabenordung oder gem. § 268 Abs. 3 BGB kann die Inanspruchnahme durch (Dritt-)Zahlung abgewendet werden.

sachenrechtlich[Bearbeiten]

Gem. § 10 Abs. 1 Nr. 3 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) hat der der Grundsteuergläubiger ein Vorrecht auf Befriedigung aus dem Grundstück wegen der Ansprüche auf Grundsteuern für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Praktisch bedeutet das, dass bei Zwangsversteigerungantragstellung innerhalb von zwei Jahren nach Fälligkeit der vollstreckungsrückständig gewordenen Grundsteuer ein Rangausfall ausgeschlossen ist.

Miete[Bearbeiten]

Der Vermieter einer Immobilie darf die Grundsteuer als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung).

Eine Ausnahme besteht für diejenigen Fälle, in denen eine sogenannte typengemischte Nutzung des Gebäudes aus Wohn- und Gewerbeflächen vorliegt, da hier sowohl Grundsteuer A als auch Grundsteuer B anfallen. Da die höhere Grundsteuer für Gewerbeeinheiten (im Vergleich zu Wohnraum) den Gesamtgrundsteuerbetrag „ungerecht“ erhöht, ist bei der Betriebskostenabrechnung die Grundsteuer, die auf die Gewerbeflächen entfällt, herauszurechnen. Die verbleibende Grundsteuer kann auf die Wohnraummieter umgelegt werden.[9] Davon abgewichen werden kann, wenn ohne einen Vorwegabzug eine nur unerheblich ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Wohnraummieter entsteht.[10]

Rechtsschutz[Bearbeiten]

Die Grundsteuer wird mit Ausnahme der Stadtstaaten von den Gemeinden festgesetzt. In den Gemeinden ist das zulässige Rechtsmittel gegen den Grundsteuerbescheid der Widerspruch und/oder die direkte Klage vor den Verwaltungsgerichten (z.B. in Bayern Art. 15 Abs.1 BayAGVwGO) nach jeweiligem Landesrecht und nicht der Einspruch nach § 347 ff. AO. Dementsprechend ist außerhalb der Stadtstaaten der Rechtsweg vor dem Verwaltungsgericht und nicht vor dem Finanzgericht zu beschreiten. Liegt die Ursache dagegen in einer fehlerhaften Festsetzung der Grundsteuermesszahl, die das Finanzamt festsetzt, ist hiergegen der Einspruch statthaft.

Einzelnachweise[Bearbeiten]

  1. Horschitz/Groß/Schnur (Blaue Reihe) - Bewertungsrecht, Erbschaftsteuer, Grundsteuer, Rz. 2501.
  2. Statistisches Bundesamt Realsteuervergleich - Fachserie 14 Reihe 10.1 - 2010, abgerufen am 26. Mai 2012.
  3. BVerfG, Beschluss vom 21. Juni 2006, Az. 1 BvR 1644/05
  4. BVerfG, Beschluss vom 18. Februar 2009, Az. 1 BvR 1334/07.
  5. BFH, Urteil vom 30. Juni 2010, Az. II R 60/08, abgerufen am 13. September 2011.
  6. BFH, Urteil vom 30. Juni 2010, Az. II R 12/09, abgerufen am 13. September 2011.
  7. BVerfG, Urteil vom 13. April 2010, Az. 1 BvR 3515/08, abgerufen am 13. September 2011.
  8. EKD-Statistik Kirchensteuer 2008. Evangelische Kirche in Deutschland, abgerufen am 6. Januar 2010.
  9. BGH (Urteil vom 26. Mai 2004, VIII ZR 169/03) sowie Urteil des LG Hamburg vom 27. Juni 2000 (316 S 15/00).
  10. BGH Urteil vom 25. Oktober 2006, VIII. ZR 251/05

Literatur[Bearbeiten]

  • Friedrich Ludwig Freiherr von Berlepsch, »Über Grundsteuer in Deutschland und vollständiger Abriß der westfälischen Finanzgeschichte und der Verwaltung des Staatsvermögens im Königreich Westfalen«, Göttingen 1814, 2 Bände
  • Reinhard Stöckel: Grundsteuerrecht. 2. Auflage. Deutscher Gemeindeverlag, Stuttgart 2011, ISBN 978-3-555-01440-1.

Weblinks[Bearbeiten]

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